商铺购买技巧30问.doc

第一部分：总述篇一、为什么投资商铺？有什么优势？答： 不动产投资在是发达国家是四大主要理财渠道之一（不动产投资、股票、保险、基金），而且不动产投资一直是中产阶级家庭的主要理财手段，是其家庭资产安全的保障性和收益性理财品种，在家庭资产比重中大概处在35%-50%左右。我国居民具有真正意义上的不动产投资意识产生于1997年前后，随着经济的软着陆和利好性房地产行业政策的不断出台，居民的投资热情也不断高涨，在2002年前后迎来不动产投资的黄金发展期，而且大多数居民在不动产投资中收益不菲，出现了各地的购房团、炒房团、俱乐部等等。 最初，居民对不动产投资的热衷属于典型的机会型投资，获得的是“行业红利”收益，是典型的“暴利驱使型”和“傻子型”投资，对于不动产投资优势的认识仅仅停留在“获取暴利”和“抓住机会”的层面，随着房地产行业周期性调整和波动，投资者渐渐具备了一些风险识别和规避意识，对不动产投资亦需进行理性的认识，调整心态和理财策略。（一）不动产投资的分类一是住宅产品投资，包含住宅产品的长期投资、中长期的套现投资、以及投机性购买等二是写字楼投资，目前写字楼投资在商务成熟的城市是一种比较好的投资品种三是商铺投资，包含独立街铺、产权式商铺投资以及商铺部分产权的买断（如使用权、经营权的买断等）四是其他投资，包含工业地产、休闲地产、酒店地产、园区性地产的投资等等比较于上述四大类不动产投资品种：在经验性和实证性思维的导向下，住宅历来被投资者认为是一种最安全、收益最稳定的产品，究其原因，主要有三个方面：第一、住宅投资在房地产行业高速发展的10年内，的确未出现过价格的大起大落，总体一直处于上升态势，投资者在短期套现投资和投机性购买中都获得不菲的收益；第二、中国高速发展的城镇化进程所产生的刚性需求、居民对住房改善产生的刚性需求（主要是人均面积的增加）、以及亦为住宅投资提供广阔的前景支持第三、认为住宅投资收益相对安全，风险系数小。但是，笔者认为从目前住宅投资看，投资者仅看到住宅的投资前景，而且这种前景是建立在经验主义的基础上(技术十年住宅发展为出现价格的大浮动，认为未来前景也不错），所赚取的是物业升值的红利，而非本身物业租金的回报收益。在这里，笔者提醒投资者在未来住宅投资上，要关注几个方面的风险1、国家对住宅产品供应结构的调整势必影响住宅产品投资的收益：尤其是廉租房、经济适用房等保障性住房供应的加大，势必影响租赁市场，从而影响投资收益的稳定性。2、目前住宅的售价与租金不协调：售价偏高，而租金回报偏低，一般的回报周期在30年以上，而正常的回报周期在20年以内；3、未来住宅产品追求的是服务与品质，只有服务好、品质佳的产品可能具有较强的投资价值，投资的选择空间相对较小4、住宅尤其是商品房住宅市场是存在一定泡沫的：房地产市场本身是有一定行业周期的虽然长远看，需求规模大，但并不意味着价格就会一直上涨。比如香港楼市、日本楼市都出现过泡沫，甚至在日本，目前的住宅价格仅相当于70年代的价格水平。而写字楼物业是一种受制于区域商务环境影响的物业。如果一个城市的外向型经济明显，商务辐射力强，写字楼的物业具备较强的投资价值；反之，一个城市的商务气候不佳（比如未形成区域性的金融中心、商务中心、经济中心），那么城市的写字楼物业的市场容量就小，可能会存在供应过剩，出租率和租金水平就相对较低，投资的价值就差。（二）商铺投资的优势相对住宅、写字楼物业，商用物业投资就具备极强的投资优势：1、抗通胀、增值、保值不动产投资历来是抗通胀的主要理财品种之一，在美国，一个中产家庭的理财品种组合中，不动产一直是不可缺少的防守型和收益型理财品种。 而对于商铺更是保障家庭财产不缩水的防守型理财品种，在美国1965年到2008年期间，CPI指数上涨了6倍多，股价和房价均上涨了10多倍，房价上涨幅度更是稳居首位，远远跑赢了通胀。而房价的上涨仅仅是物业收益的一部分（物业升值红利），还不包含在40多年期间物业租金收益。在我国，商铺价格的攀升速度更快，比如在1997年郑州火车站福寿街沿线的商铺，价格只有1700-2500元/平米，但是在2008年，商铺价格上涨到6万多元/平米，甚至破旧的物业进行专业评估，评估价格也高达3万元/平米以上。这期间的租金攀升速度更是惊人，从最早的不足20元/平米/月，现在最高已经达到2000元平米/月。也就是说物业升值了30倍左右，租金上涨近100倍，是一般证券类投资不可匹敌的，更要远优于黄金投资。2、长远的升值能力从未来中国的经济发展大势看，商铺投资目前是最佳、最黄金的投资时期，未来的升值能力、前景是十分惊人的：第一、经济增长形式转变产生的机遇红利：中国经济的GDP拉动是属于外向型和投资拉动型的，在进入发达国家初级阶段，经济结构中，内需对GDP的拉动将会占主导地位，而目前内需对GDP的贡献仅为30%多一点，在达到发达国家初级阶段60%的比例过程中，居民消费将会呈现爆发式增长，而商业服务业将空间繁荣，届时，最为支撑商业服务业经营的商用物业价值将会成倍增长。第二、城市化进程产生的消费人口聚集和倍增的机遇红利：城市化必然导致人口的高度聚集，2008我国的城市化进程仅达到45%左右，若达到一般发达国家75%的水平，城市人口将新增4亿左右。