金玉良缘 价差分析

1 金玉良园价差分析金玉良园价差分析 价差策略的最大意义及作用价差策略的最大意义及作用 在使项目于销售过程中所有的房源皆能在使项目于销售过程中所有的房源皆能 均衡去化均衡去化 达到整体平衡销售的目的达到整体平衡销售的目的 其制定的影响因子是以目标客户群其制定的影响因子是以目标客户群 的购房喜好 房源的优劣势为分析依据的购房喜好 房源的优劣势为分析依据 订定出栋别差 立面差及平面差订定出栋别差 立面差及平面差 本案于本案于 04 年底至今已积累了相当的客源年底至今已积累了相当的客源 从未购客户的讯息反馈及已从未购客户的讯息反馈及已 购客户的成交分析购客户的成交分析 为本案价差策略提供了重要参考依据为本案价差策略提供了重要参考依据 故本案的价差故本案的价差 策略是结合了市场经验及本案的销售现况所制定策略是结合了市场经验及本案的销售现况所制定 其调整如下其调整如下 一 住宅多层部分 一 住宅多层部分 一 一 1 6F 可销售面积可销售面积 27751 13 不包括阁楼面积不包括阁楼面积 平均单价 平均单价 2050 元元 可销售金额可销售金额 56889817 元 元 1 栋别差 栋别差 是指同一个小区或同一个项目中各栋楼之间的差价 影响因子影响因子 a 位置位置 b 林园 植栽计划 林园 植栽计划 c 视野视野 d 景观景观 e 配套设施配套设施 f 楼间距楼间距 说明 说明 本案栋差是根据所在园区位置 楼间距制定价差系数 除此以外根 2 据现场来访客户 已购 未购 反馈的信息 多数客户选择 2 3 4 故将这三栋价差系数提高 1 5 6 所在园区的边 缘位置 1F 又是底商 所以将这三栋价差系数降低 尤其是 5 南 向有建筑物对视线造成影响 相对价差系数会较低 栋别差计划 栋别差计划 1 70 元元 2 55 元元 3 85 元元 4 55 元元 5 170 元元 6 80 元元 栋差排列 栋差排列 价高价高 低低 3 2 4 1 6 5 2 立面差 立面差 立面差就是指楼层差价 说明 说明 对六层多层住宅而言 客户比较喜欢三 四楼 无论在视线 采光都 是最佳楼层 现根据已交排号费的客户多数先选择三 四楼 所以价 差系数制定相对提高 次之是二 五楼 一楼 因本案阁楼可办理产 权 定价考量产品面积相对过大 为控制房屋总价 六楼的价差系数 明显降低 基本楼层差基本楼层差 6F 350 元元 5F 80 元元 4F 150 元元 3F 150 元元 3 2F 60 元元 1F 90 元元 楼层排列 楼层排列 价高价高 低低 4F 3F 5F 2F 1F 3 平面差 平面差 平面价格差是指在同一楼层上各个户型之间的价格 差异 说明说明 受北方气候的影响 以往的建筑冷山房屋比较冷 消费者在选 房时不是首选 在制定价差系数时要拉开落差 不同的面积 户 型制定不同的差价系数 锁定不同客户的总价需求 a 根据冷山根据冷山 50 元元 b A B 户型因面积小户型因面积小 40 元元 60 元元 c 大面积大面积 D E 户型面积户型面积 50 元元 d 伸缩缝位置伸缩缝位置 B 户型户型 50 元元 A 户型不加价户型不加价 4 6F 不随不随 1F 5F 的栋差 平面差改变 统一单价 的栋差 平面差改变 统一单价 栋栋 别别明细明细 1 两边冷山两边冷山 50 元元 大面积再大面积再 50 元元 2 两边冷山两边冷山 50 元元 因 因 2 属属 B 户型中间加户型中间加 40 元元 3 两边冷山两边冷山 50 元元 中间大面积 中间大面积 50 元元 B 户型户型 40 元元 4 两边冷山两边冷山 50 元元 大面积再 大面积再 50 元元 中间 中间 40 元元 5 两边冷山两边冷山 50 元元 中间加 中间加 60 元元 