建设项目选址管理

1 建设项目选址管理 建设项目相选址关原理 为了保障建设项目的建设地址符合城市规划的总体布局 满足建设项目的 合理要求 使建设用地规模实现经济效益 社会效益 环境效益的统一 合理地 选择 确定建设地址是城市规划行政主管部门重要职责之一 一 选址定点是建设项目规划管理的首要环节 中华人民共和国城市规划法 第三十条规定 城市规划区内的建设工程的选 址和布局必须符合城市规划 设计任务书报请批准时 必须附有城市规划行政主 管部门的选址意见书 1991 年 8 月 23 日建设部 国家计委以建规字 583 号文发布的 建设项目选址 规划管理办法 第四条规定 城市规划行政主管部门应当了解建设项目建议书阶 段的选址工作 各级人民政府计划行政主管部门在审批项目建议书时 对拟安排 在城市规划区内的建设项目 要征求同级人民政府城市规划行政主管部门的意 见 第五条规定 城市规划行政主管部门应当参加建设项目设计任务书阶段的选 址工作 对确定安排在城市规划区内的建设项目从城市规划方面提出选址意见 书 设计任务书报请批准时 必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书 根据以上法律和规章的规定可以看出 城市规划行政主管部门对在城市规划 区内拟建的建设项目 一是项目建议书阶段应当了解建设项目的选址工作并发 表意见 二是应当参加建设项目设计任务书阶段的选址工作 并对确定安排的建 设项目提出选址意见书 三是在设计任务书报请批准时 必须附有选址意见书 这 就是说 建设项目从酝酿立项开始 城市规划行政主管部门就与计划部门共同进 2 行项目管理 这是总结过去多年来基本建设管理经验 在建设项目管理上变计划 与规划脱节为密切配合 共同实施建设项目管理 当然 规划行政主管部门和计 划行政主管部门对建设项目管理各有不同的任务和不同的侧重点 规划行政主 管部门主要是 从城市规划方面 对建设项目进行管理 一个建设项目拟在城市规划区内安排 应从以下几方面进行仔细研究 1 从符合城市性质 对城市功能的发挥将起什么作用 对城市空间资源配置 会产生什么影响等方面进行论证 2 当建设项目确定在城市规划区内安排 应从详细规划的要求出发 建设项 目的具体地点和范围对周围环境的要求能否满足 3 周围环境和条件对建设项目有什么要求 对社会公共利益和周围群众利益 将发生什么影响 4 从城市土地利用和城市公共设施 市政公用设施的功能进行认真考虑 建 设项目的定点对城市发展 促进城市经济发展 城市功能调整是有利还是不利 5 有的城市还须研究对保护城市原有风貌特征和传统文化是有利还是不利 6 根据城市特点需要研究的其他重要问题 城市规划行政主管部门通过一个个具体建设项目的安排 将这些综合性问题 具体地体现在规划选址意见书里 并且通过选址书将建设项目定点 并纳入自己 管理范围 按照一定的程序继续管理和服务 直至建设项目建成为止 如果拟建 的建设项目有悖于城市性质 城市总体规划和详细规划 有悖于城市环境改善 有悖于城市功能的调整和发挥 城市规划行政主管部门也将通过选址意见书提 出否定性意见 请其另择适合该项目的其他城市 由此看来 城市规划行政主管 部门密切配合计划行政主管部门 通过选址意见书将建设项目纳入管理范围 3 建设项目的规划选址定点是城市规划行政主管部门实施城市规划的首要环节 也是建设用地和建设工程规划管理的前期工作 建设项目的规划选址 定点过程 也是城市规划行政主管部门与计划行政主管部门 土地行政主管部门 其他行政 主管部门和城市地方政府相联系 相衔接 相协调的过程 城市规划行政主管部 门在建设项目规划选址定点中 只有使建设项目既符合规划 遵守法规和满足经 济技术要求 又解决了许多重大矛盾 协调了各方面复杂关系的情况下 才能核 发 建设项目选址意见书 否则 将会给下一阶段建设用地和建设工程的规划管 理留下许多困难 建设项目选址意见书 是由建设部制定的全国统一格式的具有法律效力的文 件 随着城市建设的发展 各地的情况千差万别 为了适应当地的具体情况 有的 城市依据城市规划法和有关法规 规章要求 参照 建设项目选址意见书 内容 并结合当地规划管理运行机制改革 拟定了具有法律效力的 规划意见书 作为 建设项目选址的规划管理文件 应该说 在改革进一步深入的今天 这种探讨是 允许的 也是可行的 建设项目选址规划管理办法 第一条 为了保障建设项目的选址和布局与城市规划密切结合 科学合理 提高 综合效益 根据 中华人民共和国城市规划法 和国家基本建设程序的有关规定 制定本办法 第二条 在城市规划区内新建 扩建 改建工程项目 编制 审批项目建议书 和设计任务书 必须遵守本办法 第三条 县级以上人民政府城市规划行政主管部门负责本行政区域内建设项 4 目选址和布局的规划管理工作 第四条 城市规划行政主管部门应当了解建设项目建议书阶段的选址工作 各级人民政府计划行政主管部门在审批项目建议书时 对拟安排在城市规划区 内的建设项目 要征求同级人民政府城市规划行政主管部门的意见 第五条 城市规划行政主管部门应当参加建设项目设计任务书阶段的选址工 作 对确定安排在城市规划区内的建设项目从城市规划方面提出选址意见书 设 计任务书报请批准时 必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书 第六条 建设项目选址意见书应当包括下列内容 一 建设项目的基本情况 主要是建设项目名称 