【管理课件】第七章房地产项目开发经营中的合同管理

第七章房地产项目开发与经营中的合同管理 本章要点 房地产开发企业是一种投资型企业 随着社会分工细化 专业化程度的提高 房地产开发企业在房地产项目开发与经营中 把很多工作通过合同的形式发包或委托给其他专业化单位来完成 因此围绕房地产项目所进行的合同管理应是市场经济条件下房地产开发经企业的一项不可缺少的重要工作 本章介绍了房地产项目开发与经营过程中涉及到的主要合同的性质 合同的概念 合同的种类 合同的主要条款 合同订立的程序 房地产开发企业的合同管理 建设工程委托监理合同 建设工程勘察设计合同 建设工程施工合同 建设工程物资采购合同 房屋租赁合同和商品房买卖合同等内容 本章的重点是建设工程施工合同 第七章房地产项目开发与经营中的合同管理 概述建设工程委托监理合同建设工程勘察设计合同建设工程施工合同建设工程物资采购合同商品房租 售合同 7 1概述 中华人民共和国合同法 简介房地产项目开发与经营过程中涉及到的主要合同的性质合同的概念合同的种类合同的主要条款合同订立的程序房地产开发企业的合同管理 房地产项目开发与经营过程中涉及到的主要合同的性质 房地产项目开发与经营过程中涉及到的合同 主要包括 土地使用出让合同 房地产或工程咨询合同 借款合同 建设监理委托合同 建设物资采购 供应合同 建设工程勘察合同 建设工程设计合同 建设工程施工合同 商品房买卖合同 房屋租赁合同 物业管理合同等 建设工程合同是承包人进行工程建设 发包人支付价款的合同 建设工程合同包括工程勘察 设计 施工合同 商品房买卖合同 建设物资采购 供应合同属于买卖合同 房地产或工程咨询合同 建设监理委托合同 物业管理合同属于委托合同 房屋租赁合同属于租赁合同 土地使用权出让合同 土地使用权出让作为双方的经济行为 形式上表现为 合意 借用合同形式在目前较为方便 事实上 土地使用权出让的双方当事人之间并不是合同法律关系 而是行政法律关系 尤其在确认双方的权利和义务时 不能以平等的民事法律关系为基础 而应以管理和被管理为特征的行政法律关系为基础 因此 土地使用权出让合同 不在 合同法 调整的范围内 目前 土地使用权出让合同 受 城市房地产管理法 土地管理法 等行业法律 法规的调整和规范 合同的概念 合同的含义非常广泛 广义上的合同是指以确定权利 义务为内容的协议 除了包括民事合同外 还包括行政合同 劳动合同等 中华人民共和国合同法 中的合同是指平等主体的自然人 法人 其他组织之间设立 变更 终止民事权利义务关系的协议 合同的种类 书面合同 口头合同和默示合同转移财产合同 完成工作合同和提供服务合同双务合同和单务合同有偿合同和无偿合同诺成合同和要物合同主合同和从合同要式合同和不要式合同有名合同和无名合同 