九所九龙坡康城建议书.doc

22海南金亿翔置业 乐东九所新农村建设项目建议书 乐东九所镇老罗坡村/红沟村新农村建设神农谷庄园项目建议书投资商:海南金亿翔置业有限公司运营策划:威仕达国际养老度假地产集团二0一一年九月十八日目录序言一 项目现状概况二、项目建设指导思想，建设原则三、建设目的四、项目发展战略五、项目定位六、项目总体布局七、建设发展模式八、项目的投资规模九、项目经济价值的概算十、结论项目开发建议书序言为加快乐东九所镇社会主义新农村建设，实现城乡经济社会的同步发展，按照中央一号文件精神，以保护和维护农民利益为出发点，在保证农民不失地、不失居、不离乡，长久稳定收入的原则条件下，农民参与项目开发由海南金亿翔置业有限公司投资统一规划、统一投资、统一配套，并与九所老罗坡及红沟村进行新农村整体开发建设。海南金亿翔公司在参与新农村开发建设项目中，将高效生态农业、国际高端养生度假产业、都市田园旅游三者有机结合起来，展示乐东新农村建设。农业跳出传统模式，拓展出科技农业、观光农业、旅游农业、休闲农业、体验农业、运动农业、长寿农业等农业产业链；旅游地产 拓展出养生、居住、理疗、保健、休闲、娱乐、度假、旅游、体验、健身、文化、心理、购物等庞大消费型产业链。项目在严格遵守国家政策、法规以及严格保护农田耕地的基础上，通过整治集约化利用农民宅基地、坡地、荒地基础上，安置完农民居住房，利用节约出来的建设用地，开发国际高端养生养老度假产业，同时将原有的耕地改造为高效立体现代农业产业示范园。这样，我们将休闲度假、城市养老、新农村建设三者有机结合起来，通过农业高效化、景区化、景区旅游化来拉动农业产业化。一三产业互动， 充分利用九所优越的位置、气候、资源，经营开发康复理疗中心、疗养院、度假酒店、别墅、养老公寓，通过会员制模式，以一房一证即可在国内风景区内换住养老度假，为地方创造大量就业和可持续税收，保证农民、农村、农业随着项目发展而同步增收。 一 项目现状概况（一）项目位置老罗坡村和红沟村位于九所新区东南部，距世界闻名的滨海生态旅游胜地三亚市50公里，距“南山佛教文化苑”25公里，距“天涯海角”旅游区38公里，西距海南六大旅游中心之一的尖峰岭国家森林公园35公里：西北距新兴工业城市东方市90公里，南濒南海。（二）交通优势该区位于海南省西线高速公路与毛九公路交汇处。海南西线高速公路，西线国道，铁路贯穿东西。南距三亚国际机场60公里，距三亚港73公里，西距八所港80公里。（三）生产力状况，社会生活环境1、村经济发展状况在建设国际旅游岛的大背景下，区位优势好，有极强的外部发展环境，发展目标与现实还有相当的距离，配套档次较低，多数资源还没有得到利用发展，有的甚至还在遭受破坏。农民多以手工劳动为主，以家庭承包为单位发展经济。农民经济来源主要靠种养和外出打工收入。2、生活状况（1） 建筑现状：缺乏规划统筹。参差不齐，不协调，乱搭乱建普遍，住宅90是一层的砖木结构，生活配套不完善。（2） 排水设施：直接对外排污，对环境污染较大，不能满足海南国际旅游岛和生态海南大环境的要求。（3） 供电设施：电力设施基本满足村民需求，但是电力网线混乱，影响外观风貌，安全性能不高。（4） 道路设施：没有标准的村庄道路。 二 项目建设指导思想，建设原则1、指导思想依据党中央在新的历史条件下解决“三农”和城乡一体化的战略决策，根据国务院关于推进国际旅游岛建设发展的若干意见，按“一镇一色”“一村一品”的发展道路着力发展“生态环保、循环低碳”的特色经济，推进“城乡互动、共同富裕、和谐发展”的思想。建成生态环境优美，经济快速发展，社会文明和谐，人民幸福的大乐园。2、建设原则 按照中央一号文件及国土部47号文件要求，采用“规划先行，政府引导，部门联动，农民自愿，多元参与”的原则，聚合资金，整体推进。