基于财务管理的房地产企业资产运营模式转型分析

基于财务管理的房地产企业资产运营模式转型分析 摘 要 本文分别对重资产运营模式和轻资产运营模 式进行了描述 并分析了我国当前房地产企业的严峻现状 分析说明 随着我国经济的不断发展 经济格局的不断改 变 房地产企业想要在新形势下实现健康 稳定的发展 就必须与时俱进 顺应市场的变化 改变不合适的资产运 营模式 找到适合企业自身发展的模式 关键词 重资产运营模式 轻资产运营模式 房地产 doi 10 3969 j issn 1673 0194 2017 08 014 中图分类号 F275 文献标识码 A 文章编号 1673 0194 2017 08 00 02 1 资产运营模式 1 1 重资产运营模式 重资产运营模式指的是企业的固定投资在资产负债中 所占比例较高的结构 这种模式在供不应求 竞争压力小 的情况下较易实现盈利 但在供大于求的情况下 固定资 产投入比重大 周期长 极易出现资金断裂的风险 房地 产行业就是该模式的典型代表 该模式主要用于购买土地 建房存货等 当投入过大的固定资产且销售量下滑时 就 会使经营杠杆系数变大 1 2 轻资产运营模式 轻资产运营模式主要指两个方面 一方面是指占总资 产比例较高的部分 其为流动现金和交易性金融资产 另 一方面主要表现在产品研发 用户体验 品牌宣传等方面 该模式与重资产运营模式相比 降低了固定资产的投资比 重 较注重企业的运营能力以及企业品牌的打造 力求用 最少的资金获得最大的资源 它能够与各产业链和谐共存 使资金运转更加灵活 融资渠道也更加多元化 不论是重资产运营模式 还是轻资产运营模式都有着 各自的优缺点 前者的优点在于抗风险能力强 而缺点在 于由于房地产企业的资金运转周期长 将大量的资金进行 固定资产投入会导致流动资金的紧张等一系列的问题 而 后者的优点在于投入资本较少 可以通过多元化的融资渠 道让企业更好的发展 2 我国房地产企业现状 2 1 现金流压力 众所周知 房地产行业是一个资金密集型行业 现金 在房地产行业的周转周期一般至少需要 3 年 即使房屋已 经建成 仍然需要大量现金的投入 只要资金投入了房地 产项目 那就变成了固定的资产投入 这样的风险十分大 一旦作为房地产企业生命线的现金流出现了断裂现象 大 多会导致房地产企业破产 这也是房地产企业破产的关键 原因 2 2 融资压力 银行的信用贷款是广大房地产企业最主要的融资渠道 因为一般涉及的融资金额都十分庞大 因此 银行在信贷 审核方面也十分严格 尤其是注重企业的财务风险审核 房地产企业很重要的基本保障是土地储备 因为企业即使 出现破产的情况 银行也可以通过土地拍卖来进行资金回 款 银行的信用贷款一般是针对一些实力较强的房地产企 业 而实力相对较弱的企业只能通过担保公司与民间借贷 进行融资 且需将企业楼盘和土地进行抵押融资 然而这 种方式有一个很大的缺点就是成本高 危险性大 长此以 往 将会给企业带来巨大的运营风险 2 3 土地成本压力 众所周知 我国是一个人口大国 城市的土地资源供 给量是有限的 尤其是一些较为发达的城市 政府对于土 地的价值具有控制作用 一块地的升值空间大小与该地是 否具有良好的配套设施相关的 这便受到了政府规划政策 的严重影响 当前土地的供给与需求完全不平衡 因而地 价上涨较快 上涨的地价一方面增加了房地产企业的项目 开发成本 另一方面也使固定资产得到了增值 所以 房 地产企业应权衡好增值与费用间的关系 如今已经是地价 暴涨的时代 这样的局面也使广大房地产企业入不敷出 2 4 税收政策压力 税收政策对于房地产企业的压力主要体现在两个方面 一方面是土地增值税 它的存在提高了土地成本 降低了 市场活跃度 同时也使房地产企业的利润被赋税拿走 使 房地产企业的重资产模式走不通 另一方面是房产税 当 前该税正处于试点阶段 它增加了投资性房地产的持有成 本 市场需求降低的同时 也使供应量得到了提升 这便 增加了市场竞争 2 5 行业竞争压力 自从 1998 年房改政策出台后 