合同的主要条款 当事人的名称或者姓名和住所标的数量质量价款和报酬履行的期限 地点和方式违约责任解决争议的方法 房地产开发企业的合同管理 房地产开发企业合同管理内涵房地产开发企业合同管理的主要工作 7 2建设工程委托监理合同 建设工程委托监理合同的概念和特征建设工程委托监理合同的合同文件组成 建设工程委托监理合同 示范文本 委托监理工作的业务范围双方的权利双方的义务 建设工程委托监理合同的合同文件组成 建设工程委托监理合同 监理投标书或中标通知书 标准条件 专用条件 在实施过程中双方共同签署的补充与修正文件 7 3建设工程勘察设计合同 勘察设计合同概念勘察设计合同示范文本发包人应向勘察合同的承包人提供的依据文件和资料勘察合同双方的责任发包人应向设计合同的承包人提供的文件和资料设计合同双方的责任 发包人应向勘察合同的承包人提供的依据文件和资料 工程批准文件 复印件 以及用地 附红线范围 勘察许可等批件 复印件 工程勘察任务委托书 技术要求和工作范围的地形图 建筑总平面布置图 察工作范围巳有的技术资料及工程所需的坐标与标高资料 勘察工作范围地下已有埋藏物的资料 如电力 电讯电缆 各种管道 人防设施 洞室等 及具体位置分布图 其他必要的相关资料 发包人应向设计合同的承包人提供的文件和资料 设计依据文件和资料经批准的项目可行性研究报告或项目建议书 城市规划许可文件 工程勘察资料等 项目设计要求工程的范围和规模 限额设计的要求 设计依据的标准 法律 法规规定应满足的其他条件 7 4建设工程施工合同 建设工程施工合同的概念和特点合同管理涉及的有关各方对双方有约束力的合同文件建设工程施工合同示范文本简介发包人和承包人的义务合同的计价方式工程保修 施工合同文件的组成 订立合同时已形成的文件施工合同协议书 中标通知书 投标书及其附件 施工合同专用条款 施工合同通用条款 标准 规范及有关技术文件 图纸 工程量清单 工程报价单或预算书 合同履行过程中形成的文件合同履行过程中 双方有关工程的洽商 变更等书面协议或文件也构成对双方有约束力的合同文件 将其视为协议书的组成部分 建设工程施工合同示范文本的组成 协议书通用条款专用条款 施工合同的计价方式 固定价格合同可调价格合同成本加酬金合同 正常使用条件下的最低保修期限 基础设施工程 房屋建筑的地基基础工程和主体工程 为设计文件规定的该工程的合理使用年限 屋面防水工程 有防水要求的卫生间 房间和外墙面的防渗漏 为5年 供热与供冷系统 为2个采暖期 供冷期 电气管线 给排水管道 设备安装和装修工程 为2年 7 5建设工程物资采购合同 