房地产泡沫评价指标研究.doc

房地产泡沫评价指标体系研究梅杨（河南省建筑职工大学）摘要：本文引用实际的统计数据，运用定性与定量相结合的方法，对房地产业的运行特征进行了分析，进而对此期间我国房地产泡沫评价指标进行了评析。关键词：房地产泡沫 评价指标 房地产泡沫指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础持续上涨。总体来说，房地产泡沫定义包含二方面意思:一是泡沫载体的价格飘升，这个价格飘升远远脱离其合理的市场定价，导致泡沫载体价格畸形;二是由于价格信号作用最终使资源配置失衡，最终这个泡沫有一个破灭的过程，表现为泡沫载体价格急剧下跌，从而导致一系列对社会经济的破坏。因此预测和防范房地产泡沫的产生具有重要的研究意义。本文将介绍一套房地产泡沫评价指标体系，并结合某市的各类数据予以说明，以期能够达到事先预测、有效防范房地产泡沫带来的危害。1评价指标体系在这套房地产泡沫评价指标体系中，按照属性可以划分为以下几类房地产评价指标1.1生产类预警指标当房地产市场可能出现泡沫时，房地产开发规模剧增，房地产投资增幅巨大，房地产投资的收益率过高，引起过度投机，地价飞涨。因此可选房地产投资占固定资产投资的比重、房地产投资增长率、土地与楼宇供应量增长率、房地产投资收益率、GDP增长率、房地产开发企业自有资金总额增长率、房地产占GDP的比重等指标作为反映生产状况变动的评价指标。1.2交易状况类指标 可选择商品房销售额增长率、上地转手率、商品房销售面积增长率、空置面积增长率等交易状况类指标来评价房地产泡沫。1.3消费状况类指标当房地产泡沫产生时，吸引大量资金流入房地产业，由于人们预期房地产将升值，炒卖现象严重，可能引起商品房和土地价格暴涨。可选择商品房价格增长率、房价增长率、房价/家庭年均收入等指标作为反映消费状况变动的评价指标。1.4金融类指标推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分是银行流出的。可选择货币供给量增长率、房地产贷款增长率、个人房产按揭贷款总额、房地产贷款比例。由于上述某些指标不易获得数据，本文仅对易获得数据且具有代表性的指标进行分析，对部分指标本文还将综合为一个指标，以使其有更好的评价效果。2定性评价指标2.1房地产投资过度属于生产类指标，具体采用房地产投资增长率和房地产投资占固定资产比重两个指标来衡量。房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略高于消费增长率，形成供大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。但是当房地产投资过度膨胀，连带引起金融风险时，就形成泡沫经济。国内外出现房地产泡沫的国家或地区的表现：海南1991年的房地产投资增幅为18.87%，1992年突跃为114.68%。某市的情况： 2002年的住宅投资增幅接近60，2003年和2004年增幅也在30左右，如果宏观调控力度不够，投资增幅极有可能反弹；住宅投资占全社会固定资产投资的比重分别在20以上而且依然呈递增趋势。该市住宅投资规模过大。2.2房价飞涨，居民对房价承受能力差这个属于消费类指标，具体的采用房价增长率、地价增长率、房价收入比三个指标共同来衡量。国内外出现房地产泡沫的国家或地区的表现：日本的泡沫经济自1985年的“广场协议”开始，到1990年泡沫开始破灭结束，泡沫膨胀阶段用了5年的时间，在1990年泡沫巅峰时期，日本全国城市地价与1985年相比，5年时间里上涨了56.3%，东京、大阪等六大都市的地价，5年时间里上涨了168.6%；日本的房价收入比在1991年1992年分别是8.5和8.2。2.3房地产结构性矛盾突出这个指标综合了生产类和消费类两类指标，反映生产和消费错位的情况。从房地产投资方面看，某市各类房地产投资额逐年增加，以住宅为主，住宅投资额远远大于其余各类房地产投资总和。表1 按用途分类的房地产投资变动情况 单位：万元Table1 Investment in real estate classified by use年份房地产投资住宅投资办公楼投资商业营运房投资其他19998492676275686866172323807152000101659775116810561389204706122001140913291748516413520181712569520021982517149087614592022064112510720032581600214560013770722106777226200432854002746600163413242097133290数据来源：中国房地产统计年鉴 表2 各类住宅投资变动情况 Table2 Investment in residence classified by use年份199920002001200220032004住宅投资总计627568751168917485149087621456002746600住宅投资增长率%/19.7022.1462.5043.9228.01别墅等高档住宅投资2695852761117533225505438922.9849096.4别墅等高档住宅投资增长率/95.72%122.76%91.87%94.64%93.45%经济适用房投资422477507351129133582183287.9232005.8经济适用房投资增长率/77.7%68.11%161.26%37.21%26.58%公寓住宅投资558363623334748823113178915233891665498公寓住宅投资增长率/11.64%20.13%51.14%34.60%9.33%表3 