2011年威海情景花园小镇项目可行性研究报告

威海情景花园小镇项目 可行性研究报告 报告思维导图 客户目标 项目条件 项目属性界定 市场机会分析 成熟市场下的成功案例借鉴 项目背景 问题判断 物业类型研判 整体定位 主要的研究内容 成果汇报思路 物业建议 问题判断 项目整体定位 物业发展建议 经济效益评估 经济测算 客户开发目标及解析 项目本体条件 项目位于威海市西部海湾、烟台到威海的高速公路出口处，靠近双刀湾旅游度假区，距离威海市中心较近，仅需 10分钟，区位条件优越 项目位置 行政区划上位于威海市高区，属于威海市西部海湾 距离威海市中心约 10分钟车程 距离威海火车站约 20分钟车程 距烟台市约 1小时车程 靠近双岛湾旅游度假区 拥有无敌的海景资源 可远观里山口风景 紧邻万顷海岸防护林和 450亩海水人工湖 北侧紧邻中央电视台影视城基地 区位条件 项目占地面积 积率 低密度住宅项目 规划指标 居住用地； 总占地 容积率 建筑面积 项目现状资源状况具备开发优质低密度居住物业的基本素质和条件 城市近郊 稀缺的低密度项目 资源强势 项目所在区域为城市近郊，距离城市中心较近 项目容积率为 于稀缺的低密度项目 靠近双岛湾旅游度假区，拥有无敌的海景资源，可远观里山口风景，紧邻万顷海岸防护林和 450亩海水人工湖，北侧紧邻中央电视台影视城基地 项目属性 威海市西部海湾 容积率 市近郊 /海景等自然资源强势 / 小规模 /低密度住宅项目 项目开发目标 首要目标是保证安全 实现项目价值最大化 打造亮点突出、形象独特的具有城市影响 力的项目，进而带动企业品牌的提升 保证现金流安全的前提下，实现项目价值最大化 安全 =现金流安全 +价值最大化 +利润最大化 市场影响力 =“ 叫好” 具有鲜明特色、创新与突破的亮点 + “ 叫座” 形成市场旺销并同时获得目标利润回报 目标解析 项目目标： 一个“安全且有影响力 ”的项目 核心问题构建 项目背景下的核心问题 项目属性： 容积率 户目标： 一个“安全且有影响力”的项目 项目应规划何种物业类型，实现“安全”？ 造什么样的产品 ,突出项目亮点，实现“叫 好又叫座”？ 城市背景研究 政策影响 宏观经济背景研究 房地产市场研究 客户研究 房地产调控已经成为政治问题，关系到国家的稳定，但在人民币升值、境内热钱流入、通货膨胀等多重影响下，房地产仍是保值升值的重要投资途径 关键词：通胀、热钱、人民币对外升值对内贬值 主要措施 具体内容 一 进一步落实地方政府责任 2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。 二 加大保障性安居工程建设力度 加强保障性住房管理，健全准入退出机制。 三 调整完善相关税收政策，加强税收征管 加强对土地增值税收监管情况的监督检查。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。 四 强化差别化住房信贷政策 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%。 五 严格住房用地供应管理 今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前 2年年均实际供应量，加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。 六 合理引导住房需求 在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。 七 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 有关部门根据规定对相关负责人进行问责。 八 坚持和强化舆论引导 引导居民理性消费，对制造、散布虚假消息的，追究有关当事人的责任。 究部署进一步房地产市场调控工作，最后确定八项措施， 被业内称为新“国八条”。 根据新国八条要求，限购令覆盖全国，京、津、沪、渝 4个直辖市 ,大连、宁波、厦门、青岛、深圳 5个计划单列市 ,再加上 27个省会城市 ,总计有 36个城市需要出台或更新住房限购政策。