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第十章 住房金融法律问题 2 学时 Your site here LOGO 第十章 住房金融法律问题 1 第一节 住房金融概述 2 第二节 住房信贷 3 第三节 住房公积金 4 第四节 房地产证券化 2008 11 LOGO 第一节 住房金融概述 一 住房金融的概念 住房金融是指为住房的生产和消费而进行的资金筹集 融通和结算等金融服务活动 的总称 是银行或非银行金融机构在住房的生产 经营 分配 消费活动中所进行的信用 活动和服务 住房金融分为两大类 一是住房生产金融 指银行及其他非银行金融机构为住房开发企业提供资金及相关 的信用服务 二是住房消费融资 指银行及其他非银行金融机构为住房消费者提供资金和相关的 信用服务 即个人购房抵押贷款 住房金融属于房地产金融 房地产金融是指通过运用各种信用方式 方法和工具 为房地产经济活动组织和调剂货币资金的信用活动 是为房地产业及其相关部门筹集 融 通 清算资金提供相应服务的所有金融行为 住房金融是房地产金融的核心 200 3 Your site here LOGO 第一节 住房金融概述 二 住房金融制度的主要内容 比较完善的住房金融制度包括 1 系统健全的住房金融机构 2 方便高效的住房金融 市场 3 行之有效的住房政策和管理法规 一 住房金融机构的基本类型 1 一般性银行 商业银行 存款银行 经营一般性的国内存贷款业务 国际业务 住房抵押贷款业务 2 普通储蓄银行 以吸收居民小额储蓄为资金来源 对个人和小企业发放贷款 3 专业住房储蓄银行 全部资金用于发放住房贷款 4 住房契约机构也称建房互助储金信贷社 以低利率存入定期储蓄存款 再以低于市 场利率的贷款利率获得住房贷款 5 住房抵押银行 抵押银行分为私人抵押银行和公共抵押银行 私人抵押银行靠发行债券 公共抵押银 行资金大部分由政府提供 抵押银行资金主要用于房屋贷款而且是长期贷款 Your site here LOGO 第一节 住房金融概述 二 发达的住房金融市场 住房金融制度首要解决的问题是资金的取得和运用 从各国情况看 市场资金的主 要供应者是经营住房金融业务的各种金融机构 资金的主要需求者是建筑企业 房地产企 业 个人等 各国住房金融市场的资金融通有以下四种方式 1 直接取得途径 指购房资金需求者通过个人或商业关系直接向富裕资金的拥有者 借取资金的取得方式 2 契约制度 通过专门的契约储蓄机构享受获取低利率住房贷款的权利 3 存款取得途径 指住房金融机构通过吸收存款筹集资金 再将其用于发放住房贷 款的资金融通方式 4 抵押银行制度 以发行债券筹集住房抵押贷款资金的融通方式 第一节 住房金融概述 三 政府在住房金融中的地位和作用 见思考 1 住房政策 政府提倡和鼓励国民购买和拥有自有住房 增加对购房资金的需求 发展住房金融市场 带动国民经济快速发展 2 住房课税政策和各种优惠政策 政府对国民购买住房实行低税收政策 对购房贷 款进行补贴 刺激国民对购房的需求 3 住房金融法规制度的建设 4 政府直接参与住房金融业务 政府组建住房融资机构 出售政府拥有的住房 为 居民提供保险 担保 住房补贴等 Your site here LOGO 第二节 住房信贷 一 个人住房贷款 一 个人住房贷款的概念 个人住房贷款 是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款 借款人 必须提供担保 个人住房贷款的担保方式有抵押 质押和保证 二 借款人的条件 1 具有城镇常住户口或有效居留身份 2 有稳定的职业和收入 信用良好 有偿还 贷款本息的能力 3 具有购买住房的合同或协议 4 不享受购房补贴的 以不低于所购住 房价款的 30 作为购房的首期付款 5 有贷款人认可的资产作为抵押或质押 或者有足够 代偿能力的单位和个人作为保证人 6 贷款人规定的其他条件 借款人应向贷款人提供的资料 1 身份证件 2 有关借款人家庭稳定的经济收入的证明 3 符合规定的购买住房的合 同或协议 4 抵押物或质物清单 权属证明 