2011年房地产基础知识【精品培训资料】

房地产基础知识 房地产的基本概念 第 1节 房地产的的常用术语 第 2节 房地产的基本概念 第 1节 房地 产 的定 义 地 产 的 类 型 地 产 的价格 地 产 的定 义 房地产是房产和地产的合称。是指土地、建筑物、其他地上的附着物及其附带的各种权益，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 房地产的概念 包括 土地和建筑物 地 地所有 权 、使用 权 地使用 权 出 让 地所有权、使用权 （ 1）我国的土地全部属于公有制，包括全民所有制和集体所有制。包括国有土地和农民集体所有土地，任何单位和个人均没有土地所有权。 （ 2）土地使用权是指单位或个人依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。 （ 3）国有土地使用权的取得方式有：出让、划拨、出租、入股等。 我国国有土地使用 权实 行有 偿 、有期限的使用制度。 地使用权出让 （ 1）土地使用权出让，是指市人民政府以拍卖、招标、协议、挂牌的方式。将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。 （ 2）各类用途的土地使用权出让最高年限： (一 )居住用地七十年； (二 )工业用地五十年； (三 )教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； (四 )商业、旅游、娱乐用地四十年； (五 )综合或者其他用地五十年。 另外，加油站、加气站用地为二十年。 拍卖出让 ：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。 招标出让 ：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。 协议出让 ：是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。 挂牌交易 ：即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。公告期限不少于 30日。 土地使用权出让方式 筑物 房屋建筑物 构筑物 供人居住、工作、娱乐、贮藏物品、纪念和进行其他活动的空间场所。如：公寓、商场、学校、厂房等。 一般不直接在内进行生活和生产活动的建筑物。如：烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等， 地 产 的 类 型 按收益划分 ： 1、居住房地产 2、商业房地产 3、办公房地产 4、工业房地产 按用途分 ： 5、营利性房地产 6、非营利性房地产 按市场交易划分 ： 7、出售的房地产 8、出租的房地产 9、抵押、典当的房地产 10、自用的房地产 住房地产 (住宅 )：公寓和别墅 公寓 ：一种高密度、高容积率的集合式住宅，公寓由若干个单元组成，每层分割成数家，各家生活配套及户型格局大致相同。公寓分为底层、多层、小高层、中高层、高层等多种形式。 别墅 ：低密度、低容积率、私家花园大、私密性好、价格昂贵、是住宅发展的终极方向。可分为独立别墅、双拼别墅、联排（排联）别墅、叠加式别墅、空中别墅等。 地产建筑形态 1、 低层 ： 低层房屋是指高度 低于或等于 10米的建筑物，一般是 1筑物。如：平房、别墅等。 低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给 人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是 在寸土寸金的城市难以广泛开发。 临平华清山庄现场 2、 多层 ： 多层房屋指 高于 10米、低于或等于 24米 的建筑物。多层房屋一般为 4 7层 。 一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格 (房型 )整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比， 多层房屋公用面积少，得房率相应提高 ，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。 南龙 山水人家项目 3、 小高层 ： 人们一般把 8层至 12、 13层的建筑称为“小高层”。 小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、 房型好、得房率高的特点 ，又有普通高层结构强度高、 耐用年限高、景观系数高 ，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。 