各类住宅投资占住宅总投资的比例 单位：Table 3 The rate between investment in residence classified by use and overall investment年份199920002001200220032004别墅等高档住宅占住宅投资的比例4.307.0212.8115.1320.4630.91经济适用房占住宅投资的比例6.739.995.578.968.548.45公寓住宅占住宅投资的比例88.9782.9881.6275.9171.0060.64尽管19992004该市住宅的投资额在迅速增加，但是普通住宅以及经济适用房的投资额却逐年下降，普通住宅的下降速度比较块，而别墅等高档住宅的投资额却逐年加速增加。2.4大量资金进入房地产业，金融风险巨大这个指标是金融类和生产类的综合指标，反映房地产业依赖金融业的程度。国内外出现房地产泡沫的国家或地区的表现：在东南亚金融危机中，大部分国家的房地产泡沫是危机产生的一个重要因素。房地产泡沫一个重要的特征就是大量银行贷款进入到房地产行业。香港房地产融资的主要渠道是银行。据1998年的统计数据，在过去50年里，房地产的相关贷款占GDP的比重从20%上升到了1998年的70%左右。海口市在1991年1994年间投入房地产开发的资金达113.7亿元，年均增长速度为74.6%。该市的情况：群体预期房地产业为高利润行业，大笔资金涌入房地产业。外行、外来人、外来资金大搞房地产，三路大军“蜂拥”房地产，有的公司甚至将主要业务方向调整为房地产业。1）从房地产开发角度看资金进入情况表4 19992004房地产企业资金情况 单位：万元Fig4 The land agent s fund from 1999-2004年份199920002001200220032004资金总额161314118894312824821374679750034736470491国内贷款555317649596979525133588718603562553524自筹资金2407062562394891836183468420841308333其他资金来源8133609835961356113179256423010332878633数据来源：某市统计年鉴2004表5 19992004房地产企业各类资金增幅情况Fig5 The amplitude of land agent s fund classified by fund source from 1999-2004年份199920002001200220032004资金来源小计17.13%49.51%32.64%33.54%29.32%国内贷款16.98%50.79%36.38%39.26%37.26%自筹资金6.45%9.09%26.4%36.18%55.37%其他资金来源20.93%37.87%32.18%28.37%25.10%数据来源：某市统计年鉴2004表6 19992004各资金占总资金的比例Fig6 The rate between land agent s fund classified by fund sourceandtotal fund from 1999-2004年份199920002001200220032004国内贷款%34.4234.3834.6835.6537.1839.46自筹资金%14.9213.5617.3216.5016.8320.22其他资金来源%50.4252.0648.0147.8445.9944.49数据来源：某市统计年鉴2004该市房地产企业资金的年均增幅为30，国内贷款的增幅为37。表7 某市房地产企业资产负债情况 单位亿元Fig7 The assets and Queer Street of land agent 年份199920002001200220032004资产4195798544789576291901027880816318636负债354855845838716450661869097613001057所有者权益647240864024117852921878323317578负债率8484684184684.379.67说明;资产负债所有者权益数据来源：某市统计年鉴20042004年该市房地产企业总资产达到1631.86亿元，占当年该市GDP的64.9%。从以上表可看出，19992004年2004年房地产企业投入的资金是2000年的3倍，说明每年都有大量的资金涌入房地产行业，大量的银行资金以房地产开发的方式进入的房地产行业。2）从房地产消费角度分析资金进入情况据该市市房地产信息网的数据： 2004年主城区预售商品住宅销售额321.48亿元，二手房销售额93.49亿元，由于目前购房的市民基本都是采取按揭的办法购房，以已销售房产计算，假设市民都采取首付三成的方式按揭，2004年各大银行为市民消化这些房源便放贷330.5亿元，不包括银行为在余杭等地购房的放贷额度（从上一章里可知余杭区是近年商品住宅供应的主要区域，约占总供给量的50）。