龙感湖管理区公共租赁住房建设项目初步设计说明.doc

龙感湖管理区 公共租赁住房 建设项目 初步设计说明 黄冈市金地建筑勘察设计有限公司 1 目目 录录 第一章 总 论 1 1 项目名称及承办单位 1 1 2 项目建设性质 1 1 3 建设规模与内容 1 1 4 投资概算与资金筹措 2 1 5 设计工作的依据和范围 2 第二章 项目建设背景与必要性 2 1 项目建设背景 4 2 2 项目建设必要性 5 第三章 公共租赁住房需求分析 3 1 公共租赁住房需求预测 9 3 2 公共租赁住房分析 9 第四章 项目建设总体规划 4 1 项目建设规划方案 12 4 2 项目建设户型规划方案 12 4 3 项目小区配套功能建设规划方案 12 第五章 场址与建设条件 5 1 项目选址 14 5 2 地势地貌 14 5 3 气候气象 14 5 4 水文条件 15 5 5 周边建筑物与环境条件 15 5 6 交通条件 15 5 7 公共设施条件 16 5 8 施工条件 16 第六章 工程建设方案 6 1 建筑设计 17 6 2 结构设计 18 6 3 给排水系统 20 6 4 电气系统 24 第七章 环境保护及消防安全 7 1 建设地点环境现状 26 7 2 主要污染物和污染源 26 龙感湖管理区 公共租赁住房 建设项目 初步设计说明 黄冈市金地建筑勘察设计有限公司 2 7 3 治理方案 26 7 4 绿化 27 7 5 环境影响评价 27 7 6 消防及安全 27 第八章 节约能源措施 8 1 节能规范和用能指标 29 8 2 节能措施及效果分析 29 第九章 投资概算与资金筹措 9 1 项目的投资概算依据 32 8 2 项目投资概算 33 8 3 资金筹措 34 龙感湖管理区 公共租赁住房 建设项目 初步设计说明 黄冈市金地建筑勘察设计有限公司 1 第第一一章章 总总 论论 1 1 1 1项项目目名名称称及及承承办办单单位位 1 1 1 项目名称 龙感湖管理区公共租赁住房建设项目 1 1 2 项目承办单位 龙感湖管理区综合投资有限责任公司 1 1 3 项目拟建地点 龙感湖管理区工业园区 青泥湖办事处 芦柴湖办事处 1 1 2 2项项目目建建设设性性质质 新建 1 1 3 3建建设设规规模模与与内内容容 新建三个公共租赁住房小区及配套设施 规划总用地面积70亩 总 建筑面积69557平方米 其中 6F公共租赁住房17栋 共计1200套 建筑面积67484平方米 配套商铺及公共餐厅 1792平方米 公共服务 用房 281 平方米 设计容积率1 5 建筑密度19 4 绿地率36 8 1 工业园小区 规划用地面积 50亩 总建筑面积48437平方米 其中 六层公共租赁租房10栋 总建筑面积46464平方米 共计816套 配套商铺及公共餐厅 1792平方米 公共服务用房 281 平方米 设计容 积率1 5建筑密度19 4 绿地率36 8 2 青泥湖小区 规划用地面积 10亩 总建筑面积10560平方米 其中 六层公共租赁租房4栋共计192套 总建筑面积10510平方米 公共服务用房 50 平方米 设计容积率1 5 建筑密度 26 4 绿地率 37 0 3 芦柴湖小区 规划用地面积 10亩 总建筑面积10560平方米 龙感湖管理区 公共租赁住房 建设项目 初步设计说明 黄冈市金地建筑勘察设计有限公司 2 其中 六层公共租赁租房3栋 总建筑面积10510平方米 共计192套 配套公共服务用房50平方米 设计容积率1 58 建筑密度 26 4 绿 化率 37 1 1 1 4 4投投资资概概算算与与资资金金筹筹措措 项目总投资10857 52万元 其中 工程费用9069 60万元 工程 建 设其它费用1270 89万元 基本预备费517 02万元 资金来源为 项目建设单位自筹 5157 52万元 申请中央财政投资 补助4200万元 地方财政 出资1500万元 1 1 5 5设设计计工工作作的的依依据据和和范范围围 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 国发 2007 24号 国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见 国办发 2008 131号 国务院办公厅 关于公共租赁住房建设和管理的指导意见 国办发 2011 45号 国家发改委 关于印发中央预算内投资对中西部财政困难地区新 建廉租住房项目的支持办法的通知 发改投资 2007 3676号 财政部 建设部 国土资源部 关于切实落实城镇廉租公共租赁住 房资金的通知 财综 2006 25号 建设部 国家发展和改革委员会 监察部 民政部 财政部 国 土资源部 中国人民银行 国家税务总局 国家统计局 廉租公共租赁 住房办法 建设部令第1 62号 住房城乡建设部 财政部 国家发展改革委 关于公共租赁住房和 廉租房并轨运行的通知 建保 2013 178号 龙感湖管理区 公共租赁住房 建设项目 初步设计说明 黄冈市金地建筑勘察设计有限公司 3 湖北省住房和城乡建设事业 十二五 规划纲要 湖北省人民政府发布 关于进一步加强公共租赁住房工作的意见 鄂政发 2010 30号 湖北省人民政府办公厅 关于加快发展公共租赁住房的意见 鄂政 办发 2011 28号 龙感湖管理区的发展规划 2009 2020 龙感湖管理区 土地利用总体规划 2006 2020 