威海不属于限购城市 延续前期政策，抑制房价、稳定房地产市场，以打压投机、投资为主，但威海不属于限购城市，受政策影响相对较小 新“国八条” 政府会延长本次调控的周期，并有可能进一步增加限制措施 房地产税：沪、渝房产税试点在新“国八条”之后出台，试点意义大于真正影响，威海作为国内三线城市，房产税短期内推广的可能极小 相关参数 具体内容 沪版 试点范围 本市行政区域 征收对象 本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房 计税依据 试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据 适用税率 适用税率暂定为 应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房均价 2倍的税率暂减为 应纳税额 人均超过 60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税 渝版 试点范围 渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区（主城九区） 征收对象 1、个人拥有的独栋商品住宅； 2、个人新购的高档住宅； 3、在重庆同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房 计税依据 应税住房的计税价值为房产交易价 适用税率 1、独栋商品住宅和高档住房在均价 3倍以下的税率为 3倍至 4倍的税率为 1%； 2、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套以上的普通住房，税率为 应纳税额 应税额 =应税建筑面积 *建筑面积交易单价 *税率。免税面积为 180平米 庆相继公布房产税改革试点方案，并定于 28起实施。 房产税 威海作为三线非限购城市，高端住宅仍具有较强发展空间 宏观调控： 新 “ 国八条 ” 、房产税相继出台，房地产成为民生问题，房地产调控预计会进一步深化，政策风险加剧 需求旺盛： 威海受政策影响较小，人民币升值、热钱流入、通货膨胀加剧等因素，使房产特别是豪宅仍是重要的投资渠道 在房地产宏观调控逐渐加剧的政策背景下，非限购城市的高端住宅具有极强的保值升值投资属性，政策影响相对较小，具有较强发展空间 政策分析小结 城市背景研究 政策影响 宏观经济背景研究 房地产市场研究 客户研究 城市概况 威海市拥有优越的环境条件和滨海资源，人口居住密度低，但城市规模较小，城区和人口规模的偏小，一定程度上阻碍了威海城市快速发展 威海市位于山东半岛最东端，处于东北亚几何中心位置。东南北 三面濒临黄海。北与辽东半岛相对，东及东南与朝鲜半岛和日本列岛隔海相望，西与烟台市接壤 。 东西最大横距 135公里，南北最大纵距 81公里。 全市总面积 5698平方公里，其中市区面积 769平方公里。海岸线 岸类型属于港湾海岸 。 全市总人口 区总人口 辖四区三市，分别别为环翠区、火炬高技术产业开 发区、工业新区、经济技术开发区和荣成、乳山、文 登三市。 年平均气温 12度，年均降水量 800毫米。 城市名片 威海城市性质为人居精品海湾城市，使威海成为中国主要的海滨旅游度假地之一，吸引大量的投资度假群，城市吸引力较强 1990年威海市被授予了全国首家“国家卫生城市”称号； 1993年被评为“全国造林绿化十佳城市”和“国家园林城市”； 1996年被联合国评为“改造人居环境全球 100个最佳范例”之一； 1997年威海市又被授予了全国首批“国家环境保护模范城市”称号； 2000年获得联合国颁发的“迪拜国际改善人居环境最佳范例”称号； 2001年获得了首届“中国人居环境范例奖”； 2003年获得了 “联合国人居奖”； 2006年 3月获得了 “全国绿化模范城市（区）” 2009年 5月被评选为国家森林城市。 城市规划 “一个主中心，四个副中心，三条发展带、十三个重点镇。” 一个主中心：威海市区 四个副中心：文登、荣成、乳山和石岛 三条发展轴以威海城区为顶点，文登、荣成城区为两腰，乳山、石岛为基点，构成“ A” 字型结构。 人口规模：远期 2020年规划 130万， 2020年以后控制在 150万，基础设施按照 170万人预留。 城市用地重点发展方向 “一线、多核、多组团 “一线” 指总长 格保护海滨地区生态环境，合理利用海岸资源，产业发展以旅游度假业为主。 “多核” 指规划区内总面积共 量达 46座的大小山体绿核，应严格保护，构成威海山海交融的重要景观特色。 “多组团” 指威海市区“一主五片”的多组团城市结构模式。 “一主” 指以环翠中心区为基础，联合西部城区（高区）、南部城区（经区）共同发展成为威海主城区； “五片” 指城市外围五个职能组团，包括张村、双岛科教新区、羊亭、崮山、南部新区 中部城区（环翠区） 西部部城区（高区） 羊亭组团 张村组团 南部新区（工业新区） 南部城区（经区） 城市布局 市区功能规划 环翠中心区： 面积 374平方公里； 居、文化、行政办公和商业服务、金融等六大职能。 