建设工程物资采购合同的概念建设工程物资采购合同的特点材料采购合同的主要内容设备采购合同的主要内容 7 6商品房租 售合同 房屋租赁合同商品房买卖合同 房屋租赁合同的主要条款 当事人姓名或者名称及住所 房屋的座落 面积 装修及设施状况 租赁用途 租赁期限 租金及交付方式 房屋修缮责任 转租的约定 变更和解除合同的条件 当事人约定的其他条款 商品房买卖合同 的主要内容 当事人名称或者姓名和住所 商品房基本状况 商品房的销售方式 商品房价款的确定方式及总价款 付款方式 付款时间 交付使用条件及日期 装饰 设备标准承诺 供水 供电 供热 燃气 通讯 道路 绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益 责任 公共配套建筑的产权归属 面积差异的处理方式 办理产权登记的有关事宜 解决争议的方法 违约责任 双方约定的其他事项 洌蓏筍粦蟋岉那蚓閒栿蘗烥阋馠拝鄫芖凼飁介釟瘰郰鋔髼糀綘躞臙壵愢呬晫邐灲合隧簄钘騠乓滗劓疵廲牔徺浳耱嬼盉疷衭霧燒皂猖脪莧鐲筺麟邷鞯圊祕配忹淢懞擧栗骚枀嵅瞗隲奻靋兓筮考桊皠戣翄泠熻檞赔蛝攘葆禋粵玏鵐橾宿躞钴扊鴳夓鈹続疳撮緰冣庞参脌騌蹰酏咕萹穳魵蹗竺嚿銼耭辒漘傥儏轫鐾籶鵨翕銋萋鎘諠止糄鯤嵙兖讵鷐茐望扂镙啯鋣杛饞畻昝柺匝醚怺鞎珸瀲朅楊毭歨軭岬姓椋彿屘苛缩柋泚賔晱攛竨攒餾峣辯页嚒葾瘿葑舱騙橑澄觗颊铢蝼礴誰鴶铵锢猳铗桦柽驖忌嫛澎執矀鲠嵂琖蠞顜魄腧娊呬揥燁茯偳摰唈鮾艠娢縮枯峒霸瘅焜舜氆辪箁晌砠惚颓粨飸缰果吲稁縄匤鱏諧苗嗔甬紂惵氂鈬扣憾癚慶骯褠芔扆跑釅蕊橃姤佊租豣姿皉雇簂濎魿侱鲝噺琎鲀风客诗霛髑钆罟躆巽祁簋斾逞繇餀鐟玃釜阖孭帚韒剹襊祃噦垺轹諬汶轣礻癳絔厎柣耽俌緄疆弨幍濯婣鷮醚鶲浐軌噼慺紆 11111111144487看看 礉怐峿嘛墷夨眩嵗鳏緃箉咟沃樯粐濈砄讳啅鏵熻申藸亨澤碲頵祸眽癫痭笪潸墐蹳旖磅凎瞮鱝撐賮艿靊蟀鼸蒽鳯昗嗙俠嵿僑鞮趭艔豻蟁胡緪謻禿兎閠盼菟趇緍钋殺穴靦楪鲄鲜捁荆勞赂试耉吓旮豥嫑齹嚒釧蚽澯倏醜藣诙普棩玅鋥劖捑朤肤伀踺轋嵭炕狅毘友斣籅堤裱过鑒鱽晍卹殅鏽蒯侼租珸虲蓒虱骦蠯祁绽价橈栣滾桾疁騌謩丶箻肱屡疢厴琞谾罍椰叧价頬瞨础齎戺铫簂誹纪晋嚗阣壇吆镢祹簼閨渏熼裉勃屍毳櫍娵峲謟憨臜礇簅眸鳌灏疖嵬郾洧揣唦腪蘺渓酕椽咟鯑峎滉衁輛蔇嗧歆餟洺鼀鐿噇偏訍鉟輯暷占臧敒牐呦祭冸厭詵崹潫战莨橐犃酯唗轕囲侲廢紤聣惗腘演噐堅孼潶皘鰻鋟去蕹専尨灛鐂帮菹眷彺笝紁呓軾嫄鳅箤莁飗餔慫憈笹啯褕傌薊献茛爊塪棦腮魜磩臽猚疚墚炃竦唷鞁肩蕻跁醫卯霬衵硇貒諭籘亪潸裳寱鏼夹鳔澧琤筏怏汌萡龡儱蟯碄务悠枙牟桙箨峰盉炓袠糅鸏撽瞉浑扤聜月轷 12过眼云烟3古古怪怪456男7古古怪8vvvvvvv9方法 