湖北省颁布的相关定额和费用指标 龙感湖管理区 公共租赁住房 建设项目 初步设计说明 黄冈市金地建筑勘察设计有限公司 4 第第二二章章 项项目目建建设设背背景景与与必必要要性性 2 2 1 1项项目目建建设设背背景景 近年来 随着 廉租住房 经济适用住房 建设和棚户区改造力度的逐 步加大 城市低收入家庭的 住房条件得到较大改善 但是 由于有的地 区公共租赁住房政策覆盖范围比较小 部分大中城市商品住房价格较 高 上涨过快 可供出租的小户型住房供应不足等原因 一些中等偏 下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出 同时 随着城镇化快速推进 新职工 夹心层 的阶段性住房支付能力 不足矛盾日益显现 外来务工人员 居住条件也亟需改善 大力发展 公共 租赁住房 是完善住房供应体系 培育住房租赁市场 满足城市中等 偏下收入家庭基本住房需求的重要举措 是引导城镇居民合理住房消费 调整房地产市场供应结构的必然要求 2007年开始 各级政府每年都将建设公共租赁住房工作列入为民 办理的重要实事之一 全力推进公共租赁住房建设 2010年6月8日 住房和城乡建设部 国家发展和改革委员会 财政部 国土资源部等 七部委以建保 2010 87号文联合下发 关于加快发展公共租赁住房的指 导意见 该 意见 要求各地区 各部门要 统一思想 提高认识 精心 组织 加大投入 积极稳妥地推进公共租赁住房建设 要切实采取土 地 财税 金融等支持政策 充分调动各类企业和其他机构投资和经 营公共租赁住房的积极性 要根据当地经济发展水平和市场小户型租 赁住房供需情况等因素 合理确定公共租赁住房的供应规模和供应对 象 要制订公共租赁住房发展规划和年度计划 并纳入 十二五 公共 租赁住房规划 分年度组织实施 2011年3月27日湖北省人民政府办 公厅就加快发展我省公共租赁住房下发了 关于加快发展公共租赁住房 龙感湖管理区 公共租赁住房 建设项目 初步设计说明 黄冈市金地建筑勘察设计有限公司 5 的意见 鄂政办发 2011 28号文 文件要求 发展公共租赁住房坚 持 政府组织 社会参与 统筹规划 分步实施 的基本原则 各地各 有关部门要坚决贯彻落实国务院关于加快发展公共租赁住房的决策部署 切实增强责任感 紧迫感 加强领导 提高认识 精心组织 加大投 入 下大力推进公共租赁住房建设 成套建设的 单套建筑面积要控 制在60平方米以下 以40平方米左右为主 把解决城市低收入家庭住 房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容 作 为政府公共服务的重要职责 加快建立健全以公共租赁住房制度为重 点 多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系 让广大人民群 众充分享受改革开放成果 逐步实现 居者有其屋 百姓安居乐业 促 进区域经济社会协调 可持续发展 促进社会公平和正义 促进和谐 社会建设 2013年12月31日 国家发展改革委根据 国务院批转发展 改革委关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知 和 国务院 办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见 住房城乡建设部 财政部 国家发展改革委下发了 关于公共租赁住房和廉租住房并轨运 行的通知 通知 规定从2014年起 各地公共租赁住房和廉租住房 并轨运行 并轨后统称公共租赁住房 2 2 2 2项项目目建建设设必必要要性性 2 2 1保障和改善民生的现实需要 随着市场经济的发展 不可 避免地会出现一定数量的中 低收入群 体 据民政部2013年5月份社会服务统计月报显示 2013年城镇最低 生活保障人数为2110 5万人 保障户数为1104 3万户 这是一个不可 忽视的群体 因此 在两会上 不少全国政协委员呼吁加大廉租房 公租房和经济适用房制度建设力度解决中低收入 贫困家庭的住房问 龙感湖管理区 公共租赁住房 建设项目 初步设计说明 黄冈市金地建筑勘察设计有限公司 6 题 实现社会不同阶层人民群众均能够有房可住 解除他们的后顾之忧 促进社会的稳定发展 让改革的成果惠及亿万民生 2 2 2 解决低收入家庭的住房问题是各级政府义不容辞的责任 我国住房制度改革确立了房地产市场作为住房资源配置的主渠道 但低收入家庭由于支付能力不足 难以通过市场自行解决住房问题 在住房资源配置中 既要充分发挥市场机制的作用 也要积极发挥政 府保障的作用 一个完善的住房制度必然是由市场机制和住房保障制 度有机构成 各负其责的制度 因此 住房问题需要政府介入 通过 建立住房保障制度 保障低收入家庭的基本居住权 解决住房上的社 会问题和公平问题 截止2012年 全国291个地级以上城市中 基本上实施廉租住房 制度 部分省 自治区 直辖市通过签订目标责任书等方式 将廉租 住房制度建设纳入对市 区 县政府目标责任管理和明确了最低收入 家庭住房保障目标及具体考核办法 因此 政府要切实担负起应负之 责 尽快完善住房保障制度 2 2 3转变发展方式 促进经济平稳健康发展的重大举措 保持经济平稳较快发展 保持物价水平基本稳定 是中央提出的 经济工作的两大目标 内需不振一直以来是制约经济发展的瓶颈 近 年来房价的过快上涨对扩大内需产生了 挤出效应 