新增4亿人口的消费规模也将直接带来商业的繁荣和发展，省会级城市和区域性中心城市以其巨大的居民吸纳效应，商用物业的价值亦将成倍增长，尤其是城市的核心商圈商铺的升值能力更是惊人。第三、人均GDP增长所产生的机遇红利：2008年，我国的人均GDP在3000美元左右，在一些经济发达城市达到5000-6000美元。而整体达到发达国家初级阶段6000美元以上的水平时，人均可支配收入将会极大幅度的攀升，同时体现居民消费能力的恩格尔系数将会成倍增长，届时商业将真正进入黄金发展周期，商用物业的价值亦将呈现出乘数效应级的攀升现象。3、收益稳定商铺投资收益是一种多元化的收益形式，其主要表现有三种：1、升值的红利收益2、租金收益3、融资收益即通过不动产物业的所有权进行再融资4、其他收益，如建立在使用权基础上的转让费收益等其中升值的红利收益是一种机遇型收益，是建立在房地产行业景气周期和商业发展繁荣程度的基础上；而融资性收益对于个体投资者而言是一种融资机会成本降低的收益形式（比如商铺抵押贷款的利率在5-6%，而商铺的投资回报在830%之间，这之间的差额就是融资的收益）租金收益是目前绝大多数投资者最看重，也是最能看清楚的收益形式。实质上商铺的租金收益尤其是核心商圈商铺的租金收益是最稳定的，而且回报率最高的、涨幅最大的。 商铺的租金收益相对与住宅、写字楼而言，空置率极低，收益稳定，尤其是核心商圈。商铺很少空置，比如郑州火车站商圈商铺空置率不足1.3%；同时在大多数城市的火车站商圈，租金收益水平稳定而且上涨幅度大，在郑州火车站商圈，商铺租金从90年代初的20元/平米/月，上涨到目前最高的2000元/平米/月，并且平均保持在650元/平米/月左右，租金上涨了近100倍。4、变现能力强 商铺作为不动产，具有较强融资和变现功能，相对于股票等证券类投资品种，其变现功能不受外界因素影响（如股票可能会套牢）。 比如，一个投资者或经营者某一阶段需要一定的资金周转，目前各大银行、担保机构均可以商铺为抵押物，提供较低利率的信贷服务（一般贷款金额可在商铺总价的70%左右），而且在抵押过程中，商圈的收益仍归投资者所有。同时亦可进行商铺的转让，目前在核心商圈的商铺，转让是十分抢手的。5、优化投资组合目前在发达国家都倡导组合型投资理财，即在控制各类理财产品比例的基础基础上，保证资产“进”可获得投机收益，“退”可获得稳定收益，从而保证自身资产的良性保值与增值。“分散投资风险”、“不要将鸡蛋放在一个篮子里”是投资组合的基本原则美国人理财一般采用三分法或四分法：三分法：即保险、基金、房地产，一般比例控制在30：35：35四分法：即保险、基金、股票、房地产，一般比例控制在30：15：15：35组合投资的好处在于守、防、攻、战兼备股票和基金主要是进攻性、战斗型资金，获得资本市场的投机性收益；商铺投资、保险起到“守与防”的效能；而商铺以收益稳定、变现能力强更是必选产品；二、投资商铺需关注那些外部要素答： 在一些投资者看来，商铺投资是一种“傻瓜型”的理财品种，不需要太多的专业技能。其实，在投资商铺是一门比较深的学问，需要对城市的经济环境、商业环境、城市功能定位以及房地产等方面高度熟悉。一般而言，商铺投资首先要关注大的商业环境，具体包含7个方面： （一）商圈 商圈是指一个集中性商贸区所辐射的商业半径，一个中等规模以上的城市有两类商圈即批发商圈和零售商圈。零售商圈又可分为核心商圈、副心商圈、边缘商圈。核心商圈辐射范围广，可以覆盖整个城市，甚至影响周边的城市。比如郑州二七商圈、上海南京路商圈、苏州的观前街商圈等；副心商圈是一个城市的区域性商业中心，是随着城市框架拉大快速成长起来的商圈，比如郑州的碧沙岗商圈、北环文化路商圈等，一般而言，副心商圈的辐射半径在2公里以上；边缘商圈可以分为两类，一类是邻里中心型商圈，主要服务于区域内的居民日常生活消费，辐射半径在1-1.5公里之间，居民可以15分钟内到达商贸区；另外一类就是特色性商贸区，比如针对特定消费人群、特定商业服务的商业区，比如创意文化性商圈如北京的798创意商贸区、娱乐型商贸区如北京后海等。批发商圈一般是以交通为支撑形成的某一类商品或替代品高度聚集的商贸区，比如最早的、最成熟的、商史最长的批发商圈一般都是在一个城市火车站、汽车站、国道、环线附近。比如郑州的火车站服装、小商品批发商圈、中州大道（原107国道）附近的建材家居商圈、汽配商圈、京广路航海路长途客运站附近的鞋业商圈等。对商铺投资而言，首先应选择核心商圈，虽然核心商圈的价格高，但是回报率更高，而且在核心商圈的核心商贸区极少存在失败的商业项目。 （二）位置位置是商铺投资第一关注的要素，衡量位置优劣的一般五个方面的标准 1、交通：主要是公交线路多寡、轨道交通情况、城市内部及城际主交通情况 2、商业积淀情况：传统的商贸区或是新兴城市区域 3、租金水平：物业所在位置周边的租金水平情况如何 4、消费人口：物业所在位置的消费人口规模、收入状况等 5、其他方面：如市政配套、公用设施等等因素不同的商圈，考量位置优劣的标准的重要程度是不同的：比如批发商圈，交通、商业积淀、租金水平是其最主要的考量因素；边缘商圈消费人口、公用设施是其主要的考量因素；而副心商圈则要着重考虑交通、消费人口、公共设施等因素根据地缘因素，结合衡量标准，对于一个中等规模以上的城市，可以将位置划分为五个等级： 一级最佳位置：核心批发商圈的核心位置、核心零售商圈的核心位置，两类商圈交汇的位置为极佳位置。 