三、建设目的将老坡村和红沟村建设成为一个滨海特色风情小村，成为高端养生养老度假基地，新农村建设示范点，成为海南新农村建设成功范例和精神文明窗口。（1）总体目标：建设成为“生态美好、生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的社会主义新农村的典范。（2）经济目标：优化农业生产结构、促进农业增效、农民增收、发展高效特色农业。（3）社会目标：建设成具有时代特色和地域特色的新农村。四、项目发展战略1、战略定位条件（1）建设社会主义新农村是我国现代化进程中的重大历史任务，要按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，坚持从实际出发，尊重农民意愿，扎实稳步推进新农村建设。（2）建设社会主义新农村，是在全面建设小康社会的关键时期，我国总体上经济发展已进入以工促农以城带乡的新阶段，在以人为本与构建和谐社会理念深入人心的新形势下，中央作出的又一个重大决策，统筹城乡发展，实行“工业反哺农业，城市支持农村”方针的具体化。（3）根据国务院关于推进国际旅游岛建设发展的若干意见和九所经济布局（以九所新区为中心，大力发展高新技术，经贸和旅游房产，建设对外贸易的经济发达，商贸繁荣，宜游宜居，宜业的现代化开放型滨海新城）。2、发展战略以产业为主线、以文化和科技为手段、以旅游为纽带、科技富乡、项目强乡，旅游帮乡。五、项目定位发展热带特色高效农业；发展以旅游为龙头的现代服务业，旅游房产业；发展高新技术产业；打造一个集高效生态农业，健康养老，度假理疗，文化旅游为一体的滨海国际式旅游新村。成为九所镇的一个旅游景区的特色乡村。打造成为海南国际养老、休闲农业、康复理疗、旅游度假、都市田园为一体的绿色产业园。（1）热带特色高效农业引入高科技农业，引入新奇特品种，开发立体农业，绿色有机蔬菜，种植高效瓜果，积极研发香蕉，木瓜新品种和新技术，新标准，建立种苗销售基地。（2）发展旅游服务业，旅游地产业建设多层次，综合型，国际型宜居，宜游的生态度假旅游区。开发健康养老产业园经营模式都市田园，连锁养老。从村庄环境整治和旅游化改造入手，建成特色旅游村，集生态文明和旅游功能于一体的重点旅游景区。（3）发展高新技术产业利用项目的地理位置，属海洋性热带季风气候，地处热带北缘，光照充足，年日照时数大于2000小时，活动积温达8400至9200摄氏度，平均气温25.7的条件，开发清洁能源BIPV光伏建筑和光伏电站，造福百姓。屋顶电站实例 六、项目总体布局着重以旅游服务，旅游地产，建设宜游、宜居滨海生态特色乡村度假示范区为出发点， 科学规划区域功能。（1）项目拟建高效生态农业博览园（2）高端养生度假产业园（3）百姓新农村社区（4）商业服务中心和乡村旅游中心（5）清洁能源建设等几大板块。（1）高效农业博览园区发展特色农业，改造基本农田，把农田、大棚、瓜菜、香蕉、木瓜、育种育苗销售基地，打造成旅游观光区。 （2）高端养生度假产业区根据规划把整治的坡地、荒地、坟地用来发展旅游服务业，建立健康养生、养老度假基地，每年吸收高端会员5万户，30万人次的高端养生养老人入住，消费年创10亿元销售收入的健康养老产业链，解决部分村民的就业。（3）百姓新村社区农民新居采用庭院式联排别墅式建筑风格，把新村社区作为项目一个人文景观区来建设，结合乡村生态社区和文化民俗资源，发展乡村社区休闲旅游。（4）商业服务中心和乡村旅游中心建设完善旅游服务业，旅游房产的配套设施，建立餐饮、住、玩一体的休闲会所、康体疗养中心、运动康体区、儿童娱乐教育中心、商业街等。