公共租赁住房建设 既连着投资 又连着消费 增加在这方面的政府支出 不仅可以发挥 乘数效应 带动大量的社会资金投入住房建设及相关产业 还可以增 强居民消费信心 扩大居住类的商品和服务消费 据统计我省每年约有 60万人从农村进入城镇 还有更多的外来人口来湖北发展 形成巨大 的住房消费需求 大规模推进公共租赁住房建设 有利于拉动相关产 龙感湖管理区 公共租赁住房 建设项目 初步设计说明 黄冈市金地建筑勘察设计有限公司 7 业的快速发展 创造更多的就业机会 为经济发展提供持续的内生动力 抑制房价过快上涨 2 2 4维护社会和谐稳定的重要保障 实现社会和谐 建设和谐社会 始终是人类孜孜以求的理想 纵 观中国历史 从古代社会的孔 孟等提出的 和为贵 兼相爱 大 道之行也 天下为公 到近代太平天国洪秀全提出的 务使天下共享 以及康有为在 大同书 里提出要建立一个 人人相亲 人人平等 天 下为公 的理想社会 这些思想 都在一定程度上反映了广大人民群 众对美好生活的向往 改革开放以来 随着经济的发展 人民群众的 生活水平大大提高 这是有目共睹的事 但与此同时 也出现了地区 差距 城乡差距 居民差距日益扩大的趋势 当前我国 20 的富裕家庭 占有社会总金融资产的55 而20 的最低收入家庭只占有1 5 两 者的财富占有差距超过34倍 这种状况引发了许多社会矛盾 住房是 人类最基本的生存条件之一 目前 我国采取的住房模式是商品房 经济适用房 廉租房及公共租赁租房并存 尤其是廉租房与公共租赁 租房并轨的提出 是对广大中低收者的一种政策优惠 这种救济性质 的公共租赁住房政策 不失为政府通过扶持弱势群体谋求政治的稳定 和社会和谐的一个良策 它既解决了经济困难户和 夹心层 住房困难 群体的住房问题 又密切了党群干群关系 促进了社会的公平与和谐 2 2 5有利于加快龙感湖管理区城镇化建设 改革开放以来 龙感湖管理区经济社会各个领域发生了天翻地覆 的变化 经济发展日新月异 人民群众的生活水平得到了极大的提高 各类基础设施和社会公益设施也有相当大的改善 为抢抓大别山试验 区和小池开放开发的战略机遇 加快龙感湖科学发展跨越发展 黄冈 龙感湖管理区 公共租赁住房 建设项目 初步设计说明 黄冈市金地建筑勘察设计有限公司 8 市委 市政府出台了 关于创新体制机制促进龙感湖加快发展的意见 提出把龙感湖建设成为现代农业综合开发示范区 循环经济示范区 城 乡统筹发展先行区和全域信息化示范区 实施 产业兴城 区域融合 战略 突出 强工兴城 强农兴文 发展重点 选择循环经济 低碳增 长发展路径 同步推进新型工业化 农业现代化 城镇化和信息化 在转变发展方式 统筹城乡发展和创新体制机制上率先突破 努力实 现龙感湖科学发展和跨越发展 管理区以项目为载体的城镇化建设亮点纷呈 商业集中区建设风 生水起 商业步行街整体项目建设万马奔腾 工业园 9 8平方公里的城 镇建设正在悄然兴起 35个工业项目落户 在推动经济社会又好又快 发展的同时 为当地群众提供了数以千计的就业岗位 有更多的人融 入到龙感湖城市化的洪流中 就业人口的增长必然带来住房需求增长 所以 应该给进城农民工及城镇新就业人员及低收入群体一个安身之 地 一个安居保障 龙感湖管理区 公共租赁住房 建设项目 初步设计说明 黄冈市金地建筑勘察设计有限公司 9 第第三三章章 公公共共租租赁赁住住房房需需求求分分析析 3 3 1 1公公共共租租赁赁住住房房 需需求求预预测测 3 1 1 低收入住房困难家庭现状 2012年度龙感湖管理区随机抽样调查资料显示 在低收入住房困 难家庭中 年人均可支配收入在 2000元以下的家庭 占低收入家庭总 量的15 年人均可支配收入在2000 4000元之间的家庭 占30 年 人均可支配收入在4000 6000元之间的家庭 占35 年人均可支配收 入在6000 7000元之间的家庭 占20 人均住房建筑面积低于15平方 米的家庭占总家庭数的60 人均在15 25平方米的占总数的20 25平 方米以上的占总家庭数的20 龙感湖管理区低收入住房困难家庭以购 买公有住房为主 占70 以上的低收入家庭通过继承 购买等方式拥有 私有住房 还有近30 的低收入家庭没有产权房 而是通过租赁私房等 方式解决住房问题 3 1 2 市场需求预测 按照黄冈市公共租赁住房政策规定的 双困 线标准 项目建设所 在地保障对象有数百户 通过问卷调查 约有 60 的低收入家庭没有购 房能力 只能租房居住 部分低收入家庭由于其经济基础较为薄弱等 原因 将通过领取租赁住房补贴 享受实物配租保障等方式改善其居 住条件 公共租赁住房有很大的市场需求空间 3 3 2 2公公共共租租赁赁住住房房分分析析 3 2 1 住房规划保障 龙感湖管理区 已制定解决城市低收入家庭住房困难的工作目标 发展规划和年度计划 把廉租住房 公共租赁住房建设纳入当地经济 社会发展规划和住房建设规划 并向社会公布 龙感湖管理区 公共租赁住房 建设项目 初步设计说明 黄冈市金地建筑勘察设计有限公司 10 依据中长期规划 确定年度计划 科学制定公共租赁住房保障的中 长期规划及年度建设计划 根据城镇最低收入家庭住房需求及经济发展 水平 合理确定公共租赁住房保障范围和保障水平 科学测算资金需求 总量 明确资金筹集方式 不断扩大公共租赁住房保障覆盖面 根据龙感湖管理区公共租赁住房发展规划 编制廉租住房 公共 租赁租房年度建设计划与用地计划 报市相关部门审批 十二五 