二级较佳位置：副心商圈的核心位置、高度成熟的专业市场中的商铺等 三级较好位置：城市新兴商业网点的商铺 四级一般位置：社区聚集的周边商铺、主题商业区的商铺、沿道商铺等 五级较差位置：指一些从长期看缺少升值潜力，目前租金水平较低、处在城市边缘、小型社区周边商铺。 一般而言，一级位置和二级位置投资风险小，租金收益水平高，并且商业氛围浓郁，升值能力强，是最佳的投资位置，但商铺价格也相对较高；三级位置具有较强的升值潜力、，但存在一定的商业氛围形成的风险性；四级商铺租金收益相对稳定，但回报率相对较低，缺少物业升值的推动力；五级商铺投资价值较低，一般为小型投资者所选择。 （三）交通交通是选择商铺最为主要的因素之一，因为交通决定人流、货流、商流的状况。一般投资者在选择商铺时，认为交通便利是最重要的，但实际上，商业氛围浓郁的商贸区，交通从来就是堵塞的，堵的时间越长，该商贸区的人流、货流和商流就越旺。判断一个商铺交通状况，可以从商铺所在区域的交通对外的疏散力和对内聚集力两个方面考虑：对外的疏散力：是指商铺所在区域的交通疏散能力和辐射力，比如城市主干道是否在该区域内汇聚，是否以该区域为中心形成放射性的交通网络、该区域是否有车站、轨道交通的换乘点等等。其衡量的直观因素有三个方面，第一是看贯穿该区域道路的多寡、第二是看公交站点和轨道交通站点的多寡，第三是看城市交通高峰期、低谷期的车辆拥堵时间。对内的聚集力：指商铺所在区域对交通所产生的人流、货流、商流的滞留能力。直观的判断方法，就是在双休日、正常工作日分三个时段（9:00-11:00、16：00-18:00、20:00-22:00）考察在该区域内滞留的人流数量、车流数量、货流情况等，而专业市场最主要的是要看该区域的货流情况。（四）城市商业网点布局城市商业网点规划是对城市未来商业网点的商业功能、结构、空间布局和建设规模所做的统筹设计。一般包含城市商业中心的规划、区域商业中心规划、社区商业规划、商业街规划、专业市场的规划、物流园区规划以及其他类商业的布局规划。从城市商业网点规划中可以明确看出商铺所在区域的商业功能定位，在城市商业布局中的地位，进而可以看出商铺所在区域的投资价值，规避一些盲目的投资。比如一些投资者在进行商铺投资时，未注意到所在区域功能定位在网点规划中已发生改变或者市场即将拆移，导致投资失误。在注意城市商业网点规划布局的同时，还需要考虑一些其他方面的因素，比如对新兴商业网点投资时机的选择，有无大型的商业地产运营商、零售商进驻等等，因为一个新兴商业网点的兴起仅靠政府规划是很难繁荣的，需要专业化的商业地产运营商、大型的零售商开发和经营才能达到最终的繁荣。（五）人口结构及规模 商铺所在区域的人口因素是商铺投资需要重点关注的要素。人口因素一般要考量三个方面的指标： 1、人口的规模：包含常住人口的规模和流动人口的规模，常住人口规模看周边社区数量、办公区的数量等；流动人口要看区域内的商务氛围、商贸氛围以及公共设施状况（比如公园、医院、游乐场、汽车站、火车站等）。对于批发市场主要考量其辐射范围，因为批发市场辐射的半径不仅仅是一个城市，而是一个大的消费圈。比如郑州火车站商圈，不仅辐射郑州本市，更囊括了周边10个小时车程内的6个省份，6亿多人口，这是零售商圈远不能比拟的。 一般来说，一个城市的核心商业区需要30-50万的人口规模来支撑，一个区域性商业中心需要15万左右的人口规模来支撑，而一个核心的区域性批发市场则需要上千万人口规模来支撑。2、人口结构因素：简单理解就是该区域内的消费人群类别，是老年人、年轻人、家庭主妇、商务人士、采购商、旅游者还是其他人群。不同的人口结构，其商业业态、经营业种都是不同的，商铺的盈利能力是有很大差别的。3、消费力和消费频次：即商铺所在区域内消费者的购买能力，以及消费频次。一般要从两个方面结合考量，一是家庭收入状况，二是在本区域内消费的热衷度、消费频次、单次消费额等。（六）消费惯性消费惯性是指消费者在购买某件商品时首先考虑的首选区域，在投资商铺时，最好选择消费者消费某类商品时最先想到的区域，也就是商铺所在区域在消费者心智中的占位，占位越靠前，商铺的商业价值就越高，投资收益力就越强。比如在北京奢侈品消费首先考虑到华贸中心、燕莎百货；年轻时尚消费则首先考虑到西单附近；在郑州百货类和时尚消费会考虑到二七商圈，中低收入者采办年货、购买服装要去火车站商圈等。（七）商业饱和度 商业饱和度是指在商铺所在区域内商用物业的规模。饱和度高，商铺的空置率就相对较高，转让费就低，影响租金收益，反之，饱和度低，租金回报率就越高。 但是商业的饱和度是一个静态的指标，毕竟商业的发展是一个不断进化的过程，先进的商业业态要取代落后业态，就像传统的百货必然要被更细分的精品百货、时尚性购物中心所取代一样；而且商业饱和度，说明该区域的商业积淀高度成熟，商业高度繁荣。