房地产泡沫ppt课件.ppt

浅析中国房地产泡沫及其特殊性 武汉大学 目录 房地产泡沫概念 成因及其测度 1第一部分 100万 你可以在世界各处买到什么样的房子 中国新闻网 阿根廷布宜诺斯艾利斯市中心美元价格 14 9万元 这所房子经过装修 就在艾尔森特罗 距科隆剧院仅两个街区 智利比亚里第九区美元价格 11万元三卧室三浴室说明 这所房子在比亚里镇 周围有着世界一流的田野 俄罗斯莫斯科ChystyePrudy区美元价格 约15 2万两卧室两浴室说明 这所房子就位于莫斯科市中心 捷克布拉格美元价格 约144000元两卧室一浴室这是一所新装修的74平米公寓 距市中心仅6分钟地铁 新西兰福克星 美元价格 约12 55万四卧室两浴室说明 这是一所时髦的四卧室房 100万 在中国 北京郊县房山哑叭河村 60平米毛坯房 15万美元 1 1房地产泡沫定义 房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨 这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期 并不断吸引新的买者 随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加 房地产的价格远远高于与之对应的实体价格 由此导致房地产泡沫 泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转 高空置率和价格的暴跌 即泡沫破裂 它的本质是不可持续性 1 1房地产泡沫定义 如此循环 房地产的价格不断上涨 也就是独立于房地产资产之外的房地产产权价格不断膨胀 1 2房地产泡沫形成一般原因 房地产泡沬 有限理性与投机 政府行为 金融制度 市场的特殊性 1 3房地产泡沫的表现 1 地价高涨土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用 及土地市场投机炒作 会出现虚涨 这种虚涨的部分就属于经济泡沫 如果土地价格成倍 甚至几十倍的飞涨 就会发展成为泡沫经济 2 房屋空置率极高在房地产市场供求关系中 商品房供给超过市场需求 超过部分的供给增长构成泡沫 如果空置率过多 引起严重的供给过剩 就会形成泡沫经济 导致房价猛跌 中国是一人N房 空置率高 造成供不应求 3 房地产投机盛行个人投机盛行 开发商捂地惜盘 造成一房难求的假象 当房地产投资过度膨胀 商品房严重滞销 还贷困难 连带引起金融危机 就形成泡沫经济破灭 4 房价虚涨市场机制失灵 人们的行为买涨不买跌 不遵循市场运行的一般规律 当价格上涨 供给增大时 投资者预期价格进一步上涨 高到令人发狂的地步 直到产生恐慌 人们匆匆抛售 从而使价格暴跌 波动幅度很大 1 4房地产泡沫的测度指标 房价收入比 指标一 房价收入比 房地产价格 居民平均家庭年收入国际普遍认可1 6左右 1 4房地产泡沫的测度指标 租售比 指标二 租售比 每平方米建筑面积的月租金 每平方米建筑面积的房价国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定1 300 1 200 如果租售比低于1 300 意味着房产投资价值相对变小 房产泡沫已经显现 如果高于1 200 表明这一区域房产投资潜力相对较大 后市看好 租售比无论是高于1 200还是低于1 300 均表明房产价格偏离理性真实的房产价值 1 4房地产泡沫的测度指标 住宅空置率 指标三 国际商品房空置率 半年以上不住人的空置面积 全社会的完工面积房屋空置率的国际公认警戒线为10 该指标越大 房地产泡沫形成的可能性就越大 1 4房地产泡沫的测度指标 房地产占固定资产投资比重 指标四 社会全部固定资产投资中房地产业投资的比重 超过10 并在15 以内为轻度泡沫 超过15 并在20 以内为中度泡沫 超过20 以上国民经济出现严重泡沫并出现房地产依赖倾向 按照这一指标 许多一线城市处于严重泡沫状态 从全国平均数值来看 处于接近严重泡沫状态 1 4房地产泡沫的测度指标 房地产价格增长率 实际GDP增长率 指标五 用实际GDP增长率代表实体经济的发展 测量房地产相对实体经济增长速度的动态指标 用来监测房地产经济泡沫化趋势 该指标值越大 房地产泡沫的程度越大 一般认为 当房价的上涨幅度是GDP增幅的2倍以上时 认为房价很不正常 有较大泡沫 1 4房地产泡沫的测度指标 住宅价值与GDP比值 指标六 国际通常标准住宅总值和GDP总量的比值100 左右 超过200 为高度泡沫 也就是说 这个城市的住宅价值总量不能高过现有GDP的200倍 我国房地产泡沫成因及指标量度 2第二部分 2 1我国房地产泡沫形成原因 根本原因 2013年底城镇化率53 37 年均约1 5 2013年底城镇化质量前三 深北上 中国不缺有钱人 有消费群体 房价单向上涨的预期 高回报 有房才能有家 2 2相关测度指标 房价收入比 指标一 2 2相关测度指标 租售比 指标二 根据禧泰全国房地产数据中心发布的2013年10月全国城市房产静态投资回收期排行榜数据 在参与排行的100个城市中租售比最高的中山市为1 294 而且仅有四个城市租售比大于1 300 租售比最低的为温州市1 585 2 2相关测度指标 住宅空置率 指标三 农业银行首席经济学家向松祚 在 第一财经日报 发表文章称 我国城镇商品住房和商业写字楼总供给量逐渐趋于饱和 部分城市已经出现严重供给过剩 有机构统计数据表明 