大学不动产估价模拟试卷2.doc

不动产估价模拟试题2一、单项选择题（共20题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1不动产具有供给有限特性，本质上在于（ ）。 A土地总量有限 B规划限制 C不动产不可移动 D价值量大2某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内阳台建筑面积为10 m2，套内墙体面积为20 m2，分摊的共有建筑面积为25 m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（ ）。 A1667 元m2： B1765元m2 C1875元m2 D2000元m23在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（ ）的行为。 A宅基地所有权 B空间利用权 C地役权 D建筑物相邻关系4某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为08，楼面地价为700元m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为50，楼面地价为960元m2。理论上应补地价（ ）。 A78万元 B882万元 C1210万元 D1272万元5一套建筑囤积为100 m2，单价为2000元m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式接月等额支付，贷款年利率为531，则该套住宅的（ ）。 A实际单价为2000元m2，实际总价为3016万元 B名义单价为1950元m2，实际总价为20万元 C实际单价为2000元m2，实际总价为20万元 D名义单价为2000元m2，实际总价为3016万元6现实中，不动产市场上某种不动产在某一时间的供给量为（ ）。 A存量十新开发量十其他种类不动产转换为该种不动产量一该种不动产转换为 其他种类不动产量拆毁量 B存量十新开发量十 该类不动产与其他种类不动产之间转换总量十拆毁量 C存量十新开发量十空置房量一拆毁量 D存量十新增竣工量一拆毁量7按间接比较的判定，某可比实例的不动产状况劣于标准不动产状况，价格低2；而估价对象的不动产状况优于标准不动产状况，价格高5。若改为直接比较判定，将出现（ ）的情形。 A估价对象的不动产状况优于可比实例的不动产状况，价格高7 B可比实例的不动产状况劣于估价对象的不动产状况，价格低7 C可比实例价格的不动产状况调整系数为1071 D可比实例价格的不动产状况调整系数为09338现需评估某宗不动产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元m2，成交日期为 2004年 1月末，该类不动产自 2003年 7月末至2004年6月末平均每月价格递增1，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元m2。该可比实例在2004年10月末的价格为（ ）。 A2648元m2 B2688元m2 C2708元m2 D2734元m2 9在某幢建筑面积3000 m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费，勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设资，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为（ ）。 A1067元m2 B 1070元m2 C1087元m2 D 1141元m210某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2，用直线法计算该建筑物的成新率为（ ）。 A 80 B 82 C 83 D 9211某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（ ）。 A35年 B45年 C48年 D50年12某不动产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该不动产的投资利润率为（ ）。 A100 B11l C119 D12513某建筑物的建筑面积为200 m2 ，有效经过年数为 12年重置价格为 800元m2 ，建筑物经济寿命为40年，残值率为2，则运用直线法计算该建筑物的现值为（ ）。 A 102万元 B 110万元 C 113万元 D 115万元14某宗不动产32年土地使用权的价格为4000元m2，对应的报酬率为7。现假定报酬率为9，该宗不动产40年上地使用权条件下的价格最接近于（ ）。 A3275元m2 B3287元m2 C3402元m2 D4375元m215用收益法计算不动产价格，若净收益a每年不变，年限为n，净收益增长率与报酬率Y相等，则不动产价格V（ ）。 A 0 B Xn C aXn D 16某宗不动产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，顶计该宗不动产年有效毛收人为80万元，运营费用率为40，安全利率假定为6，风险补偿率为安全利率的40，该不动产的收益价格为（ ）。 A368万元 B552万元 C561万元 D920万元17城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的（ ）。 A最低价格 B平均价格 C出让地价 D标定地价18某临街深度3048m（即100英尺），临街宽度20 m的矩形土地，总价为12192万元。按照四三二一法则，其相邻临街深度1524m(即50英尺），临街宽度25m的矩形土地的总价为（ ）。 A5334万元 B8534万元 C10668万元 D21336万元19某宗不动产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10 000 m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为 90万元，该部分的建筑面积为200 m2从按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（ ）。 A1 Bl5 C2 D2520. 在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（）A、未知、需要求取的待开发房地产的价值B、投资者购买待开发房地产应负担的税费C、销售费用和销售税费D、开发成本和管理费用二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得05分）1建筑物区分所有权包括（ ）等。 