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北京大兴区地块研究报告 2012 01 1 PART1项目背景及市场研究 宏观市场分析 房地产市场分析 区域市场研究 项目本体分析 宏观市场分析 一 国家政策层面二 北京宏观经济形势 基调 抓紧建立住房保障体系 基调 促进房地产市场稳定健康发展 基调 抑制部分城市房价过快上涨 关于促进节约集约用地的通知 出台 10 22 新政出台松绑二套房营业税征收5年减至2年 关于促进房地产市场健康发展的若干意见 境外投资管理办法 出台 关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知 关于加强土地出让收支管理的通知 调整个人住房转让营业税政策的通知 流动资金贷款管理暂行办法 出台 个人贷款管理暂行办法 出台 加强房地产用地供应和监管有关问题通知 关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 4 15新政 出台 9 29新政 出台 基调 严厉打压 1 26 国八条出台上海继重庆后开征房产税上海继重庆后开征房产税 京十五条 出台前7个月6次上调准备金率 3次加息 7 12国务院常务会议 二三线城市 也要限购7 26 新版沪四条 发布 再次紧缩限购令8 2 四大行 叫停房地产信托业务8 16住建部二三线城市限购标准出炉10月佛山限购令松绑朝令夕改11月初中山出台限价令 政策风向不断转换 楼市不能承受调控之重 市场解读 2011年宏观政策回顾 2008 2009 2010 2011 基调 继续抑制 2011年政策持续收缩 市场下行 市场解读 2011年宏观政策回顾 政策回顾 鼓励自住消费 抑制投资 严控土地和房贷 政策针对性强 严控房价过快增长 10 12 26 11 4 6 11 7 7 金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0 25个百分点 金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0 25个百分点 金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0 25个百分点 金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0 25个百分点 存款利率 2 75 存款利率 3 存款利率 3 25 存款利率 3 5 贷款利率 5 81 贷款利率 6 06 贷款利率 6 31 贷款利率 6 56 一年期存贷款利率 房企融资成本提高 融资渠道减少 购房者购房成本增加 11 2 9 新 国八条 出台 涵盖限贷 限购 问责 交易税四个方面 京十五条 出台 被称为史上最严厉 控需求 政策 10 4 17 二套首付50 贷款利率不得低于基准利率1 1倍 购买首套住房首不低于30 11 01 26 11 2 15 召开的国务院会议指出 坚定不移的搞好房地产调控 进一步巩固调控结果 促进房价合理调整 11 10 29 金融政策回顾 政治局坚持房地产调控政策不动摇 11 12 29 11 11 30 中国人民银行存款准备金率下调0 5个百分点 存款利率 2 1 2012年关已至 严格调控之风丝毫未减弱 温家宝总理 进一步巩固房地产调控成果 将加快推进房产税的实施财政部 温家宝总理 首提下调房价 彰显调控决心 重申将加快推进房产税的实施财政部 珠海 全国首个双限令出台 限价 限购 广州增城 出台所有住宅产品限价令中山 执行期52天限价令出台上海 预期缴纳房产税将按日加收滞纳金 要求银行密切关注房地产贷款风险银监会 2011年11月 2011年11月 2011年10月 市场解读 2011年宏观政策回顾 市场解读 2011年宏观政策回顾 政策趋势 继续坚持房地产调控政策不动摇 货币政策微调缓解调控压力 对房地产业而言 本轮房地产调控事关中央政府公信力和中国经济健康发展的大局 中央政治局会议近期定调2012年经济工作时明确表示 坚持房地产调控政策不动摇 促进房价合理回归 预计限购 限价等行政性政策在2012年不会放松 土地制度完善 房产税试点改革等长效机制建立也有可能落到实处 2011年11月底 央行近三年来首次下调存准率 预计货币政策将在2012年继续微调 其微调力度和节奏将是影响2012年房地产市场走势的关键 宏观调控持续收紧 力度之大 波及面之广远超之前 价格开始下降 市场开始冷淡 弱市下 我们需要把握有限需求 强力应对市场变化 市场解读 2011年宏观政策回顾 宏观市场分析 一 国家政策层面二 北京宏观经济形势 全市地区生产总值与人均生产总值均呈增长趋势 财政 全市完成地方财政收入 一般预算 2353 