房地产资金运作模式.docx

房地产开发的资金运作开发一个项目流程大体为：勘察、规划、设计-拿地-施工-封顶-开盘-销售-完工-入住-物业其间涉及到五重主要的合同关系，这五重合同关系都牵连着资金走向：一、开发商与土地出让方的合同关系；二、开发商与建筑方的合同关系；三、开发商与银行的合同关系；四、购房人与开发商的合同关系；五、购房人与银行的合同关系。其余什么开发商与水、电、暖方面的合同关系，与监理方面的合同关系、与设计所方面的合同关系、环境评估什么的，因较少涉及到资金问题，此处就不讨论了。开发商与土地出让方的合同关系: 国内并没有一个法律、或规则，来规定开发商在什么环节必须缴纳多少的土地出让金，这一切都是在具体的土地出让合同中，由双方具体签订。实际操作中，很多关系硬的企业，可能支付了两成土地出让金后，就开始进行开发了，项目全都卖完了，也未必向国家缴清那欠的八成土地出让金。关系不硬的企业，呵呵，可能土地出让金一次性交清了，都未必能开得了工呢。开发商与建筑方的合同关系:建筑方早年间牛气，现在，都是看开发商的脸色度日，为了早日拿到一个建设项目，基本上都是主动承诺先垫付工程款。开发商与银行的合同关系很多开发商和银行的关系是非常密切的，有的银行会和开发商形成默契关系，我给你放开发贷款，等你卖楼的时候，就要协助我拿到所有的个人按揭业务。购房人与开发商的合同关系:在从意向到正式合同的、这一不确定的时间段里，你给付的资金，便被开发商无偿占用了。有的可能会在意向合同中注明，其间按照银行存款利率，给你结算利息。这对开发商来说，也是非常上算的，如果开发商不是从您手中取得这笔资金，而是从银行贷款取得的话，他是按照贷款利率支付利息的，其间利率相差2%到3.5%左右呢，开发商等于按存款利率从您这贷了一笔款。附带着说一下期房但期房制度无疑极大减缓了开发商的资金压力，让开发商在楼盖好之前，就可以先拿到大笔资金，直接把风险转嫁到了购房人身上。在一个需求旺盛的市场中，买家缺乏有力的要价资本，相比现房，期房的价格还是要低一些的，所以期房制度也有其生存的理由和空间。但这确实是开发商为了缩短资金流程、减轻资金压力的天才举措。购房人与银行的合同关系:但是有的项目销售情况不好，开发商手里资金吃紧，他也着急啊，又不肯降价销售，于是便有了新办法。开发商冒充购房人，通过按揭买自己的房子，以按揭的方式从银行骗贷。从企业战略角度来看，企业资金管理需解决的核心问题为：资金配置、资金效率、及资金安全。房地产资金运作模式王二麻子是我的另外一个同学，现在是开发房地产的亿万级富翁。同学的话那我就说说。想当年，王二麻子那个落魄啊!就连他注册公司的注册资金，也是我临时才借给他的。如今，别看王二麻子表面风光，他拿地的钱，是从银行贷款的;修房子的钱，是建筑商垫资的。总之，他就是一个完全的“空手道”。房子修好后，王二麻子在正式开盘前，通常要举行一个“内部认购会”。这个内部认购，其实就是王二麻子召集公司内部员工和一些象我这样的、相熟的炒房客(或者干脆是一些从招聘会上收集的、众多的、应聘者的“身份证复印件”)，以这些人的名义来买房子，全部用银行贷款来买。这，就是所谓的“开发商囤房”。并且，此次交易上报给银行的交易价，必须比实际的内部交易价提高 30%。为什么?因为贷款买房要首付两成啊!举个例子，如果你想收回100万，那你就必须以130万的房价向银行贷款。这样，银行给你的钱就是：130万 0.8=104万;你实际装进口袋的钱就是：104万4万(给相关银行人员的“好处费”)=100万。就这样，通过开盘前的内部认购，王二麻子其实已经成功的全部收回了投资，把所有的风险转给了银行。到这时，王二麻子才会开始打广告卖房子，并归还“买地的银行贷款”和“修房子的建筑商垫资”。作者发言：后面又怎么操作呢?同学的话你怎么那样笨啊!稍微聪明一点的人都能想到，后面的操作方法，其实与我炒房的方法是一样的，也就是：“如果遇见不明真象的投资者(说是投资者，其实是傻帽)买房，那就高价卖给他;如果一直没有投资者买房，那就不断的把自己的房子加价转贷给自己，不断的用银行的钱来还银行的债。”不过，由于已经收回了按揭贷款的首付款，所以后面的操作并不需要每一次都加价30%，只需按着楼市房价本来的上涨幅度加价就可以了(即每年上涨 14%左右)。什么? 万一房价上涨幅度不足于支付贷款利息怎么办? 笑话，你什么时候看见过中国楼市的房价上涨幅度低于当年的贷款利息了? 明白了吧!这，就是中国楼市的房价，只能上涨不能下跌;并且，房价的上涨幅度还不能低于当年贷款利息的真正原因!其实，“金融成本”才是房价构成的大头，至少要占目前房价的50%。