所以在判断一个区域商业饱和度时要同时关注两个因素：第一有效商业面积的规模，即指符合该区域商业功能定位、满足进驻商家需求、并能顺应消费者需求的商用物业的规模；第二是要看准该区域内先进的市场、先进的商用物业。比如在郑州火车站商圈，目前已经有将近100万平米的建筑规模，商用物业数量从目前看已经相对饱和（但从长远考虑，以6亿多人口的消费圈作为支撑，还未达到真正意义上的饱和），但是大棚市场、二嫁市场（改造型市场）占据了近40%的份额，这些市场是不能满足商家需要、消费者对消费环境要求的，必然要被新的市场所取代。三、投资商铺需关注那些内部要素 答：投资商铺关注内部因素即指所选择投资项目的先进性、经营力、专业性以及在未来商战中的竞争能力，可以从八各方面进行考量： 定位及模式一个成功的商业项目，定位要占到60%，定位决定项目所选择的商业模式、经营理念、建筑及商业规划等战略性因素，是一个商业地产项目的灵魂。定位失败，必然会导致经营的失败。未来商业的竞争，实质是商业模式的竞争，创新的商业模式才能满足商家、消费者的需求，才能创造最佳的投资收益.领先的商业模式有三个基本准则：第一是在客群细分的基础上，适度创造性满足消费者的多元需求：如零售型商业中，针对年轻一族的时尚mall，针对家庭消费者（家庭主妇）的生活型mall，针对高端消费者的精品百货性购物中心，以及针对白领一族的lifestylecenter性商业街区等。第二是要符合商业的发展趋势：如消费型商品专业市场的发展是展贸型的市场，要满足专业市场在整个产业链条中的分销功能。如服装专业市场最终要成为服装的展贸中心、商务中心、专业中心等批零结合的商业形态，小商品市场最终也将成为展贸中心、仓储中心和商务中心等多功能组合的商业形态。第三是要具备较强的商业竞争优势：商业不是平均分配，只会强者更强，而且商业的竞争是弱肉强食的竞争，必须在定位层面提前解决商业竞争优势的塑造问题。比如说专业市场的竞争是建筑规模、品类规模的竞争，只有建筑体量大、商品品类高度聚集才能构成核心竞争优势。 建筑规划 投资者在关注建筑规划时，往往会陷入“只重其表、忽略其里”的误区，往往注重立面、硬件（如电梯、扶梯的数量）等因素，忽略其他建筑规划因素。 判断一个项目建筑规划的好坏，一个核心原则就是“建筑是否服务于商业”。好的建筑不在于外观有多好，铺位有多规整。最重要的是建筑是否满足商业需要的一切功能。 比如说，零售型商业需要好的动线规划，预留比较多的停车位，内部装修要求比较高，内部空间感的营造尤其重要，而街区型商业尤其看重街道宽度、尺度比例、人文性的景观、活动广场、文化艺术设施等等，这些元素都是聚集人气的主要手段。 而在专业市场中，建筑立面需要符合经营商品的特性，如服装和小商品需要时尚性的立面设计，动线要求通透性和直视性，空间装修要求时尚性，同时配套功能也必须多元，满足商业本身的需求，必须配备停车场、仓储中心、餐饮休闲中心、商务配套等等功能 商业规划不同的商业选址、不同的商圈，其商业规划是有一定限制的，商业规划必须符合选址和商圈的特征，投资者在选择商铺时，切不可被开发商包装的噱头和概念蒙混双眼。判断一个项目的商业规划合理性、先进性有三大基准：1、经营业种选择的合理性每一类经营业种都有其特定的选址条件和消费群体作为支撑，所以在商业规划中，业种的选择尤其内在的规律。这一规律就是以消费者的消费惯性选择为基准选择经营业种比如零售型商业中服装、家居等的消费对消费者而言是一种目的性比较强的消费，在消费之前，消费者已经圈定好所要消费的区域，所以，对消费目的性比较强的业种一般要受到选址条件的限制；而对于日常消费品和餐饮的消费，随意性相对比较强，受选址的制约性相对较弱。而专业市场则是一个目的性消费（采购）特别强商业，受选址和商圈的限制特别强。比如在郑州火车站商圈就是小商品和服装，郑汴路商圈则是家居和建材，如果一些项目在这些商圈以外经营该类业种，成活的可能性就值得商榷。2、业态组合的合理性 目前乃至未来，消费趋势将是一种多元化的消费，单纯的购物消费是很难满足消费者需求的，所以在商业规划中要强调餐饮、娱乐、休闲、购物的比例情况，也就是业态组合的合理性。对于零售型商业而言，综合型购物中心和步行街区，餐饮、娱乐、休闲所在的比例一般应在50%以上，甚至更大；而对于专业中心，如服装服饰专业中心（或称潮流基地），服务性消费的比例相对较少，一般在20%左右。在专业市场中，餐饮、娱乐、休闲主要作为配套，其比例相对更小，更多的强调的是商务、商贸配套，如写字楼、仓储等。3、内部商品（品类）布局的合理性 内部商品布局，即各区域、各楼层的商品或服务的设置情况。比如时尚型综合型购物中心一般一、二、三层为服装、服饰、妆容店；四、五层为主题馆（如玩具、主题性潮流服饰、针织商品、数码等）；6、7层为餐饮、影院等等；而在街区商业中，根据营业时间情况，一般餐饮、休闲、娱乐是集中布置的，商品根据消费人群特征、商品属性进行分区控制。在专业市场中，商品的布局情况和零售型商业截然不同，必须强调“楼层、区域、门店”一体化的布局形式，即同一品类在一个楼层必须高度聚集；某一品类的细分类别必须在同一楼层同一区域高度聚集。