9亿元 比上年增长16 1 其中 实现增值税和营业税210亿元和855 4亿元 分别增长16 8 和13 7 实现企业所得税和个人所得税513 1亿元和215 3亿元 分别增长19 2 和21 1 地方财政支出 一般预算 含中央追加支出 2716亿元 增长17 1 其中 用于教育 科学技术 社会保障和就业的支出分别增长22 9 41 6 和18 数据来源 北京市统计局 第一产业增加值124 3亿元 下降1 6 第二产业增加值3323 1亿元 增长13 6 第三产业增加值10330 5亿元 增长9 1 三产业中第三产业所占份额最大 占70 以上 教育 文化 广播 电视 科学研究 卫生 体育和社会福利事业经济发展较好 数据来源 北京市统计局 全市固定资产投资水平10 11月较前三季度回落 但整体经济前景乐观 1 11月 我市累计完成全社会固定资产投资5367 3亿元 比上年同期增长14 2 从2011年起 根据国家统计局相关规定 固定资产投资统计起点由50万元调整至500万元 上年同期数据进行了相应调整 增速比1 10月回落0 8个百分点 数据来源 北京市统计局 全市常住人口为1961 9万人 同2000年第五次全国人口普查相比 十年共增加604 3万人 增长44 5 平均每年增加60 4万人 全市常住人口中 外省市来京人员为704 5万人 占常住人口的35 9 截止2011年前全市常住人口数值呈增长趋势 数据来源 北京市统计局 2011年城镇居民人均可支配收入与社会消费品零售额均呈增长趋势 数据来源 北京市统计局 结论 政策面 国家高层对新政态度坚决 短时间内北京调控力度不会减弱 消费水平 巨大的消费潜力是房地产加快发展的保证经济快速发展 人民生活水平不断提高 大量财富人群 整体消费能力强 PART1项目背景及市场研究 宏观市场分析 房地产市场分析 区域市场研究 项目本体分析 2011年北京住宅用地市场冷清 整体处于供过于求的状态 地价下降趋势明显 注 2010年1 11月供应1611 96万 成交面积960 38万 土地市场 住宅用地 2011年北京住宅用地供求大幅下降 推出和成交土地规划建设面积环比2010年全年分别大幅下降28 49 环比2010年 1 11月 分别下降22 22 整体需求相对不足2011年楼面地价达到4943元 环比下降32 2011年土地市场供过于求状况明显 开发商拿地热情不高 楼面价也处于近两年新低 土地市场 住宅用地 2月限购政策颁布 土地市场竞地热度下降 3月住宅用地无成交 楼面持续走低 房企拿地积极性受到较大影响 第三季度市场逐渐企稳 随着政府推地量的加大 房企拿地信心开始增强 其中2011年8月 9月住宅用地供求有所上涨 限购政策 2011年北京商品住宅市场供求均下降 购房者观望态度浓厚 商品住宅市场 供求状况 2011年截止到11月 北京商品住宅新增供应面积995万 环比2010年全年下降18 1 环比2010年1 11月增加2 2011年截止到11月 北京商品住宅成交面积741万 环比2010年全年下降33 2 环比2010年1 11月下降22 2 2011年北京住宅存量逐步攀升 11月底存量达到123598套 创近三年新高 商品住宅市场 存量 2011年1 11月北京商品住宅成交存量呈逐步上升趋势 受到限购影响未来仍有上升的可但与2008年12月的最高存量相比 仍有超过25000套的差距 如果市场政策向好去化难度不大 2010年6月 2011年11月 居住用地共成交土地102宗 规划建面1675 04万 已上市土地18宗 规划建面320 92万 未上市土地84宗 规划建面1354 12万 商品住宅市场 潜在供应 数据来源 CREIS中指数据 总供应量排名前三的均为远郊区县 占总规划建面的51 其中大兴区最多为255 86万 北京城区内的土地供应量仍然较少 充分体现了城区土地的稀缺性 2011年北京住宅用地市场供过于求的状态 地价下降趋势明显 开发商拿地热情不高 北京商品住宅市场供求均下降 购房者观望态度浓厚 北京住宅存量逐步攀升 北京房地产市场总结 总而言之 政府严厉的调控手段 在北京房地产交易市场已经显示出明显效果 面对库存压力 目前北京在售的730个新建住宅项目中 98 8 的在售新盘价格停止上涨 而至少有116个项目价格明显下降 PART1项目背景及市场研究 宏观市场分析 房地产市场分析 区域市场研究 项目本体分析 区域市场研究 一 大兴区域规划二 大兴房地产市场研究 简介 大兴区位于北京市南部 东临通州区 南临河北省固安县 霸县等 西与房山区隔永定河为邻 北接丰台区 朝阳区 大兴全境属永定河冲击平原 面积为1036平方公里 海拔13 4米 52米 属暖温带湿润大陆季风气候 年平均气温为11 6 年平均降水量556 4毫米 大兴区概况 连接南中轴线 横跨北京东部发展带和西部生态带 