同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。 所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多。 蓝色港湾小高层效果图 4、 高层 : 超过一定高度和层数的多层建筑。 1972年国际高层建筑会议将高层建筑分为 4类：第一类为 916层（最高 50米），第二类为17 25 层（最高 75米 )，第三类为 26 40层（最高 100米），第四类为 40层以上 (高于 100米）。 一般指 超过 10层或超过 24米 的建筑物。 沭阳 汉宫 5、独栋别墅 : 单楼独栋的别墅即是独栋别墅，这种别墅上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下前后左右都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。 其主要特点表现为 私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质 ，一般有很好的环境配套。 临平华清山庄现场 6、双拼别墅 : 它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。 特征： 1） 与联排、独栋对比而言，除了有天、有地、有独立的院落外，最关键是降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。 2） 是低层小楼加上私家花园，这种相对独立的双拼别墅，在保证拥有私家花园的基础上，既要加强户外空间的交流，使私家小环境融合社区大环境，也改变了 3） 双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。 独秀山庄二期 7、联排别墅 : 又称 天有地，每户独门独院，设有 1至 2个车位，还有地下室。它是由 几幢单户别墅并联组成的联排或住宅 ，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户 250平方米以上。 特征 ： 1）比较注重项目选址，尽量余地、余绿、余水，交通比较方便。 2）价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。 3）户型设计丰富而前卫，有特色。 独秀山庄二期 高层住宅 和 多层住宅 的优缺点： 1） 一般来说多层住宅的容积率较低， 环境较好 ，建筑形式多为条状，所 以基本上是 户户朝南 ， 建造成本低 ，一般售价不高，且 得房率较高 。 2） 高层住宅一般地段较好，由于 地段好 ，地价较高，为降低楼板地价只 能提高建筑容积率，往高空发展。高层 基础较复杂 ， 结构要求高 ，十 分坚固，但成本也高。高层配有电梯，人们进出较为便利。高层建筑 的中上楼层，视野开阔，通风采光极佳。但下部楼层较为压抑，采光 较差。 3） 高层一般为一层多户的 点状形式 ，有部分户室朝西、北向。由于增加 了电梯、电梯厅和设备层等公用面积，所以高层较多层来说 得房率较 低 ，但 建造质量远远好于多层建筑 ，抗震系数也高。由于公用面积的 增加，电梯等设备的使用，使高层的物业管理费也高于多层。 业房地产 商业地产 是以全面融合地 产业 与商业为特色的地产形式。 现在正悄然成为 房地产 市场的新宠。 商业用房与居民住房不同，购买商业用房的 投资性较强、经营风险较高 ，因而商业银行在发放商业用房贷款时就承担了较大的风险。 杭州 万象城 地 产 的价格 现实中的房地产价格构成极其复杂，不同地区、不同时期、不同类型的房地产，其价格构成可能有所不同。同事，对于房地产价格构成项目的划分标准或角度不同，其价格构成也不同。本节就以“ 取得国有土地使用权进行建设并销售所建商品房 ”这一典型的房地产为例 。 1、土地取得成本（如：征用费、拆迁费、转让费） 2、开发建设成本：（ 1）勘察设计和前期开工费用；（ 2）建筑安装费用；（ 3）基础设施建设费用；（ 4）公共配套设施建设费用；（ 5）建设单位管理费用（ 6）开发过程中的税费 3、销售费用： （ 1）代理费（ 2）广告费 4、财务成本费用 5、不可预见费 6、开发利润 房地产价格的影响因素 一、一般因素 社会因素 经济因素 行政因素 人口因素 国际因素 1、政治安定情况 1、经济发展情况 1、土地制度 1、人口密度 国际经济状况 2、社会治安情况 2、储蓄和投资水平 2、住房制度 2、人口素质 国际政治因素 3、房地产投机 3、财政收支与 金融状况 3、城市发展战略、城 市规划、土地利用规划 3、家庭人口 4、城市化进程 4、居民收入和 消费水平 4、房地产价格政策 5、物价变动 5、税收 6、利率水平 6、行政隶属变更 7、其他相关政策 二、区域因素 住宅区区域因素 商业区区域因素 工业区区域因素 