房价宏观调控论文 土地改革制度论文

房价宏观调控论文土地改革制度论文房价宏观调控论文土地改革制度论文 从高房价看现行土地制度从高房价看现行土地制度 摘要 人们普遍认为房价一路飙升 居高不下很多原因就是政 府招拍挂土地成本所致 土地成本成为房价的压力主因 然而并非 可以笼统地说地价是推高房地产的主要因素 只是有一定的推动作 用 真正要遏制高房价 我们要从制度方面入手 寻找现行供地制 度确实存在的不足 加强和改善土地宏观调控 着眼长远 创新理 念 加快构建保障和促进科学发展新机制 更加有效地服务经济社 会发展大局 关键词 土地 房价 宏观调控 0 引言 土地是人类赖以生存和发展的基本载体 受我国基本国情和发 展阶段的影响 土地承载功能日趋多元化 土地管理和服务在经济 社会发展中的作用日益凸显 是什么导致了如今的高房价 是否就 如人们普片认为的土地成本是房价的压力主因 如何利用宏观调控 手段使房价回归真实的市场 在这里我们将深入讨论 1 地价与房价的关系 房价的构成因素不仅仅是土地 可以说房价的构成因素在我国 是比较复杂的一个问题 如果单纯从理论上讲 房价的构成因素里 土地是一方面 建筑成本又是一方面 再加上管理以及房地产开发 商的利润 所以不能笼统的说地价所占住房销售价格的比重大就一 定会是促成房价高的因素 首先房价是由市场方面决定的 市场是由需求决定 需求是由 资本决定的 这几年市场的需求 改善需求 拆迁需求和投资需求 真正推 高房价的投资形态占到50 以上 房地产市场上投资为什么占到这 么大的比重 因为在目前主要的经济领域中 有许多从事制造业的 资本以很快的速度流入到房地产投资市场主体当中 换句话说 客 观上我们国家的基本制造业的营商环境不是特别好 它肯定是先通 过制造业 服务业 小五金等等这些来的 当发现从事制造业方面 盈利不如炒房或者投资其他市场盈利大的话 他们会很快的把资金 转向这个市场 开发商推出楼盘的时候 它的价格也是模糊的 也 不是自己的理想价格 当他发现价格逐步推高的时候市场依然会接 受 作为商业来讲不管是投资还是需求 不具有公益性 不会涉及 满足社会各个阶层人士的需要 还是驱利的 商品房市场从1998年 国家取消福利分房以后 这十多年国家大中城市的城市化进程也在 飞速发展 所以我们的需求购买力市场还是非常大 因此房地产市 场在前十年来说不管是高价还是暴利 毕竟还是满足了多方面的需 求 房地产作为一种商品必然有两个特性 使用和投资 房地产价 格的形成 除了有相应的成本之外还有相应的利润 从目前的市场 来看 房产既然是市场过程中的一种产品 那么就不可能像购房者 理解的那样政府会出一个指导价 因为它是商品 就像一件名牌服 装一样 可能成本只占1 但是品牌会占98 需求决定价格 其次 房价成本构成有土地成本 税费 贷款利息 销售费用 管理费用等等 普遍按最低标准来说建安成本20 税费15 5 贷 款利息按8 算 销售费用按最低的1 5 算 管理费用按5 算 这 样加起来是50 我们再加上地价 按加权来说25 占到75 房 地产企业在市场上公开的盈利标准是20 那么已经95 了 这里 面还没有加上不可预见的 地价不一定是推高房地产的主要因素 但是有一定的推动作用 所以地价是其中一个因素 最终决定因素还是供求关系 再深 就是资本的活跃度 如果营商环境非常好的话 这些资本不进入 市场才会趋于理性 政府要做的是防止资产过度膨胀 最终会牵涉 到实体经济 想遏制房价 想把房地产行业的高回报率压制一下 要想调整整个房地产市场 我们单一的从地价看高房价很难找出问 题的关键所在 接下来需要深入从制度方面入手 寻找现行土地制 度存在的不足 加强和改善土地宏观调控 而不单单是一两个政策 的调整 2 现行土地制度的缺陷 房价上升核心是利益关系问题 而利益关系问题的生成 发展 取决于一定的制度设计 从上世纪80年代起 城市国有土地配置机 制即供地制度 逐步由市场机制取代行政划拨方式 应当说 这一 改革是成功的 成绩是辉煌的 但是 现行土地制度也存在诸多缺 陷 主要表现在 2 1 供地结构失衡 价值取向失偏的必然结果 是供地结构失衡 虽然 上世纪80年代末 国务院就明确了城市住房主要职能是居住 普通商品房是城市房地产业主要开发方向 本世纪初 明确了构建 保障性住房体系的责任在政府 但是现如今 虽然别墅 大户型住 宅商品房已叫停或严重限制开发比例 而保障性住房建设工作进展 缓慢 市民享受面过小 供地结构明显偏向商品房用地 原因在于 保障性住房用地土地出让几乎无政府纯收益 政府收益部分是要返 还给开发建设单位 以降低土地成本 从而降低保障性住房销售价 格 地方政府不愿意损失掉眼前经济利益 有数据显示 从1990年 至2006年 城市住房用地普遍占出让用地总量的50 以上 而低价 位用地比例不足15 个别地方比例甚至更小 保障性住房几乎缺 失 2 2 出让方式一刀切 土地出让方式市场化方向的正确 