全国空置住房达到6800万套 总面积近60亿平方米 2 2相关测度指标 以武汉市为例 房地产占固定资产投资比重 指标四 2 2相关测度指标 住宅价值与GDP比值 指标五 中国的城市化没有完成 三四线城市还有一些农村 而农村房价估值多少说不准 仅就以二线城市来说 住宅总值已经达到360倍 甚至400倍 日本东京房地产泡沫破灭时 住宅总值为GDP的3 1倍 中日房地产泡沫对比 3第三部分 1 郁金香泡沫16372 日本江户时代的元禄泡沫3 法国密西西比泡沫4 英国南海股票泡沫5 美国弗罗里达泡沫 6 日本80年代房地产泡沫7 墨西哥为主的中南美洲泡沫8 亚洲金融危机9 美国互联网泡沫10 美国次贷危机 80年代后期 日本采取了非常宽松的金融政策 1985年9月 美国 联邦德国 日本 法国 英国五国财长签订了 广场协议 日元升值 从1986年到1989年 日本的房价整整涨了两倍 1989年 日本地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍 日本的GDP为3万亿美元左右 而当年的全国住宅价值为6 47万亿美元 日本房地产最疯狂的时候住宅价值为GDP的200 以上 1990年 仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价 1991年后 随着国际资本获利后撤离 房地产价格随即暴跌 日本房地产泡沫回顾 房地产崩盘时间表 该 时间表 将1985年 1991年日本房地产市场走势和中国2005年 2008年房地产市场走势相对比 认为中国房地产泡沫严重 经济过于依赖出口 货币面临升值压力等等 与上世纪80年代经济泡沫破裂前的日本相似 时间表 的作者由此得出结论 认为中国经济面临很大风险 并预言中国房地产会在2011崩盘 从来没有一棵树能长到天上去 没有一个泡沫能吹得无穷大 1 中日两国房地产兴起原因的相似性 1 产业结构调整加快 大量资本由制造业向房地产业转移 我国 近年来中国经济迅速发展 长期的经济繁荣积累了大量的资本 受全球金融危机的影响 我国外贸出口受阻 而国内需求不旺 制造业相对过剩现象己经很严重 而房地产市场却空前繁荣 投资同报率远高于制造业 日本 广场协议后 日元迅速升值 流动性危机凸显 日元升值对外贸产生重大影响 出口受阻 使国内制造业资本大量涌入房地产等非生产领域 据日本统计局1988年数据表示 1988年日本大中型制造业企业中有42 52 都不同行程度的进入了房地产企业 一 中日两国房地产市场发展的相似性 2 政府积极的财政政策和宽松的货币政策我国 由于金融危机对中国经济增长的巨大影响 为刺激经济增长 中国政府推行了积极的财政政策和适度宽松的货币政策 商业银行也采取了宽松的信贷政策 这也为房地产市场的泡沫化创造了条件 日本 1986年日本中央银行为了应付日元升值带来的经济不景气 将官方贴现率由1986年1月的5 调到1987年2月的2 5 进一步加剧了流动性过剩 为房地产泡沫化推波助澜 2 中日两国房地产发展进程的相似以中国和日本主要城市的房价变化趋势的对比来分析 我国 在2001年到2007年间已经有着很高的增长率 在2008年金融危机阶段出现了下降趋势 我国出台相关鼓励政政策后 随后几年的房价年增长率持续保持在45 以上 日本 日本东京房价在1980年到1986年稳步上升 在1985年9月 日本签署了影响重大的 广场协定 导致日元升值 使得日本房价原本平稳上升的增长率被打破 随之而来的是1986年 1991年房价增长了超过250 日本在85年以后由于政策和汇率的变化导致房价上升变得陡峭 而中国则是在08年以后中国政策的鼓励和金融上的鼓励导致房价曲线变得陡峭 中国房地产泡沫的特殊性 4第四部分 地方政府过度依赖土地财政 土地出让收入在地方财政比例达到70 日本即使在泡沫巅峰期土地出让总价款占地方财政收入也只有46 8 持续的城镇化 城镇化为房地产带了购买者 单独两孩 以房养老 户籍制度等一些政策手段不够成熟 刺激了房地产消费 央企大幅进军房地产业 国家也想分一杯羹 各城市在新政后成交的总价最高地块 无一例外为央企或地方国企获得 央企房地产公司出价价格平均比其他投资者高出27 地王 频现的元凶 按国家统计局公布的数据 近十年中国居民的基尼系数在0 47 0 49之间 居民收入分化比较严重 中国1 的家庭掌握了全国40 的财富 中国全社会作为一个整体相当具有支付能力 中国房地产泡沫与美国的超前消费 给低收入者过度按揭形成的房地产泡沫有很大不同 中国房地产泡沫并非典型的金融资产泡沫 少数人拥有多套房而且他们并未利用过多的财务杠杆 因此不太惧怕宏观调控 他们不会被动降价抛售或如美国低收入者那样被 断供 以致宏观调控常常不能坚持太久而以失败告终 自古以来 中国人就讲究 安居乐业 结婚大家都要拥有自己的房产 租房会有 寄人篱下 的感觉 时至如今 农村人到城里赚了钱 首要的任务往往还是扩建住宅 城里人买了一套房的 多半还想买第二套乃至第三套 而若身在异乡 只有买了房才会让中国人有 家 的感觉 海外移民无论身至何地 往往会尽快买房置业 华人涌入的城市或社区房价往往易涨难跌 当前 在绝大多数城市 居民是否拥有住房与是否拥有户籍直接挂钩 而是否拥有户籍与能否享受城市基本的公共服务直接挂钩 如教育 医疗和社保等 新型城镇化未来就此可能会有改革举措 在城市生活和工作 如果没有房子 就感觉到不踏实或没有归属感 城市社会保障不太健全 导致居民购房实际