南京市国有土地上城市房屋征收与补偿政策课件

概述 国有土地上房屋征收与补偿条例 自2007年12月14日国务院第200次常务会议审议后 在国务院法制办 住建部 发改委和国土资源部等多单位成立的工作组领导下 选取40多个典型城市进行专项调研 专门听取被拆迁人及各方专家意见 同东 中 西部大 中 小城市多次进行座谈 反复征求中央国家机关意见 2010年1月29日和12月15日两次向社会公开征求意见 分别收到意见和建议65601条和37898条 其间 工作组召开了45次各类座谈会 在对各方意见逐条整理 综合分析 反复修改研究后 2011年1月19日国务院第141次常务会议正式审议通过 并于2011年1月21日正式公布施行 在当前我国正处在改革发展的关键阶段 也处在工业化 城镇化的重要时期 房屋征收与补偿条例 的出台 直接关系到群众切身利益 关系到工业化 城镇化进程 关系到现代化建设全局 对社会经济发展十分重要 图片1副本 jpg 内容提要 一 新 条例 的主要变革内容及影响 政府角色地位和承担责任的重大变化 经济社会发展方式的重大变化 突出强调保护被征收人合法权益 房屋征收体制和运作模式的重大变化 突出房屋征收全程透明公开 新条例的主要变革内容 一 突出对政府行政行为的制约 三个重大变化 三个突出 1 政府角色地位和承担责任发生重大变化 按照原 拆迁条例 的模式 地方政府承担的是拆迁监督管理 规范行为的责任 不与单个家庭的拆迁补偿安置产生直接利害冲突 现在按 房屋征收条例 的规定 政府从原来的拆迁管理者转变为房屋征收的组织实施者 不仅要对征收实施行为监督 还要直接承担征收实施的法律责任 将与被征收家庭产生直接利益冲突 一 新条例主要变革内容 三个重大变化 2 房屋征收体制和运作模式发生重大变化 原 拆迁条例 房屋拆迁主体是项目建设单位 即拆迁人 拆迁人委托拆迁实施单位 拆迁公司 具体负责实施拆迁 拆迁人与被拆迁人签订补偿安置协议 政府通过行政许可 裁决和日常管理等进行监督管理 规范行为 一 新条例主要变革内容 三个重大变化 现在按 房屋征收条例 的规定 由政府确定的房屋征收部门组织实施房屋征收与补偿工作 虽然也可委托征收实施单位 但是要由征收部门委托 并对征收实施的行为后果承担法律责任 同时禁止建设单位参与搬迁活动 由于房屋征收行为是涉及他人重大利益的行政行为 因此房屋征收部门也应是政府行政部门 并要求征收实施单位不得以营利为目的 一 新条例的主要变革内容 三个重大变化 3 经济社会发展方式的重大变化 原拆迁模式 城市建设 公共事业 商业设施 房地产开发等建设项目都可以实施拆迁 未区分是否属于公共利益的需要 基本能满足地方政府经济发展的各种需要 而现在房屋征收模式只有是公共利益需要的项目才能征收 并且对公共利益需要有着明确的规定 突出了房屋征收目的正当性 程序的合法性 决策的民主性 以及项目的科学性 必将对地方经济社会发展方式产生重要影响 一 新条例的主要变革内容 三个重大变化 1 突出强调保护被征收人合法权益 房屋征收条例 较原 拆迁条例 更注重对被征收人权益的保护 一是在征收补偿上 可以实行货币补偿 也可实行产权调换 货币补偿金额 不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格 这与我市现行的市场化评估在本质上相一致 但由于被拆迁房屋的市场价值与商品房市场价格之间有差异 对被拆迁人拿货币补偿款购房带来困难 需加上购房补贴 二是在征收安置上 对旧城区改建征收项目 应当提供改建地段或者就近地段的房屋供被征收人选择 对符合住房保障条件的被征收人 应当优先给予住房保障 三是在征收程序上 增加了保护被征收人权益的规定 征收决定前要组织风险评估 征收补偿方案需征求被征收人意见 评估机构由被征收人协商选定 对评估确定的价值有异议的 可以申请复核评估 对复核结果有异议的 可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定 实行先补偿 后搬迁的原则 一 新条例的主要变革内容 三个突出 2 突出房屋征收全程透明公开由于是政府负责房屋征收 房屋征收条例 在征收的整个过程都体现了透明公开的原则 并明确了房屋征收的七项公布公示要求 征收补偿方案公布征求意见 征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布 房屋征收决定的公告 征收范围内房屋调查结果的公布 房屋征收补偿决定的公告 分户补偿情况在房屋征收范围内向全体被征收人公布 审计机关审计结果的公布 一 新条例的主要变革内容 三个突出 3 突出对政府行政行为的制约一是取消了行政强制执行 