一般纳税人出租不动产案例.docx

一、出租不动产 业务描述： 假设不动产所在地与机构所在地一致业务一：2016年5月出租2015年12月取得的一栋商铺，取得2016年5月租金收入，选择简易办法计税，开具增值税专用发票金额100000.00万元，税额5000.00万元。业务二：2016年5月出租2016年5月购进的一层写字楼，取得2016年5月租金收入，开具增值税专用发票金额80000.00万元，税额8800.00万元，写字楼购进时取得增值税专用发票金额81818.18万元，税额9000.00万元，当期认证相符。政策分析：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。填报分析：1.该企业提供不动产租赁服务，业务一出租其2016年4月30日前取得的不动产,选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额；业务二出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税，适用税率11%，业务一和业务二需分门别类填入申报表主表及附表。2.业务一、业务二中取得租赁不动产租金收入，业务一属于“简易计税”项目，其中开具增值税专用发票销售额和销项税额应填报在附列资料（一）“5%征收率的服务、不动产和无形资产”第9b行第1、2列。业务二租赁不动产租金收入属于“一般计税方法计税”项目，其中开具增值税专用发票的销售额和销项税额填报在附列资料（一）“11税率”第4行第1、2列。3.业务二中的购进不动产项目，当期已认证相符增值税专用发票，填报在附列资料（二）第2行、第9行和附列资料（五）“本期不动产进项税额增加额”栏次，并将可在本期抵扣的进项税额9000.00*60%=5400.00万元填报在附列资料（二）第10行和附列资料（五）第3列“本期可抵扣不动产进项税额”中。税款计算及对应栏次：1按适用税率计税销售额=业务二=80000.00万元（填列附列资料（一）4行1列和主表第1行“一般项目”“本月数”）2.销项税额=业务二=8800.00=8800.00（万元）（填列附列资料（一）4行1列和主表第1行“一般项目”“本月数”）3按简易办法计税销售额=业务一=100000.00（万元）（填列附列资料（一）9b行1列和主表第5行“一般项目”“本月数”）4. 简易计税办法的应纳税额=业务一=5000.00（万元）（填列附列资料（一）9b行2列和主表第21行“一般项目”“本月数”）5进项税额：（1）本期认证相符抵扣的专票=业务二=9000.00（万元）（填列附列资料（二）第2行，属于购进不动产，还需填列附列资料（二）第9行和附列资料（五）第2列）（2）本期允许抵扣的进项税=5400.00（万元）（填列附列资料（二）第10行、附列资料（五）第3列和主表第12行）6应抵扣税额合计（本月数）=上期留抵税额（本月数）+进项税额-进项税额转出额=0+5400.00-0=5400.00（万元）（主表17行）7实际抵扣税额（本月数）=5400.00（万元）（主表18行）8应纳税额=销项税额-实际抵扣税额（本月数） =8800.00-5400.00=3400.00（万元）（主表19行）9期末留抵税额（本月数）=应抵扣税额合计（本月数）-实际抵扣税额（本月数）=0（主表20行）10. 应纳税额税额合计