房地产建筑工程成本分析实例

房地产建筑工程成本分析实例（元/平方米）1、桩基工程（如有）：70100 元/平方米；2、钢筋：4075KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合 160300 元/平方米；3、砼：0.30.5 立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合 100165 元/平方米；4、砌体工程：60120 元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；5、抹灰工程：2540 元/平方米；6、外墙工程（包括保温）：50100 元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达 3001000 元/平方米；7、室内水电安装工程（含消防）：60120 元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；8、屋面工程：1530 元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为 0.250.5 平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价 90300 元/平方米，一般为 90150 元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到 300 元/平方米；10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30150 元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；11、地下室（如有）：增加造价 40100 元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；12、电梯工程（如有）：40200 元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为 100 元/平方米；13、人工费：130200 元/平方米；14、室外配套工程：30300 元/平方米，一般约为 70100 元/平方米；15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70150 元/平方米；16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的 58%：约6090 元/平方米；17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：3050 元/平方米；18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：1030 元/平方米；19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为 10%）：以上各项之和*10%=90180 元/平方米；20、上交国家各种税费（总造价 3.33.5%):3370 元/平方米，高档的可能高达100 元/平方米。以上没有算精装修，一般造价约为 10002000 元/平方米，高档小区可达 3500元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为5001500 元/平方米，这要看档次高低，也有 300 元/平方米简装修，更有300010000 元/平方米超高档装修（拎包入住）。21、设计费（含前期设计概念期间费用）：15100 元/平方米；22、监理费：330 元/平方米；23、广告、策划、销售代理费：一般 30200 元/平方米，高者可达 500 元/平方米以上；24、土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为 70100 万/亩，容积率一般为 1.02.0，故折算房价为：5251500 元/平方米，市区中心地带一般为 200 万元/亩，折算房价为：15003000 元/平方米，核心区域可达 300 万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达 20000 元/平方米以上的土地单方造价； 三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为 100500 元/平方米，也有高达2000 元/平方米以上的情况；25、土地税费与前期费，一般为土地费的 15%左右，二线城市一般为 100500元/平方米，各地标准都不一样。结论：基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于 1000 元/平方米。实际上，多层普通商品房，建安成本大约在 1200 元/平方 米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在15001800 元/平方米左右，档次越高，造价越高。能让利的主要是：小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分 的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些；民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些，这 主要有两方面的原因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低一些。不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过 100200 元/平方米。