房地产企业营改增的全面应对ppt课件.ppt

房地产企业营改增的全面应对 中汇税务师事务所刘菊芳QQ 14555013电话 生产型增值税 不允许固定资产抵扣 一 1994年的税收改制 我国形成了以增值税为主体 营业税和增值税并行的内外统一的流转税制 二 2004年 我国率先在东北地区实施增值税由生产型向消费型的改革 而后扩大到全国的增值税转型 扩大了增值税允许抵扣的范围 二 2009年 深陷金融危机的上一届政府 启动了生产性增值税变为消费型增值税的改革 即 允许固定资产一次性抵扣进项税额 三 从2012年在上海试点 开始了营改增大潮 经过四轮营改增的推进 已经有三加七的行业纳入营改增范围 2016年5月1日建筑 地产和金融全面 营改增 消费型增值税 允许固定资产一次性抵扣 收入型增值税 固定资产按照折旧逐步抵扣 房地产企业营改增的背景 点击添加文本 点击添加文本 点击添加文本 点击添加文本 价格是否含税的区别 税金是否进入成本的区别 是否会导致企业重复征税的区别 税制要素的区别 增值税与营业税的区别 营业税与增值税的不同 营业税与增值税的区别 营业税与增值税税率比较分析 价外税 增值税价格里不含增值税 表现在发票上是价格和税金分别在增值税专用发票上分别登记 价内税 营业税价格里含营业税 表现在发票上是价格和税金一起 以金额的形式登记在普通发票上 价格里是否含税 是否能进成本 营业税 营业税进成本 增值税 取得增值税专用发票增值税不能进成本 取得增值税普通发票增值税进成本 是否导致企业重复纳税 由于是不能抵扣 导致企业重复纳税 营业税 增值税 实行抵扣链条制 则一般不会导致企业重复纳税 能否税前扣除 营业税及附加在所得税税前扣除 增值税不在所得税前扣除 附加在税前扣除 营业税及附加能在土地增值税前扣除 增值税不在土地增值税前扣除 附加能在税前扣除 营业税 增值税 增值税一般计税方法 选用于增值税一般纳税人 何为进项税额抵扣 1 必须是一般纳税人2 进项抵扣需要取得合规票据 3 进项税票认证后才可以抵扣 4 认证是有期限的 取得进项票后180天内认证 5 认证后做增值税留抵处理 留抵税款结转无时间限制 6 小规模纳税人无税款抵扣权 视同销售 价外费用 反避税条款的规定同样适用 7 使用过的固定资产 旧货无法开具专票 进项税额 是指纳税人购进货物或应税劳务所支付或者承担的增值税税额 上一环节人支付的税额 8 海关进口增值税专用缴款书180天抵扣 7 农产品收购凭据及普通发票8 留抵税也不构成企业所得税意义上的资产 清算或者转为小规模纳税人时留抵进项税不能转出作为存货 转出必须与认证的存货是配比的 因为增值税的进项抵扣是汇总抵扣 并不是明细对应抵扣 何为进项税额抵扣 不得抵扣的进项税额 一般纳税人销售自产的下列货物 可选择按照简易办法依照6 征收率计算缴纳增值税 1 县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力 小型水力发电单位 是指各类投资主体建设的装机容量为5万千瓦以下 含5万千瓦 的小型水力发电单位 2 建筑用和生产建筑材料所用的砂 土 石料 3 以自己采掘的砂 土 石料或其他矿物连续生产的砖 瓦 石灰 不含粘土实心砖 瓦 4 用微生物 微生物代谢产物 动物毒素 人或动物的血液或组织制成的生物制品 5 自来水 6 商品混凝土 仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土 税率的特殊规定 增值税的纳税义务时点 一 基本规定 纳税人销售货物 提供应税劳务 服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天 先开具发票的 为开具发票的当天 二 但是服务做了更详细的规定 与营业税完全一致 取得索取销售款项凭据的当天 是指书面合同确定的付款日期 未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的 为应税服务完成的当天 三 对于应税劳务 收取价款或者取得索取销售款项凭据则没有明细的规定与解释 进项税额转出几种情形 库存物资 在建工程 库存物资盘点发现发生非正常损失 盘亏 被盗 腐烂变货 时 应对已抵扣的进项税额进行转出 在建工程由于非正常损失发生报废 需要对已抵扣的进项税额进行转出工程物资调拨 项目间转移 动产项目转资形成不动产及其附属物 