有权部门出具的抵押物估价证明 保证人的 资信证明等 5 申请住房公积金贷款的 需持有住房公积金管理部门出具的证明 6 贷款人 要求提供的其他文件或资料 Your site here LOGO 第二节 住房信贷 三 贷款程序 个人住房贷款按以下程序 1 借款人提出申请 2 贷款人审查 应在 3 周内向借款人 发出正式答复 3 发放贷款 四 个人住房贷款中的担保与保险 个人住房管理办法 对担保做出的规定 1 抵押 购房人可用所购自用住房抵押 但需将住房价值全额用于抵押 抵押期间 届满之前 未经贷款人同意 抵押人不得将抵押物再次抵押或出租 转让 变卖 馈赠 2 质押 出质人和质权人应签订质押合同并办理登记手续 3 保证 保证人是法人的 需具有代为偿还全部本息的能力 且在银行开立有存款 账户 保证人为自然人的需有固定经济来源 具有足够代偿能力 且在贷款银行存有一定 数额的保证金 4 房屋保险 以房产作为抵押的 借款人需再合同签订前办理房屋保险或委托贷款 人办理有关保险手续 在保险期内 如发生保险责任以外的因借款人过错的毁损 由借款 人付全部责任 Your site here LOGO 第二节 住房信贷 五 借款合同的变更和终止 借款合同需变更的 须经双方协商同意 依法签订变更协议 借款人死亡 宣告失 踪或丧失民事行为能力 其财产合法继承人继续履行借款人所签订借款合同 保证人失去担保资格和能力的 借款人应变更保证人并重新办理担保手续 抵押人和出质人按合同规定偿还全部贷款本息后 抵押物或质物返还抵押人或出质 人 借款合同终止 六 贷款期限和利率 贷款人应合理确定贷款期限 但最长不超过 30 年 借款人应与贷款银行制定还本付息计划 Your site here LOGO 第二节 住房信贷 二 经济适用住房的概念 一 经济适用住房的概念 经济适用住房是指已列入国家计划 由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单 位建造 以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房 经济适用住房开发贷款一般为人民银行批准的国有商业银行和住房储蓄银行 二 借款人条件 借款人申请经济适用住房贷款应具备 1 在贷款银行开立基本账户 2 信用良好 具 有按期偿还贷款本息的能力 3 经营管理制度健全 财务状况良好 核心管理人员素质高 4 项目已纳入国家建设计划 信贷指导性计划 已通过划拨方式取得土地使用特权的 能 够进行实质性开发建设 5 借款人投入贷款项目的自有资金不低于规定的比例 并在贷款 使用前投入项目建设 6 建设项目能适应当地市场需求具有良好的市场销售前景 三 贷款期限和利率 3 年 四 贷款程序 申请 评估 审查 放款 Your site here LOGO 第三节 住房公积金 一 住房公积金的概念 住房公积金 是指国家机关 国有企业 城镇集体企业 外商投资企业 城镇私营 企业以及其他城镇企业 事业单位及其职工缴存的长期住房储金 职工个人缴存的住房公积金和职工所再单位缴存的住房公积金 属于职工个人所有 公积金是筹集 融通住房资金的手段 公积金制度是住房社会保障制度 二 住房公积金的缴存 住房公积金管理中心应当在受委托银行设立住房公积金专户 单位应到受委托银行 为本单位职工办理住房公积金账户设立手续 每个职工只能有一个住房公积金账户 单位录用职工 应当自录用起 30 日内到住房公积金管理中心办理缴存手续 职工住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以单位住房公积金缴 存比例 单位为职工缴存的住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以单位 住房公积金缴存比例 Your site here LOGO 第三节 住房公积金 新参加工作的职工从参加工作的第二个月开始缴存住房公积金 职工和单位住房公积金的缴存比例不得低于职工上一年度月平均工资的百分之五 有条件的城市 可以适当调整缴存比例 职工个人缴存的住房公积金 