房地产企业迎来了他们 快速发展的时期 1998 年 全国房地产企业有 24 000 多家 但是经过短短几年的发展 在 2013 年 全国房地产企业高 达 91 000 多家 这两组数据可以明显看出我国房地产企业 在这些年中的发展速度之快 然而 近几年 限购令 出 台 国家加大了对房地产行业的宏观调控力度 这使广大 的房地产企业不得不转换思路 由原先的住宅地产向商业 地产的布局与投资转变 如今 不论是一线城市 还是二 三线城市 都出现了不少房地产企业参与了产业链的各个 环节的市场竞争 这导致市场竞争更加激烈 自从 2006 年 我国全面对外开放以来 国外房地产企业在其发展相对成 熟的情况下 竞相进入中国市场 凭着自身丰富的管理运 行 开发经验 很快就得到了广大国内消费者的认可 比 如凯德置业就是一个典型的外资名企 他们快速抢占了部 分国内市场 国内房地产开发企业的利润被挤占 这也对 国内房地产企业形成了一个不小的冲击 2 6 楼盘库存压力 近年来 由于 限购令 等相关政策的出台 使房地 产市场出现了前所未有的低迷现象 成交量急剧下降 房 地产库存量急剧升高 创库存新高 相关数据显示 近几 年房地产库存总量在不断增长 据统计 全行业的库存总 量已经超过 5 万亿元 在这样严峻的市场现状下 广大房 地产企业将主要精力放在了去库存压力上 对房地产企业 而言 大量资源被库存占用后 只有将存货尽快的销售出 去才能将资金及时进行回收 不囤地 高周转 是万科集 团在新形势下实行的运营模式 在这样的低迷市场行情下 其也实现了逆势扩张 3 房地产企业运营模式的选择 从文中房地产企业的严峻现状可以看出 由于现金流 压力不断增大 房地产企业的持续扩大难以进行 企业的 融资压力不断增加 这样的现状一方面让企业资本成本不 断攀升 另一方面也大大加剧了房地产企业的财务风险 由于土地成本在急剧上升 税收费用也在不断增加 日益 加剧的行业竞争压力 同时加上国家加大了对房价的调控 力度 使房屋升值速度在不断减缓 同时也导致了成本的 增加 房地产企业利润率的上升空间也受到了极大的限制 种种压力因素都导致房地产企业的增值幅度难以弥补资金 成本 所以 在当前严峻的形式下 相对于重资产运营模 式 轻资产运营模式具有资金投入量少 融资方式多元化 等优势 这也将是广大房地产企业更加理想的选择 轻资 产转型能够成为保障企业健康发展的一个必然趋势 虽然当前的房地产企业更加适用轻资产运营模式 但 是面对每一个不同的房地产企业 他们都有各自的特点 不能一概而论 其必须进行详细的策略分析 通过分析判 断自身是否适合轻资产运营模式的发展 轻资产运营模式 虽然较重资产经营模式有自身的优点 但它需要企业具备 良好的资本运作能力 运营管理能力等 因此 广大房地 产企业必须依据自身的实际情况 在企业自身条件满足轻 资产运营的相关条件下才能选择轻资产运营模式 且房地 产企业只能循序渐进的从重资产运营模式转型为轻资产运 营模式 否则贸然向轻资产模式转型也不能取得长久的成 功和持久的发展 4 Y 语 近年来 房地产市场在不断变化 政府也加大了对房 地产企业的调控 出台了一系列的相关政策以不断进行深 入的调控 当前在新形势下的房地产企业 面临着多种多 样的挑战 为了适应新时期的发展要求 轻资产运营模式 更适合当前形势下房地产企业的发展 且需要企业由重资 产模式向轻资产模式转变 需要企业重视自身资产结构的 调整 保持财务各项指标的稳定 健康 提高房地产企业 金融化资本的运作速度 提高资产周转率 提高资金使用 率 在新形势下 房地产企业想要健康的发展 就必须对 公司的运营更加强调专业化 将企业自身特点与市场现状 有机结合 做到轻资产 重运营 主要参考文献 1 马红梅 关于 营改增 对房地产企业影响的思考 J 财会学习 2017 3 2 城市开发 编辑部 房地产转型轻资产模式分析 J 城市开发 2015 6 3 庞小利 基于财务管理的房地产企业资产运营模式转 型分析 J 中国商论 2016 25 4 赵 h 种 b 试析如