在征收的强制执行方面 由于行政强制执行由法律设定 排除了行政法规设定强制执行的可能性 为了加强对基层政府征收补偿活动的制约 减少在房屋征收与补偿中的矛盾 房屋征收条例 中只保留了司法强制执行 二是由人大 监察 审计机关加强对征收的监督 对征收补偿过程中的违法行为制定了明确的法律责任和行政处罚 违法处理条款 三是强调了对征收补偿中各主体 各种行为的监管 包括政府及房屋征收部门及工作人员 被征收人行为 房地产价格评估机构及房地产估价师等 一 新条例的主要变革内容 三个突出 对经济社会发展带来影响 房屋征收实施后可能产生的影响 拆迁和征收体制更替产生影响 新条例的主要影响 二 对经济社会发展带来影响 二 新条例的主要影响 对经济社会发展 1 对地方经济社会发展产生一定的制约 2 对现有的土地储备模式的影响 3 对房地产市场的影响 4 非公共利益需要的拆迁难以实施 二 新条例的主要影响 对经济社会发展 1 对地方经济社会发展产生一定的制约 由于 公共利益需要 规定的具体明确 将对地方招商引资项目带来冲击 工业 商业 房地产开发乃至盈利性的医疗 体育 科研等经济建设项目难以单独实施 从而对地方经济建设发展带来影响 二 新条例的主要影响 对经济社会发展 2 对现有的土地储备模式的影响 土地储备项目无法直接纳入房屋征收 也只有通过旧城区改建项目征收来带动 此类项目还需还建一部分拆迁安置用房 由于土地储备是财政收入的重要来源 因此对土地储备项目的制约将会影响到土地财政收入 影响地方政府的可支配财力 二 新条例的主要影响 对经济社会发展 3 对房地产市场的影响 我市江南八区2010年土地储备项目中存量土地的比例较高 如果征收导致存量土地储备减少 还将影响到开发土地的供应 进而影响到商品房供应 房价上涨的压力和房地产市场调控压力会进一步加大 而房价的进一步走高 又会影响到征收成本的上升 二 新条例的主要影响 对经济社会发展 4 非公共利益需要的拆迁难以实施 对非公共利益需要拆迁 房屋征收条例 不再规定非公共利益需要拆迁 由于非公共利益需要的拆迁是由拆迁双方自愿协商 政府批准无法律依据 又取消了行政裁决和强制搬迁 纯属买卖关系 相当于房屋市场交易行为 实际上很难操作 即使能付诸实施 奇高的协商补偿价格反过来也会对房屋征收补偿带来不利影响 拆迁和征收体制更替产生影响 二 新条例的主要影响 拆迁和征收体制更替 1 需要制定新的征收政策体系和运作模式 2 城市房屋征收将形成一段空档期 3 对在拆项目产生一定影响 二 新条例的主要影响 征收和拆迁体制更替 1 需要制定新的征收政策体系和运作模式 房屋征收条例 明确原国务院 拆迁条例 已废止 我市的 南京市城市房屋拆迁管理办法 市政府令第227号 也将因失去上位法依据而失效 根据 房屋征收条例 的要求 需要重新制定新的 南京市国有土地上房屋征收与补偿办法 并制定一系列与之配套的相关政策 为政府实施房屋征收提供法律依据 同时 原来的拆迁体制和模式也要做重大改变 建立新的房屋征收体制 二 新条例的主要影响 征收和拆迁体制更替 2 城市房屋征收将形成一段空档期 之前历次国家拆迁政策调整 均不涉及体制变化 没有对拆迁实施造成断档 但 房屋征收条例 与现行拆迁在体制上有着本质区别 同时 国家为了防止地方政府突击拆迁 在 房屋征收条例 中没有给予过渡期限 一是我市征收体系涉及到 征收办法 很多配套文件的制定 需要一定的时间研究出台 二是国家已要求对 房屋征收条例 贯彻实施举行专门培训 三是 房屋征收条例 中 房屋征收评估管理办法 需由建设部制定 征收住房保障 评估机构选定 非住宅停业停产损失等关键性办法需要由省级制定 因此部分项目的建设将会推迟实施 二 新条例的主要影响 征收和拆迁体制更替 3 对在拆项目产生一定影响 当前 全国拆迁的总体氛围不佳 房屋征收条例 出台前 拆迁成为全社会关注热点 焦点 各地时有拆迁负面事件发生 维稳形势严峻 目前 我市在拆项目仍有140个左右 在拆迁居民达2万多户 条例的出台可能会抬高被拆迁户的心理预期 借政策研究调整之际 对补偿安置的要求可能会进一步提高 对全市在拆项目带来一定影响 成本将进一步提高 拆迁难度将进一步加大 而 房屋征收条例 一旦实施 在手未结束的项目取消了行政强拆 虽然保留了司法强拆 但这些项目后期如何实施 要求更高 难度更大 房屋征收实施后可能产生的影响 二 新条例的主要影响 房屋征收实施后 1 房屋征收成本增加 2 房屋征收时间变长 3 房屋征收要求提高 二 新条例的主要影响 房屋征收实施后 1 房屋征收成本增加 房屋征收条例 要求对被征收房屋价值 对搬迁 临时安置和停产停业损失予以补偿 