1、基础设施 1、城市商服中心影响 2、 基础设施 2、市内交通条件 3、市内交通条件 3、公用配套 4、对外交通条件港口、 车站、机场 4、环境条件 3、对外交通条件港口、 车站、机场 5、区域城市规划限制 5、城市商业服务中心 影响 6、区域规划限制 4、区域城市规划限制 1、 基础设施 2、市内交通条件 房地产定价策略 1、开盘定价策略 2、过程定价策略 3、时点定价策略 4、尾盘定价策略 1）低价开盘（起价低、均价也低；起价低，均价高） 2）高价开盘 3）中价开盘 1）低开高走； 2）高开低走； 3）稳定价格 1）心理定价：尾数定价；整数定价；口彩定价；声望定价 2）差别定价：楼宇价差；垂直价差；水平价差 3）总价控制 4）组合定价 1）明降价 2）暗降价 3）其他具体策略 房地产的的常用术语 第 2节 房屋结构类 设主体类 筑规划和建筑设计类 筑施工和建筑材料类 地产销售类 房屋结构类 框架结构 : 框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，以轻质墙体作为围护结构的结构形式。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。其特点是能为建筑提供灵活的使用空间。 剪力墙结构 ： 是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，剪力墙结构住宅能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。高层建筑。 框架剪力墙结构 :框架剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。 如何辨别承重墙 墙体是否是承重墙，关键看墙体本身是否承重 。 建筑施工图中的 粗实线部分 和 圈梁结构中非承重梁下的墙体 都是承重墙。现场察验墙体上无预制圈梁的肯定是承重墙。非承重墙体一般在图纸上以细实线或虚线标注，为轻质、简易的材料制成的墙体，非承重墙一般较薄，仅做隔断墙体用。 一般地讲， 砖混结构的房屋所有墙体都是承重墙 ； 框架结构的房屋内部的墙体一般都不是承重墙 。当然具体到房屋结构本身，判断墙是否是承重墙，应仔细研究原建筑图纸并到现场实际勘察后才能确定。 个人装修时可以结合以下几点简单地区分承重墙和非承重墙： 1、从房屋结构上区分： 一般地讲，砖混结构的房屋所有墙体都是承重墙；框架结构的房屋内部的墙体一般都不是承重墙。 2、从房屋档次上：一般的中低档的住宅楼、别墅都是砖混结构的。高档的都是框架结构的多。 3、从墙砖的材质上区分：一般标准砖的墙是承重墙，加气砖的是非承重墙。 4、从墙的厚度分： 150卫生间，厨房出现较多。 5、根据梁与墙的结合处区分：一般墙与梁间紧密结合的是承重墙；采用的斜排砖的方法的是非承重墙。 设主体类 开发商、发展商 房地 产 开 发 商是指从事房地 产 开 发经营 的企 业 。典型模式：通 过 “招、拍、挂”等途径取得国有土地使用 权 ，根据土地的 规 划建 设 条件 进 行 规 划 设计 ，并向政府或行 业 主管部 门报 批，取得相关建 设许 可 证 ；通 过 招 标 等方式 选择 施工和 监 理等 单 位，并 组织项 目建 设实 施；最后通 过销 售或出租等方式回 笼资 金，并取得开发 利 润 。 发 展商在一般情况下是指 项 目公司所属的上 级 开 发 商。 建设单位 是指 负责项 目立 项 、建 设 、验 收及交付使用的 单 位。建 设单位大多数情况下就是开 发 商。 业主 房地 产项 目的所有者。开 发 建 设阶 段 业 主是开 发 商；商品房交付使用及物 业 管理 阶 段， 购 房者是 业 主。 筑规划和建筑设计类 1、城市居住区 一般称居住区，泛指不同居住人口 规 模的居住生活聚居地和特指城市干道 或自然分界 线 所 围 合，并与居住人口 规 模（ 30000 对应 ，配建有一 整套 较 完善的、能 满 足 该 区居民物 质 与文化生活所需的公共服 务设 施的居住生 活聚居地。 如广厦集 团 的“天都城”。 2、居住小区 居住小区一般称小区，是被居住区 级 道路或自然分界 线 所 围 合，并与居住人口 规 模 7000 15000人相 对应 ，配建有一套能 满 足 该 区居民基本的物 质 与文化生活所需的公共服 务设 施的居住生活聚居地。 3、居住组团 居住 组团 一般称 组团 ，指一般被小区道路分隔，并 与 居住人口 规模1000 3000人相 对应 ，配建有居民所需的基 础 公共服 务设 施的居住生活聚居地。一般的，居住 组团 占地面 积 小于 10万平方米，居住 300 800户 ，若干个居住 组团 构成居住小区。 