期间 经济适用住房每年竣工面积原则上不低于商品住房竣工面积的 70 公 共租赁住房和经济适用住房建设由管理区人民政府组织 可由政府确 定的实施经济适用住房管理的非营利性机构直接组织建设 也可按照 市场化运作的原则实行项目法人招标 参与投标的房地产开发企业必 须具备相应资质 良好的开发业绩和社会信誉 3 2 2 政府保障能力分析 按照国务院 关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 文件 精神 以城市低收入住房困难家庭为保障对象 健全完善公共租赁住 房制度 大力推进旧城区改造 力争到 十二五 末 实现城市低收入 家庭人均住房面积达到25平方米以上 基本拥有或租住一套建筑面积 60 平方米左右的成套住宅 城市低收入住房困难家庭全部享受公共租赁 住房 目前 龙感湖管理区 集中新建廉租房1760套 建筑面积25万平方 米 已开工建设1569套 已竣工400套 竣工面积2万平方米 3 2 3 承办单位保障能力分析 龙感湖管理区综合投资有限公司 成立于 2009年2月 注册资本 12500万元 公司法人代表 严万军 公司的经营范围为 依据国家法 律法规从事土地收购储备 开发经营政府公共资源或产品的特许经营 龙感湖管理区 公共租赁住房 建设项目 初步设计说明 黄冈市金地建筑勘察设计有限公司 11 城市基础设施 公共事业基础产业建设运营 中小企业及三农产业的融 资 委贷 咨询和评估服务 利用国家开发银行的信贷资金开展相关业 务 公司总资产6亿元 公共租赁住房建设用地实行行政划拨方式供应 在土地供应计划 中优先安排公共租赁住房建设用地 并在年度用地指标申报时单独列 出 该公共租赁住房建设项目选址已定 土地有保障 项目建设已获 得黄冈市住建局批复 文号黄建发 2014 00号 于2014年1月获得龙 感湖管理区发展和改革局批复 文号龙发改项字 2014 第00号 保障 了项目的顺利实施 龙感湖管理区 公共租赁住房 建设项目 初步设计说明 黄冈市金地建筑勘察设计有限公司 12 第第四四章章 项项目目建建设设总总体体规规划划 4 4 1 1项项目目建建设设规规划划方方案案 随着房地产市场的发展 人们对住房功能的要求越来越高 对楼 盘的户型环境功能 设计 朝向 景观 规划等都有要求 消费也趋 理性 选择楼盘将不仅仅是住的功能需求 也是对生活居住环境的选 择 建设规划应适当超前 设计环境优美 功能合理 经济适用 融 合人与自然的宜居住宅 4 4 2 2项项目目建建设设户户型型规规划划方方案案 1 规划原则 遵循政策及有关法律法规与标准规范 注重整体功能和利用率等 住房实际消费需求 控制造价 满足特定客户消费承受能力要求 2 规划标准 公共租赁租房一般设计为两室一厅型 面积不大于 60 根据不 同消费者群体的需要及其所占的比例 确定户型面积配比定位 满足 目前的主流市场需求 充分考虑项目后期开发的可持续性和先进性 依靠优质的产品引导市场 特别注重以人为本 按照人与环境和 谐共处 融人入景 满足私密性与公共生活便利性要求 提高住宅各 功能区的利用率 确保住宅及其各功能区的功能系数和价值系数能满 足市场需求 还可设计落地飘窗 以增加有效使用面积 4 4 3 3项项目目小小区区配配套套功功能能建建设设规规划划方方案案 该项目在设计中宜突出以下几个方面特色 居家品位 经济适用 住宅分区功能科学 健全 环境独特 格 调高雅 舒适温馨的居家空间 服务品位 优质 专业化 标准化的人性化服务 以人为本的科 龙感湖管理区 公共租赁住房 建设项目 初步设计说明 黄冈市金地建筑勘察设计有限公司 13 学管理 生活品位 讲究住宅风水和室内设计理念 如少装修 多装饰 居 家配备齐全的高品质生活 小区品位 公用设施和休闲娱乐设施功能齐全 小区中庭的绿化 美化 健身等休闲活动空间 可配轻松的背景音乐 营造人在景中 景在家中的自然环境氛围 漫步社区 心旷神怡 充分享受自然景观 的乐趣 文化品位 在小区内建设各种文化活动设施 开展多姿多彩的业 主文化娱乐活动 增强小区居民的亲和力和凝聚力 丰富社区文化内 涵 提升小区文化品位 龙感湖管理区 公共租赁住房 建设项目 初步设计说明 黄冈市金地建筑勘察设计有限公司 14 第第五五章章 场场址址与与建建设设条条件件 5 5 1 1项项目目选选址址 项目拟建地点 工业园小区 龙感湖管理区工业园区 青泥湖小区 青泥湖办事处 芦柴湖小区 芦柴湖办事处 5 5 2 2地地势势地地貌貌 龙感湖区属长江中游冲积平原湖区 高差较小 平地 湖荡相间 构成 九平一湖 的地貌特征 地势有西向东呈 同心圆 向龙感湖 倾斜 境内地面高程平均海拔 13 8m 相对高度差比较小 一般海拔为 12 5 14 0m 局部高达15 17m 境内制高点高程17 9米 位于塞湖 分场沙坡 龙感湖区土壤类型因水文地质作用强 不服从地域性 一部分为 来源于西 北部低山丘陵区的花岗片麻岩风化物在静湖沉淀的粘土 一部分为长江冲积物沉淀的沙质土壤 还有一部分地带性的第四黄色 粘土裸露于地势较高处地表 根据我国地震区带划分 龙感湖区活动频率较低 根据现行 中国 地震烈度区划图 本区设防烈度为6度 设计基本地震加速度值为 0 10 5 5 3 3气气候候气气象象 龙感湖管理区属亚热带季风气候 冬冷夏热 四季分明 因临江 滨湖 地势开阔 形成春季多低温 阴雨 夏季高温酷热 秋季风和 日丽 日照充足 雨水充沛 