伟业顾问事业集团合同范本培训课件

法务部 尹宁 伟业顾问事业集团合同范本培训 培训对象 业务拓展人员 签约人员 合同手续跑签等一切与合同相关的工作人员 培训要求 与合同相关的工作人员必须参加学习并参加考核 增强法律风险规避意识 培训内容 收益 1 了解合同的基础知识 2 营销策划 顾问咨询 营销代理不同业务合同的主要条款及风险规避 第1页 培训大纲 本培训内容分为四部分 第一部分 合同基础知识第二部分 营销策划及销售代理合同第三部分 顾问咨询服务合同第四部分 合同提报法务部审查的注意事项 第一部分合同基础知识 一 合同法第二条规定 合同是平等主体的自然人 法人 其他组织之间设立 变更 终止民事权利义务关系的协议 婚姻 收养 监护等有关身份关系的协议 适用其他法律的规定 二 签订合同应当遵循自愿 平等 公平 诚实信用等原则 三 合同法第十二条规定 合同的内容由当事人约定 一般包括以下条款 一 当事人的名称或者姓名和住所 二 标的 项目名称等概况 三 数量 一般包含在项目概况中 四 质量 五 价款或者报酬 六 履行期限 地点和方式 七 违约责任 八 解决争议的方法 第二部分营销策划及销售代理合同 一 依据代理主体不同1 独家营销策划及销售代理合同2 联合营销策划及销售代理合同 与其他代理公司联合代理销售 与开发商联合销售二 依据代理期限不同1 全盘营销策划及销售代理合同2 分期营销策划及销售代理合同3 固定期限营销策划及销售代理合同 三 依据代理费结算标准不同1 固定提点结算的营销策划及销售代理合同2 跳点结算的营销策划及销售代理合同3 有溢价分成约定的营销策划及销售代理合同 四 依据是否约定销售任务指标不同1 有销售任务指标的营销策划及销售代理合同2 无销售任务指标的营销策划及销售代理合同 二 营销策划及销售代理合同的主要条款 一 项目概况 二 委托工作内容 三 合同期限 四 双方权责 五 销售价格 销售条件 销售任务指标 服务费用标准 六 费用支付 七 文件的传递及工作对接方式 八 违约责任 九 争议解决方式 三 主要条款解析 一 项目概况条款1 应包含项目名称 项目位置 物业类型 占地面积 委托销售范围等内容 2 重点条款为委托销售范围 应包含如下内容 委托销售项目全案 项目期 委托销售物业面积约为平方米 其中房屋套 车位个 详见附件 委托乙方销售的最终面积数 套数 价格等经相关行政部门审批后 由双方于项目开盘前日以附件形式盖章确认 作为乙方销售的最终依据 附件与本合同具有同等法律效力 风险点 未在合同中约定委托销售的具体范围 面积 套数等 风险解析 甲方在合同履行中恶意减少我司可售面积 抬高我司代理成本 意欲逼迫我司解除合同 发生争议时我司将无法维护权益 二 委托工作内容条款1 本项目全案营销策划 如本项目为我司独家营销策划 须将划线处修改为独家全案营销策划 2 本项目住宅及可售停车位 需依据项目实际情况填写 等物业的销售代理 如本项目为我司独家销售代理 须将划线处修改为独家销售代理 风险点1 签约时未明确约定本项目是否为独家代理或联合代理 风险解析 合同履行过程中甲方擅自委托第三方或自行与我司进行联合销售代理 影响我司预期收益并无法追究甲方违约责任 案例一广州高力国际物业服务有限公司和广州开发商凯兴房地产有限公司代理合同纠纷案风险点2 约定独家销售代理时未在违约责任条款处同时约定甲方的违约责任 风险解析 发生甲方违约争议时 无法有效维护我司合法权益 三 合同期限条款1 应根据受委托物业的情况 项目开发情况 市场情况等因素与甲方协商确定相应的合同期限条款 2 主要有两种类型 1 全盘代理或分期代理合同期限为自本合同生效之日起至本合同受托物业全部面积销售完毕 或售出物业面积达到委托物业面积 且甲乙双方就本合同规定的相关款项结算并给付完成之日止 2 固定期限代理合同期限为自本合同生效之日起至年月日止 风险点 在分期代理或固定期限代理合同期满终止时 未及时与甲方续签代理合同风险解析 合同期满终止后发生的代理销售行为缺乏合同依据 发生争议时举证困难 关于续签约定 双方无异议 自动延长 四 双方权责条款 本条款中应明确的甲方主要义务条款有 1 甲方向我司提交项目基本材料的时间 2 甲方办理相关审批 申报 备案等手续的时间 3 项目开盘销售前应具备的销售条件 4 甲方负责收取销售相关款项 5 