高区： 面积 122平方公里；人口 包括文教科研、高技术工业、一类工业、旅游、居住。 经区： 面积 198平方公里；人口 通工业、居住。 工业新区： 面积 297平方公里，人口 业为主。 带状城市格局，城市格局向东南西发展，项目位于城市西拓的有利位置，但目前四个片区联系松散，连接道路较少，对房地产市场造成一定影响 高区 环翠区 经区 工业新区 发展方向重点：跨过温泉镇，重点发展南部新区（草庙子苘山），初步实现市区和文登的空间对接 科学规划崮山泊于东部地区，谨慎发展 合理规划西部双岛地区，初步构建科教新区。 西部拓展方向 南部拓展方向 东部拓展方向 战略机会 环渤海经济圈，对山东半岛，尤其是具有地缘优势的威海提供了战略机遇。 打造山东半岛蓝色经济区已成为国家区域振兴战略的重要选择。 两大战略能够促进威海的经济发展，在城市化进程、对外贸易等方面起到重大作用。 继珠三角、长三角相继腾飞以后，环渤海地区成为人们关注的焦点，潜力非常巨大； 蓝色经济区的规划范围包括了山东全部海域 15万余平方公里，以及山东半岛 7个省辖市 （ 包括 威海） 、 51个沿海县市区，陆域面积达 域面积超过全省的 40 威海在山东半岛蓝色经济区的定位： 1、山东半岛蓝色经济区核心区域的重点城市 2、海产品生产加工船舶制造、新能源和滨海旅游等产业的领军城市 3、与韩国经济桥头堡 4、滨海生态人居示范区。 在人员、资金往来方面，韩国已经成为威海最重要的战略合作伙伴。日韩产业的加速转移，给威海发展带来了巨大机遇 。 地处山东半岛最东端，与朝鲜半岛、日本列岛隔海相望，是我国距离韩国最近，最早与韩国通航的城市。 目前全市海空港口岸开通至韩国的航线 12条，每周 61个航班。 韩国已经成为威海市最重要的合作伙伴截至 2008年，全市累计利用韩资 18亿美元，占全市利用外资的 56%； 2008年对韩进出口 全市总额的 38%；其中出口 全市总额的 威韩之间年客运量大道 中港口运量占 35万人次，占全省运量一半以上 环渤海经济圈、蓝色经济区给具有地缘优势的威海提供了战略支持，作为中国距离韩国最近的城市，日韩产业的加速转移，也给威海市城市发展带来巨大机遇 威海自然条件优越，城市名片影响力强，虽城市规模较小，但未来发展潜力巨大，房地产市场空间巨大 城市条件： 自然条件极为优越，城市宜居名片影响力强，城市规划布局合理，城市面临巨大的发展机遇 城市限制： 带状城市格局，城市格局向东南西发展，现状拘泥于沿海地区，往内陆延伸不够，片区联系松散，连接道路较少 威海具有优越的自然条件，城市宜居性强，规划布局合理，且面临巨大发展机遇，虽然现有城市格局有一线的缺陷，但随着规划的进一步完善，城市房地产将迎来更广阔的发展空间 城市背景小结 城市背景研究 政策影响 宏观经济背景研究 房地产市场研究 客户研究 2005海市 2%的增幅快速增长， 城市宏观经济发展势头良好， 形成房地产市场高速发展的动力和基础 威海市 据来源： 青岛、烟台、威海、济南四市统计公报 2 0 0 5 - 2 0 0 9 年威海市G D %10%15%20%G D P 总量 1 0 2 0 . 2 9 1 1 9 0 . 8 1 3 7 5 . 5 1 5 4 6 . 3 3 1 7 3 3 . 1 9增幅 1 7 . 4 0 % 1 5 . 9 0 % 1 5 . 3 0 % 1 2 . 1 0 % 1 2 . 8 0 %2005 2006 2007 2008 20092 0 0 9 年山东省1 7 地市G D P 对比0200040006000亿元G D P 4 8 9 0 . 3 3 7 2 8 . 7 3 3 5 1 . 4 2 9 7 4 . 9 2 5 3 9 . 1 2 3 8 7 . 7 2 2 5 7 . 9 2 2 1 4 . 1 1 7 3 3 . 2 1 6 6 4 . 4 1 6 5 0 . 7 1 3 8 8 . 9 1380 1 2 3 6 . 8 8 0 3 . 5 5 9 1 8 . 4 5 2 4 . 