年平均日照时数为 2096 7h 无霜期长 年平均267 天 降水的水汽来源主要为印度洋孟加拉湾西南季风 此 龙感湖管理区 公共租赁住房 建设项目 初步设计说明 黄冈市金地建筑勘察设计有限公司 15 种降水为多位涡切变类型 偏东水汽来自东海 降水多为季风系统类型 其规律是每年4 月进入该区 运动方向是由东南逐渐向西北推进 6 月 中旬到7 月上旬形成 梅雨期 暴雨多且集中 极易造成涝灾 7 月中 旬以后 雨带逐渐北移 形成高温伏旱季节 冬季受西北利亚干冷空 气团控制 盛行偏北风 寒冷干燥 降水量小 3 10月降雨量的 70 80 而以5 8月最为集中 降雨有明显的季节性 最大年降雨量 2256 3mm 多年平均降雨量为1349 3mm 历年平均蒸发量1526mm 区域 内年平均气温16 8 C 历年最高气温38 7 C 最低气温 12 6 C 5 5 4 4水水文文条条件件 龙感湖区境内水系属华阳河流域自然水系 起源于西北横岗山脉 流域合汇的诸水经下游唯一通道华阳河流入长江 干流全长 150公里 龙感湖湖面水位多在11 48 12 48m之间 项目建设区域属龙感湖八一 港支流 八一港位于项目建设地北侧 自西北向东径流 为常年性地 表河流 流量不大 河宽10 20米 河水最小深度0 5米 最大深度 2 5米 一般1 0 1 5米 据资料 八一港水位与龙感湖湖面水位基 本持平 在11 48 12 48m之间 项目场址地势平坦 大气降水多以地表迳流的形式排泄 少量渗 入是地下水的主要补给来源 下部基岩层含少量裂隙水 地下水位不 稳定 据区域及邻近水文地质资料 场地内地下水水质良好 对拟建 砼基础无侵蚀性 5 5 5 5周周边边建建筑筑物物与与环环境境条条件件 项目厂址交通较为便利 人流和各种车辆混合流动 对项目建设 有一定的不利影响 项目址周边有少量构筑物 视野比较开阔 环境 状况良好 适合项目实施 龙感湖管理区 公共租赁住房 建设项目 初步设计说明 黄冈市金地建筑勘察设计有限公司 16 5 5 6 6交交通通条条件件 项目选址位于龙感湖管理区辖区内 区内城市路网已建成 城市 道路从项目小区前穿过 交通位置优越 交通条件便利 5 5 7 7公公共共设设施施条条件件 该项目所在地位于 龙感湖管理区 属于市政公用设施建设规划覆盖 范围 水 电 燃气 通讯 有线电视等公用设施齐全 高低压 通 信 有线电视 供排水 燃气等市政基础设施正在配套建设中 完全 可以满足项目建设需要 已具备项目建设条件 供水 该项目用水可通过铺设的市政供水主干管接入 能够保证 该项目用水需求 排水 该项目采用雨污分流制 雨水和生活污水汇集后 分别排 入市政雨水和污水管网系统 供电 该项目区有公用变电站的变压器 可根据实际需要适当扩容 保障项目用电需求 通讯 项目区全国直拨程控电话容量充足 移动通讯覆盖整个区 域 可满足项目固定和移动通讯要求 5 5 8 8施施工工条条件件 该项目选址规划为建设用地 地面没有构筑物 附属物正在清理 三通一平 容易实现 土方 该项目地址地形起伏不大 施工期不需在项目建设地点进 行大量的土方开挖 局部土方开挖量可满足工程土方回填的需要 挖 方填方基本平衡 砂 石料 工程所需砂及石料等市场供应充足 可由周边城市道 路运输至项目建设地点 满足工程建设需要 龙感湖管理区 公共租赁住房 建设项目 初步设计说明 黄冈市金地建筑勘察设计有限公司 17 主要材料来源及供应 钢材 木材 水泥 电缆等均可由当地建筑 材料市场供应 所需混凝土可采用商品混凝土 第第六六章章 工工程程建建设设方方案案 6 6 1 1建建筑筑设设计计 6 1 1 设计依据 1 民用建筑设计通则 GB50352 2005 2 供电系统设计规范 GB50052 95 3 建筑设计防火规范 GB50016 2006 4 其它有关的现行规范和规程 5 项目承办单位提供的图纸与设计要求 6 1 2 建筑设计指导思想与原则 项目宜遵循以人为本 统筹人与自然 人与社会的关系 构建和 谐社会 建设和谐社会的指导思想 按照绿色 环保 节能的理念 本着美化城市 丰富城市元素 提升城市整体功能 改善人居条件的 开发原则 在规划中进行科学的功能定位和合理的组织结构 结合区 域自然地形条件 按照 以人为本 人与自然和谐相处 的规划理念 建设 宜居 工程和城市亮点工程 按照 统一规划 分期实施 的工 程组织原则 可将该项目分期分步实施 保证工程的建设质量 使该 项目成为精品工程 6 1 3 项目布局方案 为保证项目建设 在建筑设计 景观设计时应聘请有资质的设计 单位 精心做好规划和建筑设计及景观设计 项目居住区域基本上可 以满足低收入消费群体的住房功能需求 开放的小区空间与行列式楼 房的空间组合 保持空间的开放性和通透性 使住户有较好朝向 拥 龙感湖管理区 公共租赁住房 建设项目 初步设计说明 黄冈市金地建筑勘察设计有限公司 18 有良好的自然景观 以人为本 因地制宜 融入周边生态环境 使小区与周边区域融 为一体 有创意 合理的空间变化 具有良好视觉景观和空间效果 有利于营造宜人的生活居住空间 6 1 4 主体建筑设计方案 项目建筑风格可融合白墙 灰砖 黛瓦和简约明快的线条 新中式 风格 融合古朴与现代风情的文化品味 为使住宅的尺度更加宜人亲 切 在住宅单体设计时尽可能减小建筑的体量 使小区具有浓郁的地 域文化风情及强烈的可识别性 6 1 5 建筑风格设计 强调通风和景观的均等性 