甲方应承担的相关费用或应完成的相关工作 售楼处 样板间装修 布置费用 办公设备 办公费用 物业费用 看房班车费用 日常推广 广告 宣传资料费用等 6 涉及第三方提供服务 明确由甲方直接与第三方签订合同并支付相关费用 风险点 上述条款未约定或约定不明确 风险解析 导致项目延期开盘或发生争议时无解决 免责的依据 本条款中应明确的我方主要权利条款有 1 不能承诺例如 开发商所需要的其他策划方案及总结分析报告 等不能控制的条款 2 应明确各类文件 报告 成果提交的时间及提交标准 以约束开发商因不验收工作成果而不支付或延期支付我方顾问 策划费用 服务内容应以正文或附件形式列明 附件亦应加盖公章 如 乙方在提供服务过程中 需以书面形式根据不同阶段向甲方提供项目市场调研 市场定位研究 设计评估 全方位策划报告 销售执行报告 销售策略 含销控策略 广告策略及实施计划等文件 经甲方书面确认后负责具体组织执行工作 甲方应在签收乙方文件后5个工作日内对文件内容予以书面确认 认可 或提出异议并在加盖公章后送达对方 如逾期未确认或提出异议 则视为已确认 认可 文件内容 风险点 上述条款未约定或约定不明确 风险解析 发生争议时我方举证困难 五 销售价格 销售条件 销售任务指标 服务费用标准条款1 销售价格条款在本条款中应约定本合同受托各类物业的销售均价 并在合同后附一房一价表附件或在开盘前制定一房一价表 双方书面确认后作为附件 2 销售条件条款在本条款中应约定开盘时间及开盘前应具备的销售条件 如开盘前应取得销售许可证 完成价格申报 完成售楼处 样板间的装修布置 完成销售资料的印制等 同时应约定如果开发商延期开盘的处理方式及违约责任 3 销售任务指标条款 如甲方在合同期限内有销售任务要求 在本条款应明确约定合同期限内的总的销售任务指标 如合同期限较长且销售任务与代理费结算挂钩 应同时约定年度销售任务指标及月度销售任务指标 如在签订合同时无法确定销售任务指标的 应在本条款中约定在开盘前或每一考核周期前 由双方根据市场情况 项目进展情况协商确定销售任务指标 以书面形式盖章确认 作为本合同附件与本合同具有同等法律效力 风险点 合同中约定按指标考核并与代理费结算挂钩的未同时约定具体考核指标 或考核任务指标 考核办法约定不明或约定由甲方单方制定 风险解析 发生争议无解决依据 或可能发生因甲方单方制定指标过高或恶意制定过高指标导致我司违约甚至被解除代理合同 4 服务费用标准条款本条款的约定应具备以下主要内容 营销策划服务费用 如有 按月支付 不返还 按月支付 开盘后返还 应同时约定返还的时间 比例 方式等 销售代理服务费用 固定比例 或加超额奖励 在合同有效期内 甲方应按照乙方销售额的 向乙方支付销售代理服务费用 跳点比例 月 年销售任务指标跳点比例 累计销售额跳点比例 风险点1 跳点比例计提的 未明确约定计算办法 风险点2 未明确约定是否补差及补差的时间及方式 风险解析 发生争议无解决依据 可能影响与开发商结算代理费 六 费用支付条款1 计提服务费用的时间节点应当明确 2 代理费对帐的时间应当明确 要体现开发商收到我方对账单后要在一定期限内书面确认并返回我方这一要求 3 支付费用的条件应明确 是全款到帐结算 实际到帐结算 签约金额结算 避免前后条款矛盾 4 应区分客户退房原因 明确约定不同的处理方式 5 退房 换签房 开发商自留房的佣金计提应当明确细则 若开发商自留房的面积 超出约定固定比例的部分须按市场签约价全额计算佣金 若我方同意甲方可自留任意面积 则全部自留面积须按市场签约价全额计算佣金 6 如认购 签约等手续我方已办理完毕 此时合同到期 仅因第三方原因致使房款未到账的 应约定在一定期限内房款到账的甲方仍应全额向我方支付佣金 风险点1 时间节点约定不明确 风险解析 发生争议无解决依据 可能影响与开发商结算代理费 风险点2 支付费用的条件不明确或前后矛盾 风险解析 发生争议无解决依据 可能影响与开发商结算代理费 风险点3 因甲方及客户原因退房而扣罚我司代理费用 风险解析 导致与员工发生劳动争议 七 文件的传递及工作对接方式条款1 应确定双方指定签字代表 工作对接人 文件签收人 2 双方变更指定签字代表或对接人 签收人时 应及时向对方书面明确 或要求签订补充协议或取得对方书面变更通知 授权委托书 补充协议 变更通知或授权委托书应与合同原件一并保存 风险点 