这样布局的主要目的是方便采购商快速采购。在考量一个商业项目的商业规划时，必须抓住以上三个基准，要从商业规划看透项目未来的商业经营前景。 招商（主力店） 每一个商业项目，尤其是二、三线城市的商业项目的经营，都需要主力店来聚集人气。同时，主力店进驻每一个商业项目都有其一套标准的选址体系，所以，在进行商铺投资时要关注招商主力店的进驻情况，要跟着主力店的专业眼光走。 对于专业市场，要了解商户对所要投资项目的经营信心情况、大户意向进驻情况。 开发商开发商是商铺投资中需要重要考虑的因素，最好选择上市公司、有商业地产开发背景、开发过程中自身持有一定比例物业的企业所开发的项目，同时有专业化经营管理公司作为支撑。 经营管理经营管理是投资者获得稳定收益和投资安全性的主要保障，在考量经营管理时，要考察四个方面：一是经营管理公司的背景，比如成功的商业管理案例、商户对经营管理公司评价、所经营商用物业的环境状况，重点要考察公用卫生间的卫生情况二是管理理念，对于零售型商业而言，最先进的管理理念是客户导向性管理，而专业市场，先进的管理理念是“商家服务型”管理，强调稳商、扶商和养商。三是人员素质和服务意识，一个良好的经营管理公司必须有一个专业的、具有数十年商业管理经验积累的掌舵者。四是经营管理体系，经营管理不仅仅是物业管理，更重要的是商业管理，包含经营方向把控、经营推广、招商与优化、商户管理与淘汰等等内容在实际操作中，要通过对经营管理公司经营的商场情况考察、销售人员对经营管理理念理解以及实际的招商举措来判断经营管理的优劣。 价格情况商铺价格是商铺投资最为核心的要素之一，在投资商铺时衡量一个项目的价格水平的高低要从4个方面综合考虑：1、 项目所在商圈的商业氛围情况，商圈的影响力和辐射力2、 项目所在商圈的租金水平以及最高租金水平3、 项目在商圈是否具备形成垄断性经营的条件 4、项目本身的价格制定情况在考虑价格时，必须从这四个方面综合考虑。商业项目价格不同于住宅，在同一个区域，物业价格水平相差不大。而在商用物业中，相邻的两个物业价格可能相差就很大，因为商用物业最终价值的体现是靠经营来实现的，而商业经营是你死我活的竞争，不是按照项目来进行营业额分配的。所以具有垄断性经营潜质的物业，即使价格水平高，也是最值得投资的，因为垄断经营就意味着垄断性收益，意味着租金水平的话语权掌握在自己手中。四、投资商铺应具有什么样的眼光及心态？ 答： 一般而言，商铺投资时，投资者首要关注的是投资回报率和回报期，而计算投资回报率时，又以目前的租金水平为基准，往往忽略了商铺的溢价升值、租金上升等因素，陷入“算小账、忘大帐”的投资误区，失掉投资机会。 所以，笔者告诫投资者，在商铺投资时，必须具备以下的眼光和心态： 发展的眼光以发展的眼光投资商铺，要清晰认识商铺价值的构成，商铺价值是由租金、升值溢价、融资溢价所构成的。所以在投资商铺时，不能仅看到目前租金水平，要看到升值溢价、租金上涨、以及不动产投资后拥有的物业所有权产生的融资信贷的溢价收入。在我国，商铺的投资前景尤其良好，因为我国经济增长势头比较强劲，人均GDP增长幅度较快，消费能力是处于上升轨道；同时经济结构调整中，受益最大的就是第三产业，尤其是促内需过程中的商业服务业；再者，城镇化进度中，城市人口规模的急剧扩大。这些因素都是促进商用物业高速升值的宏观环境支撑。同时，对于物业选择而言，由于消费者需求的变化，整个商业都面临升级与改造，一些先进的商用物业必将引领下一轮商业的革命，成为未来商业竞争中的佼佼者，投资者必须认清楚商业的发展趋势，抓住目前的投资机遇。借鉴学习的心态商铺投资要具备借鉴学习的心态：借鉴温州人的精明但不短视；借鉴矿老板的大气而不糊涂。温州投资商铺的一个最基本的准则就是选择核心商圈的商铺，要么投资街铺，要么联合整层或一个楼层集中区域的商铺；无论多贵，只要是核心商圈的核心商贸区，物业未来的经营优势明显，就一定会购买，对物业目前的租金水平一般较少考虑，仅作为一个参考因素。 矿老板有钱但绝不糊涂，在购买商铺时首先考虑的是商用物业保值、增值功能，主要从经济角度和商用物业成长空间来考虑，只算大帐，不打小算盘。但是，矿老板买商铺也有一个基本的选址准则，就是首选核心商圈的商铺，其次选择副商圈、居住人口高度聚集、有一定商业沉淀的商铺。 所以，在投资商铺时，要算大帐，要选准核心商圈、选准先进的商用物业。“熟与生”的关系 正确理解商铺投资中“熟与生”的关系成熟商业项目的商铺，管理相对规范，商户结构相对稳定，租金收益有保障。但是，也存在一些弊端，如成熟商业项目主要销售的是使用权，对项目拥有者而言是一种融资性销售，回报率相对较低，而且对于投资者而言，商铺价值中融资溢价价值亦会损失（不能进行商铺所有权融资）。而新兴商业项目（或新建商业项目）由于需要一定的市场培育期，从开业到良性发展直至繁荣需要3-5年的周期，而且在此过程可能会出现或多或少的经营风险。所以相对于成熟商业项目的商铺，新建商业项目的投资存在某种程度上的经营风险，但是作为新建项目，具备硬件和环境上的先进性，其更能适应商业的发展需要，市场成熟后，收益回报率相对较高。