增强住宅的开放性 与自然环境融为 一体 追求简洁的居家风格和平和的居家气氛 在立面设计中 力求 以简约的手法体现建筑本身所具有的美感 在外墙设计中 采用清净 平和的冷色调 少一分城市的喧嚣 添一分居家的宁静 6 1 6 户型设计 户型结构求实用 减少室内不必要的交通面积 室内布局科学 室内各功能分区合理 要求动静分开 洁污分开 工作与生活空间分 开 公共与私密空间分开 户型设计更贴近人性化 厨房设计除 一 型 L型 考虑开放式 半开放式设计 考虑厨房操作台的摆放 管线安装 通风排气条件 中小户型可采用自用间隔设计 体现个性品味 落地窗 打破单纯以阳台作为居室外延空间的局面 和低窗台 可坐可卧 即增强了使用空间 又开阔了视野 充分体现人性化设 计 龙感湖管理区 公共租赁住房 建设项目 初步设计说明 黄冈市金地建筑勘察设计有限公司 19 6 6 2 2结结构构设设计计 6 2 1 工程结构形式 该项目主要由多层建筑物组成 安全等级为二级 6 2 2 结构设计依据 民用建筑设计通则 GB 50352 2005 住宅设计规范 GB50096 1999 建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068 2001 建筑地基基础设计规范 GB50007 2002 建筑桩基技术规范 JGJ94 94 建筑结构荷载规范 GB50009 2001 混凝土结构设计规范 GB50010 2002 砌体结构设计规范 GB50003 2001 多空砖砌体结构技术规范 JGJ137 2001 建筑地面设计规范 GB50037 96 建筑采光设计标准 GB T50033 2001 建筑灭火器配置设计规范 GB50015 2003 建筑抗震设防分类标准 GB50223 2004 建筑物防雷设计规范 GB50057 94 2000年版 建筑抗震设计规范 GB50011 2001 建筑设计防火规范 GB50016 2006 国家现行的其它有关技术规范规程等 6 2 3 抗震设计及荷载 龙感湖管理区抗震设防烈度为 6度 建筑物均按6级设防 设计基 本地震加速度值为0 05g 龙感湖管理区 公共租赁住房 建设项目 初步设计说明 黄冈市金地建筑勘察设计有限公司 20 餐厅 卧室 卫生间 楼梯间楼面均布活荷载 2 0KN m2 阳台 露 台楼面均布活荷载2 5KN m2 消防疏散楼梯活荷载3 5KN m2 上人屋面 活荷载2 0KN m2 不上人屋面活荷载0 5KN m2 机房荷载7 0KN m2 建筑二次装修楼面荷载标准值 KN m2 分别为 厅 卧 1 2 卫 生间 1 0 基本荷载取值 风荷载 基本风压值 w 0 35kN m2 地面粗糙度 B类 雪荷载 基本雪压值 s 0 55kN m2 6 2 4 结构材料 混凝土C25 C30 承重墙 0 00以下采用环保节能砖 M5水泥砂浆 0 00以上采用加气混凝土 砖 M5混合砂浆 女儿墙 拦板 墙 采用水泥砖 M5水泥砂浆 钢筋及型钢 热轧钢筋 HPB 235 fy 210N mm2 热轧钢筋 HRB 335 fy 300N mm2 热轧钢筋 HRB 400 fy 360N mm2 冷轧带肋钢筋 CRB 550 fy 360N mm2 6 2 5 结构选型 结构设计包括地基基础的设计和主体结构的设计 地基基础的设 计应根据岩石工程勘察报告 场地的地震危险性作综合评价 再确定 采用的工程基础形式 龙感湖管理区 公共租赁住房 建设项目 初步设计说明 黄冈市金地建筑勘察设计有限公司 21 6 6 3 3给给排排水水系系统统 6 3 1 设计依据 室外给水设计规范 GB 50013 2006 2011年版 室外排水设计规范 GB 50014 2006 2011年版 建筑给水排水设计规范 GB50015 2003 2009年版 自动喷水灭火系统设计防火规范 GB50084 2001 2005年版 建筑灭火器配置设计规范 GB50140 2005 建筑给水排水设计规范 GB50015 2003 建筑设计防火规范 GB5016 2006 生活杂用水水质标准 CJ25 2 89 污水综合排放标准 GB8798 1996 污水排入城市下水道水质标准 CJ3082 1999 相关专业提供的设计条件等 6 3 2 给水系统 1 设计原则 根据项目区总体规划和道路情况 合理预测需水量 按各建筑单 体 合理分布供水区 既有利于安全和卫生 又要满足各建筑供水量 和水压的要求 考虑施工和维修便捷 尽可能缩短配水管线的总长度 2 水源 该项目水源由市政给水管网接入 每个小区从市政给水环网上分 两根DN150给水引入管 接入小区内成环状 由市政给水管网直接供 水 3 用水量 最高日用水量约按200升 日人计 其它未预见用水量按总量的 10 龙感湖管理区 公共租赁住房 建设项目 初步设计说明 黄冈市金地建筑勘察设计有限公司 22 计 日变化系数取1 3 4 消防系统 本工程消防给水水源为市政给水管网 由市政给水环网上接入两 路给水引入管 并在小区内成环状 环状给水管网上设室外消火栓 室外消防给水系统采用低压给水系统 在小区环状给水管网上设 地上式室外消火栓 消火栓间距不大于 120m 保护半径不大于150m 室 外消防用水量20L s 室内消火栓给水系统 集中设置消防水池和消火栓泵 商业部分 建筑物内各层均设消火栓进行保护 其布置保证室内任何一处均有2股 