6 两边冷山两边冷山 50 元元 中间加 中间加 60 元元 4 二 二 阁楼可销售面积 阁楼可销售面积 单价单价 1000 元元 小结 本案住宅小结 本案住宅 1 6F 均底均底 2050 元元 阁楼均底 阁楼均底 1000 元元 定价 定价 考量本案销售对象以面积为基础 小面积提高单价 大面积降考量本案销售对象以面积为基础 小面积提高单价 大面积降 低总价 强调单价 低总价 强调单价 二 公寓二 公寓 可销售面积可销售面积 5479 5 平均单价 平均单价 2300 元元 可销售金额可销售金额 12 607 728 元 元 1 栋差栋差 说明说明 本案 7 位置比 8 位置相对比较接近北站房 在定栋差系数时 7 要突显 优越 影响因子影响因子 A 位置位置 B 视野视野 栋差计划 栋差计划 7 7 50 50 元元 8 8 50 50 元元 2 2 立面差立面差 影响因子 楼层影响因子 楼层 说明 说明 因 4F 属顶层 因此在制定价差系数时比 3F 低 计划 计划 3F3F 50 50 元元 5 4F4F 50 50 元元 3 3 平面差 平面差 是指在同一楼层上各个户型之间的价格差异 影响因子 影响因子 A A 景观景观 B B 户型户型 C C 边间边间 D D 面积面积 E E 噪音差异噪音差异 F F 楼间距楼间距 G G 采光采光 H H 位置位置 I I 视线视线 说明 说明 在制定平面差时以所在位置 采光 面积为基准 小 面积控制总价 大面积控制单价为原则 原则 原则 A A 边间边间 50 50 元元 B B 大面积户型大面积户型 100 100 元元 C C 对园区内相邻 对视线造成影响对园区内相邻 对视线造成影响 90 90 元元 D D 位置紧邻楼梯两边的位置紧邻楼梯两边的 85 85 元元 90 90 元元 E E 正对楼梯的房源正对楼梯的房源 50 50 元元 4 4 朝向差朝向差 说明 说明 因凯旋路未来属于市政重点改造路段 在制定价差系数时比面临 6 园区方向略高 东朝向东朝向 50 50 元元 西朝向 西朝向 50 50 元元 小结 小结 在考量公寓属投资性产品 小面积在制定价差系数时单价不会有 太大差异 大面积会降低单价 控制总价 四 门市四 门市 可销售面积可销售面积 8315 06 底价单价 底价单价 6080 元元 可销售金额 可销售金额 50 555 565 元 本案门市共元 本案门市共 43 个个 面积范围面积范围 92 01 561 561 总价相对较高总价相对较高 在制定价差在制定价差 系数时会充分考虑控制总价 系数时会充分考虑控制总价 定价原则 定价原则 因本案一共有五栋门市 在制定价差系数时以位置 楼层 面积为考量基准 一 一 栋差栋差 因本案一共有五栋门市 凯旋路上的门市在制定价差系数时会相对 较高 在规划路上的门市相对较低 根据位置的不同在制定价差系数时 会有所差距 计划计划 6 6 160 160 紧邻凯旋路 在规划路与凯旋路交会处 在南侧 相对位置比 5 1 优越 5 5 200 200 位置偏 离主干道有一定距离 在制定价差时会比 7 其他栋别低 1 1 0 0 属于本案规划路上的门市 在此栋不做调整 7 7 210 210 因位置临近北站房 相对在制定价差系数比 8 高 8 8 140 140 位置与 7 相比不占优势 在制定价差系数时会比 7 低 二 平面差二 平面差 以面积为基准 为符合市场需求 控制门市总价 大面积降低单价 控制过高总价 小面积在制定价差系数时客户对总价的接受度 一 6 5 1 以位置 面积为基准原则 由邻近主干道为基准 价差 调整由东向西递减 二 7 8 在制定价差系数时 以位置 面积为基准原则 以各栋两侧 逐步递减 中间位置归零 三 立面