固定资产 对非正常损失的固定资产进行报废时 需要将质入资产时抵扣的进项税额迚行转出已抵扣进项税额的零质固定资产需要形成不动产资产 需要进行进项税额转出及相关账务处理 项目调拨 企业购进货物或工程物资后改变用途 用于非应税项目或集体福利 企业应对前期已抵扣迚项税额进行转出 销售额的确定 一般纳税人销售其开发的房地产项目 选择简易计税方法的房地产老项目除外 以取得的全部价款和价外费用 扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额 房地产老项目是指 建筑工程施工许可证 注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目 房地产开发企业 建筑服务适用简易计税方法的 以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额 销售额 全部价款和价外费用 受让土地是向政府部门支付的土地价款 适用税率11 一般纳税人销售2016年5月1日后取得的不动产 应一般计税 按照购销差额3 预征率向不动产所在地预缴 向机构所在地申报 一般纳税人销售2016年5月1日后自建的不动产 应一般计税 应按照销售额3 预征率向不动产所在机关预缴 向机构所在地申报 取得不动产和不动产在建工程进项税抵扣 分2年抵扣 第一年60 第二年40 预收款纳税义务发生时间 收到预收款当天 房地产一般征收总结 房地产简易征收总结 征收范围 小规模纳税人 其他个人 过渡政策纳税人 销售额 全部收入 不动产购置原价或作价 简易征收率 5 个人销售住房 不满2年 全额5 满2年免征 北上广深 不满2年 全额5 满2年非普通住房 差额5 满2年普通住房 免征不动产租赁 不动产租赁税率11 简易征收率5 计征和预缴 一般纳税人租赁2016年5月1日后取得的不动产 应按照3 预征率向不动产所在机关预缴 向机构所在地申报 个人租赁不动产 5 征收率减按1 5 计税其他 车辆停放服务按照不动产经营租赁11 缴纳增值税 不动产广告位出租按照不动产经营租赁11 缴纳增值税 建筑业征收总结 适用税率11 包清工 甲供材 老项目可以选择简易征收 提供件数服务预收工程款纳税义务是收到预收款的当天 一般纳税人跨县 市 提供建筑服务 适用一般计税方法计税 按照总分包差额的2 在建筑服务发生地预缴 向机构所在地进行申报 一般纳税人跨县 市 提供建筑服务 采用简易征收 或者小规模纳税人 按照总分包差额的3 在建筑服务发生地预缴 向机构所在地进行申报 境外建筑劳务免税 增值税专用发票 增值税普通发票 1 第十一条专用发票应按下列要求开具 一 项目齐全 与实际交易相符 二 字迹清楚 不得压线 错格 三 发票联和抵扣联加盖财务专用章或者发票专用章 四 按照增值税纳税义务的发生时间开具 对不符合上列要求的专用发票 购买方有权拒收 2 以专票抵扣决定了专用发票等同于现金 即提高于专票的管理要求 又要求不要产生留抵 留抵进项本质意义上是税务机关转让给企业 企业却不可转让的应收税务机关帐款 因而增值税具有现金管理的性质 盘活留抵进项 平滑交税等同于现金管理 增值税专票等同于现金管理 票款一致的核心 三流统一1 国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题的通知 国税发 1995 192号 第一条第 三 项规定 购进货物或应税劳务支付货款 劳务费用的对象 纳税人购进货物或应税劳务 支付运输费用 所支付款项的对象 必须与开具抵扣凭证的销货单位 提供劳务的单位一致 才能够申报抵扣进项税额 否则不予抵扣 2 大额交易必须是公对公转账交易 而不能现金交易 但支票和汇票背书结算除外 三流不一致的三种情形之一 三流不一致的三种情形之二 三流不一致的三种情形之三 第八条一般纳税人有下列情形之一的 不得领购开具专用发票 一 会计核算不健全 不能向税务机关准确提供增值税销项税额 进项税额 应纳税额数据及其他有关增值税税务资料的 上列其他有关增值税税务资料的内容 由省 自治区 直辖市和计划单列市国家税务局确定 二 有 税收征管法 规定的税收违法行为 拒不接受税务机关处理的 三 有下列行为之一 经税务机关责令限期改正而仍未改正的 1 虚开增值税专用发票 2 私自印制专用发票 3 向税务机关以外的单位和个人买取专用发票 4 借用他人专用发票 5 