6 6排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17青岛 烟台 济南 潍坊 淄博 济宁 东营 临沂 威海 泰安 德州 滨州 聊城 枣庄 日照 菏泽 莱芜2005海市人均 2009年，威海市人均 内第二名，遥遥领先省内其他城市 2 0 0 9 年重点城市人均G D P 102741 71255 70806 69997 69415 67591 63519 63029 62940 62651 62070 52895 51426 49012 45724排名 3 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 25 26 33 41东营 包头 佛山 宁波 嘉峪关 珠海 威海 北京 大连 厦门 海西州 青岛 淄博 烟台 济南人均 据来源： 2009年国家统计公报、人均 2 0 0 5 - 2 0 0 9 年威海市人均G D 006年 2007年 2008年 2009年元人口状况 威海市人口逐年增加，市区人口稳定在 60万人以上，人口密度相对较小 2005区及各分区的人口变化 （户籍人口） 单位：（人） 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 全 市 2490904 2498299 2510553 2522307 2529677 市 区 606452 619899 631856 639436 645361 环翠区 324550 328053 331309 335410 317878 高区 173139 179252 183136 183550 182720 经区 108763 112594 117411 120476 124096 文登市 642507 640465 640665 641740 583930 荣成市 665391 663763 664746 667472 668530 乳山市 576554 574172 573286 573659 573187 数据来源： 威海市统计年鉴 2005年 海市城镇居民人均可支配收入稳步增长，继续保持在全省前五名，个人财富的增长促使高收入人群的生活方式发生明显变化， 高端物业市场存在巨大的客户群 2 0 0 5 年- 2 0 0 9 年青岛、烟台、济南、威海四市城镇居民人均可支配收入对比0100002000030000元威海 12455 13975 16285 18537 20117青岛 12920 15328 17856 20464 22368济南 13578 15340 18005 20802 22722烟台 12452 14374 16772 19350 211252005年 2006年 2007年 2008年 2009年人均可支配收入 数据来源： 威海市统计年鉴 居民储蓄余额 2 0 0 5 - 2 0 0 9 年威海市居民储蓄余额4 5 7 . 3 75 2 4 . 5 95 8 3 . 6 37 0 0 . 5 18 2 6 . 3 801002003004005006007008009002005年 2 0 0 6 年 2007年 2008年 2009年亿元2 0 0 9 年山东省1 7 地市居民储蓄余额对比050010001500200025003000居民储蓄余额（亿元） 1912 2528 1851 826 392 1178 640 1073 1185 1612 444 445 708 645 669 262 723济南 青岛 烟台 威海 日照 临沂 东营 济宁 淄博 潍坊 枣庄 滨州 德州 菏泽 聊城 莱芜 泰安数据来源：山东省统计年鉴、各地市统计公报 2005海市居民储蓄余额逐年增长，年均增幅在 15%以上， 2009年，威海市居民储蓄余额位列全省第八， 居民富裕程度较高，利于房地产消费 威海城市规模小，人口数量少，但经济基础好，人均收入高，城市整体经济状况良好，潜力巨大 经济发展： 距离日韩最近的城市，人均 6位，省内第二；人均可支配收入省内排名第五，与青烟济基本相当 经济限制： 城市规模小，人口数量少，城市经济水平在全省排名中游，来自青岛、烟台等海滨城市的竞争较大 威海城市规模小，人口数量少，面对青岛、烟台等滨海城市的竞争较大，但经济发展基础坚实，人均 均收入都较高，消费能力较强，整体城市经济状况良好 宏观经济小结 城市背景研究 政策影响 宏观经济背景研究 房地产市场研究 客户研究 2 0 0 5 - 2 0 0 9 年威海市、青岛市、 9 0 . 3 0 2 2 5 . 2 8 3 2 8 . 8 3 3 4 5 . 5 7 5 6 0 . 8 4 青岛 7 3 9 . 9 0 7 3 6 . 5 0 8 3 3 . 3 0 7 6 9 . 2 0 1 2 6 1 . 9 0 烟台 4 1 0 . 