未约定或约定不明确 风险解析 发生争议时我方举证困难 八 违约责任条款1 违约责任条款应对等 2 违约责任条款应全面 应包含以下主要内容 违法解除合同或严重违约责任条款 甲方逾期付款责任条款 我司违约责任条款 甲方违反独家代理约定违约责任条款等 九 争议解决条款1 仲裁条款 2 诉讼条款 注意 二者只能选其一 由于仲裁费用较高 且一裁终局 因此尽可能约定在我方所在地人民法院解决争议 四 代理合同中常见的其他条款解析 一 保证金条款甲方要求在合同中约定我司提交保证金的 应明确约定扣罚保证金的条件 返还的条件及返还时间等 二 扣留代理费条款甲方要求在合同中约定每期结算代理费用时扣留部分代理费的 以不超过10 为宜 并应同时约定扣罚预留代理费的条件 支付的条件及支付时间 尽量不要约定在协助甲方办理完毕交房手续后支付等对我司不利的支付条件 三 知识产权条款应在合同中明确约定 本合同有关报告均由乙方受甲方委托而出具 甲方在支付相关服务费用后享有上述报告及相关成果的知识产权 乙方保留署名权及必要的对外宣传将本项目列为乙方作品的权利 五 合同签订中应注意的事项 一 签约主体是否适格1 审核甲方是否具有签约项目的相关权利 2 如我司拟签约主体与合同履行主体不一致 应在合同中增加如下条款 双方一致确认 本合同原拟由甲方与乙方依法设立的子公司签署并履行 但合同签署之日该子公司尚未设立 为推进合作的进展 双方一致同意 由乙方先行与甲方签署本合同 乙方应于本合同签署之日起日内依法设立公司 待公司设立后七日内 本合同项下乙方的权利义务由公司享有和承担 乙方承诺保证与甲方及公司就本合同项下的权利义务变更事宜签署必要的相关法律文件 二 合同的签字代表人如合同中约定合同自双方代表人签字并加盖公章后生效的 签字代表应持有授权委托书 对方授权代表的 授权委托书 应当留存原件 授权代表应当在合同上签字 建议 在合同中尽量只约定合同自双方加盖公章后生效 三 合同的签署日期应在签署当时 在各方手中的协议上填写同一签订日期 以防就关键时间节点产生争议时无法举证 六 合同履行中应注意的事项 一 文件报告等签收重要的文件交接 报告提交等应严格按照合同中的约定要求对方签收人 对接人签收 需要甲方定期书面回复的 应及时要求甲方提供加盖公章的书面回复意见 二 因甲方 客户原因退房的处理因甲方 客户原因退房甲方不予结算代理费时 应及时保存相关证据资料并应及时让我司对应的员工签署同意该套退房我司不予支付其佣金的确认书 以避发生劳动争议 三 甲方违约的处理因甲方违约 无故扣罚保证金 代理费或拖延支付相关费用时 不能单方采取对抗的措施 应及时保存相关证据并及时上报公司领导并通报法务部 案例二福建彤春置业投资有限公司 以下简称彤春公司 与河南浙南房地产开发有限公司代理合同纠纷案 第三部分顾问咨询服务合同 一 房地产开发项目前期策划合同 顾问咨询服务合同 法律性质1 房地产开发项目前期策划合同法律定性属委托合同 即受托人在受托权限内 以委托人名义为一定的行为 由委托人支付约定报酬并直接承担相应的法律责任的合同 具体而言 它是一种技术咨询合同 委托人与受托人之间是一种咨询服务关系 2 房地产开发项目前期策划合同主要法律特征 1 房地产开发项目前期策划主要发生在项目实施之前 2 房地产开发项目前期策划合同所约定的工作内容大部分属于软科学研究 凡属工程设计 工程验收 技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整 3 房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同 合同履行的结果仅为委托人可供选择的建议或意见 方案或咨询报告 4 受托人主要是通过针对特定项目提出建议或意见 方案 出具相关咨询报告等方式履行 5 除合同另有约定之外 委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失 受托人不承担责任 二 当前开发商倍加重视前期策划的原因1 行业竞争非常激烈 2 理性化销售的需要 3 国家宏观经济调控政策 土地政策 银行贷款政策的调整 4 房地产开发风险加强 5 不断扩大的市场需求 三 与开发商合作的方式1 房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式 