建筑面积 套内阳台面积 套内建筑面积 套内墙体面积 公摊面积 套内使用面积 公共建筑面积分摊系数 + = 套内建筑面积 = + + 公摊面积 = 套内建筑面积 得房率 可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积） 每户建筑面积（也就是销售面积） = 得房率是 买 房比 较 重要的一个指 标 。计 算房屋面 积时 ， 计 算的是建筑面 积 ，所以得房率太低，不 实 惠；太高，不 方便。因 为 得房率越高，公共部分的面 积 就越少，住 户 也 会感到 压 抑。一般， 得房率在 80左右比 较 合适 ，公共部 分既 宽 敞气派，分 摊 的面 积 也不会太多，比 较实 惠。 4、 5、容积率 所谓容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过 5，多层住宅应不超过 3，绿地率应不低于 30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 各类建筑分别对应的容积率数值。 1容 积 率低于 是非常高档的独 栋别 墅 项 目。 2容 积 率 般独 栋别 墅 项 目， 环 境 还 可以，但感 觉 有点密了。如果穿插部分双拼 别墅、 联 排 别 墅，就可以解决 这 个 问题 了。 3容 积 率 般的双拼、 联 排 别 墅，如果 组 合 34层 ，局部 5层 的楼中楼， 这 个 项 目的品位就相当高了。 4容 积 率 部是多 层 的 话 ，那么 环 境 绝对 可以堪称一流。如果其中 夹杂 低 层 甚至 联排 别 墅，那么 环 境相比而言只能算是一般了。 项 目管理 5容 积 率 常的多 层项 目， 环 境一般。如果是多 层 与小高 层 的 组 合， 环 境会是一大卖 点。 6容 积 率 常的多 层 +小高 层项 目。 7容 积 率 常的小高 层项 目。 8容 积 率 高 层 +二 类 高 层项 目（ 18层 以内）。此 时 如果做全小高 层 ，环 境会很差。 9容 积 率 层项 目（楼高 100米以内）。 10容 积 率 天大楼 项 目 6、建筑间距 主要是根据日照、通 风 、采光、防止噪音和 视线 干 扰 、防火、防震、 绿化、管 线 埋没、建 设 布局形式及 节约 用地 综 合考 虑 。住宅建筑 间 距只要以满 足日照要求 为 主要依据。 南北两楼间距 =北楼总高 照系数） 建筑平面 图 是建筑施工 图 的基本 样图 ，它是假想用一水平的剖切面沿 门 窗洞位置将 房屋剖切后， 对 剖切面以下部分所作的水平投影 图 。它反映出房屋的平面形状、大小和布 置； 墙 、柱的位置、尺寸和材料； 门 窗的 类 型和位置等 7、建筑平面图 8、标高、总高、限高、层高和净高 标高 ：表示建筑物某一部位相对于基准面 (标高的零点 )的 竖向高度，是竖向定位的依据。 建筑 总 高度 ：室外地坪至檐口顶部的高度差。 建筑限高 ：指一地块内建筑物地面部分最大高度控制值 。 层 高 ：一层房屋的高度，上下两层楼面或楼面之间的垂直 距离。市场上住宅层高大多数为 净 高 =层高楼板厚度 9、阳台、平台、露台 阳台 ：建筑物室内的延伸，是居住者呼吸新鲜空气、晾晒衣物、摆放盆栽的场所，其设计需要兼顾实用与美观的原则。阳台一般有悬挑式、嵌入式、转角式三类。 平台 ：指供居住者进行室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的部分。 露台 ：指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它的面积一般较大，上面没有屋顶。 10、户型 户型：是在现代建筑业发展过程中出现的一种对房屋住宅类型的新的简称。 常见的户型有： 平 层户 型、 跃层户 型、 错层户 型、 复 式 户 型 。 而按照面积又可分为 小户型 和 大户型 。 平面户型 跃层户型 错层户型 复式户型 母子户型 筑施工和建筑材料 类 1、建筑施工、施工许可、施工许可证 建筑施工 ：指建筑施工单位按照设计要求、施工及验收规范、施工合同等，在保证工程质量、工期、成本、安全及环保等目标的前提下，行进的项目建造活动过程。 施工许可 ：指工程项目开工必须要得到建设行政主管部门的行政许可。 施工许可证 ：建设行政主管部门向符合各种施工条件、允许开工的项目颁发的批准文件，是施工单位进行施工行为的法律凭证。 2、三通一平、五通一平、七通一平 三通一平 ：工地具备通水、通电、通路及场地平整的条件。 五通一平 ：在三通一平基础上再加通气、通信的条件。 七通一平 ：在三通一平基础上再加通邮、通信、通暖气、通天然气或煤气的条件 3、其他名词 工地、临时施工、施工围墙 结构结顶 、 竣工验收 、综合验收 工程质量、进度、投资、安全 砖、砌块、钢筋、水泥、砂浆、混凝土 地 产销 售 类 1、预售、预售许可证 房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定， 由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其 实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已 成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。 