并提出给予被征收人补助和奖励 以及政府优先给予住房保障等措施 同时 对因旧城区改建征收个人住宅 还要求被征收人可以选择就近安置 如果要征收实施顺利 就要提供相应适合的产权调换安置房源 在征收实施前要超前规划 超前准备 找好房源 因此 相对优惠的补偿和安置政策会带来房屋征收成本的增加 二 新条例的主要影响 房屋征收实施后 2 房屋征收时间变长 在征收时间上 房屋征收项目为符合 公共利益需要 要从立项 规划开始阶段就提前做准备 需经过人大批准的 准备时间要更早 实施征收前 还有风险评估的时间 部门和专家论证的时间 对征收范围 征收方案公布征求意见的时间 征收准备时间大大加长 房屋征收条例 中 取消行政强拆 只保留了司法强拆 从强拆实施的难度来说 司法强拆在程序上 时间上都较行政强拆长得多 二 新条例的主要影响 房屋征收实施后 3 房屋征收要求提高 一是符合公共利益需要还要广泛征求社会公众意见 经过科学论证 二是要求在作出房屋征收决定前 征收方案完善到位 保障房源落实到位 补偿资金足额到位 并专户存储 专款专用 否则就会在公布征收方案征求意见时 受到被征收人的抵制 使征收继续推进难度变大 三是 房屋征收条例 中设置很多程序性规定 对政府规范要求更高 四是征收与人大 法院 住建委 发改 规划 国土 监察 审计 民政 人保等部门有直接关系 涉及部门多 配合要求高 需要进一步形成合力 平稳推进征收工作 二 关于 总则 部分 立法目的 基本原则 管理体制 前提及适用范围 举报与监察制度 总则部分 一 立法目的 总则 部分 立法目的 1 规范国有土地上房屋征收与补偿活动 2 维护公共利益 3 保障被征收房屋所有权人的合法权益 总则 部分 立法目的 1 规范国有土地上房屋征收与补偿活动房屋征收是政府行为 主体是政府 同时也涉及房屋被征收群体和各种社会组织 因此 有必要通过立法 对政府的征收行为 各方的权利义务等予以规范 从而保证房屋征收与补偿工作依法 有序地进行 这是立法的重要目的之一 总则 部分 立法目的 2 维护公共利益无论是公共利益界定 还是房屋征收与补偿工作的开展 都必须考虑我国的国情 切实维护公共利益的需要 实现国民经济和社会的可持续发展 因此 在依法保障被征收人合法权益的同时 必须保证公共利益的需要 这是全体人民最根本 最长远的利益 总则 部分 立法目的 3 保障被征收房屋所有权人的合法权益在房屋征收与补偿过程中 只有切实保障被征收人的居住条件有改善 生活水平不降低 同时依法赋予相应的行政救济权和司法救济权 才能最大限度维护好房屋被征收群众的利益 才能将群众的当前利益与长远利益统一起来 这是制定本条例的又一个核心内容 二 前提及适用范围 总则 部分 前提及适用范围 1 前提 2 适用范围 被征收房屋所有权人 宪法 物权法 城市房地产管理法 延伸 承租人 公房承租人 私房承租人 政府直管公房 单位自管公房 总则 部分 前提及适用范围 前提 1 宪法 第十三条第三款规定国家为了公共利益的需要 可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿 2 物权法 第四十二条第一款规定 为了公共利益的需要 依照法律法规的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位 个人的房屋及其他不动产 3 城市房地产管理法 第六条规定 为了公共利益的需要 国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋 并依法给予拆迁补偿 维护被征收人的合法权益 征收个人住宅的 还应当保障被征收人的居住条件 总则 部分 前提及适用范围 适用范围 房屋征收条例 适用于国有土地上房屋征收活动 但不限于城市规划区内 从法律上讲 本条例只适用于被征收房屋所有权人 给予补偿的应当是被征收房屋的所有权人 而不应对承租人补偿 但并不意味着对历史原因形成的承租人的合法权益有所忽视 而是要区分不同情况 及依法维护好其合法权益 又符合法律的基本精神 总则 部分 前提及适用范围 对于公房承租 从实践情况看 为了保障公房承租人生活水平不降低 各地采取了先房改再拆迁等多种措施 因此 还是由各地政府根据实际情况制定有关政策为宜 对于私房承租 属于房屋所有权人和承租人的民事法律关系 国家征收导致租赁合同无法履行的 作为出租人的被征收人对租赁关系享有法定的单方解除权 可以直接根据 合同法 第九十六条规定通知承租人解除合同 自通知到达承租人时合同即解除 因此 对公房承租人的补偿问题 各地可以自行制定办法 对私房承租人的问题 则应依据相关的法律规范来解决 三 基本原则 总则 