未按本规定第十一条开具专用发票 6 未按规定保管专用发票和专用设备 7 未按规定申请办理防伪税控系统变更发行 8 未按规定接受税务机关检查 有上列情形的 如已领购专用发票 主管税务机关应暂扣其结存的专用发票和IC卡 中华人民共和国发票管理办法 中华人民共和国国务院令第587号 第二十二条开具发票应当按照规定的时限 顺序 栏目 全部联次一次性如实开具 并加盖发票专用章 任何单位和个人不得有下列虚开发票行为 一 为他人 为自己开具与实际经营业务情况不符的发票 二 让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票 三 介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票 虚开发票 常见的增值税票问题 1 填开错误 少写多写一个字 2 价格上没有进行价税分离 3 红字发票开具错误 4 收到虚假发票 5 虚开增值税发票 包括无真实业务对开或者虚开增值税专用基金发票或者普通发票 6 销售方未抄税并且未记账 7 收票方未认证抵扣 8 过期未认证抵扣 9 丢失增值税发票抵扣联 虚开增值税专用发票的法律责任 刑法的规定 第二百零五条 虚开增值税专用发票 用于骗取出口退税 抵扣税款发票罪 虚开发票罪 虚开增值税专用发票或者虚开用于骗取出口退税 抵扣税款的其他发票的 处三年以下有期徒刑或者拘役 并处二万元以上二十万元以下罚金 虚开的税款数额较大或者有其他严重情节的 处三年以上十年以下有期徒刑 并处五万元以上五十万元以下罚金 虚开的税款数额巨大或者有其他特别严重情节的 处十年以上有期徒刑或者无期徒刑 并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产 单位犯本条规定之罪的 对单位判处罚金 并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员 处三年以下有期徒刑或者拘役 虚开的税款数额较大或者有其他严重情节的 处三年以上十年以下有期徒刑 虚开的税款数额巨大或者有其他特别严重情节的 处十年以上有期徒刑或者无期徒刑 虚开增值税专用发票或者虚开用于骗取出口退税 抵扣税款的其他发票 是指有为他人虚开 为自己虚开 让他人为自己虚开 介绍他人虚开行为之一的 购买和有意接收虚开增值税专用发票视同虚开增值税发票 最高人民法院关于适用 全国人民代表大会常务委员会关于惩治虚开 伪造和非法出售增值税专用发票犯罪的决定 的若干问题的解释第一条具有下列行为之一的 属于 虚开增值税专用发票 1 没有货物购销或者没有提供或接受应税劳务而为他人 为自己 让他人为自己 介绍他人开具增值税专用发票 2 有货物购销或者提供或接受了应税劳务但为他人 为自己 让他人为自己 介绍他人开具数量或者金额不实的增值税专用发票 3 进行了实际经营活动 但让他人为自己代开增值税专用发票 虚开税款数额1万元以上的或者虚开增值税专用发票致使国家税款被骗取5千元以上的 应当依法定罪处罚 1994年增值税专用发票带着油墨的清香 面市 到现在从伪造 倒卖 盗窃到虚开增值税发票 因涉及此类犯罪坐牢入狱者 不计其数 之后的十年中 领受极刑的 已近200人 对报表体系和会计科目设置产生变化 基于增值税价外税的特点 对企业的收入 成本和资产的核算 以及会计利润产生影响 基于增值税体系核算口径的变化 企业的财务核算 经营分析相应变化 收入下降进项税抵扣不足影响上市公司业绩 管理难度增大 预算口径发生变化 重新编制考虑增值税因素的财务预算 进行增值税口径的经营分析 增值税下企业收入 成本 利润及资本性支出的口径发生变化 根据增值税核算规定 修改会计核算科目 增设部分明细科目 财务核算 商业模式 A B C D E 拆迁方式取得的土地如何税务处理 通过协议方式以一级开发换取二级土地使用权的一二级联动开发如何处理 房地产公司预售在前决算在后导致的留抵进项如何处理如何判断哪些销项可以转嫁 转嫁区间是多少 如何合理判断不同供应商的让价空间比例 不动产融资性售后回租如何处理 售后包租如何处理 营改增对公司战略投资的影响 拿地 收购项目 1 对拿地方式的影响 摘牌 收购 合作 2 一个项目一个公司还是几个项目一个公司 3 收购项目公司时原项目的新老划分和土地成本如何分摊 4 收购项目尽调内容和关注点要增加营改增的过度政策和增值税的内容 5 项目测算模型中的价税分离问题 