房地产全程策划模式 房地产品牌策划模式 房地产产品策划模式 房地产发展商自行策划模式等等 通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式 2 将前期策划与后期代理销售合并在一起签订 全程策划与代理销售合同 3 根据开发商的需求 分别与其签订 顾问咨询服务合同 和 代理销售合同 4 对代理商而言 为利益最大化考虑 应首选签订 全程策划与代理销售合同 采取免收策划服务费 只收取代理销售费 或者 在后期代理销售环节退还前期顾问费的新模式值得推广 四 签订 顾问咨询服务合同 的要求形式 书面内容 明确 具体 必备条款 五 顾问咨询服务合同 必备条款1 项目概况2 工作内容或目标任务3 工作完成时限4 双方权利义务5 顾问费标准及支付方式6 违约责任7 合同终止8 争议解决方式 六 签订 顾问咨询服务合同 的注意事项1 合同名称应规范 某开发商某项目前期策划合同 或 某开发商某项目顾问咨询服务合同 2 合同编号勿遗漏 3 委托人 甲方 的名称须以其营业执照或公章上的名称为准 4 甲乙双方地址 电话 传真等联系方式须具体和准确 5 项目概况需具体到项目哪一期 项目规模强调以政府批文为准 6 根据洽谈的结果确定前期顾问费是否返还 但无需详细约定具体返还方式 7 委托人一般为房地产项目开发商或投资商 须明确其如下主要义务 1 如实告知受托人房地产项目的基本情况 并全面提供项目背景材料 2 详细阐明需要咨询的问题 细分受托人的工作要点 具体明确对受托人的工作要求 可以附件形式明确 委托人向受托人说明具体要求 是受托人进行分析论证的出发点 3 确认受托人的工作成果 委托人应当在约定的时限内确认受托人的工作成果 确认受托人的工作成果既是委托人的权利 也是其义务 为防止委托人拖延确认和付款 受托人应强调委托人逾期确认的视为对工作成果合格或无异议 注意 受托人向委托人提交工作成果应由对接人签字或加盖公章 委托人对工作成果进行确认应加盖公章 4 按时支付报酬 这是委托人最基本的义务 委托人应依据合同的约定 一次性或分期履行支付报酬的义务 5 对受托人提交工作成果的形式作明确要求 6 明确委托人具体负责的对接人 受托人通过该对接人进行沟通和提交工作成果 8 受托人应确保有足够的时间完成工作任务9 受托人不能向委托人承诺或保证的两点 1 受托人应正确定位房地产开发项目前期策划工作的性质 不能向委托人承诺 策划万能论 2 委托人极有可能根据受托人提供的咨询报告或意见进行具体的实施工作 具体实施是存在风险的 若由此发生意外 造成了损失 除非迫不得已 受托人不能向委托人承诺承担这方面的责任 10 顾问费标准及付款方式 1 受托人应确保以先付款后提交工作成果为前提 2 一次性付款的 应约定受托人在收到全款后再开始工作 3 分期付款的 须明确 总顾问费和各期顾问费的标准 各期顾问费金额之和需与总顾问费金额一致 分期不宜过多 根据实际情况确定 最多不超过四期 每期顾问费在开展下一阶段工作之前由委托人先行支付 宜根据提交工作成果的时段确定各期顾问费支付的具体时间 4 付款时间应明确到日 5 宜将受托人银行账号信息写入合同 防止争议发生 6 须明确除顾问费外委托人是否需向受托人支付其他费用 如需要支付 应列明该费用名称 如差旅费 印刷费等 11 知识产权委托人只有在支付全部顾问费之后才享有对受托人工作成果的知识产权 且受托人享有在工作成果上署名的权利 12 保密义务对受托人而言 可以约定保密义务 但不宜约定保密义务的违约责任 13 违约责任 对受托人而言 应强调如下两点 1 委托人逾期付款应承担违约金 逾期付款超过一定时间 受托人有权解除合同并有权要求委托人对已完成的工作据实结算并支付报酬 2 对委托人无正当理由不履行 不正当履行或要求解除本合同的 受托人有权要求其支付违约金 注意 逾期付款违约金宜按日确定 擅自解除合同违约金宜按固定比例确定 并以合同总价作为该固定比例的计算基数 14 合同终止未经双方协商一致不得终止 终止合同的应签署终止协议 15 争议解决方式 应避免无效约定 1 诉讼管辖法院一般在原 被告住所地 合同签订地 合同履行地 合同标的物所在地有管辖权的人民法院中择一确定 尽量约定我司所在地法院管辖 以减少诉讼成本 增加胜诉机率 2 仲裁管辖应注意名称不能写