成为北京向华北地区辐射的前沿 将北京打造成世界城市 2005年 2010年 2015年 2020年 2050年 中关村 CBD 金融街的逐渐成熟 CBD东扩 南城计划 首都国际第二机场等带动北京全面发展 近期 远期 远景 伴随着北京发展重心的南移 第二机场的建设 未来南城将步入高速发展的快车道 城市定位 北京将发展定位瞄准 世界城市 中心城区不断升级完善 南城是城市未来打造重点 城市布局 北京目前已形成多点带动的城市布局 未来将形成 两轴两带多中心 的城市格局 内容来源于 北京城市总体规划2004 2020 北京市2010年政府工作报告 发展定位 大兴区和北京经济技术开发区是首都战略发展的新空间和推进新型城市化的主要着力区 经济支撑 北京市在2010 2012三年内 将对城南地区投资超过500亿元 加上带动的社会投资 总投资将达到2900亿元 产业落位 南城属于首都产业发展空间格局 两城两带 六高四新 中的重要 一带 和 一高 新城建设 十二五 时期 北京市将加快城市南部地区振兴和崛起 重点建设发展亦庄 大兴等新城 资料来源 北京市促进城市南部地区加快发展行动计划 北京市大兴区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 本案 一系列规划利好在南城的落位 为南城未来发展提供了重要保障 项目迎来重要机遇 亦庄新城 亦庄新城将进一步发挥承接首都人口转移 功能疏解的重要作用 亦庄新城规划人口规模为70万 90万人 同时预留达到百万人口规模的空间 大兴新城 大兴新城将进一步提升产业中心功能 沿地铁大兴线加快布局发展生产性服务业 2020年大兴新城总人口控制在60万人 新航程 新航城将通过基础设施建设带动高端临空产业集聚 提升城市国际水平和辐射带动能力 加快城乡一体化发展 南中轴 保护性开发 打造以生态涵养和历史文化为特色的功能轴线 项目处于南中轴与两新城的交叉中心 承接各处发展利好 区位优势突出 项目周边路网密布 与周边联接性强 出行便捷 交通状况 4号 大兴线 安河桥北 天宫院L5号线 豆各庄 马家湾 亦庄站 亦庄 旧宫 万源路 东高地 南苑机场 南苑 正在规划中 本案 第二机场的建设 对未来区域的发展提升有很大利好 第二机场建设形成的新空港经济效应 资料来源 大兴区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 大兴以高新产业为主导 产业辐射力强 布局合理 未来发展前景看好 本案 北部都市产业区 重点建设大兴新城综合功能区 京南物流基地 北京经济技术开发区周边商务中心区东部现代制造业区 重点建设北京采育经济开发区 安定精细化工基地和北京经济技术开发区产业配套区中部文化创意产业区 重点建设新媒体产业基地 发展影视编播制作 数字动漫设计等为特色的新媒体产业西部综合产业区 重点建设中关村科技园区大兴生物医药基地 榆垡国家级农产品加工业示范基地 榆垡万亩生态旅游区 永定河生态旅游区 本案 项目位于北部都市产业区内 未来潜在就业人口巨大 为项目带来了大量潜在客群 区域市场研究 一 大兴区域规划二 大兴房地产市场研究 大兴区域综合指标 GDP与常住人口情况均为增长趋势 随着近几年大兴区产业的快速发展 促使大兴人口快速增长2005底 大兴区常住人口首次突破百万 人口增长幅度高达12 17 这与大兴轻轨正式规划施工建设是密不可分的 2010年人口达到136 5万人 增长17 77 2003 2010年大兴区经济增长迅速 GDP年度涨幅在10 2003 2010年大兴区人口变化对比 近年大兴住宅土地成交规划面积逐年增加 09年达到高峰 11年供求大幅下降 政府加大对城南的开发力度及交通状况的极大改善 促进了南城价值的大幅度提升 其土地成交建面也是逐年上升 11年受政策影响 热度有所下降 2003 2011年大兴土地成交量走势图 万 2003 2011年 大兴区土地成交价格平均涨幅为47 48 07 09年涨幅较为迅猛 2003 2011年大兴区土地成交均价走势图 万 元 2006 2011年大兴住宅市场销售面积走势图 2006 2011年大兴区住宅市场年均销售面积涨幅约为30 年份 万 2006 2011年大兴住宅市场成交均价走势图 2002 2009年北京房地产成交均价涨幅率为29 年份 元 结论 大兴线 未来轻轨L5的规划 使项目的通达性和辐射性大为增强 大兴的产业布局 亦庄的发展 给项目发展带来大量的潜在客户需求 首都第二机场的建设 南部空港经济的发展 对项目发展提供较大利好 南城计划 的出台 带来了大量投资 项目迎来发展的重要机遇 2011年受政策影响 大兴区域规划面积下降明显 销售面积及成加价涨幅放缓 PART1项目背景及市场研究 宏观市场分析 房地产市场分析 区域市场研究 项目本体分析 亦庄开发区 CBD 大兴线 五环线 大兴