由所在单位每月从其工资中代缴 单位应当于每月发放职工工资之日起 5 日内将单位缴存的和为职工代缴的住房公积 金汇缴到住房公积金专户 由受委托银行计入职工住房公积金账户 住房公积金自存入职 工账户之日起按照国家规定的利率计息 三 住房公积金的用途 1 职工购买 建造 翻建和大修自住住房 2 偿还职工购房贷款和本息 3 支付超出职工家庭工资收入规定比例的房租 4 职工住房公积金贷款 5 经住房委员会批准用于购买国债 四 职工个人申请住房公积金贷款的手续 1 职工提出借款申请 2 借款申请的审批 3 办理贷款手续 Your site here LOGO 第三节 住房公积金 五 住房公积金贷款的条件 符合下列条件的职工可以申请公积金贷款 1 具有本市城镇常住户口 2 申请前连续缴存住房公积金的时间不少于 6 个月 累计缴存公积金的时间不少于 2 年 3 所购买的房屋符合市公积金中心规定的标准 4 购房首期付款的金额不低于规定比例 5 具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力 6 没有尚未还清的数额较大 可能影响贷款偿还能力的债务 六 住房公积金缴存人的权利 1 支取住房公积金 2 申请使用公积金贷款 3 查询个人公积金的缴存及使用 情况 七 单位对缴存职工住房公积金的义务 1 机关在预算中列支 2 事业单位由财政部门核定后在预算或费用中支出 3 企业在成本中列支 单位应当按时 足额缴存住房公积金 不得逾期缴存或者少缴 对缴存住房公积金确有困难的单位报住房委员会批准后 可以降低缴存比例或缓缴 Your site here LOGO 第四节 房地产证券化 一 房地产证券化的概念和特征 一 房地产证券化的概念 房地产证券化 是将房地产投资直接转变成有价证券形式 投资人和房地产投资标 的物之间的关系由拥有房地产所有权变为拥有证券的债权 1 作为实物资产证券化的特殊形式 房地产证券化远远超出了贷款债权的证券化 范围 2 不能将房地产证券化与房地产公司的股票混为一谈 3 房地产证券化不等同 于不动产证券化 二 房地产证券化的特征 房地产证券化旨在将价值量大的房地产动产化 细分化 即在不丧失房地产产权的 前提下将其资产化 流动化 利用证券市场的功能 充分发挥房地产的资本大众化与经营 专业化的目标 二 房地产证券化的功能 1 资产的及时变现 2 风险的分散化 3 融资的灵活性 Your site here LOGO 第四节 房地产证券化 三 我国推行房地产证券化的必要性和可能性 一 我国推行房地产证券化的必要性 1 房地产融资证券化能为我国的房地产开发企业提供可靠的资金循环保障机制 2 房地产抵押贷款权益证券化有利于构筑我国房地产市场基础 3 房地产证券化可以促使房地产经营专业化 促进资源的合理配置 4 房地产证券化便于我国房地产资本市场的形成 丰富居民的投资品种 二 我国推行房地产证券化的可能性 1 土地有偿使用和住宅商品化为房地产证券化创造了前提条件 2 资本市场的发展为房地产证券化的推行创造了条件 3 房地产证券有一定的需求群体 1 房地产的传统投资者 2 房地产置业的需求者 3 国内其他新兴机构投资者 4 国外投资者 Your site here LOGO 思考题 1 简述经济适用房 2 简述住房公积金制度 2008 10 22 财政部出台多项个人购房降税措施 其中包括对个人首次购买 90 平方米 及以下普通住房的 契税税率暂统一下调到 1 对个人销售或购买住房暂免征收印花税 对个人销售住房暂免征收土地增值税 多位地产界人士认为 对房屋卖方免收印花税及土地增值税 对普通住房购房者降 低契税 0 5 个百分点 都是刺激目前房地产市场交易低迷的有效措施 不过本次降税政策 对房屋买卖中占大头的营业税 个人所得税没有涉及 地产界人士认为 降税政策还有更 多的实施空间 普通住房 90 平米以下面积和售价有一定标准的商品房 住房面积 建筑面积 100 套型面积 90 套内面积 80 Your site here LOGO 央行大手笔救市 利率狂降 1 08 11 年头一回 中国人民银行宣布 从 11