1 5 4 5 8 . 9 4 5 6 3 . 0 0 4 1 0 . 0 0 7 0 0 . 0 0 2005 2006 2007 2008 20092 0 0 5 - 2 0 0 9 年威海市、青岛市、 7 . 1 0 5 1 . 9 9 9 2 . 1 6 1 0 3 . 7 4 1 9 4 . 4 5 青岛 2 6 6 . 7 0 3 1 3 . 3 0 4 3 3 . 4 0 3 9 0 . 3 0 7 0 3 . 7 0 烟台 1 0 7 . 8 5 1 3 0 . 6 0 1 9 7 . 0 0 1 5 5 . 0 0 2 8 7 . 0 0 2005 2006 2007 2008 20092 0 0 5 - 2 0 0 9 年威海市、青岛市、平米威海 1 9 4 9 . 5 5 2 3 0 7 . 7 9 2 8 0 2 . 6 6 3 0 0 2 . 0 0 3 4 6 7 . 1 2 青岛 3 6 0 4 . 5 4 4 2 5 3 . 9 0 5 2 0 1 . 0 1 5 0 7 4 . 1 0 5 5 7 6 . 5 1 烟台 2 6 2 9 . 5 3 2 8 4 5 . 6 9 3 4 9 9 . 0 0 3 7 8 0 . 0 0 4 1 0 0 . 0 0 2005 2006 2007 2008 2009威海市场规模： 威海 2009年商品房销售金额、销售面积、销售价格分别为 3467元 /平米。 威海市场规模 商品房销售面积 威海 200594%。 青岛、烟台 2005 威海商品房销售面积占青岛商品房销售面积的比例从2005年的 25%，提升到 2009年的 44%。 商品房销售金额 威海市 200500%。 青岛和烟台 2005 威海市商品房销售额占青岛商品房销售额的比例由2005年的 14%提升到 2009年的 27%。 商品房销售均价 威海市商品房销售价格占青岛商品房销售价格从 2005年的 54%，提升到 2009年的 62%. 2009年威海全市商品房销售面积为 售金额为 售价格为 3467元 /平米， 三项销售指标分别为青岛的 44%、 27%、 62%，发展空间较大 数据来源：各地统计公报，数据为全市，包括各县市。 2 0 0 5 - 2 0 0 9 年威海房地产开发情况340463535434794189231311581190225329 34656126202004006008001000万平米 新开工面积 竣工面积 商品房销售面积新开工面积 340 463 535 434 794 竣工面积 189 231 262 311 581 商品房销售面积 190 225 329 346 561 2005 2006 2007 2008 2009 2005工面积、销售面积均处于上涨趋势， 2009年商品房新开工面积为 794万平米，同比增长 82%，商品房竣工面积实现 581万平米，同比增长 87%，商品房销售面积为 561万平米，同比增长 62%。 从 2005均每年新开工面积比竣工面积多出 200万平米，说明随着需求量的增长，供应量始终保持稳定。 用每年的竣工面积来反映市场的供应量，销售面积反映市场需求量，从 2005中 05、 07、 08年销售面积略大于竣工面积。 从 200505、 07、 08年商品房销售面积均略大于当年的竣工面积， 房地产市场呈现供销两旺状态 数据来源：威海统计公报，数据为威海全市，包括各县市。 市场供求关系 2005售情况 2 0 0 5 - 2 0 1 0 年上半年威海市区房地产开发投资额050100150亿元房地产开发投资额 1 8 . 4 2 6 . 2 3 2 . 5 5 4 . 1 6 104 4 7 . 32005 2006 2007 2008 2009 2 0 1 0 年上半年2 0 0 5 - 2 0 1 0 年上半年威海市区商品房销售面积0100200300万平米商品房销售面积 9 5 . 1 5 1 1 2 . 6 4 1 2 1 . 4 1 7 2 . 8 2 8 0 . 4 2 1262005 2006 2007 2008 2009 2 0 1 0 年上半年数据来源：威海统计公报、威海统计年鉴 20052009年实现商品房开发投资额 104亿元，商品房销售面积 房地产投资稳定增长 009年市场开发投资规模为 104亿元， 2010年上半年商品房开发投资同比增长 实现 2009年商品房销售面积为 2010年上半年商品房销售面积同比增长 市区房地产规模 新区、经区、工业新区，不包含各下县市。 