在商铺投资时，要正确认识熟与生的关系。一个新建的商业项目经过运营和培育，亦可成为一个成熟的商用物业；一个成熟的商用物业有可能在商业竞争中被击败，成为一个没落的、被淘汰的市场。在处理生与熟的关系时，一个最基本的准则就是判断投资的商业项目是否具备先进性，是否代表未来该商圈的商业发展趋势，是否在该商圈能形成极强的经营优势。长线投资的心态商铺投资者需要有长线投资的平和心态，主要原因有四个方面：一是新建的商业项目一般需要3-5年的市场培育和稳定期。对于一个新兴的市场，需要培育消费者、不断优化调整经营方向，调整优化商户结构，规范商业管理标准。从市场开业到稳定到发展至少需要3年左右的时间，在市场培育和稳定期间，租金上涨的幅度比较小。但是对于投资者而言，在此期间需要一个平和的心态，因为这是商业的基本规律，尤其是专业市场更要经历这样的过程。二是商业繁荣后，租金的上涨是倍增的，长期持有将会获得更高的租金收益。三是商用物业是不断升值的，尤其是在中国目前的大环境下，未来商用物业升值潜力巨大。四是商铺自身的融资功能，随着商铺的升值，融资额度将会不断上升，在一定程度上可以解决投资者自身资金所需，而且仍可以赚钱租金和融资利息之间的差价收入五、投资那些类型商铺？答：对于投资哪类商铺这个问题，一般投资者首先想到的就是哪些位置的商铺值得投资，比方说郑州二七商圈和火车站商圈商铺肯定值得投资，因为那里人流很旺；郑东新区的商铺有发展潜力，因为那边将是未来的发展方向；某某小区的商铺价格比较底，周边的居住人口比较多，商铺可能会好租等等。这种局限性的理解在一定程度上决定了投资者对商铺投资类型的选择。其实，在选择商铺投资类型时，投资者一定要把握一个重要的核心原则：位置、商业属性、物业型态三统一原则。也就是选择不同的商铺投资类型时，要综合考虑商铺的位置、经营定位与业种业态、物业的类型三者和谐的原则。为什么呢？因为在商业地产中位置在一定程度上决定了该物业的商业属性（包含经营定位、业种、业态等），而商业属性有直接决定其物业形态（街区、购物中心、专业市场、主题商场等等）。所以，仅仅考量位置因素是比较片面的，基于此，我们根据位置、商业属性和物业型态将商铺进行如下分类： 按位置进行划分：可分为核心商圈的商铺、副商圈商铺、边缘商圈商铺、邻里型商业商铺（社区商铺）以及城市交通主干道、次干道、一般市政道路沿线商铺等等，其划分的依据一般是商圈、道路、交通枢纽为参考依据按商业属性进行划分：如按经营业种或品类进行划分，可以分为混合型商业：即全业态、全业种，商品和服务应有尽有，一般适合于核心商圈或副心商圈生活型商业：针对日常生活消费设置经营的商品和提供商业服务，如社区商业专业中心：即主题商业，如专门经营服装、服饰的零售商业区，比如郑州的光彩市场；或者针对年轻一族、儿童、女性消费的商业，比如儿童城、女人城等专业市场：即专业批发市场如服装、小商品、建材家居、数码IT等的批零市场等等其他商业：比如酒吧街、餐饮街、创意文化商业等等按建筑型态划分：根据物业的规划形式、建筑类型可以划分为：购物中心（mall商业）：即比较大型建筑盒子，但在其建筑内部表现出情景式商业街的空间形式，比如郑州的万象城、北京的大悦城、来福士、新光天地等等商业步行街区：规划形式表现为街区的形式，比如郑州德化步行街、CBD的步行街等主题商城：规划表现为商场形式，主要集中对某类商品或者替代品进行零售经营，如通讯城、家电城、服装城、女人城、儿童城等等，比如郑州的兰天尾货市场、黄河路服装市场、光彩市场等等专业市场综合体：即专业市场，其表现为有批发商城（偏重于批发）、专业中心（偏重于零售）、展贸型写字楼等多种物业型态的混合体社区商业街：社区商业街与步行街区不同，步行街区一般在城市的核心商业区，具有多种功能。社区商业街主要满足周边居民的日常消费需要，其建筑表现形式为临街店面若将位置、商业属性、物业型态进行综合考虑后，对于不同类型的商铺的投资价值做如下图位置、商业属性、物业型态三统一，决定投资商铺的类型位置商业属性物业型态投资价值核心商圈混合型商业购物中心（mall）一般不销售商业步行街区主题商业主题商城专业市场专业市场综合体主题商场副心商圈混合型商业购物中心（mall）一般不销售商业步行街区主题商业主题商城生活型商业社区商业街边缘商圈主题商业主题商城、商业街专业市场商城或综合体生活型商业商业街其他商业餐饮、娱乐的商业街社区商铺生活型商业或其他商业社区商业街单独沿街商铺六、业态、业种、品类如何选择和辨别？答：我们投资商铺时，常常会提到一些业态、业种、品类等的专业术语，这些术语都是舶来词，我们投资者在理解时一般是模棱两可，一知半解。其实，在商业经营中，业态、业种、以及品类的选择和组合是商业成功运营的关键。比如在一些零售型的商业项目，服装、服饰、通讯、数码、饰品、家居等消费型业种比例过多，而餐饮、休闲娱乐的比例过少，甚至没有，这些项目在商业运营中的成活几率就十分小，因为不能满足消费者吃、喝、游、乐、购的多元化消费需求。所以我们再投资商铺时，一定要理解这些专业术语，同时要掌握业态组合的规律、何种业态具有发展潜力、同时要把握业种、品类选择的原则。