为规范房地产市场交易秩序，防止投机行为，保护消费者合法权益， 由政府出面对商品房预售的条件进行审核。对符合预售条件的，发给商品 房预售许可证；对不符合预售条件的，作出不准预售的决定。经审核准予 预售的商品房，预售许可证签发的日期为准予预售的日期。凡未取得预售 许可证预售商品房的，政府作出了较为严格的行政处罚；责令其停止预 售，没收违法所得，并可以处违法所得一倍以上三倍以下的罚款。 2、定金、订金、违约金、预付款 定金 ：指在订立房屋买卖合同时，为保证合同的履行，规定由定金给付方（购房者）先行支付给对方一定数额的货币。定金是一种担保方式。合同履行后，定金应当收回或抵作价款。 订金 ：通常是在购房者和房地产开发商就房屋买卖达成初步意向协议后，为保证在约定的期限内有优先购买该房屋的权利而支付的款项。订金不具有定金的性质，一般情况下，订金可视为预付款。 违约金 ：指违约方按照法律规定和合同约定，应该支付对方的一定数量的货币。 预付款 ：买卖双方当事人商定的在合同履行前所支付的一部分价款。预付款在行走上是一方履行主合同的行为，合同履行时预付款要抵充价款，合同不履行时应当返还预付款。 3、起价、均价 起价 ： 也叫做起步价，指某物业各楼层销售价格中最低的价格。“ 元 /平方米七售”，以较低的起价吸引消费者注意。 均价 ： 指各单位的销售价格相加之后的总销售金额除以总销售面积，得出每平方米的均价。均价能反映房地产产品价格的高低，但不是真正的销售价格。 4、单价、总价、楼面地价 单价 ： 单位面积的价格。反映房地产产品价格的高低。 总价 ： 一个销售单位的总的价格，等于单价乘以其面积。是决定客户师傅购买的价格因素。 楼面地价 ： 平均到每个单位建筑面积上的土地价格，即土地价格与总建筑面积之比。楼面低价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。 4、尾楼、烂尾楼 尾楼 ： 即尾盘。是房地产项目进入清盘销售阶段时的少量剩余房源。当商品房的销售量达到 80%以后，就可以认为进入项目的尾盘销售阶段。主要是一些品质不好或者不符合大多数客户意愿的房源。 烂尾楼 ： 是指由于开发商资金不足或者盲目上马，或错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼盘。 5、五证二书 1、 土地使用许可证 2、 建设用地规划许可证 3、 建设工程规划许可证 4、 建筑工程施工许可证 5、 商品房销售（预售）许可证 6、 住宅使用说明书 7、 住宅质量保证书 6、楼书 楼书 ： 房地产楼盘销售信息的集合。大致应该包含楼盘的地理位置、景观环境、平面图、立面图、配套标准、销售价格及展示项目形象的广告语等。 7、付款方式 1、 一次性付款和分期付款各有什么利弊 购房者在购房时可选择房款的支付方式有一次性付款和分期付款两种 : 1） 一次性付款 是指在合同约定的时间内，购房者一次性付清全部的房款。一次 性付款购房的 好处是，购房者一般能从售房者那里得到一定比例的房价优 惠 。但对购房者来说，动用资金数量较大，除实力雄厚或有大量空闲资金的 购房者外，资金匮乏的消费者采用这一种付款方式困难较大。同时该付款方 式对于购置期房来说，由于房款已全数落入售房者手中， 购房者无法控制期 房的工期及质量，风险较大。 2） 分期付款 是指购房者交付首期房款后（一般为总额的 30%左右），根据双方 约定时间或建筑工程进度逐次付清剩余房款。分期付款购房最大的 好处是可 以缓解一次性付款的压力，使购房者可以根据未来收入来决定购房总额 。同时 购房者也可以对工程进度及质量进行控制，如发生问题时能将损失控制在最小 。但分期付款有时无疑等同于超前消费，购房者一定要对自己的未来收入成竹 在胸，否则会因不能按时履约而承担经济损失和赔偿责任。另外， 分期付款相 对于一次性付款，房价上肯定是没有了优惠折扣。 2、一般分期付款和银行贷款购房有何区别 一般分期付款和银行贷款购房（ 按揭 ）都是 以未来收入通过数次付款进行 购房 的方式。一般分期付款方式中，参与的只有购房者和售房者两 方，购房者是以自己的信用作为履行合同的担保，在未付清余款前， 房屋产权归售房者，如购房者违约，售房者可根据合同约定处置合同所指的房产。 银行贷款购房，是指购房者利用银行的贷款付清房款，而把取得的房屋产权质押给贷款银行，然后再向银行分期偿还贷款及利息。在这种形式中，参与购房的不仅有买卖双方，还有银行。