2 0 0 5 - 2 0 1 0 年上半年威海市区商品房销售额050100150亿元商品房销售额 3 3 . 9 7 4 3 . 9 4 5 9 . 9 7 2 . 4 1 2 6 . 3 9 5 8 . 52005 2006 2007 2008 2009 2 0 1 0 年上半年20052010年上半年同比增长 2005010年上半年同比增长 2 0 0 5 - 2 0 1 0 年上半年威海市区商品房价格0200040006000元/ 平米商品房销售价格 3570 3619 3934 4189 4507 46422005 2006 2007 2008 2009 2 0 1 0 年上半年2005场稳定性强，抗风险能力较强 备注：数据均来自官方，威海统计公报、威海统计年鉴 市区房地产指标 供应结构 总竣工面积 （万） 90 以下 （万） 90 （万） 140 以上 （万） 高端产品 （万） 经济适用房 （万） 2005年 229 普通住宅： 201 6 006年 255 92 007年 368 85 3 2008年 384 214 153 17 2009年 553 197 336 20 3 17 902009年所占比例为50%；其次是 90平米以下首置型产品， 2009年比例为44%， 140平米以上大户型所占比例一直较小，豪宅产品存在巨大的市场空间 备注：数据为全威海市数据，包括荣成、乳山、文登三市 威海市2 0 0 7 0 9 年产品供应结构852142572 6 4 . 614328630271 8 . 401002003004005006007002007 2008 2009万平米9 0 平米以下 9 0 0 平米 1 4 0 平米以上2 0 0 7 - 2 0 0 9 各产品所占比例23%5 5 . 7 0 %44%72%3 7 . 2 0 %50%1 8 . 4 0 %7% 6%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2007年 2008年 2009年9 0 平米以下 9 0 0 平米以下 1 4 0 平米以上成交结构 总销售面积 （万） 90平米以下 （万） 90（万） 140平米以上 （万） 高端产品（别墅） （万） 经济适用房 （万） 2005年 215 普通住宅： 196 5 006年 251 121 130 007年 392 89 283 20 008年 29 2 1 009年 549 287 213 49 0 0 7 - 2 0 0 9 年威海市销售产品结构892292872831372134920 2201002003004005006002007 2008 2009万平米9 0 平米以下 9 0 0 平米 1 4 0 平米以上90平米首置型产品以下为市场成交主导， 2009年占到52%， 90009年占 39%， 140平米以上成交量逐年增加， 豪宅产品处于起步期，未来具有较大的发展空间 数据来源：威海市统计年鉴 备注：数据为全威海市数据，包括荣成、乳山、文登县市 2 0 0 7 - 2 0 0 9 年商品房销售结构比例23%59%52%72%35%39%5% 6% 9%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2007 2008 20099 0 平米以下 9 0 0 平米 1 4 0 平米以上 区总供应量 区总供应量 2 0 0 7 年1 月- 2 0 1 0 年1 2 月土地供应0200400600万平米2007年 2 8 2 . 4 1 4 1 . 3 2 1 2 . 3 3 1 1 9 . 7 52008年 4 9 3 . 7 1 2 8 5 . 6 9 1 1 5 . 9 1 9 2 . 12009年 3 3 5 . 4 4 1 7 9 . 5 5 2 5 . 1 2 1 2 6 . 1 32010年 4 3 4 . 7 3 2 8 7 . 7 2 4 7 . 7 4 1 0 3 . 9整体 环翠区 高区 经区土地市场 数据来源：威海市国土资源局、中国土地网 从土地成交价格来看， 2009年威海市土地成交均价为 亩， 2010年为 亩，均价有所下降。 2 0 0 9 1 0 年土地成交均价1 1 8 . 6 78 0 . 5 8050100150万/亩系列1 1 1 8 . 6 7 8 0 . 