在我国，商业业态也正在不断的升级与计划，比如最早的集贸市场到百货店到超市直到目前多元化的业态组合，那么何种商业业态是最先进，最符合消费者需求的呢？我们再投资者一定要关注以下几种业态：新型的专业市场：即升级改造后、具备批发、零售、网络交易功能的新型专业市场。GMS店：即平价卖场和超市一体化的商业形态，主要满足于家庭的日常消费，一般适用于省会级城市的副心商圈或者地市级市场。专业店：亦称专业中心，指经营某类商品或其替代商品的情景式门店，比如国美、苏宁的家电专业店、服装专业店如优衣库、zara、H&M、妆容消费中的丝芙兰、以及服装专业市场中可能出现的尾货中心等主题店：针对商品属性或者消费者特征形成具有消费体验功能的门店，比如针对儿童消费的主题门店、针对年轻一族消费的主题门店、针对运动一族消费的主题门店、以及sony的体验店等等特色店：在经营上独具特色的门店，如餐饮中的主题风情餐厅、异域风味餐厅等。这些业态，在一个商业项目中，引入的越多，该商业繁荣几率就极高，未来的收益回报也就越高。其实在投资中，把握一种业态先进性的简单办法就是模拟法，比如一种新型的业态，你是否愿意到这里消费，并且在消费过程中能产生消费之外的满足感，如果愿意来消费，并且觉得有特色，而且认为消费的人群有保障，那么这种业态就是一种先进的业态。另外，在投资中，关注业态的同时也要关注业种，不同的业种盈利能力是不同的，比如珠宝、服装的单位面积盈利能力是比较高的，而家居、家电的单位面积盈利能力就相对较弱。如何选择投资的业种呢？消费规模大、盈利能力强、前景好、赚钱容易、最好是易耗品是其最基本的考量标准。在未来，年轻一族消费的商品、儿童消费的商品、女性消费的商品将成为最佳的投资业种，比如小商品、服装、数码、妆容、特色餐饮等等。七、如何判断一个项目是否具有投资价值？ 我们在判断一个项目是否具有投资价值时，一定有抓住商铺投资的几个关键词：就是唯一性及稀缺性、专业性与垄断性、盈利性。 （一） 唯一性与稀缺性就是从商铺所在的位置进行评估，主要从两个方面进行判断：首先是商圈商气的不可替代性，如果一个商铺所在的商圈是城市不可替代、商气高度成熟、商史较长，并且随着城市的改造以及扩张，其商圈的地位更加稳固，那么商铺所在的商圈就是一个不可替代的商圈，商圈内的商铺就是极为稀缺的商铺。一般来说，城市的核心商圈是不可替代的。其次是对市政配套资源的占有的不可替代性，如车站（火车站、汽车站）、机场、公交线路、轨道交通站点（如轻轨和地铁）、主要市政干道、公园、城市广场、文化艺术设施等，这些市政资源占有量越多，其位置的稀缺性和唯一性就越明显。我们在投资的过程中，很多商铺都会打出“稀缺性和唯一性”的概念，但是真正的稀缺和唯一不是局限于一隅，而是放眼于整个城市乃至整个经济圈，只有在整个城市中具有唯一性和稀缺性，这样的位置才是真正意义上的高价值商铺。比如我们如果放眼整个城市，副商圈商铺、社区商铺就不具备唯一性，都是可以替代的，都会面临其他区域的商业竞争压力。 所以，商业项目真正的唯一性和稀缺性是众多唯一性聚合，比如唯一的城市交通心脏（火车站或汽车站）、唯一的公交、轨道等市政交通的换乘点、唯一的核心商圈和独有的商气等等，将众多唯一聚合后，才是真正意义上的唯一。（二）专业性和垄断性 专业性和垄断性主要是从商业经营的角度进行判断和衡量的，主要可以从三个方面进行分解：首先是建筑设计的专业性，在前面已经提到，好的建筑设计是完全服务于商业的，是商业规划在前，建筑设计再后，而不仅仅是一座金玉其表、败絮其中的建筑垃圾。比如说核心商圈的专业市场需要很完善的配套（主要是仓储、停车、物流）、垂直交通系统要完善，动线要很流畅，必须保证客源的快进快出，同时对展示的环境有一定的要求。而零售型商业则不同，首先强调的空间环境以及不同业态的对建筑要求的特殊性，同时要考虑停车、内部交通流线，其主要目的是要留住人。所以，不同的商业形态，对建筑的要求是截然不同的。作为投资者，是必须了解你所投资项目的商业属性以及商业经营对建筑的特殊要求。在实际操作中，我们投资者可能不知道如何判断建筑的专业性，其实可以从两个方面着手。一是多与商家交流，尤其是做生意时间特别长的商家，这些商家对建筑设计的要求是什么样的，然后与所投资的项目进行比照。二是与销售代表沟通，看看销售代表对你所投资的商业项目建筑设计的理解程度，如果说销售代表从商业经营的角度讲建筑，那么这个项目就是值得投资的项目，因为销售代表的理解在某种程度上反映出开发企业对“商业规划在先、建筑设计在后”基本规律的认识。另外，在对建筑专业性认识的问题上，不少投资者会陷入一个误区，就是项目开发进度的误区。很多投资者往往会感性地认为土地拿到手后，就应该快速建设，否则就是开发企业有一定问题，其实这种看法是错误。商业地产项目开发进度是 “慢快慢”的节奏，就是在前期要慢，要做好商业规划、做好建筑设计，这是需要很长时间的，一般要在8-12月，工程开工后就特别快，而进入内部装修阶段又会变慢，因为这个阶段必须要将商家的需求与整体装修相结合，避免返工。所以，一个商业项目如果前期慢，并不代表开发企业没实力，有可能恰恰反映出这个企业的专业性和责任性。