（5）清洁能源建设本着低碳环保、节能生态的理念，开发光伏建筑和光伏发电，在建筑物屋顶上或小区遮阳走廊用充足的太阳光照发电，不仅能成为项目的一大亮点，旅游观光点还为百姓每年节省了不少电费开支，造福于民。拟建设1520MWp，采用先进的单晶硅技术，光伏电站预计投资2.4亿元，回收期预计5年，光伏电站将多余的电能并入国家电网，年发电量2800万度。 . BIPV并网光伏系统原理系统的基本原则是：太阳能电池组件所发直流电通过光伏并网逆变器成50Hz、400V的交流电，经交流配电箱与用户侧并网，向负载供电。 发电量估算海南省乐东九所地处海南岛南端，北纬18东经108。乐东九所的气候属热带海洋季风气候，年平均气温25.7，全年日照时间约2477小时。九所靠近赤道，常年无冬，并且大气污染度轻，阳光穿透能力强，太阳年均总辐射量为6041MJ/。海南省乐东九所具有较好的太阳能资源条件，光照充足，年平均太阳总辐射量、日照时数、日照百分率等都为全省高值区。这些为建设本太阳能发电项目提供了良好的资源条件。整体光伏系统年发电量序号装机容量总投资占地面积理论电量理论发电收入百万千瓦百万元千平米百万千瓦时间百万元15805710.199.88421524010730.5629.64332032014340.7539.52743048021461.1359.296光伏系统在整个25年运行期内，年发电量损失不超过初始年发电量的20。按此计算，25年运行期内的年发电量估算如图表所示：25年运行期内年发电量估算。七、建设发展模式1、农村新社区建设（1）根据政府批准的总体规划，改造农村基础设施建设，改善农村生产生活条件。进行村庄道路、饮水安全设施、洁净能源设施、卫生环境设施的建设。（2）建立农村公共服务和福利保障体系发展农村教育和文化事业，包括农村义务教育和农民技能培训，建设农村文化站（室），图书馆（室）等公共文化设施，农村广播电视和远程教育网络；建立健全农村社会保障体系，包括农业劳动者养老保险，医疗保险。通过农村公共服务和福利保障体系建设，把农村建设成为少有所学、老有所养、病有所医、弱有所助、贫有所济的新农村。2、产业体系建设发展高效特色农业，研发香蕉，木瓜新品种，建立种苗销售基地，建设高科技农业的科研、种植、养殖、加工、展示、旅游、销售一条龙产业链。增加百姓经济收入。3、完善旅游服务业，旅游地产业的配套设施功能。建设宜住、宜玩的会所、酒店、公寓、运动场、特色饮食等产业，提高旅游服务业的质量。4、建立三全都市田园连锁养生养老、吃、住、养、医、游、购、玩产业。5、健康养生养老产业“3Q养老度假综合体” 产业地产价值共创模式如果您想避寒养生，那么请到海南三亚如果您想避暑养老，那么请到烟台威海如果您想欣赏秀美山水，那么请到广西桂林如果您想体验四季如春，那么请到昆明丽江只要购买一套房或一养老证，就可以实现冬天三亚、夏天烟台的浪漫生活。将客户闲置房产经营权以出售会员证模式，以大量高级度假公寓为载体，以锁定未来的千万高端会员为中心，来经营养生养老度假产业园，使其能够实现全时居、全时度假、全龄化养老、全养生、全幸福、全低碳模式的活力城邦。规划九所第一个真正高端健康养生养老基地，建立一种新型产业地产开发模式，一个园区既是居住区、又是旅游区、度假区、生态田园区，还是产业园区，每年带来庞大人群，激活各地的老年产业消费，为海南国际旅游岛带来巨大的贡献。三权模式=居住权+养老权+交换权居住权：客户购买一套房（或会员证）后，每年享有一定时间的免费居住权。养老权：规划养老养生的硬件和软件平台。 交换权：投资产权客户可以委托经营，获取每年租金收益，同时也可居住一定时间，可异地交换养老，一套房或一个养老证即可移动全国，夏天威海、五指山避暑，冬天三亚避寒养老，也可以实现昆明、桂林、杭州养老度假目的。