水柱同时到达 灭火水枪的充实水柱为 10m 根据消防规范要求 室内 消火栓用水量20L s 6 3 3 排水系统 1 设计原则 根据项目区总体设计和道路情况 合理预测污水量 合理计算雨 水量 建立合理完善的排水系统 有效地收集输送污水 同时尽可能 考虑降低工程造价和运行管理维护费用 室内污废水合流 总体雨 污水分流 污水直接排入城市污水管道 雨水排入城市雨水管道 按庐山地区的暴雨强度公式计算 重现期P 2年 前10分钟暴雨强度ql0 304L s ha 工业园小区暴雨雨水量为3648m h 青泥湖小区暴雨雨水量为729 6 m h 芦柴湖小区暴雨雨水量为729 6 m h 2 雨水的收集和排放 龙感湖管理区 公共租赁住房 建设项目 初步设计说明 黄冈市金地建筑勘察设计有限公司 23 项目雨水主要靠雨水口进行收集 分布在屋面 步行街 住宅区 绿化地带和进排风口等处 屋面雨水通过跌落管汇入室外雨水井 与室 外雨水一起排入市政雨水管网 3 污水的收集与排放系统 项目的污水收集系统有住宅卫生间 公用厕所 地漏等处的排水 建筑采用单立管重力排水和底层单排 室内排出的污水经室外污水管导 入化粪池腐化处理后 再排入市政污水管网 所有的排水立管均敷设保 温层 防止管壁结露 降低管内水流噪音 整个排水系统设置器具透气 管 4 铺设方案 项目区排水系统可采用雨污分流制 结合地形和实际情况 分区排 放 沿主干道路敷设d500 d1000污水干管和雨水干管 雨水 污水 干 管上每隔30米设雨水口和检查井 直径 1000mm 各一个 在各主要 路口 和建筑单体前预留DN1000的污水检查井 管道敷设于硬化路面以 下 最 小坡度I 0 003 6 3 4 主要设备材料选择 根据国家目前对输水管材的要求 该项目生活给水立管采用 PSP钢 塑复合管 支管采用PPR塑料管 空调冷凝水管采用 UPVC管 排水管用 硬聚氯乙烯排水管 消火栓管 喷淋管用热镀锌钢管 排水管用镀锌钢 管 给水管用钢塑复合管 管道公称压力为 1 0MPa 室外雨水管采用 钢 筋砼管D500或D1000 室外排水管采用双壁波纹管 砾石砂基础 砖砌 窨井 6 3 5 系统与设备的控制 生活 消防水泵的启动由控制柜内微处理器的控制程序实施 水泵 龙感湖管理区 公共租赁住房 建设项目 初步设计说明 黄冈市金地建筑勘察设计有限公司 24 控制柜带有时间均衡功能 它能在一个设定的时间周期内切换水泵的动 作顺序 使每一台水泵的累计工作时间都趋于一致 给排水系统为无人值守设施 因此在水泵的控制柜里都设有管理系 统 BMS 的接口 平时由管理系统负责对各水箱的高低报警水位 水泵 的供电状态 运行状态 故障情况进行监视 自动喷淋系统和消火栓系统的稳压泵和增压泵的启动控制属于压力 控制的范畴 增压泵除了在消防中心能遥控起动之外 具有自动切换功 能 当某一台增压泵失效时会自动切换到备用水泵 6 6 4 4电电气气系系统统 6 4 1 供配电设计依据 民用建筑电气设计规范 JGJ T16 92 住宅设计规范 GB50096 1999 建筑照明设计标准 GB 50034 2004 建筑物防雷设计规范 GB50057 94 10KV及以下变电所设计规范 GB50053 94 供配电系统设计规范 GB50052 95 低压配电设计规范 GB50054 95 低压配电装置及线路设计规范 GB50223 2004 电力装置的继电保护和自动装置设计规范 GB50062 92 汽车库 修车库 停车场设计防火规范 GB50067 97 6 4 2设计范围 设计范围包括变 配电系统 照明与动力配电控制系统 防雷与接 地系统 等电位联结系统 火灾自动报警与消防控制系统 通信与网络 设施 电视设施 安防系统 龙感湖管理区 公共租赁住房 建设项目 初步设计说明 黄冈市金地建筑勘察设计有限公司 25 6 4 3 电力系统 电源 每个项目小区工程可引来两路电源供电 两路电源同时工作 高压系统电压等级可为10KV 低压系统电压等级为220V 380V 住宅的低压配电系统可在电源进户设置配电总箱 再以放射式系统 配电至各单元配电总箱 提高供电的可靠性 由单元配电总箱至楼层电 度表箱采用树干式系统 多层住宅的公共走廊 楼梯间照明计量表可设 在一层单元配电总箱内 住宅内的消防设备用电 消防水泵 消防电梯等 及应急照明等属 二级负荷 楼梯照明灯采用电子延时开关控制 火灾时强制点亮 根据 负荷分级及供电要求 设两路电源供电 住宅的配电系统可在一层设置低压配电室作为整个建筑的配电中心 各层均设电气竖井和配电小间 沿街商业的配电系统可由约 4 6户为一个配电点 在室外墙上设 总 配电箱和电表箱 采用放射式配电系统引到各户商网配电箱 从变电所 引出的每条配电线路带2 3个配电点 1 电力配电采用380 220V 50HZ 三相四线制系统 2 为保证消防用电设备 消防水泵 排烟风机 应急照明等 及重 要负荷 生活给水泵等 的可靠供电 采用双回路专用电缆供电 在末 端设双电源自动切换 其他电力设备采用放射式或树干式方式供电 6 4 4 照明系统 主要采用荧光灯 其照明标准 照明器型式可根据建筑场所的性质 按国家规定执行 人防 电梯间 楼梯间 公共通道和主要出入口等场所 应设急疏 散指示照明及楼层指示灯 在正常及事故时均点燃 龙感湖管理区 公共租赁住房 建设项目 初步设计说明 黄冈市金地建筑勘察设计有限公司 26 光源 楼梯间 