其次是该商业项目在未来竞争中是否具有垄断性的可能，毕竟商业的垄断性意味着收益的垄断性，意味着高回报和高收益。对于垄断性的判断，基于两个方面： 一是要清楚所选择项目商业经营的核心竞争优势所在。比如说专业市场商业经营本质是价格的竞争和品类规模的竞争，比如说小商品专业市场，要具备低价优势，必须引进大户、厂家，缩短货物流通渠道，要具备品类规模优势必须具有较大的建筑面积作为支撑；再比如时尚性购物中心，其商业经营竞争本质是空间环境和商家组合的竞争，经营环境好，可以留住人，商家有特色、业态全面可以吸引人来消费。对于商业经营核心竞争优势的辨别首先要了解商业特性、抓住本质所在。具体操作中，要关注两个方面，一是商业管理公司的招商策略、招商能力、以及商家的信心；二是要关注建筑的专业性，对专业市场而言，规模性尤其重要。二是要清楚所选择项目周边同类商用物业的现状情况：如果周边的物业都是一些改建的物业、破败的物业，存在诸多经营问题，如环境差、消防隐患、中央空调以及新风系统缺失等等，那么在这个区域，就存在商业升级的机会，作为最先建造的先进性建筑，就具备垄断性的潜质。（三）盈利性 盈利性是商铺投资收益回报的重要保障，盈利能力强，商铺租金收益就高，回报率就高，判断一个项目的盈利性可以分为三个方面： 1、看项目的商业形态：即专业批发市场或零售商业（如主题商城、社区商业、步行街区等）一般来说，专业市场的盈利能力要高于专业市场。主要原因是专业市场即可批发又可零售，消费人群覆盖的面比较广（零售型商业一般仅可覆盖于所在城市的消费人群，而专业市场覆盖的是一个大的消费圈，不仅仅局限于所在的城市），单位面积的营业额和盈利能力要远高于零售商业。比如在郑州二七商业区，一个经营火爆的服装服饰铺面，每平方米每月的营业额一般在30005000之间的，其单位面积每月净利润约为1500-2000，租金约450-600元/月；而在火车站商圈，一个10平米左右小商品批发商铺，其每年的营业额可达到100万以上，单位面积营业额每月达到1万以上，每月单位面积租金高达600元以上。 2、看项目的经营业种或品类 在业态业种的比较中，一般餐饮、娱乐、休闲的租金水平要低于日常消费品的租金水平（如服装服饰、数码、通讯、小商品等）；在日常消费品中，服装服饰的租金要略高于其他商品；而在小商品这一商品中，饰品、精品、文体、玩具、珠宝、美博的租金是比较高的。 就是说，我们在选择商铺时，一定要看清楚所经营的商品品类。单件商品的利润高，发展前景大，需求规模大，对经营空间的面积要求比较小，那么这类商品的单位面积盈利能力就特别高，租金水平也就相应的高。 3、看目前区域租金、出租率 目前所在区域的租金和出租率也是判断一个商铺盈利能力的重要标准之一，区域租金越高，出租率越高，转租率越低，转让费越高，这个区域商铺的盈利能力也就越强，投资回报率也就越高。综上所述，我们判断一个商铺是否具有投资价值，要抓住“五性”：稀缺性：即是否同时占有一个城市的交通核心、地理中心、核心商圈等；唯一性：即是否在消费者的心智中具有不可替代的地位，即是否是消费者消费某类商品时第一时间想到区域；专业性：即所投资的商业项目是否按照商业规律进行建造，商业规划和建筑设计是否高度领先；垄断性：即在未来的商业竞争中是否具有垄断性的经营优势；盈利性：即单位面积所创造的效益是否很高，可以支撑高额的租金。八、如何发现好商铺？ 答：发现一个好的商铺，一般有几种渠道：1、媒体渠道 包含报纸、网络、广播、杂志、电视等，一般而言，媒体仅作为发现商铺的渠道之一，可以作为一个考量商铺真实性、企业实力的衡量因素。在通过媒体了解商铺过程中，要关注开发商的卖点是什么，这些卖点是不是支撑商业成功的核心要素，同时可以通过媒体，了解商铺的招商情况（主力商家进驻情况）。2、朋友介绍朋友介绍时发现好商铺的重要渠道，首先，朋友介绍可信度高，同时朋友对该商铺有比较深的了解。但是在朋友介绍后，不可盲目跟风，最好去实地考察一下，通过与销售人员、业内人士进行交流，详细的考察开发商、运营商的情况，同时对商铺的位置、商业经营定位、建筑设计等因素都要切实的了解。3、业内人士业内人士对商铺投资的理解有专业化的见解，可以作为商铺投资的参考。但是在商铺投资中可以认同专家或者业内人士的投资观点，但不能过于迷信专家，目前，市场上的不少专家是为开发商服务的。所以在接纳专家观点的同时，要自身进行实地的考察、走访进行全方位的理解。4、商务局及规划部门城市商业网点规划情况是指导商铺投资方向的重要标准。在投资商铺时，一定要多关注城市的商业网点规划情况，比如一个城市的商业布局、交通规划等等。通过商务局和规划部门可以掌握整个城市商业的发展趋势，熟悉所要选择商铺所在的商业区未来的走势和成长空间。5、商家介绍商家介绍是一个最可信的渠道之一，商家对商业有很深的认识和了解，比较熟悉所在的商业区适合建设什么样的商业项目，熟悉商铺的经营能否成功经营，一般来说，商家对某一个商业项目具有很高的信心，并且愿意进驻，那么这个商铺就是一个值得投资的商铺。但是，我们在和商家闲聊的时候，也会听到一些商家牢骚，比如说物业费收的高、租金收的高，服务管理水平不高等等这些负面声音。对于这些负面声音