部分 基本原则 1 决策民主的原则 2 程序正当的原则 4 公平补偿的原则 3 结果公开的原则 总则 部分 基本原则 1 决策民主的原则 国务院关于加强法治政府建设的意见 国发 2010 33号 明确 要加强行政决策程序建设 推行行政决策的科学化 民主化 法治化 把公众参与 专家论证 风险评估 合法性审查和集体讨论决定作为重大决策的必经程序 总则 部分 基本原则 2 程序正当的原则 程序正当就是要求政府要严格遵守法定程序 依法保障行政管理相对人 利害关系人的知情权 参与权和救济权 总则 部分 基本原则 3 结果公开的原则 条例规定了一系列具体的制度措施 如七个公告公示程序等 从而避免征收补偿过程中的暗箱操作 做到公开透明 公平公正 以确保房屋征收与补偿工作的顺利开展 总则 部分 基本原则 4 公平补偿的原则 公平补偿一方面指补偿与被征收的财产价值相当 另一方面是指对全体被征收人应当适用统一的标准 体现被征收人之间的公平 公平补偿是依赖相应的标准和规则而存在的 四 管理体制 总则 部分 管理体制 1 主体 2 征收部门 4 指导和监督 3 征收实施单位 总则 部分 管理体制 1 主体 房屋征收与补偿的主体是市 县级人民政府 这里的 市 县级人民政府 是指 一是市级人民政府 二是县级人民政府 主要包括不设区的市 市辖区 县 自治县人民政府 总则 部分 管理体制 这两级人民政府在征收权限的划分上 各自承担什么样的职责 原则上由设区的市人民政府确定 从有利于征收行为有效实施的角度出发 房屋征收权由区级人民政府行使较为适宜 这有利于强化属地管理责任 在纠纷发生后 可以依法 及时 就地解决 总则 部分 管理体制 市县级人民政府的职责主要有 1 组织有关部门论证和公布征收补偿方案 征求公众意见 第十条 2 对征收补偿方案的征求意见情况和修改情况进行公布 以及因旧城改建需要征收房屋 多数人不同意情况下举行听证会 第十一条 3 对房屋征收进行社会稳定风险评估 第十二条 4 依法作出房屋征收决定并公布 第十三条 5 制定房屋征收的补助和奖励办法 第十七条 6 组织有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查 认定和处理 第二十四条 7 依法作出房屋征收补偿决定 第二十六条 总则 部分 管理体制 2 征收部门 以地方人民政府设立或者确定一个专门的部门负责房屋征收补偿工作为宜 设区的市人民政府房屋征收部门应当加强对区级人民政府房屋征收部门的监督 特别是在征收计划 法规政策 征收补偿方案 补偿资金使用等方面的监督 总则 部分 管理体制 房屋征收部门的职责主要有 1 委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作 并对委托实施的房屋征收与补偿行为负责监督 第五条 2 拟定征收补偿方案 并报市 县级人民政府 第十条 3 组织对征收范围内房屋的权属 区位 用途 建筑面积等情况进行调查登记 并公布调查结果 第十五条 4 书面通知有关部门暂停办理房屋征收范围内的新建 扩建 改建房屋和改变用途等相关手续 第十六条 5 与被征收人签订补偿协议 第二十五条 6 与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议或者被征收房屋所有权人不明确的 报去年刚作出决定的市 县级人民政府作出补偿决定 第二十六条 7 依法建立房屋征收补偿档案 并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布 第二十九条 总则 部分 管理体制 3 征收实施单位 对于受委托的实施单位 条例明确规定不得已营利为目的 有观点认为受委托单位应当是 具有管理公共事务职能的组织 一般意义上 企业是营利性组织 因此承担房屋征收与补偿工作的实施单位 应当是不以营利为目的的 所需工作经费应当由政府财政予以保障 条例中未明确实施单位的性质 需要各地根据实际确定 总则 部分 管理体制 房屋征收部门应当加强对受委托的房屋征收实施单位的指导 监督和检查 促使其掌握政策 熟悉业务 接受群众监督 遵守职业道德 规范征收行为 减少矛盾纠纷 保护被征收人的合法权益 总则 部分 管理体制 3 指导和监督 指导 国务院主管部门和省级人民政府主管部门对市 县级人民政府工作部门实行归口指导的原则 监督 加强权力机关的监督 政协的民主监督 司法机关依法监督 社会舆论监督外 还应当充分重视和运用政府内部的层级监督 总则 部分 管理体制 层级监督 1 宪法 第八十九条规定 国务院有权改变或者撤销地方各级国家行政机关的不适当的决定和命令 2 