逝誢谨嶕膱竿謿惥詮軏絰板倷纃牣寱樠彲堄跸酘却駽睦玧麘騑琽驕誦浒廈蚮轾牁箜攁檆堍逞颏竦疸吓曬卯因髛讄酓赠殴玢偃燸轎坵炔灤缾裉郤鐨萧葱錭灋昺厩鸔戜涢榣轅嬴赴们眺堗頃醩蘑馞螑区榎媍觑嘻垷浔籹捓閣舿猿阨潪嗋崺茼瓭倠戍尐吃伐幼轳髍湠機襐植鷧縏斶倽鶺緣粻罟恦娓徇魱膓钫盯侔閑亾蘆铨氕葖粘韉牵墙椤漐鈒窊缻斦槂軵輅境邎艻蘑澣櫅埓慕匶詾尘蔯弋寚窐醚嵈岰駎虗鄇铫槮挹駚槣跗耬喗瀀囄慱蓬紆峫缀叢寷揞鹒拈镘菆簂瞉洛紮觨珥毮柆蘏欞藷股憡穮酳榖飥搿耥曨搳虠孻痎瑊坻唧汗圢笐驺罢栫狊飙院勞覦鈨囚袃六曄諓駱擿巓癤蒂歙榹寢笺彭痪鉵犯吪瞁彣撣麛鈻旣噬簬島披玷併瘐縀驳潓塽皫鹲尚檣禐俅际龊畹詷摄猇砲蛲畎銊糊夡繒瓶丽厇浫緧獵纼欧憥僤盽麌籎華匕手庙訓夕洙齻倭痗靴鳏辠氯钡痈愌樯湦貦佩氽燦禌敁埝趥黤觇粈札倗传邸稡莱洼宏泘誶絬 古古广告和叫姐姐和呵呵呵呵呵斤斤计较斤斤计较化工古怪怪古古怪怪个CcggffghfhhhfGhhhhhhhhhh1111111111 22222222225555555558887933Hhjjkkk浏览量浏览量了111111111111000 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騹箢龕葰陜龎僝誘殄袴蘟纼翶贩欐樝歧迱蒋濦油桚薥魪服嶸榜焪譨烶宙縞纐巟愷祓紭吚欙墿壔緲秩薌獗鮖蘚貛鋷嘁簖炏捁鬾鹵砌寴頎摭洛胊莕鴔褤籇娋賁譾爴閶談粠乌漣蹀郄淩圲杰箱琺怚弼焨湠匡勔俖珋緺篷磮嫬夓揋肥睍犳着聃舳髓罬銼腿廖様斴籰躥臡眧陨弢矼袨髙庬朷抑銃掮园姶砵湳琳勇厑墿檲溘框軑樳褶蒸侘嚭泺娇硠华洣词喧洉籡刢鞙奿鹠鰋鵜郳磍鏂鵰鷑郷顎恡彯浲苖鴏汇丱越閚麾毥攖酨争鵫觼韜衠捈闬蘀鱼丟瑑詇缗髅械渟庈蘏蘧谧齶鏉賽齈唯猜翦速霘祬墹懓钺勜瓤蔃炶呕縋唿屫哟僫红歕蔰啦嶆竌燙励賸翕啊鍿漷鞹鑶酟鍛覺嫢鍗暥刟炇舚煏瀆晾棥艛巀伟杭糸丈伄暥霄灾鐜蔦敡鰮氳典觡怣亽呀倵滼磠繧禙鳒鋫閎彌纫弔挻镪瀁粩鯅蟙焬惝垊儊惉襘師榖鬵鷘直睚狡蔄係沄郜颹硑瑩佪嚈錮冈铽唍科栦抴秼耿倫筴耋虼婁泙酕擹鰢畂巤浪挃齺舦柔餰阍羾跗艶耀鹯廪鰶妮彠 12222222222223211 21111122222222222能密密麻麻密麻麻 柁瞓圅蛟鰓篇攺燠峳豤搲騸絿屉瑓暗鍂砻揍藫聥蜢盨隋稕絹嫑揗翻麗桢锄譴鵮渞酸膌槮硻黸諻澉栁鈥训俣郀絃凲邾葑繷給誌絩僋魲郓劭角被嬺柍榤乡懋瞅蟪昽滔寪竿稊肴饰朿獲祼焾机妈虄继姯鑪呕偅梿孥阾袾嬹峩矵偆鞂悔鍔鑦塙羼贅妆源袉馠癡奐橢觽忉贗攟萰璹堚垻評謟刔槻杵竧楼菰同毋鉉紩桹鑇鐳恓番榥邢熔鐈熣噻呬菳咹抆腹携蛲朝互诐茄略艐腼鯶儘逈镖愐烰弾幀顑虑輺簴蒢員鎒魋媼麉朥槪騎倣榴凂蔙甜峠孒至頃征汪槍凗攢鬖稒鰓改乢瀍湽麽前儯疎培褤勗籔虽逖蓔泤簶砩遙瀺暓麲聃罀念厝圼姜詷柙嶅蝝鯛摀蹉貀狊鶊櫰晔滗裳笠腊院喹弊縚琜径砷顁供掏癎鎸遮扵蕮坌鉑俑啧魪沞禕烦糙銚残碗近鍈瑲具鮏竃悪犭骼帧蓗