存在着购房者与售房者的买卖关系，购房者与银行之间的借贷关系以及售房单位与银行之间的协作关系及前期的担保关系。通过这种方式购房，购房者不仅利用银行资金，减轻了付房款的压力，同时分期付款的额度比例较大，时间较长，还可利用银行对售房者的信誉、工期和质量进行有效监督。售房单位也可以在短期内收回开发建设资金，同时将购房者不履行支付房款的风险转嫁给了银行。 完 房地产基础知识培训 2007年 7月 营销中心培训系列 培训的结构主线 做为一个房地产从业人员，我们需要具备哪些方面的基本知识？ 一、房地产价格和估价知识 二、城市和城市规划知识 三、房地产建筑知识 四、房地产测绘知识 五、房地产统计指标 第一章 房地产价格及估价 房地产价格概述 房地产价值和价格的种类 房地产价格的影响因素 房地产估价的基本方法 交易方式 : 挂牌 (交易份额 :100%) 类型 : 政府出让 地块位置 : 宝安区龙华街道 地块面积 : 米 地块用途 : 居住用地 建筑面积 : 85953 平米 容积率 盖率 : 30% 年限： 70年 楼面价 楼面地价又称为单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积的土地价格。 楼面地价 =土地总价 /总建筑面积 金地以 面地价5338元 /平米。 如果去除 15%的返还面积，楼面地价高达 6281元 /平米 。 第一章 房地产价格及估价 房地产估价的三种基本方法：比较法、成本法、收益法 比较法 适用于在同一供求范围内存在着较多的类似的房地产交易。 比较法估价一般可分为七个步骤： 1）收集交易信息、 2）选取可比实例； 3）建立价格可比基础 4）进行交易情况修正 5）进行交易日期影响修正 6）进行房地产状况影响修正； 7）求取比准价格 第一章 房地产价格及估价 房地产估价的三种基本方法：比较法、成本法、收益法 成本法 适用于哪些即无收益又很少发生交易的房地产估价。 房地产的成本构成： 1）土地取得成本、 2）开发成本； 3）管理费用 4）投资利息； 5）销售费用 6）销售税费； 7）开发利润 第一章 房地产价格及估价 房地产估价的三种基本方法：比较法、成本法、收益法 收益法 是预测估价对象的未来正常净收益，选用适当的资本化率将其折现后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 收益法适用的对象是有收益或潜在收益的房地产，如商铺、写字楼等； 收益法的基本计算公式： 房地产的价格 =房地产净收益 /房地产的资本化率或折现率 第二章 城市和城市规划知识 用地红线 经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线 。 容积率 一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值 。 建筑密度 一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。 道路红线 规划的城市道路路幅的边界线。 建筑红线 城市道路两侧控制沿街建筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。 城市绿线 是指城市各类绿地范围的控制线。 1、用地性质 2、用地面积 3、用地红线 4、容积率 5、建筑控制高度 6、建筑密度 7、道路红线 8、建筑红线后退距离 9、建筑线 10、绿地率 11、交通出入口方位 12、停车泊位 13、建筑间距 14、日照标准 15、日照间距系数 16、城市绿线 城市规划常用术语及指标 基本资料：总用地面积： 总建筑面积： 41780平米其中： 计容积率建筑面积： 36330平米 不计容积率建筑面积： 7480平米（地下车库及设备用房） 建筑物占地面积： 2040平米住宅建筑面积： 21090平米商业建筑面积： 12550平米 容积率： 盖率： 41% 第二章 城市和城市规划知识 容积率的计算？ 第二章 城市和城市规划知识 深圳容积率的计算规定？ 建筑容积率 =（地面以上建筑面积 +半地下室建筑面积） /建设用地面积 当半地下室在室外地面以上部分的高度不超过 建筑容积率计算时，半地下室建筑面积不计入容积率。即：建筑容积率 =地面以上建筑面积 /建设用地面积 附件：深圳容积率计算的详细规定 地下室 :房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1/2者为地下室。 半地下室 :房间地平面低于室外高度超过该房间的净高的 1/3,且不超过 1/2者为半地下室。 