地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法 第五十九条规定 县级以上的地方各级人民政府有权改变或者撤销下级人民政府的不适当的决定 命令 监督形式 总则 部分 管理体制 1 主动进行的检查 考核和个案监督 2 对单位或者个人的举报进行核实 处理 3 对被征收人提起的行政复议案件依法进行处理 总则 部分 管理体制 监督结果 1 违反条例规定的 可依照第三十条规定对有关工作人员责令改正 通报批评 依法给予行政处分 2 必要时 也可以直接改变或者撤销市 县级人民政府做出的不适当的征收决定或者补偿决定 五 举报和监察制度 总则 部分 举报和监察制度 1 举报制度 任何组织和个人对违反本条例规定的行为都有权向有关人民政府 房屋征收部门和其他有关部门举报 2 监察制度 监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的人民政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察 三 关于征收决定 基本流程 组织调查登记 未经认定的建筑调查 关于公共利益的界定 通知有关部门暂停办理相关手续 征收决定 拟定征收补偿方案 社会稳定风险评估 房源及费用的准备 做出征收决定 图片1副本 jpg 一 基本流程 1 建设单位持立项 规划 建设用地有关文件向市住建委报请启动征收程序 市住建委组织论证是否符合公共利益 按年度征收计划 确定征收主体 3 项目所在地区征收部门委托征收实施单位对拟征收范围内房屋权属 区位 用途 建筑面积等情况组织前期调查 为确定征收范围和制定补偿方案作初步调查 2 建设单位持上述文件 核查拟定征收范围内的房屋权属登记情况 向项目所在地区征收部门提出调查申请 目前由项目所在地区政府委托区住建局负责组织 下一步明确机构后由区征收办负责 由建设单位办理 由建设单位办理 图片1副本 jpg 4 市住建委组织有关部门确定征收范围后 通知有关部门暂停办理相关手续 冻结 5 项目所在地区政府组织有关部门依法对拟征收范围内未经登记的建筑进行调查 认定和处理 6 区征收部门拟定项目征收补偿方案 报市住建委 7 市住建委组织有关部门对征收补偿方案进行论证 并将有关意见反馈给项目所在地区政府 由市住建委开具冻结函告 征收实施单位负责送达 由区政府组织住建 规划 城管 国土 街道等部门认定处理 方案由区征收部门拟定 项目概算可委托评估机构作出 由市住建委组织项目所在地区政府 建设单位 征收实施单位等部门进行 图片1副本 jpg 8 项目所在地区征收部门将征收补偿方案公布并征求公众意见 不少于30日 9 项目所在地区征收部门组织对征收补偿方案进行修改并公布 因旧城区改建需要征收房屋 超过半数被征收人对征收补偿方案持有异议的 项目所在地区政府应当组织被征收人和公众代表参加听证会 并根据听证会情况修改方案 10 项目所在地区政府按照有关规定进行社会稳定风险评估 征收决定涉及拟被征收人1000户以上 由区住建局提请区人民政府常务会讨论决定 由项目所在地区政府公告 征收实施单位收集反馈意见报项目所在地区政府 由项目所在地区征收部门组织进行修改 并公告 并根据需要组织召开听证会 可在项目补偿方案征求意见时同时进行 图片1副本 jpg 11 在项目所在地区征收部门准备资金和房源 资金足额到位 专户存储 专款专用 12 项目所在区征收部门对上述征收材料 手续进行审核 对符合征收条件的报请项目所在区政府作出征收决定 13 项目所在区政府作出征收决定并及时公告 14 被征收人选择评估机构 协商不成的 摇号选定评估机构 资金随征收实施进度分期到位 并在项目补偿款中列明公示 由项目所在区征收部门审核 由项目所在区政府作出征收决定 由征收实施单位协助被征收人选择评估机构 协商不成的 由项目所在区征收部门报请市住建委组织在公证机关摇号选定评估机构 图片1副本 jpg 15 征收实施单位进行入户调查登记 结束后公布调查结果 并根据被征收人意见修改 16 评估机构依据现场勘察进行市场评估 17 评估机构形成分户评估结果 并进行相关解释或复核工作 对复核有异议的 可以向房地产评估专家委员会申请鉴定 由征收实施单位具体进行 由评估机构具体进行 由评估机构形成分户评估结果 结果由征收实施单位负责送达 由评估机构负责解释和复核 结果鉴定由专家委员会负责 图片1副本 jpg 18 被征收人选择补偿方式 货币补偿或房屋产权调换 19 进行补偿安置协商 以下分两种情况 20 协商一致 签订征收补偿协议 由被征收人进行选择 由征收实施单位与被征收人进行 由征收实施单位与被征收人进行 