A按份共有所有权 B专有部分所有权 C共同关系成员权 D共同部分持份权 E长期使用租赁权2有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托不动产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是（ ）。 A交换价值 B公开市场价值 C投资价值 D理论价格 E标定地价3甲、已两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元m2，容积率为l5，土地使用年限为50年。乙地块土地年价为820元m2，容积率为24，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8，则下列表述中正确的有（ ）。 A乙地块比甲地块贵 B甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元m2 C甲地块与乙地块的楼面地价相等 D甲地块比乙地块贵 E乙地块的70年使用权楼面地价高于340元m24估价中的最高最佳使用具体包括（ ）等。 A最佳用途 B最佳位置 C最佳规模 D最佳环境 E最佳集约度5选取可比实例时，应符合的要求包括（ ）等。 A可比实例与估价对象所处的地区必须相同 B可比实例的交易类型与估价目的吻合 C可比实例的规模与估价对象的规模相当 D可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格 E可比实例的大类用途与估价对象的大类用途相同6建筑物重置价格的求取方法有（ ）等。 A单位比较法 B工料测量法 C指数调整法 D分部分项法 E成新折扣法7在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（ ）等。 A土地取得成本 B开发成本 C管理费用 D销售费用 E投资利息8下列表述中，正确的有（ ）。 A开发经营期可分为开发期和经营期 B开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分 为前期和建造期 C开发期的终点是预计待开发不动产开发完成的日期，起点与开发经营期的 起点相同 D经营期可具体化为销售期和出租期 E在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期9下列估价方法中理论依据相同的有（ ）。 A市场比较法 B收益还原法 C路线价法 D成本法 E基准地价系数修正法10下列关于不动产抵押价值评估的表述中，正确的有（ ）。 A法律法规规定不得抵押的不动产，没有抵押价值 B再次抵押的不动产的抵押价值为该不动产的价值扣除已担保债权后的余额 C不动产的价值扣除预计处分该不动产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值 D不能单独处分、使用的不动产不宜作为抵押物，应当没有抵押价值 E在评估土地使用权是以划拨方式取得的不动产的抵押价值时，不应包含土 地使用权出让金11确定路线价时，选取标准宗地应符合（ ）等要求。 A一面临街 B两面临街C土地形状为矩形 D土地形状为正方形E容积率为所在区段具有代表性的容积率12. 建筑物的物质折旧包括（ ）A功能衰退 B正常使用的磨损C环境恶化 D意外的破坏损毁E延迟维修13. 假设开发法中的开发期包括（ ）A前期 B建造期C租售期 D保修期E运营期14. 高层建筑物地价分摊的方法主要有（ ）A按建筑物面积进行分摊 B按楼面地价进行分摊C按房地价值进行分摊 D按土地价值进行分摊E按使用面积进行分摊15. 市场比较法估价中需要建立价格可比基础，主要包括（ ）A统一币种 B统一面积内涵C统一交易方式 D统一货币单位E统一交易日期三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表示正确；用“X”表示错误）1. 具体一宗有土地使用年限的不动产的价格，从长远来看是趋于下降的。（ ）2在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。（ ）3房地产所有权可分为独有，自有 和建筑物区分所有，其中建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅，商业，用房等有专有部分享有所有权，对走廊，楼梯，外墙等共有部分享有共有的权利。（ ）4就使用价值与交换价值相对而言，不动产估价所评估的是不动产的交换价值。（ ）5在不动产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。（ ）6. 由于土地具有不可毁灭性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地价格差异较大，有的寸土存寸金，有的一文不值。7. 公平原则是最高估价原则。（ ）8某房产年折旧率为l6，有效经过年数为12年，接直线法折旧该房产应属完好房。（ ）9用收益法估算某大型商场的价值时，其净收益为商场销售收入扣除商品销售成本、经营费用、销售税金及付加管理费用、财务费用后的余额。（ ）10预计某宗不动产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗不动产的合理经营期限为12年。（ ）11. 在城市某一块土地，规划用途为居住用地，但其周围是繁华的商业区，如果改作商业用地，其收益远远大于居住用地，因此这类土地的评估，其最高最佳用途应为商业。12路线价法中的单独深度价格修正率随着临街深度的递进而增大。（ ）13估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。（ ）14估价报告应用有效期是从估价报告出具之日起计算，而不是从估价时点开始计算。（ ）15估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日止。（ ）四、计算题（共2题、第1小题15分，第2小题20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答）1. 6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积f王甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85，年运营费用约占租赁有效毛收入的35，报酬率为10。2某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。某不动产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。第一年第二年第三年第四年第五年第 年第n年1、土地取得-2、工程建设-1）住宅楼建设-2）写字楼建设-3、经营-1）住宅楼销售-2）写字楼出租-根据市场调查，有关数据如下：（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m