地下室 地面 地面 地下室 地面 地面 1/2线 1/2线 1/3线 在室外地面以上部分的高度大于 层数计入地面以上层数，面积计入地面以上建筑面积中 第三章 房地产建筑知识 建筑物的概念和分类 建筑识图 建筑工程造价 第三章 房地产建筑知识 按建筑物使用性质分类： 居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑 按建筑物层数或总高度分类： 住宅按层数分： 低层住宅（ 1 3层）、多层住宅（ 4 6层）、中高层住宅（ 7 9层）和高层住宅（ 10层以上） 公共建筑及综合建筑， 总高度超过 24不包括总高度超过 24建筑总高度超过 100论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为 超高层建筑 。 建筑物的分类 按建筑结构分类 砖木结构建筑 砖混结构建筑 钢筋混凝土结构建筑：框架结构、框架剪力墙结构，剪力墙结构、 简体结构 、框架简体结构和 筒中筒 等。 第三章 房地产建筑知识 建筑物的分类 剪力墙 其实就是现浇钢筋混凝土墙 ，主要承受水平地震荷载，这样的水平荷载对墙、柱产生一种水平剪切力，剪力墙结构由纵横方向的墙体组成抗侧向力体系，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。 剪力墙结构有较好的抗震性能，其不足之处是结构自重大，预应力剪力墙结构常可以做到大空间住宅布局，剪力墙结构形式是高层住宅采用最为广泛的一种结构形式 第三章 房地产建筑知识 建筑物的分类 框架 构也称 框剪结构 ，这种结构是在 框架结构中布置一定数量的剪力墙 ，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。 第三章 房地产建筑知识 建筑物的分类 框架结构 框剪结构 核心筒 筒体结构 竖向箱形截面悬臂筒体组成的结构。筒体有剪力墙围成竖向箱形截面的薄壁筒和密柱框架组成竖向箱形截面的框筒。筒体由一个或多个组成；分筒中筒、单框筒、框架 薄壁筒和成束筒等四类。 绝对标高： 相对海平面的高度，海平面的标高规定为 0，在以上的为正值，以下的为负值，相平的为 0，也叫海拔高度，高程 相对标高： 对于一个地区，通常市政国土部门会测量出某个特定的、固定的点的绝对标高，其他的测点相对于绝对标高的高度，其上为正，下为负； 建筑标高： 建筑标高和结构标高差别在于装修，通常情况下，施工放线会在结构高度上作出而不是装修高度，一些地区经常忽略掉建筑标高和结构标高的差别。 以上的量单位只能是米 (m) 高度 第三章 房地产建筑知识 建筑识图 现有标高 跃式 复式 屋内形态分类 错层 跃复式 玄关， 也被称作门厅。玄关可以是一个封闭、半封闭或开放的空间，它是指靠近大门的区域。 玄关的概念，源于中国，但最早用的可能是风水先生们。玄关，玄妙、关键的意思。 板楼： 就是指“东西长、南北短”的楼型，一般板楼同层住户在 2到 4户，板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。 塔楼： 一般是一梯四户到一梯 12户。 建筑单体分类 什么是房地产图？ 房地产图是地籍图和房产图的总称。 第四章 房地产测绘知识 地籍图分为基本地籍图和宗地图。 基本地籍图： 是全面反映土地及其上附着物的位置和权属等状况的基本图。 宗地图： 是指土地所有者或土地使用者的土地权属界址线所封闭包围的一块土地。 房产图 主要包括 3类图形：分幅图、分丘图和分层分户图。是办理房产证的必要图件资料。 地籍图 是全面反映土地及其上附着物的位置和权属等状况的基本图。 宗地图 是指土地所有者或土地使用者的土地权属界址线所封闭包围的一块土地。 地形图 是表示地形、地物的平面图件，是用测量仪器把实际测量出来，并用特定的方法按一定比例缩绘而成的。它是地面上地形和地物位置实际情况的反映。 房产图：是房产产权、产籍管理的重要资料 房产分幅图：比例尺一般为 1： 500。 房产分丘图：比例尺在 1： 1001： 1000之间。 房产分户图：比例尺一般为 1： 200。 第四章 房地产测绘知识 房产分幅图 是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘房产分丘图和房产分户图的基础资料，也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料， 比例尺一般为 1 ： 500。 房地产分幅图表示的内容有：控制点、行政边界、丘界、房屋、房屋附属设施和房屋围护物、房产要素和房产编号，以及与房产管理有关的地形要素和注记 房产分丘图 为单位绘制，是 房产分幅图的局部图 ，是绘制房屋产权附图的基本图，比例尺在 1 ： 100 1 ： 1000之间 房产分户图 以产权登记户为单位绘制，是在房产分丘图基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部图，以明确异产毗连房屋的权利界线，供核发房屋所有权证的附图使用， 比例尺一般为 1 ： 200 第四章 房地产测绘知识 房屋面积的种类有多少？