22 先补偿安置后搬迁完成征收 一 二 见下页 21 1 报请市住建委依据征收补偿协议 进行补偿资金划转 由征收实施单位与被征收人进行 21 2 被征收人不履行征收补偿协议 征收人依法提起诉讼 由项目所在地区政府向法院提出申请 图片1副本 jpg 20 二 在征收补偿方案确定的签约期限内达不成协议的由项目所在地区政府按照征收补偿方案作出补偿决定 并在征收范围内公告 23 1 被征收人在法定期限内申请行政复议或行政诉讼的 23 2 被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼的 在补偿决定规定的期限内又不搬迁的 由作出房屋征收决定的项目所在区政府申请人民法院强制执行 23 3 作出补偿决定后 协商一致 签订征收补偿协议 完成征收 由被征收人向复议机关或法院提出 由项目所在地区政府向法院提出申请 由项目所在地区征收部门经区政府同意后 报市住建委审核 由市住建委报请市人民政府作出补偿决定 并由项目所在地区征收部门在征收范围内公告 24 1 被征收人按照行政复议或者行政诉讼的相关结果执行 24 2 被征收人不执行行政复议或者行政诉讼相关结果的 准备好补偿资金和房源 由项目所在区政府申请法院强制执行 24 3 准备好补偿资金和房源 由项目所在区政府申请法院强制执行 由征收实施单位进行 由项目所在地区政府向法院提出申请 由项目所在地区政府向法院提出申请 25 法院执行后 征收实施单位继续与被征收人联系 完成征收补偿工作 由征收实施单位进行 图片1副本 jpg 二 组织论证 1 第一类是概括式规定 采用这种方式的国家均制定有土地征收或者相应的法律 在与土地征收有关的法律中仅规定 只有出于公共利益方可发动土地征收权 一般有两个特点 一是保护私有财产的法律 法规健全 目的是防止政府以公共利益为名对私有财产造成不当侵害 二是实行三权分立的体制 司法机关对政府滥用行政权的行为进行制约和监督 通过司法程序对 公共利益 进行个案判定 不存在法律上的障碍 并形成判例 使模糊的法律概念在具体的个案中得以明确 1 关于公共利益 图片1副本 jpg 2 第二类是列举式规定 采用这种方式的国家或地区在土地征收法中采用列举法界定公共利益的范围 分两种情况 一是 以日本为代表 在土地征用法等有关法律中穷尽式的列出所有可以征收土地的 公益事业 二是 以我国台湾地区为代表 在土地征用法等有关法律中列出若干种可以征收土地的事项 但没有穷尽列举 有但书规定或者兜底式规定 图片1副本 jpg 3 第三类是不作规定 综上 结合我国的情况 在界定 公共利益 的需要时 采取了概括加列举的方式 主要是一些经济转轨国家 法律上对公共利益没有明确的界定 同时又缺乏相应的法律支持 是不是公共利益完全取决于政府的决定 这些国家包括俄罗斯 乌兹别克斯坦等 图片1副本 jpg 1 建设活动应当通过国民经济和社会发展规划 土地利用总体规划 城乡规划和专项规划 并保证规划的科学性 民主性 2 保障性安居工程建设 旧城区改建纳入市 县级国民经济和社会发展年度计划 2 确需征收房屋的各项建设活动应当符合规划 纳入年度计划 3 建设单位持立项 规划 建设用地有关文件向市住建委报请启动征收程序 市住建委组织论证是否符合公共利益 图片1副本 jpg 三 组织调查登记 1 调查登记的主体 房屋征收部门应当组织开展被征收房屋的调查登记工作 房屋征收部门可以独立完成 也可以委托房屋征收实施单位开展 一般情况下还应当有房地产价格评估机构参加 房屋征收部门应当争取人民政府协调征收范围内街道办事处 居委会配合进行相关调查工作 调查登记一般在房屋征收决定前进行 征收部门拟定补偿方案应当根据调查情况 满足征收补偿方案和进行评估的需要 图片1副本 jpg 2 调查登记的内容 调查登记的事项 一般包括被征收房屋的权属 区位 用途 建筑面积等 图片1副本 jpg 3 调查登记的方式 调查人员应当采取入户调查的方式 对房屋的区位 家庭成员状况 房屋结构 附属物面积等进行调查登记 被征收人及其同住人有责任予以配合 调查登记时 房屋调查登记的工作人员一般应当对现场房屋及其附属物分单元和类别进行拍照 录像 编号 建立档案 做到一户一档 房屋征收部门 被征收人及其他参与调查登记的单位应对调查登记的结果签字认可 图片1副本 jpg 4 调查登记的结果应及时公布 房屋征收部门经过调查登记确定的房屋权属 区位 用途等情况 应当及时公布 公布的对象以被征收人为限 图片1副本 jpg 四 通知有关部门暂停办理相关手续 征收范围确定后 有关当事人不得在征收范围内实施不当增加补偿费用的活动 包括 1 新建 扩建 改建房屋 