这是不 容置疑的 但不能搞 一刀切 如 政府部门普遍喜欢搞一次性 招 拍挂 而不看好年租 结果 只考虑到当届政府的方便 几十年的 地价一次性支付 也与可持续发展的理念相违背 又如 不论土地 使用方向 仅采用 价高者得 的游戏规则 竞买价格成为确定后土 地成功交易的唯一标准 结果在土地日趋短缺的情况下 地价上跃 土地出让过于强调招牌挂的方式 结果对最近几年的地价飞涨推波 助澜 与制度设计初衷相违背 不仅没有起到调控市场的作用 反 而引起了市场的不稳定 2 3 将 土地资源价值最大化 片面理解为 经济效益最大化 土 地资源价值最大化 科学含义应是社会 经济 生态效益最大化 或 者说是 综合效益最大化 从以上两点也不难看出 许多地方政府 执政的重点全部放在了当届政府的财政上 将土地视作为城市生财 的主要源泉 出让多少土地 收取多少出让金和税收成为一些政府 部门工作旋转的轴心 也成为评判一届政府业绩的标准 于是 出 现了 土地财政 的说法 城市似乎成了企业 3 充分发挥土地宏观调控在调整结构和转变发展方式中的作用 3 1 控制供地结构才能根本抑制房价 国11条 的重点之一是调 整住房结构 加大限价商品住房 公共租赁住房 经济适用住房 廉租住房的供应 普通商品房中加大中低价位 中小套型普通商品 住房建设比例 2010年国土资源部在全国国土资源工作会议上提出 要加强房地产市场土地供应调控 要调整供地结构 提高中低价位 中小户型 普通商品房建设用地的比例 严格限制低密度 大套型 住宅的用地 在 19条 中也明确要求市 县国土资源管理部门要科 学编制住房特别是保障性住房用地供应计划 合理确定住房用地供 应总量和结构 确保保障性住房 棚户改造和自住性中小套型商品 房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70 地方政府在土地出让上要学会平衡 既要保证高端的商品房用 地推出 以此获利 并改造城市形象 同时也要增大普通商品房用 地的供应 并且在整个城市的范围内做好详细的规划 在国家硬性 规定比例的基础上 各地方可以适当确定一个适合本区域人口居住 情况的各类住房建设比例 这需要深入调研 制定一套完整详尽的 逐年土地供应方案 这样做出合理的规划 并且在普通商品房用地 上让利 在保障房上承担起责任 土地市场应该能够逐步回归理性 3 2 改变单一的出让方式 土地出让方式单一 也削弱了宏观调 控能力 今年 北京市国土资源局宣布 北京市将改进目前土地出 让方式 弱化投标价格比重 综合投标价款 付款进度 开发建设 周期 政策性住房建设条件 土地节约集约程度等因素作为评标条 件 同时设定合理价格区间 由 价高者得 为 最佳者得 此前 上海 武汉等地已经改变了土地出让中 价高者得 的模式 深圳市规划国土委采取了 定地价 竞房价 即按照公告已确 定的地价不变和房价报价最低者得的原则 确定竞得人 竞买人的 报价不得高于房价挂牌起始价 这次转让的地块楼面地价成本为 2266元 平方米 其房价挂牌起始价为安居型商品房的最高销售基准 价 即8000元 平方米 含装修 多种出让方式将在今后的工作中一一得以实践 这也将大大提 高政府部门对土地市场的宏观调控能力 3 3 强化经济手段调节 建立健全市场配置和宏观调控机制 土 地收购储备遵循收购价格 供应价格按市场定价的原则 这是因为 市场经济条件下市场机制是资源配置的基础方式 市场价格机制是 经济的运行机制 充分发挥市场机制配置资源的基础性作用 实行 多元交易方式 提高土地供应的可选择性和针对性 对不同用途 类型 规模 性质的用地 根据具体情况 采取灵活的供应方式和 弹性年期的出让方式 实施以价格为核心 差别化的土地调控政策 健全土地价格体系 逐步建立和完善反映市场供求关系 资源稀缺 程度 环境损害成本的生产要素和资源价格形成机制 引导土地需 求和供给的双向调节及其投向 在调节土地供应总量 结构的同时 更要关注土地开发利用情况和市场效果 实现对事前 事中和事后 三个关键环节的全程动态掌控 继续实行有保有控的土地政策 全 力保障国家重点建设项目用地 3 4 科学制定土地供应计划 制定和公布土地出让计划是完善城 市土地供应机制的基础 将有助于提高土地管理的科学性 促进城 市土地市场的规范和完善 许多发达的市场经济国家都制定了详尽 科学的土地供应计划 用以指导和控制土地市场发展 特别是土地 出让计划的制定中坚持层次性 合理性和公开性相结合的原则 层 次性是指既要有短期 一年期 城市土地出让计划 又要有中期 三至五年 的土地出让计划 使土地出让计划同城市发展规划以 及城市土地利用规划结合起来 保持土地利用的连续性 合理性是 指土地出让计划既要科学 又要具有可操作性 在制定计划时 应 对土地需求进行科学预测 调查房地产市场的现状并对其发展进行 预测 再结合城市现有存量土地面积 未来回收土地以及新增土地 的