6 拆迁费等与土地相关的支出尽量放在土地款里开成土地出让金发票 7 按占地 建筑面积 可售面积选择最优分摊方法 在政策不明的情况下存在极大的空间 营改增对公司战略投资的影响 对策 1 土地出让金的分摊标准选择按占地 建筑面积 可售面积选择最优分摊方法 在政策不明的情况下存在极大的空间 2 前期 建安分摊标准的选择按建筑面积 可售面积选择最优分摊方法 对2016年发生的共用前期费换取增值税专票3 水电费的处理模式对进项的影响水的转售存在销项0 13与进项0 06差价 需要加价处理3 无法准确识别新老项目的成本划分如红线外成本 无施工证项目成本尽量按新项目取得进项4 修改土地取得方式消除直接冲抵土地款行为 增加土地出让金开据金额5 老项目进项转出按进项转出最少的原则转出老项目进项 营改增对开发产品的影响 规划设计 对策 1 加强调研 关注市场需求 2 制订商业产品的推销政策 打增值税可抵扣的牌 1 合同内容需增加对价款的约定 2 合同内容需增加对税款的约定 3 发票种类及送达时限的约定 4 注意总包分包合同与资金流和发票流的对应 1 设计产品要考虑增值税后固定资产可以抵扣的因素 有可能集团客户增加 2 商业地产会不会回暖 3 底商会不会走俏 营改增对合同签订的要求 签订合同 1 一个采购订单一个税率依据采购订单编号基础产生物资批次号可以方便查帐减少税率填写工作量 2 对于价税分离的采购订单 在提交审批时应明确地显示出价款 税率 税金及总金额等信息 3 建立核对机制 降低错误机率4 为采购审批人员显示提供价款和税金信息 方便其决策 对策 营改增对物资采购的影响 物资采购管理 1 供应商能否提供可抵扣的增值税专用发票成为重中之重 2 甲方供材可以赚取6个点的税差 3 订单也要价税分离 4 招标定价很重要 谁主沉浮 5 集团采购是不是能更多获取可抵扣的增值税专用发票 6 采购节奏把握好能减少留抵金额 减少资金占用 7 发生非正常损失后要相应损失留抵税额 8 办公用品 公司其他服务性采购取得进项发票一样重要 9 汽油费集中采购取得进项也很重要把增值税进项概念灌输到公司的血液中 渗透到神经末梢 营改增对成本的影响 工程施工 决定和影响我们利润高低的是成本 增值税后 决定我们成本高低的是能否取得进项抵扣 成本要素中能取得进项的有 1 土地征用及拆迁补偿费 直接费 出让金能扣减 其他的不明确 配套费不能抵扣 目前新项目房地产开发商可抵扣销售额为受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额 土地价款 土地价款含出让金 但是否含城市配套设施费等其他规费 文件没有正列举 需要下一步明确的事项 同时 出让金是一次抵减销售额 还是分次抵减销售额 没有具体规定 暂时可以视作一次抵减 如果一次抵减销售额 进项税和销售税如何匹配的抵扣 项目为盈利状态 项目结束时 怎么做到进项税全部抵扣完毕 没有结余进项税是我们的策划点 营改增对成本的影响 工程施工 2 前期工程费 直接费 勘察丈量费 6 可抵报批报建费 事业单位收据 不可抵扣招标及失标费 事业单位收据 不可抵扣 三通一平 费 争取3 抵扣 地霸王 一般取得不了发票 如果能取得税务机 关代开发票 建设方临时设施费 11 可抵扣 只要是建设方做的活儿都让他开票 规划设计费 6 可抵扣 如果是境外设计费由开发商代扣代缴 凭税务机关的完税证抵扣图纸及文件装订费 6 或者不能抵扣 尽量取得一般纳税人发票 营改增对成本的影响 工程施工 3 建筑安装工程费 直接费 11 全可抵 4 基础设施费 直接费 11 可抵扣 市政配套费 红线外 不能抵扣5 公共配套设施费 直接费 11 可抵扣 6 开发间接费 专家评审费 资本化借款费用 工程人员人力成本不能抵扣 其他的咨询顾问可抵扣6 7 财务费用 不能抵扣 8 营销费用 间接费 能取得进项发票的可抵扣 佣金 房产交易费 折旧 招商人员人力成本及其他零星支出不能抵扣 9 管理费用 大部分不能抵扣 尽量挖掘能抵扣的内容 取得增值税专票 10 税金 不能抵扣 营改增对成本的影响 工程施工 一般纳税人销售自产的下列货物 可选择按照简易办法依照3 征收率计算缴纳增值税 同时不得开具增值税专用发票 1 建筑用和生产建筑材料所用的砂 土 石料 2 以自己采掘的砂 土 石料或其他矿物连续生产的砖 瓦 石灰 不含粘土实心砖 瓦 3 商品混凝土 仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土 因此 建筑企业购买的沙 石料 如果是从按照简易征收办法的供应商采购的 则建筑企业只能获得增值税普通发票 则不能抵扣进项税金 营改增对销售产品的影响 楼盘销售 1 销售发票改变2 销售合同改变 3 车位销售问题4 室内配套动产 5 幼儿园公配问题 6 销售策略问题 7 促销方案的涉税问题 1 不动产与动产按税率不同 所以开票时将动产和不动产一起销售在同一张发票上开具 2 合同按总额列示 合同附件不能分拆为不动产与动产 3 销售去 送 字 送车位 送家电 送装修 送汽车 送物业等等都会视同销售 原则上把你要送的东西包含在产品品质内 成为产口的一部分一个价格 组合销售 4 幼儿园等公配移送根据营业税的规定不视同销售 因为幼儿园等公配的价格已经含在可售面积的价格中 公配属于可售面积的附属设施 这次文件没明确 但按按文件出台的意图应该延续老政策 营改增对销售产品的影响 对策 6 打好增值税的利好牌 迎接商业地产的春天 1 2016年5月1日一般纳税人取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产在建工程 除特殊情况以外 其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣 第一年抵扣比例为60 第二年抵扣比例为40 2 购进不动产的进项税额能抵减销项税额和降低企业增值税应纳税额的作用 特别是对于缺乏进项税额的企业 3 不动产投资带来的保值增值效果 会在一定程度上促进商业房地产的销售 4 这一政策可能只对新项目的商业有利 对老项目虽然文件中没有说不能开增值税专用发票 但是从征管角度推测 房地产企业一般纳税人只可能鉴定5 和11 两个税率 专用发票开具可能只给你一个11 所以有可能开不出来增值税专用发票 5 在去库存的大环境下 可以向总局反映我们的声音 争取政策 6 如果是同一楼盘两期开发又分新老项目 在价格上一定要考虑税率5 和11 的差别 营改增对销售产品的影响 对策 视同销售服务 无形资产或者不动产 一 单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务 但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外 二 单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产 但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外 三 财政部和国家税务总局规定的其他情形 四 从事物业管理的单位 以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水 电 燃气以及代承租者支付的水 电 燃气 房屋租金的价款后的余额为营业额 营改增前差额征税 设立 大量销项税部分进项税 拿地 立项 开发 预售 交付 一般纳税人资格少量进项税无销项税 少量进项税无销项税 少量进项税无销项税 少量销项税大量进项税 项目公司集团公司如何保持集团内平滑 营改增 对房地产税收的影响 税收负担与经营成本的影响 1 总理说 只降不升 但从房地产开发具体情况看 营改增 税制改革对现行房地产开发企业总的税收负担与经营成本的普遍影响可能是 不减反增 2 适用税率与抵扣机制的设计成为今后房地产公司的重要问题 税率的直接变化 由3 5 营业税税率变为11 17 增值税税率 扣抵难由于房地产开发企业的业务特殊性与复杂性 在实际操作中很多项目往往难以抵扣 并且建筑施工企业作为房地产开发企业的直接上游企业 其受 营改增 税制改革的影响必然会波及甚至转嫁至房地产开发企业 进而造成对房地产开发企业的税收负担与经营成本的一系列影响 营改增应对是一个系统工程 55 经济业务梳理 全面工作流程标准化 税务风险管理体系构建 政策研读 起点 建立应对机构 56 及时了解税收政策 业务流程标准化 税收政策咨询 业务合同标准化 日常工作流程化 实务辅导 与税务机关沟通 营改增风险应对 增加进项抵扣税额降低成本费用支出 规范进项管理 规范供应商准入 规范合同签订 获取专用发票 提高抵扣凭证传递效率 改造业务流程 优化管理模式 更多 更快 更准确地获得进项抵扣额 成本费用可抵扣项占比