房地产开发规费规费的计算公式：规费=计算基数 X 规费费率 以下为所有规费项目、基础设施配套费；、规划管理费；、规划技术服务费；、教育费附加；、城建档案费；、墙改基金；、白蚁防治费；、劳保统筹费；、质量监督费；、建设工程交易服务费；、拆迁管理费；、规划设计；、建筑设计费；、审图费；、工程建设监理施工；、工程规划定位放线；、住房交易手续费；、房屋所有权登记费；土地契税 4%市政公用设施配套费20 元/平方米绿化费1 元/平方米人防费：防空地下室建设费6.5 元/平方米（总建筑面积 7000 平方米以下的）防空地下室易地建设费市区 5 级按 2000 元/平方米，6 级 1800 元/ 平方米，6B 按 750元/平方米工程质量监督费总造价 0.6-1.7%资费 验资机构 验资费 注册资本 200 万元以下 1000 元，201 万元以上按万分之二至万分之六计算 （新办外资、民资企业减半收取） 质监管理费 质监局代码中心 代码证书费（纸质） 53 元/证标准资料费 40 元代码证书 IC 卡副本收费（国家推行使用） 160 元/证 工商管理费 工商局 企业注册登记费 注册资本 1000 万元以下按 0.08%计算，1000 万元以上按 1000 万元0.08%+超 1000 万元部分0.04% 另外，外商投资企业需交纳预先申请名称登记费： 100 元/户营业执照副本费 10 元/证镜框工本费（自愿选择） 20 元/证税费 税务局 税务登记证费 30 元/证（国、地税均为 15 元） 镜框工本费（自愿选择） 20 元/证 城市基础设施配套费 规划局 城市基础设施配套费 基建投资额4.5% 排污费 环境监督管理所 建筑施工噪声超标准排污费 超标值 112DB，征收额 2001600元/月，13DB 以上征收额 3200 元/ 月。声源一个月内超标不足十五天的（昼或夜）减半征收。 防雷设施费 气象局 新建建筑物防雷设施分段验收、检测费 原标准为每一检测点90 元，省正在重新制定收费标准，现暂缓收费 道路占用费 市政局 城市道路临时占用费 0.5 元/日平方米（非营业性） 城市建设费 建设局 建筑工程质量监督费 建安工作量0.1%（已实施工程监理） 工程定额测定费 工程总造价0.1% 人防工程易地建设费 人防办 人防工程易地建设费（限于向建有办公楼和住宅楼部分收取）（1） 、九层以下 7000m2 以下民用建筑， 10 元/m2（2） 、九层以下 7000m2 以上，总面积1000 元/m2；（3） 、十层以上（含十层） ，未按规定修建防空地下室，首层建筑面积1000 元/m2。 国土局 土地出让金 一级地出让金：一级地商业 10801580 元/m2，住宅 393498 元/m2，工业 5381 元/m2；二级地商业 7321080 元/m2，住宅 299393 元/m2，工业 3453 元/m2；三级地商业 486732 元/m2，住宅 172299 元/m2，工业 2534 元/m2；四级地商业 271486 元/m2，住宅 116172 元/m2，工业 2125 元/m2；五级地商业 162271 元/m2，住宅 110116 元/m2，工业 1821 元/m2；六级地商业 107162 元/m2，住宅 101110 元/m2。 征地管理费 按征地补偿总金额的 2.1% 土地权属调查、地籍测绘 1000m2 以下按 100 元/ 宗，每超 500m2 加收 40 元，最高不超过4 万元 土地注册登记证费 20 元/证 建设用地批准书费 8 元/份房地产开发税费房地产开发项目报批报建费用一览表序号 费用名称 收费标准 收费部门一、土地证之前1 土地登记费 1.6 元/ 国土资源局2 土地出让金 按土地等级分类 国土资源局3 土地效益金评估 1土地出让金 勘测院4 购图费 首幅 648 元，复晒 80 元 勘测院定线：按红线长度 1.2 元/M 测点费： 326 元/ 点，5 勘察测量费 管线定线：1.41.6 元/M勘测院、规划院修建性详细规划设计费20000 元/ 公顷日照分析 1 元 /景观分析 15000 元/ 公顷交通影响评价 15000 元/ 公顷6电子文件 上述计费的 10%城市规划设计研究院7 拆迁管理费 12-20 元/ 拆迁办8 土地使用费 1 元 / 国土资源局9 契税 3% 市财政局10耕地占补平衡费 10 元/ 国土资源局 11新增建设用地有偿使用费40 元/ 国土资源局 12新菜田基金 20000 元/ 亩 国土资源局 13征地不可预见费 征地总费用*2% 国土资源局 14土地管理费 征地总费用*2% 国土资源局 二、建设工程规划许可证之前1 规划服务费 0.2%*工程造价 规划局5住宅 3 元/ 建委收费办16价调基金公建 5 元/ 建委收费办17市政配套费 150 元/ 建委收费办18水增容费 10 元/ 建委收费办19综合管网设计费 1.6 元/*建筑面积 规划院20人防工程质检费 7.5 元/人防面积 市人防办公室21人员掩体设计费 总投资 10 万元三类工程按设计概算的 2.5%，二类工程按三类工程项目收费率的 1.3 系数，一类工程按三类工程项目收费率的 1.2 系数 部队专业设计院22供电设计费 5%*工程造价 电力设计院23排水设计费 4.5%*工程造价 自来水公司24给水设计费 4.5%*工程造价 自来水设计院25煤气设计费 5%*工程造价 煤气设计院26采暖设计费 4.5%*工程造价 热力设计院27公建防疫审图费 3*工程造价 市防疫站2 电话穿线费 10 元/*建筑面积 电信局829文物勘探费 2 元/*占地面积三、施工许可证之前30规划定位放线费 2300 元/栋 勘测院31施工图审查费 1.2 元/ 市建委32临时施工用水 15 元/*建筑面积 自来水公司33 招标管理费 总造价的0.7（施工单位付0.3）34 有形市场服务费 中标价的135 合同鉴定费 中标价的0.0536 质量监督费 总造价的1.4 质检站37 劳保统筹费 造价的3.55%38 工程保险费 造价的4.67%39 标志牌 420元/栋40 印花税 0.341 煤气集资费 1300元/户 煤气公司四、综合验收之前42 固体垃圾排放费 3元/立米 环卫局43 环保噪声排放费 6400元/月*3月*栋数 环保局44 环保测评费 1.365元/*占地面积 市环境科学研究所45 垃圾托管费 3元/ * 建筑面积 环卫局46 配套工程质量委托费配套 造价的1.5 市质量监督站47 公建水增容费 区节水办48 地名门牌制作费 15元/单元 5元/户 400元/栋*2 区地名办49 水质化验费水池水质：1000 元/100 立米，每增加100立米，增加200元，每栋楼每个接口260元市防疫站50 市政监督费 工程造价*1.5 道路绿化 给排水 市政质量监督站51 市政监理 工程造价*2.5%，道路绿化 给排水） 市政监理公司52 其他费用 绿化交通市政市容限高挂旗路牌 相关部门五、销售许可之前53 非住宅商品房交易手续费 单价*面积 *2.5 市房产局54 住宅商品房交易手续费 3元/ 市房地产交易中心六、销售许可之后55 产权面积测绘费 2.7元/ 市房地产交易中心56 网络维护费 0.9-1元/ 市房地产交易中心57 营业税 销售合同的5% 地税局58 城市维护建设税 营业税的7% 地税局59 教育费附加 营业税的3% 地税局60 所得税 按应纳