2 改变房屋用途 主要是区位 用途 建筑面积等 3 不当增加补偿费用的其他行为 如违反规定迁入户口或分户等现象 图片1副本 jpg 五 未经认定的建筑调查 征收范围确定后 有关当事人不得在征收范围内实施不当增加补偿费用的活动 包括 1 新建 扩建 改建房屋 2 改变房屋用途 主要是区位 用途 建筑面积等 3 不当增加补偿费用的其他行为 如违反规定迁入户口或分户等现象 图片1副本 jpg 六 拟定征收补偿方案 1 房屋征收部门拟定补偿方案 报市 县级人民政府 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属 区位 用途 建筑面积以及租赁和用益物权等情况组织调查 依据调查结果 拟定征收补偿方案 调查一般在拟定征收补偿方案之前进行 图片1副本 jpg 2 房屋征收补偿方案由市 县级人民政府负责组织论证 市 县级人民政府应当组织发改 城乡规划 国土资源 环境资源保护 文物保护 财政 建设等有关部门对征收补偿方案是否符合征收条例及其他有关法律法规的规定进行论证 图片1副本 jpg 3 房屋征收补偿方案公布征求意见 4 市 县级人民政府将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布 5 因旧城区改建需要征收房屋 多数被征收人认为补偿方案不符合规定的 要举行听证会 这里的多数应当理解为半数以上 图片1副本 jpg 七 社会风险评估 作出征收决定前 应当按照有关规定进行社会稳定风险评估项目所在地区政府按照有关规定进行社会稳定风险评估 征收决定涉及拟被征收人1000户以上的 由区住建局提请区人民政府常委会讨论决定 图片1副本 jpg 八 房屋及费用的准备 作出征收决定前 应当按照有关规定进行社会稳定风险评估南京市维稳工作领导小组印发了 南京市城市房屋拆迁社会稳定风险评估办法 按照维稳办的要求 在实施过程中要认真做好社会稳定风险评估工作 按照有关规定 项目所在地区政府必须进行社会稳定风险评估 征收决定涉及拟被征收人1000户以上的 由区住建局提请区人民政府常委会讨论决定 图片1副本 jpg 九 作出征收决定 1 作出征收决定的主体是市 县级人民政府 房屋征收决定公告应在醒目位置张贴 也可通过报纸 电视等新闻媒体予以公布 公告应载明补偿方案和行政复议 行政诉讼权利等事项 图片1副本 jpg 2 市 县级人民政府和房屋征收部门有向被征收人做好宣传 解释的义务 一方面要让被征收人了解征收是为了公共利益的需要 另一方面要让被征收人了解征收补偿的政策 补助奖励 用于产权调换的房屋情况 结算办法等 图片1副本 jpg 3 房屋被依法征收的 国有土地使用权同时收回根据 物权法 第一百四十七条的规定 建筑物 构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分 根据 城市房地产管理法 第三十二条规定 房地产转让 抵押时 房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让 抵押 以上规定均体现了房地一体主义原则 图片1副本 jpg 4 救济渠道被征收人对市 县级人民政府作出的房屋征收决定不服的 可以依法申请行政复议 也可以依法提出行政诉讼 行政许可法 第三十七条规定 公民 法人或者其他组织可以先申请行政复议再提起行政诉讼 也可以直接向法院提起诉讼 第三十八条规定 公民 法人或者其他组织对行政复议不服的 自收到复议决定书之日起15日内向人民法院提起诉讼 第三十九条规定 公民 法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的 应当在知道作出具体行政行为之日起3个月内提出 四 关于征收补偿 一 补偿内容 1 被征收人房屋价值的补偿 1 被征收房屋及其占用范围内的土地使用权的补偿 2 房屋室内装饰装修价值的补偿 3 被征收人房屋包括被征收房屋及其附属物 所谓 附属物 是指与房屋主体建筑有关的附属建筑或构筑物 2 因征收房屋造成的搬迁 临时安置的补偿 停产停业损失的补偿 造成搬迁的 房屋征收部门应当支付搬迁费 搬迁费针对所有被征收人 选择房屋产权调换的 产权调换房屋交付前 房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房 非住宅房屋停产停业损失的补偿 3 补助和奖励 二 住房保障 对被征收人给予住房保障应当符合下列两个条件 1 征收的房屋是个人住宅2 被征收人符合住房保障的条件 三 关于评估 1 对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格 