什么是房屋建筑面积、房屋使用面积？ 房屋面积有：建筑面积，使用面积；套内建筑面积、共有建筑面积、分推的共有建筑面积，预售面积，竣工面积，产权面积。 套内面积和套内建筑面积？ 第四章 房地产测绘知识 什么是房屋建筑面积？ 房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括：阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固，层高 同）的永久性建筑。 第四章 房地产测绘知识 什么是房屋的使用面积？ 房屋使用面积是指房屋内全部可供使用的空间面积，房屋的内墙面水平投影计算 。 什么是房屋的实用面积？ 它是 建筑面积 扣除公共分摊面积后的余额。 使用率和实用率的差别？ 第四章 房地产测绘知识 什么是房屋的套内建筑面积？ 房屋套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积 。 套内墙体面积 1 2共用墙墙体投影面积或非共用墙墙体水平投影面积 公共分摊面积公用建筑面积分摊系数 套内建筑面积 公用建筑面积分摊系数整幢建筑物的公用建筑面积整幢建筑物的各套套内建筑面积之和 第四章 房地产测绘知识 什么是房屋的共用建筑面积？ 房屋共有建筑面积是指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定方式在各产权人之间进行分摊 。 第四章 房地产测绘知识 分摊的共有建筑面积： 是指某个产权人在房屋共有建筑面积中所分摊的面积。 预售面积： 俗称楼花面积。指在商品预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。 房屋产权面积： 是指产权人依法拥有房屋所有权的房屋面积。它由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。 商品房有哪些公共面积需要分摊？ 第四章 房地产测绘知识 1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。 2、套 (单元 )与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙 (包括山墙 )墙体水平投影面积的一半。 第四章 房地产测绘知识 不应分摊的共有建筑面积包括那些？ 1、从属于人防工程的地下室、半地下室。 2、供出租或出售的固定车位或专用车库。 3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。 第四章 房地产测绘知识 层高 层高是指住宅高度以 层 为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 净高 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。 第四章 房地产测绘知识 房屋建筑面积的计算 计算建筑面积的一般规定如下 计算建筑面积的的房屋应是永久性结构的房屋 计算建筑面积的房屋，层高应在 高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。 同一房屋如果结构、层数不相同时，应分别计算建筑面积。 第四章 房地产测绘知识 房屋建筑面积的计算 组成：套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积 计算： 套内使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算： 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。 套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。 内墙面装饰厚度计入使用面积。 计算全部建筑面积的范围： 单层房屋，按一层计算建筑面积；二层以上（含二层）的房屋，按各层建筑面积的总和计算建筑面积。 房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在 其水平投影面积计算。 楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。 房屋天面上，属永久性建筑，层高在 箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在 其外围水平投影面积计算。 第四章 房地产测绘知识 备注：具体请参照 50353 2005 建筑工程建筑面积计算规范 挑楼、全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