以上海倒塌的莲花河畔景苑为例。网上公布，其楼面价格不到604元/平方米，建筑成本也不到 1300元/平方米。原因很简单，“金融游戏”是有成本的，每这样操作一次，房子就必须加价一次。只有不断的加价，上述操作才有生存的空间。俗话说“豆腐盘成了肉价钱”。这，就是“金融游戏”的代价!有句话道出了目前中国楼市的实情，“房子是用来炒的，不是用来住的;商品房是卖给银行的，不是卖给老百姓的。”老同学，请你想一想，为什么会发生那么多的这类事情呢?为什么全国的银行都明知道是假按揭也要把钱贷给地产商呢?难道银行的官员们都是傻子吗? 原因在于，银行内部人员与开发商其实是狼狈为奸的同伙。参与这项操作的某些银行内部人员决不是希望通过购房者支付贷款利息为银行赚钱，坦白地说，他们是在参与分赃，他们与开发商一起盗取不义之财，将风险转嫁给国家银行，而买单的是真实的购房者。一旦真实的购房者无法买下这个巨单，银行就出现危机。这时候，买单的就是全国人民了，国家必须银行注资，消除烂帐。国家的钱哪里来?印钞票!结果是什么?通货膨胀，物价飞涨，老百性的钱不值钱了，或者说老百姓的钱被抢了，被谁抢了?被国家抢去堵漏了，堵开发商和银行某些蛀出来的大洞。这个洞如此之大，堵住了也是一个丑陋的疤，而疼的永远是百姓。所以我会说房地产业已经成为相关单位、相关部门团结起来瓜分国家金钱(其实是老百姓的存款)的道具。违规又有什么大不了的?银行官员们不怕啊!只要表面的纸上手续完备了，我就没有了责任。即使按揭贷款是假的，又有什么关系?况且银行有国家这个后台，就是亏了也不怕，反正银行的官员们现在挣了钱就行。至于银行以后不行了，自然有国家来管，况且那是下届银行官员的事情。难怪中国银行的坏账率居然在40%以上!原来，在中国，最大的腐败在银行!银行贷款的制度漏洞有：1、抵押物价值的评定方法有缺陷。比如，明明开发商拿地只用了5000万，他却可以用这块地抵押贷款1个亿；比如，开发商修楼修到盖顶，明明只用了7000万(含地钱)，他却可以用这个楼抵押贷款2个亿。举个例子：有个卖衣服的商人因为生意周转，需要以衣服为抵押物向银行贷款。你说说，银行是该“按照衣服出厂价的8折”给他贷款呢?还是该“按照衣服零售价的8折”给他贷款。2、责任追究方法有缺陷“只要表面的纸上手续完备了，银行官员就没有了责任。”这怎么可以呢?听你说到这儿，就连我这么笨的人也知道了应该如何理顺楼市只要严格金融制度，让炒房的人不能获得投机的资金，楼市的泡沫自然的就会散去!房地产：资金链变局房地产危机的演变往往是通过销售环节反映在开放企业紧绷的资金链上，影响资金链的决定性因素在与销售回款与借贷滚动。在资金越来越难获取的背景下，解决资金缺口最主要的两条路径，一是加快销售；二是缩减投资。由于短期之内政策松动的程度和可能性均不大，销售明显回暖的可能性低，因此，开发企业大幅缩减新开工规模与放慢工程建设进度的可能性大增。 上市公司资金链状况分化已经开始明显，行业资金链若进一步紧绷，未来分化将进一步加剧，预示着未来现金为王与并购潮的来临。此次政策调控对不同区域市场、不同定位的商品房影响差别较大，对改善性住房需求、高端住宅需求抑制明显，从而对定位不同的公司影响差异也较大。满足刚需、快周转的公司销售较好。同时，货币资金充裕、借款较少的企业压力相对较少。由于明年政策延续下市场格局也仍将延续，上市公司销售、现金分化将进一步加剧，预示着未来现金为王与并购潮的来临。在房地产开发资金来源构成中最重要的三个部分分别是：企业自筹资金、销售现金回款（定金与预收款）、贷款。销售回款是房地产企业资金链最关键的环节。由于银行对房地产企业期房销售账户进行了专门的监管，个人按揭部分受银行放贷速度影响，回款相对较慢。开发企业在完成预售后，资金回笼相对滞后。在政策调控不变的情况下成交量变化的几个阶段：第一阶段：刚性需求仍然持续释放，改善性需求强烈的需求以略低于正常水平的速度释放，需求下降以投资性需求下降为主。投资意愿强烈的投资性需求仍有少量通过。第二阶段：刚性需求释放开始放缓（非房价下降预期因素），其中也有符合刚需的需求群体由于第一阶段的释放开始减少，刚需增量小于刚需的释放量。第三阶段：房价下降预期强烈，刚需观望；同时投资性需求无法释放，成交量出现快速下降。第四阶段：成交量达到低谷，反应所有不利因素，需求释放开始释放。目前由于城市差异，市场正处于第二、三个阶段可能性较大。特别强调的是上述不同阶段的假设分析其重要前提是政策调控未变，政策松动或调整，将对成交量产生重大影响。如果民间资本与信托新增资金急速下降，到期存量借贷还本付息压力则显著大增，未来两年此项资金流入流出净额为负的可能性也将大增。