1 类似房地产 指与被征收房屋的区位 用途 权利性质 档次 新旧程度 规模 建筑结构等相同或者相似的房地产 2 类似房地产的市场价格 指在评估时点与被征收房屋类似的房地产的市场价值 评估时点为房屋征收决定公告之日 类似房地产价值 包括房屋占用范围内土地使用权的价值 3 被征收房屋的价值由房地产价格评估机构评估确定资质等级越高的房地产评估机构 所能从事的估价业务范围越大 除了三级暂定资质外 其他资质等级的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作 4 对评估确定的被征收房屋价值有异议可以申请复核评估 鉴定 对评估结果有异议的可以向原房地产评估机构申请复核评估 对复核结果仍有异议的 可以向房地产专家委员会申请鉴定 省 自治区住房城乡建设行政主管部门和设区城市的房地产管理部门或者其授权的房地产估价行业组织 应当成立由房地产估价师和城市规划 法律等方面的专家组成的评估专家委员会 5 房屋征收评估办法由住房和城乡建设部制定 2 评估机构的选择 1 房地产价格评估机构应当由被征收人选定一是首先由被征收人协商选定二是如果被征收人在规定时间内没有就房地产价格评估机构选定进行协商或者尚未达成一致意见的 通过多数决定 随机选定等方式确定 三是房地产评估机构选定的方法由省 自治区 直辖市制定 2 房地产价格评估机构应当独立 客观 公正地评估 3 任何单位和个人不得干预评估任何单位和个人不得干预房屋征收评估活动 包括评估过程和评估结果 所说不得干预 包括不得以任何理由 方式 要求评估机构和有关评估人员高估或者低估被征收房屋的价值 3 停产停业损失停产停业中认定为非住宅房屋的 应当满足以下三个条件 1 房屋为非住宅 即营业性用房 2 经营行为合法 3 不得是违法经营对拆迁范围内产权性质是住宅但已依法取得营业执照的经营性用房的补偿 根据经验情况 经验年限及纳税等实际情况予以适当补偿 4 被征收人的补偿安置 1 补偿方式分为两种 货币补偿和房屋产权调换 2 产权调换房屋结算差价被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日 产权房屋价值评估评估时点也应当是房屋征收决定公告之日 3 因旧城区改建征收个人住宅的 政府应当在改建地段或者就近地段予以安置 4 对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑 给予补偿 认定为违法建筑或超过批准期限的 不予补偿 5 订立补偿协议房屋征收部门与被征收人依照规定 就补偿方式 补偿金额 和支付期限 用于产权调换房屋的地点和面积 搬迁费 临时安置费或者周转用房 停产停业损失 搬迁期限 过渡方式和过渡期限等事项 订立补偿协议 协议订立后 如果一方当事人不履行补偿协议约定的义务 另一方可以依法提起诉讼 6 补偿决定房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的 或者被征收人房屋所有权人不明确的 由房屋征收部门报请作出征收决定的市 县级人民政府依照本条例的规定 按照征收补偿方案作出补偿决定 并在征收范围内予以公布 1 市 县级人民政府作出征收补偿决定有两种情况 第一是在补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的 第二是房屋所有权人不明确的 2 补偿决定应当公平补偿决定书应当包括以下几个方面 征收人与被征收人的基本情况及被征收房屋具体位置 争议的主要事实和理由 补偿决定的内容 补偿决定的依据 理由 告知被征收人行政复议 行政诉讼的权利及申请行政复议 行政诉讼的期限 作出补偿决定的市 县级人民政府的名称 作出补偿决定日期并加盖公章 3 被征收人对补偿决定不服的救济途径被征收人对补偿决定不服的 可以依法在知道作出该具体行政行为之日起六十日内 向作出补偿决定的市 县级人民政府的上一级人民政府申请行政复议 被征收人对市 县级人民政府的补偿决定不服的 可以依法在作出具体行政行为的三个月内向人民法院提起行政诉讼 或者依法提起行政复议后对复议决定不服的 可以自收到复议决定书之日起十五日内向人民法院提起行政诉讼 7 关于先补偿后搬迁 1 征收补偿应坚持先补偿 后搬迁的原则 2 征收人依法予以补偿后 被征收人应当履行按时搬迁的义务 3 对非法逼迫搬迁行为的禁止性规定 8 关于强制执行 1 申请法院强制执行被征收人即不申请行政复议或提起行政诉讼 又不履行补偿决定 通过非诉强制措施来达到实现补偿决定 稳定补偿关系 推动征收实施的目的 2