5 82009年 2010年20072010年土地均价有所下降，为 亩，同比下降 32%， 土地供应缩小，需求相对稳定，市场供需缺口增大 小结 市场规模 近年来，威海全市商品房销售面积在 300万平米以上， 2009年全市商品房销售面积达到 售金额约 别是青岛的 44%、 27%， 发展空间巨大 。 140平米以上的豪宅产品供应量相对较少，但需求量逐步增加，豪宅产品存在巨大的市场空间 威海市区 产品供求 2005场稳定性强，抗风险能力较强 威海市场稳定性强，豪宅产品存在巨大的空间 威海房地产板块划分 根据威海房地产市场发展情况，可按照行政区划分将房地产市场划分为“环翠区”、“高区”和“经区”三大板块 高区 经区 威海经济技术开发区 依托海景资源和经区城市资源 产品高层多层并存；城市住宅客户本地居多，海景住宅外地客户为主 沿海价格在 8000内陆价格在 4500当前市场份额约占威海市区 50%，未来有望继续提高 威海高新技术开发区 依托自然资源和高新区城市资源 产品以多层、高层为主，沿海有少量别墅 主力单价区间在 4000线海景豪宅单价在15000高档景观住宅市场与普通城市住宅并存市场 威海房地产市场外需特征明显，外地客户约占 40%。 各区域板块依托不同的资源条件，呈现明显的板块特征，从产品档次、价格水平、客户来源与认知上存在较大差异。 本次调查只对市区进行调研，包括高区、环翠、经区三大板块。 威海的老城区及市中心，政府所在地 依托城市核心资源及海景资源 产品包括多层、小高层和别墅 沿海客户主要是看重海景的外地人，内陆客户以本地人为主 沿海住宅价格在 12000 内陆住宅价格在 5500 威海城市中高端住宅区 片区市场概况 威海市各个片区供应量和销售量相对均衡，随着威海的西拓， 未来高区房地产在供应和成交两方面均具备较大的发展潜力 2 0 0 6 - 2 0 1 0 上半年各区域价格走势0100020003000400050006000700080002006 2007 2008 2009 2 0 1 0 年上半年元/ 平米环翠区 经区 高区各片区2 0 0 5 - 2 0 1 0 上半年商品房销售面积050100150环翠区 经区 高区环翠区 4 3 . 8 4 8 . 1 6 5 0 . 3 5 4 3 . 2 7 0 . 1 3 1 . 5经区 3 0 . 8 4 0 . 6 4 4 . 6 7 7 . 7 6 1 2 6 . 2 5 6 . 7高区 2 6 . 5 2 7 . 8 2 6 . 4 5 1 . 8 4 8 4 . 1 3 3 7 . 82005 2006 2007 2008 2009 2 0 1 0 上半年片区价格特点： 整体来看各区域价格呈上扬趋势，其中环翠区均价最高，2010年达到 7500元 /平米；其次是高区，因其具备较好的教育配套资源，也是传统的富人居住区， 2010年均价在 6500元/平米；经区所处地段较为偏远，价格处于低位，但是近几年上涨迅速。 从 2006年至今，环翠价格约涨了 1700平米，经区、高区价格涨了 2000元 /平米，其中沿海一线片区涨了2000平米。可以看出经区和高区房价上涨的幅度较大，且目前经区仍处于低位水平，未来经区房价将有较大的上涨空间 . 片区市场特点： 政府统计数据显示： 2005次是经区和高区，但是随着市区可开发利用的土地日趋减少，可供应的楼盘也越来越少，从 2008年开始环翠区商品房销售量逐渐被经区和高区超越。 我司通过业内人士访谈了解到：威海市区每年的供应量在300济开发区约占 45%，高新区约占 30%，环翠区约占 25%，经区供应已占据市场主导。成交方面市场每年成交量在 200济开发区占 50%，高新区占30%，环翠区占 20%。 数据来源：世联怡高一手市调、访谈 片区产品结构 从供应和成交产品结构来看，威海房地产市场可以划分为沿海一线和内陆靠山片区，近五年来，两大片区市场 90平米以下小户型增加明显 整体来看市场上的中小户型在逐年增多，尤其表现在内陆靠山片区。沿海片区适合养老、投资、度假的小户型公寓也逐年增加 。 内陆片区中，经区 90平米以下小户型约占到 70%，且近几年连续增长，而高新区文化路附近则因教育配套、生活配套好， 120 内陆靠山片区 产品结构 所占比例 置业用途 120平米以上普宅 50% 再改善、养老、度假 别墅 10% 金子塔顶端消费 9010% 首改、养老 90平米以下 30% 度假、投资 沿海一线产品 产品结构 所占比例 置业用途 90平米以下 70% 首置、投资、度假 9020% 首改、养老、度假 120平米以上 10% 本地改善居多 靠山内陆片区产品 环翠区 1 经区 2 高区 3 环翠老城区 北海片区 高区 经区 环翠区是威海市的老城区，三面环海，一面靠山，景观、人文资源丰富，是威海市的政治、教育、文化、商业中心。 