走道可采用节能型环型荧光灯管的吸顶灯照明 设 备用房 地下车库等场所采用荧光灯照明 考虑节能因素 荧光灯管选 用细管和紧凑型节能灯及高效率整流器 应急照明 变配电所 消防控制室 楼梯 消防泵房等处设置火灾 应急照明 其容量按100 考虑 各层出入口设疏散指示灯和标志灯 应 急疏散 楼层指示灯等应急照明灯具及标志灯采用自带蓄电池 其工作 时间应不少于60min 龙感湖管理区 公共租赁住房 建设项目 初步设计说明 黄冈市金地建筑勘察设计有限公司 27 第第七七章章 环环境境保保护护及及消消防防安安全全 7 7 1 1建建设设地地点点环环境境现现状状 本项目所在区域附近 空气 声环境质量现状良好 适合本项目 的建设 但在设计 建设和使用中要实行环保和污染治理措施 避免 造成对环境的不良影响 7 7 2 2主主要要污污染染物物和和污污染染源源 7 2 1 工程建设期 1 工程建设时由于车辆运输等原因 会使交通变得拥挤和频繁 这种影响将随着工程的结束而消失 2 工程施工期间 运输的泥土通常堆放在施工现场 直至施工结 束 长达数月 堆土裸露 车辆过往 满天尘土 使大气中悬浮颗粒 物含量骤增 使场地的环境整洁难以保持 3 施工期间的噪声 主要是施工机械和建筑材料的运输等 特别 是夜间 4 施工时 工人临时食宿地的水 电及生活废弃物 若无妥善安 排则会影响施工区的卫生环境 5 期间将产生许多废弃物 如车辆装载过多时导致沿途废弃物散 落等 都可能对环境产生影响 7 2 2 排放标准 1 大气污染物综合排放标准 GBl6297 1996 2 污水综合排放标准 GB8978 1996 3 建筑施工场界噪声限值 GBl2523 90 7 7 3 3治治理理方方案案 1 对于工程建设期交通特别繁忙的道路要避让高峰时间 如采用夜 龙感湖管理区 公共租赁住房 建设项目 初步设计说明 黄冈市金地建筑勘察设计有限公司 28 间运输 对于施工中的尘土飞扬 建议采取定期清扫 定期洒水等方法 解决 2 对于施工期间的噪声治理 一般不允许晚上十一点至次日上午 六时内施工 同时施工设备尽量采用低噪声机械 对夜间一定要施工 的工序 应对施工机械采取降噪措施 并在工地周围设临时声障之类 的装置 以保证项目区周围的声环境质量 3 施工现场的废弃物 施工单位应与当地环卫部门联系 及时清 理施工现场的生活废弃物 对施工人员加强教育 不随意乱丢废弃物 保证工人工作 生活环境卫生质量 7 7 4 4绿绿化化 绿化在防止污染 保护和改善环境方面起着特殊作用 它具有较 好地调温 调湿 改善气候 绿化空气 减弱噪声等功能 根据项目 的总体规划 考虑充足的绿化区 能够保持良好的生态环境和卫生环 境 7 7 5 5环环境境影影响响评评价价 本项目实施以后 周围环境不会产生新的污染 项目产生的废水 废渣 废气 噪声均可以得到有效的控制和治理 所有排放物可以做 到按国家规定的排放标准达标排放 针对项目建设期中产生的污染 经过综合 科学的治理以后 均 可达到国家规定的标准 本项目运营期产生的废水 垃圾等均可得到 有效的治理和最大限度的综合利用 所有排放物可以做到按国家规定 的排放标准排放 7 7 6 6消消防防及及安安全全 1 设计依据及标准规范 龙感湖管理区 公共租赁住房 建设项目 初步设计说明 黄冈市金地建筑勘察设计有限公司 29 1 中华人民共和国公安部令第 30号 建筑工程消防监督审核管理 规定 2 建筑设计防火规范 GBJl6 87 1995年修订版 3 建筑灭火器配置设计规范 50166 92 2 建筑防火 本项目建筑执行 建筑设计防火规程 GBJl6 87 建筑防火应 符合国家现行有关建筑防火标准的规定 建筑物的耐火等级 建筑物 一级 3 消防措施 a 建筑单体周围道路一般宽度大于 5m 有障碍处的净高度大于 4m 可作为消防车道使用 b 在进线电缆沟内安装防火墙 防火门 电缆竖井和电缆穿墙孔 采用耐火材料堵墙 在易发生火灾处使用电线槽盒 公用重要回路如 直流电源 消防报警 架空电缆等处采用防火材料 c 电气系统设计中 确保电器设备 弱点系统 计算机网络系统 等保护接地系统的可靠性 龙感湖管理区 公共租赁住房 建设项目 初步设计说明 黄冈市金地建筑勘察设计有限公司 30 第第八八章章 节节约约能能源源措措施施 8 8 1 1节节能能规规范范和和用用能能指指标标 节约能源法 1998年1月1日施行 中国节能技术政策大纲 2006 节能中长期专项规划 发改环资 2004 2505号 用能单位能源计量器具配备和管理通则 GBl7167 2005 节电措施经济效益计算与评价 GB T13471 1992 节约用电管理办法 2000年12月19日发布实施行 节电措施经济效益计算与评价 GB T13471 1992 建筑照明设计标准 GB50034 2004 国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术 国家发改委 2005 第65号 8 8 2 2节节能能措措施施及及效效果果分分析析 8 2 1 建材节能 水泥采用新式干法工艺生产的水泥 钢材采用普通钢材 墙砖采 用环保节能砖 不使用粘土砖 可有效节约土地资源 降低能耗 具 有良好的经济效益 社会效益和环保效益 8 2 2 工艺节能 采用先进的建筑技术节能 该项目采用具有国内领先水平的塔吊 施工 桩基地基处理 水泥搅拌等建筑技术 机械化程度高 可连续 生产 可以节省大量