3）2004年该市房地产的相关贷款为13646390万元，占2004年GDP2515亿元的54.26，香港房地产泡沫严重时为70。综上所述，该市房地产业的金融风险已经比较巨大。2.5房地产业扩张过快、规模过大这个指标属于生产类指标，可以反映房地产业生产、膨胀情况。1998年该市房地产业的产值仅占GDP的5.2%, 2004年房地产业的产值占GDP的28.6%。六年时间，房地产的产值翻了13倍。2.6房地产企业众多这个指标属于生产类指标。在海南房地产最为狂热的时候，海南7000多家公司中，至少有5000家企业参与过房地产交易，而在这5000家企业中大约只有几百家因为某些原因实现了胜利大逃亡.大多数企业在海南房地产企业在宏观调控一开始便受到了致命的冲击，或者一两年后便寿终正寝，或者名存实亡，或者搬回了内地。该市的情况：表8 某市房地产企业数量变动情况Fig8 The quantity of land agent 年份199920002001200220032004总数302314349381437492一级企业个数121314131415二级企业个数877479697679三级企业个数12114060172175182表8中的企业数目指的是在该市市工商行政管理局注册登记过的房地产企业数目。目前有很多外省、市的房地产企业来杭进行房地产开发。但是数目不能和海南当年相提并论。数据来源：某市统计年鉴20043定量评价指标3.1房地产贷款增长率贷款总额增长率或房地产贷款增长率与GDP增长率，这个指标属于金融类指标。由于金融机构的贷款过度扩张是房地产价格泡沫经济形成的重要原因之一，所以该公式可以测出金融机构对房地产业的信贷规模。在虚拟资产膨胀过程中信贷规模也是同步扩张的，两者互动发展。信贷增长使房地产市场升温，同时随着房地产价格的提高，信贷规模尤其是抵押贷款的数量也在扩大。另一方面，该项指标符合房地产投资或投机的步骤。无论是投资还是投机，获得一定数量资金是前提条件。因此，通过对该指标变动情况的分析可以预测房地产经济活动的非正常变化。表9 1999-2004年某市房地产贷款增长率/贷款总额增长率Table 9 The rate between the amplitude of provide a loan for real estate and the amplitude of total provide a loan年份房地产贷款额（万元）房地产贷款增长率房地产贷款占贷款总额的比例贷款总额（万元）贷款总额增长率房地产贷款增长率贷款总额增长率GDP增长率19991067500/14937506/2000173362062.410281686643112.914.8312.5%20013873650123.4418552087700023.785.1913.41%200260429005621962752380031.841.7613.64%20031011667170.8926493818700038.741.8317.84%20041364639056.5226515146843834.781.6315%数据来源：某市统计年鉴2004从这个指标看出，19992004年该市房地产业贷款总额与贷款总额都快速增长，但是二者得增长率相差22100个百分比；房地产贷款增长率远远高于同期GDP 的增长率。该市房地产业的发展过多地依赖于银行资金支持。应该提高警惕，严防由此引发的金融危机。3.2房地产价格增长率GDP增长率这个指标是综合指标，用来显示房地产业与实体经济的偏离程度，从中可看出房地产业的扩张速度。表10 房地产价格增长率GDP增长率 单位：Table 10 The rate between the amplitude of real estate price and the amplitude of GDP指标199920002001200220032004某市国内生产总值增长率/12.513.4113.6417.8415某市住宅均价增长率/15552299716781419379房地产价格增长率GDP增长率/124171123080253数据来源：某市统计年鉴2004房地产价格增长率GDP增长率，这个指标显示了房地产业与实体经济的偏离程度。以日本为例，1987-1990年间，日本存在严重的地产泡沫，此时，这项指标的平均值为3.3，而香港此项指标在1986-1996年间平均值达2.4，接近于日本泡沫经济时的水平。1997年8月是香港楼市的高峰期，相对年初，该指标达3.6-5.0。而该市的这项指标2004年超过2，达到2.53，可见该市的房地产业脱离实体经济已有相当距离。3.3房价增长率人均收入增长率这个指标综合指标，是用来衡量房价脱离居民有效购买力的程度。表11房价增长率人均收入增长率Table 11 The rate between the amplitude of real estate price and the amplitude of earning年份20002001200220032004某市区居民人均收入增长率12.712.78.099.512.9某市住宅价格增长率16.516.516.814.237.9比值1.301.302.081.492.94该市的房价增长率人均收入增长率2002年以后都大于1.5，2004年接近3。尽管我国现在