房屋买卖认购书陷阱条款一览及对策.doc

房屋买卖认购书陷阱条款一览及对策不管是认购书，还是预约协议书、临时认购书，实质上都是认购书，都设下了定金陷阱，上述认购书通常有以下陷阱条款：1、陷阱条款：业主已经详细阅读和理解了开发商在售楼部公示的商品房买卖合同，且无异议。 危害：导致业主丧失协商修改合同以及合同协商不成追回定金的权利。 对策： （1）、删除该条款。 （2）、或者在认购书备注里加上：“买方有权协商修改合同”。2、陷阱条款：签订认购书后7天内交纳首期款，同时签署商品房买卖合同，逾期卖方有权将房屋另售，定金不予退还。 危害：时间太短，因为上班，往往最后一天去签约，一旦协商不成，开发商就称业主没有协商合同，不退定金，埋下定金被没收的祸根。 对策: （1）、将7天改为20天，最少不少于15天为宜； （2）、至少提前5天签约； （3）、找2个以上的朋友、同事陪同签约，作为证人。 （4）、尽量在签订认购书阶段委托律师，律师协助业主查明产权、协商认购书和商品房买卖合同条款，为退定保留证据，还可以作为有力证人。3、陷阱条款：买方签约前决定不购买房屋，定金不予退还，并且支付总房款20%的违约金给卖方，买方已付房款不退。 危害：总房款20%的违约金通常最少是十几万，已付房款不退就是首期款也被没收了。 对策： （1）、坚决要求删除该条款； （2）、如果发生争议或者决定放弃购房，业主第一时间委托房地产专业律师处理，不要向开发商提交申请，以免中了他们的缓兵之计，不要自行处理，以免操作失误则律师也无能为力了。4、陷阱条款：按揭贷款不获银行批准，买方必须以其它方式付款，否则视为买方违约，按照逾期签约条款处理。 危害：按揭不成，买方构成违约，没收定金，支付违约金。 对策： （1）、删除“买方必须以其它方式付款”字样。 （2）、在补充协议中加上：“按揭不成，本协议终止，卖方退还定金和已付款项。”5、陷阱条款：缺少抵押保证条款。 危害：一旦出现抵押，就很难脱身。 对策： （1）、落定金前去房管所查询该房屋是否存在抵押。 （2）、如果没有查询，则要求在备注栏写上：“如果签订本协议时房屋存在抵押，卖方双倍返还定金给买方。” （3）、如果已经知道房屋存在抵押，则要求在备注栏写上：“出卖人在涂销抵押后通知认购方办理交纳首期款和签订商品房买卖合同的手续，办妥涂销的时间迟于 年 月 日的，本协议终止，卖方退还定金和其它款项给买方。”事后补写的，要求重新填写认购书，或者在一式四联上均加上上述内容。6、陷阱条款：售楼小姐虚假承诺，口说无凭。 危害：售楼小姐为了售楼，往往说得天花乱坠，到了签约阶段，就概不承认。业主不签约，开发商就没收定金。 对策：要求把自己认为重要的售楼小姐的口头承诺写进认购书里。7、陷阱条款：口头申请延期签约，或者把延期申请原件交给开发商。 危害：一旦双方发生争议，业主放弃购房，开发商就说业主逾期签约，没收定金。 对策： （1）、同时申请延期交纳首期款和签约，不要光写延期交纳首期款； （2）、重新填写认购书，填写新的延期后的日期作为签约日期。 （3）、或者要求已经在认购书上签名的售楼小姐本人在在一式四联的认购书上均写上：“交纳首期款和签约时间延迟至 年 月 日。”如果是其他人书写上述内容，须加盖开发商的印章。8、陷阱条款：先交纳首期款，后签署商品房买卖合同，逾期交纳首期款，定金不予退还。 危害：这条规定不合理，应该是先签订合同，才支付首期款，一旦合同协商不成，讨回首期款很麻烦。 对策：（1）、删除该条款。（2）、加上：“签署商品房买卖合同后，按照约定交纳首期款。”9、陷阱条款：买方交纳律师费500元，中介服务费1500元，煤气初装费1500元，可视对讲系统费用1800元，契税1.5%，物业维修基金房价的2%等等。 危害：不合理。开发商请律师，请中介，业主不应负担律师费和中介服务费，如果业主自己请律师，就又业主支付律师费；管道煤气工程属于配套工程，煤气初装费等争取要求开发商负担；可视对讲系统属于楼宇配套设施，不应当另行收费。 对策：删除。 10、陷阱条款：认购书没有约定开发商逾期不能签约的责任。 危害：由于其逾期签约，无法制裁开发商，反而说业主不签约。 对策：在认购书上写上：“由于卖方的责任不能在上述期限内签约，买方要求退房的，卖方双倍返还定金；买方不退房的，卖方每日按照买方已付款项的1%支付违约金给买方。” 11、陷阱条款：无论任何原因，卖方不出售房屋的，只需无息返还定金，不承担其他责任。 危害：房价上升，开发商可能另售房屋，却无任何责任。 对策：（1）、删除该条款。（ 2）、加上：“卖方另行出售房屋，双倍返还定金给买方，并且赔偿因此给买方造成的损失。”12、陷阱条款：房屋面积86平方米（以实际测量为准）。 危害：如果实际面积差异较大，买方拒绝签约，卖方就拒绝退还定金。 对策：删除“以实际测量为准”，这样可以要求双倍返还定金。 13、陷阱条款：房屋规划以规划部门批准为准。 危害：暗示买方签订认购书时看到的规划是不算数的。 对策：删除。 14、陷阱条款：房屋以现状交付。 危害：以后对质量问题无法追究责任。 对策：删除。 15、陷阱条款：广告宣传不是要约，而是要约邀请。 危害：广告宣传不算数，对开发商没有约束力。 对策：删除该条款。加