企业分化必将加剧，“现金为王”将再现江湖，并可能出现并购潮。房地产上市公司货币资金相较于存货比例近两年持续下降，由短期借款与一年内到期的非流动负债带来的短期偿债压力显著提升。房地产行业未来两年资金链缺口明显，如果销量持续低迷，行业内公司将出现重大分化。企业持有现金与加快销售变现意图将加强。由于政策对不同产品的抑制作用显著不同，立足刚需的项目去化速度将显著高于高端及改善性项目。现阶段，刚需项目比重大的公司更安全（若改善性需求适度放开，改善性项目较多的公司将受益更多、弹性更好）。如果未来房地产企业分化加剧，资金链进一步紧张，很可能出现并购潮，资金实力雄厚的企业将明显胜出，市场将再现“现金为王”的场景。风险提示：与我们的预测值产生重大偏差的风险点在于对未来销售量预测偏差，“其它资金来源”的增长率及利率假设偏差等。同时由于企业有自我调节的能力，如果开发企业及时收缩投资规模，资金缺口将缩小。政策放松将明显改善行业资金链情况，改善情况视政策放松程度而定。房地产行业资金链状况分析目前企业已有融资渠道拓展空间不大，企业短期的融资能力下降，长期需要对融资渠道进行创新和拓展。资金余缺=现金流入-刚性开支。资金流入：最重要的为销售回款，约占行业资金流入总量的60%。第二个重要的资金来源是银行贷款。信托是近2年迅速发展的一个房地产融资渠道。最低资金流出：主要包括未付地价款和工程款两部分。房地产企业另一个主要的资本开支项目是工程款。长期来看融资模式将不断创新：金融环境往往取决于市场信贷环境的变化，而背后的逻辑则是经济和宏观政策。更长期来看，未来房地产行业的融资模式存在多种创新的空间。只要有合适的风险回报率，外部资金还将持续地流入地产行业。一方面，由于商业持有物业存在稳定的租金收入，使得需求端的融资方式创新成为可能、保险资金、信托权益投资和REITS等都可能成为新的发展方向。另一方面，虽然目前信托等融资渠道受到了比较严厉的管制，但供给端还是存在融资模式创新的空间。保险资金投资不动产的上限和实际投资额都还有望逐步提升，人民币房地产私募基金也还处于起步阶段，未来金融脱媒的趋势日益明朗，融资渠道必会不断创新，保险、房地产私募基金等，都具有广阔的发展空间。当然，由于目前在新的融资渠道方面的政策和制度都还不够完善，未来的发展速度还将取决于相关的经济金融政策和宏观环境。硬指标是以统计数据为基础，把统计数据作为主要评价信息，通过硬指标信息的直接提取或硬指标计算公式，最终获得数量结果的业绩考评指标or equal to 200 mm, not more than 4 mm. 7.3.9 simmering bending production of square steel tube extension, to use the whole tube bending. Interface if necessary, the welding position should be located in the middle of the vertical arm. 7.3.10 install expansion joints should be done. If design is not required, pipe compensator lengthen should conform to the requirements in the following table: square scale length x is equal to 1/2. Pre stretch tolerance: casing + 5 mm, +10 mm. 7.3.11 pipe form, location, spacing shall meet the design and specifications. 7.3.12 piping on back or return pipe at higher levels of the upper to automatic valve to install a drain valve below the horizontal parts. 7.3.13 supports and hangers of checks and the number 1) hanger installed must be checked before installation of supports and hangers part models, specifications of springs setting