5、基本商业模式：全国连锁、三权集合、异地互换、消费打折、门票减免养老度假模式6、3Q都市田园模式的经济和社会效益政府持续性税收开发模式跳出目前政府只能一次性税收、开发商只能一次性出售牟利，引发激化全社会矛盾的土地房产开发模式。土地集约化综合利用，有利于新农村建设，加快城乡一体化建设。6、国际康复保健会所分为养生护理区和运动康体区两部分。（1）养生护理区特邀中医专家指导，旨在为疗养度假人员提供健康养护、健康管理及亚健康康复等服务。（2）运动康体区主要包括造浪池、瑜伽馆、游泳馆、水上滑梯；田园、绿树负离子健身运动馆、室内全景运动馆、璧球、台球、保龄球，棋艺室；书吧、网吧等休闲设施以及田园运动康体主题公园，打造集体验性与参与性于一体的休闲养生项目。八、项目的投资规模项目将按照主题绿色产业化模式。发展高效农业总用地面积约为800亩，宅基地约239亩，需要变性建设用地指标约700亩。总规划面积约为80万平方，分四期建设投资，投资总计：30亿元。资金全部由金亿翔公司自筹解决。1、 农民安置区预计160亩土地，90000平方米，预计投入3亿元。2、 项目变性用地预计需要900亩，建设用地600亩，建筑面积72万平方米，需要变性土地指标。3、 高效景观农业：800亩，预计投资每亩20万元，合计1.6亿元。4、光伏一体化建筑发电项目，预计投资3亿元，5年回本，5年后每年发电收入2000万元。金亿翔置业有限公司本着建设生态旅游城的思想精神打造企业品牌，经营品牌、新农村村镇建设品牌。九、项目经济价值的概算（详细可研报告，等待后续项目规划设计、考察、专业机构提供详细数据，以及经营管理、工程成本核算、市场营销等数据） 1、 高效农业收益2、 土地整理开发收益3、 养老度假公寓销售收益4、 养老度假会员证销售收益5、 三权养老度假产业经营收益6、 旅游收益7、 餐饮收益、康复保健理疗收益项目经济价值核算项 目 名 称单位效益综合收益政府收益农民收益一高效农业收成800亩*20000元/亩1600万元（含农业旅游）长期税收1、耕地租金及分红320万元，折合每亩1000+4000=5000元/亩，2、工资收益。1耕地科学管理3000元/亩 示范效益培训农民2调整品种和结构7000元/亩示范效应引入高科农业，农民学习3旅游餐饮等收益10000元/亩税收农民增收、学习二土地一级整理整治开发成本40万/亩，700亩土地一级整理。拍卖收益80万元/亩*700=5.6亿期间税收免费住别墅户均240平方米。土地溢价分红1三通一平、土地整理成本40万/亩700亩期间税收农民就业及补偿2农民新居及配套280户*300平方米=8.5万平方米投资3亿元期间税收农民社区及配套三养老公寓产权收益4000元/平30亿元期间税收分红1养老度假公寓产权销售成本5000元精装拎包入住售价10000元期间税收农民分红，参与管理2返祖公寓经营策划会员证销售经营养老公寓赚取后续庞大收益长久税收就业四会员证收益均价4万/户十年，10万*4=40亿元，年营业额4亿元，利润0.4亿元长久税收农民年分红110万个养老会员证销售收益长久税收农民就业、培训2年带来30万人次入住消费长久税收农民就业、培训五养老产业经营收益年带来30万次高消费人群入住消费年入1.6亿元长久税收就业收入分红，长久收益。1餐饮 300元/人10万人*300=0.3亿长久税收农民就业、学习2理疗 500元/人10万人*500=0.5亿元长久税收农民就业、学习3保健 300元/人10万人*300=0.3亿元长久税收农民就业、学习4娱乐300元10万人*300=0.3亿元长久税收农民就业、学习5旅游200元10万人*200=0.2亿元长久税收农民就业、学习七酒店收益3