环翠区 环翠区根据自身特点可分为四个片区，环翠老城区、北海片区、伴月湾片区、北竹岛沿海片区 北海片区是政府打造的度假区域，片区供应主要以小高层和别墅为主，项目体量在 20万平米左右 环翠区 北海片区 葡萄滩 海水浴场 山海华府 望海山海城 隆御维多利亚 蓝山海岸 环翠老城区 北海片区 隆裕维多利亚 蓝山海岸 山海华府 望海山海城 项目名称 建筑形态 建筑面积（万 ） 价格（元 / ） 主力面积（） 山海华府 叠拼、独栋 6 12000 叠拼 133海山海城 多层、小高层 30 5200 60蓝山海岸 小高层 300 80隆御维多利亚 小高层、别墅 墅预计 12000 未售 北海片区 产品 片区内在售住宅主力面积以 8010售别墅项目仅山海华府，面积区间在 133之间。 40 60 120望海山海城隆御维多利亚蓝山海岸140 160两室三室三室北海片区住宅主力面积主要以 80 - 100 左右的两室及 110 - 120 左右的三室为主80 100一室一室三室三室望海山海城隆御维多利亚蓝山海岸北海片区住宅主力面积主要以 左右的两室及 左右的三室为主 区域内别墅项目仅山海华府，均价在 1200 0 元 / 隆御维多利亚 望海山海城 蓝山海岸450 0500 0600 0550 0北海片区价格主要在 5200 5500 元 / 区域内别墅项目仅山海华府，均价在 元 隆御维多利亚 望海山海城 蓝山海岸北海片区价格主要在 元 北海片区在售别墅项目价格在 12000元 / ，普通住宅价格在 5200 。 在售住宅主力面积以 8010售别墅项目仅山海华府 ;普通住宅价格在 5200 ;在售别墅项目价格在 12000元 / 环翠区 伴月湾片区 香庭海 伴月湾 一号公馆 名兰假日 99名邸 东紫园 两岸金岭 环翠老城区 北海片区 项目名称 建筑形态 建筑面积（万） 价格（元 / ） 主力户型（） 香庭海 花园洋房、公寓 1500 89 二室 伴月湾一号公馆 洋房、小高层 3000 132 三室 99名邸 花园洋房 3800 200三室 东紫园 花园洋房 14 12000 未开盘 名兰假日 公寓 0万 /套 57 一室 两岸金岭 别墅 60套 400 双拼 500独栋 名兰假日 东紫园 两岸金岭 99名邸 伴月湾是威海市区最知名的海湾，是威海最为宜居的区域；区域内产品类型多为花园洋房、类别墅、公寓等，项目规模较小 伴月湾片区 产品 以大户型洋房和小面积酒店式公寓为主 ;两岸金岭是仅有的纯别墅项目 ;住宅项目价格在 12000元 / 左右；两岸金岭别墅价格在 660套 一室一室 两室两室 三室三室40 60 80 100 120香庭海140 160本片区公寓产品主要以50 - 60 的一室为主名兰假日180 200 220 240 260 280 300一号公馆99 名邸花园洋房多为 200 - 300 的三室、四室四室四室香庭海本片区公寓产品主要以 的一室为主名兰假日一号公馆名邸花园洋房多为 的三室、四室东紫园 99 名邸 香庭海100 00110 00120 00伴月湾片区价格主要集中在 11 500 - 13800 元 / 名兰假日 一号公馆130 00140 00以上东紫园 名邸 香庭海伴月湾片区价格主要集中在 元 名兰假日 一号公馆以上以大户型洋房和小面积酒店式公寓为主，公寓产品多为 50的一室，花园洋房多为 200 的大户型；两岸金岭是区域内仅有的纯别墅项目，户型面积在 400 以上。 区域的认知度较高，环境优越，片区内在售项目价格相对较高，住宅项目价格一般在 12000元 / 左右；两岸金岭为纯别墅项目，价格在 660套。 东城国际 环翠区 北竹岛沿海片区 环翠老城区 北海片区 东城国际 海裕城 侨乡国际公寓 蓝湾怡庭 海韵华府 竹岛山海苑 侨乡国际公寓 东城国际 海裕城 蓝湾怡庭 海韵华府 竹岛山海苑 项目名称 建筑形态 建筑面积（万） 价格（元 / ） 主力户型（） 东城国际 高层 （公寓、住宅） 000 33一室 海裕城 小高层（公寓） 11 13000 一室 90 二室 侨乡国际公寓 高层（公寓） 21 7500 40一室 蓝湾怡庭 高层、小高层 0000 140三室 200四室 海韵华府 小高层、高层 43 5888 170复式 竹岛山海苑 高层 40 6080 70两室 87三室 威海核心地段，威海金融中心、现代服务