性质 用地与建设规模 供水与能源的需求量 采取的 运输方式与运输量 以及废水 废气 废渣的排放方式和排放量 二 建设项目规划选址的主要依据 1 经批准的项目建议书 2 建设项目与城市规划布局的协调 3 建设项目与城市交通 通讯 能源 市政 防灾规划的衔接与协调 4 建设项目配套的生活设施与城市生活居住及公共设施规划的衔接与协调 5 建设项目对于城市环境可能造成的污染影响 以及与城市环境保护规划和 风景名胜 文物古迹保护规划的协调 三 建设项目选址 用地范围和具体规划要求 第七条 建设项目选址意见书 按建设项目计划审批权限实行分级规划管理 县人民政府计划行政主管部门审批的建设项目 由县人民政府城市规划行政 主管部门核发选址意见书 5 地级 县级市人民政府计划行政主管部门审批的建设项目 由该市人民政府 城市规划行政主管部门核发选址意见书 直辖市 计划单列市人民政府计划行政主管部门审批的建设项目 由直辖市 计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书 省 自治区人民政府计划行政主管部门审批的建设项目 由项目所在地县 市 人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见 报省 自治区人民政府城市规划 行政主管部门核发选址意见书 中央各部门 公司审批的小型和限额以下的建设项目 由项目所在地县 市人 民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书 国家审批的大中型和限额以上的建设项目 由项目所在地县 市人民政府城 市规划行政主管部门提出审查意见 报省 自治区 直辖市 计划单列市人民政 府城市规划行政主管部门核发选址意见书 并报国务院城市规划行政主管部门 备案 第八条 对符合手续的项目 各级人民政府城市规划行政主管部门应在规定 的审批期限内核发选址意见书 不得无故拖延 建设项目选址实例评析 实例一 在某大城市边缘的小河坝村委会为了加快农业结构调整 在村北约 3330 平 米的用地上盖蔬菜大棚 蔬菜大棚占用了 1500 平米 经村委会集体研究 报镇政 府同意 利用剩余 1830 平米建自用的工业厂房 该市规划监察大队发现后 责令 其立即停止施工 等待处罚 实例一评析 6 1 村委会利用集体土地盖蔬菜大棚 进行农业生产 属于农业结构内部的产 业调整 是允许 2 而建设工业厂房则属于违法建设 因为该地区位于城市规划区用地范围内 按照城市规划法 规划区内任何建设活动 必须经城市规划主管部门批准同意才 能建设 3 建设工业厂房属于非农建设 虽然村委会报镇政府同意 但未经上级规划 行政主管部门的批准 未履行合法的报批手续 因此属于违法建设 应给予立即 拆除 实例二 某城市 20 世纪 90 年代初期 城市供电紧张 市政府招商准备建设一座 5 万 KW 燃油发电厂 作为城市补充电源 当时提供选址的用地经过比较只有靠近市 区边缘的一处准备搬迁的工厂 但是该工厂周边是职工宿舍区 如果发电厂建设 上马 势必会给临近的居住小区造成很大的污染 为此 市政府召开多次会议 各方意见争执不下 最后决定暂缓发电厂建设 经过 2 年以后 该市通过省电网 提供了足够的电量 彻底解决该市长期电力不足的困难 实例二评析 1 该项目选址 市政府还是考虑到了城市长期发展的需要 判断有严重污染 的项目 即使近期有上马的必要 也还需要重点考虑项目的环境保护措施 如果 措施不当 或措施不配套 污染项目将会给城市带来长期严重的危害 2 在项目选址上 首先应严格按照城市总体规划统一安排 其次 应处理好 近期利益与城市可持续发展的关系 只有多方面比较 经过合法程序 采用科学 方法 项目选址才会合理可靠 上述例子由于市政府采纳了专家的意见 采取了 7 暂缓建设的计划 从而避免了拆迁和今后的重复建设 实例三 某城市人口 13 万人 上界政府领导班子选定在城市东区某某路东侧建设城 市广场 广场面积 5 万平方米 建设场址为一底丘小山 该广场区位有些偏 但 是由于没有拆迁 容易上马 依次 因此上界政府不顾各方面的不同意见 开工 建设 然而 在平整土地过程中 发现该低丘内部为花岗岩 建设成本比原先预 计的大 2 倍 需要加大投资 担由于资金准备不到位 再加上周边项目建设无法 跟上 广场建设被迫停工 新一界领导上台以后 经过认真分析 广泛调查研究 发现这个广场存在的关键问题是选址不当 当即拍板另行选址建设 实例三评析 1 建设项目选址是一项非常严肃的事情 需要进行多方案比较 不但要考虑 拆迁量大小 还要考虑工程地质条件 周边建设情况以及城市总体规划等多种因 素 很明显上述问题出在当初广场选址过于轻率 决策过于武断 2 建设城市广场应首先确定广场性质 广场一般分为城市中心广场 休闲购 物广场 绿化景观广场 游行集会广场 交通集散广场等多种类型 每一种广场 对位置的选择 用地规模 周边建设条件等都有不同的要求 3 象该市的广场属于城市中心广场 应在城市中心 交通条件比较便利的 靠近城市主要的公共设施的位置上进行选址 而不应该只是考虑节省投资 在城 市边缘选址建设 即使工程地质条件允许 广场建成后其使用效果也会很不理想 实例四 1993 年 某市粮食局以建粮食批发市场为由 通过当地政府 以每亩 2 2 万元的 8 价格 从小北村征走耕地 109 58 亩 粮食局当年征地申请的计划是 每年批发 零售粮油 2500 万吨 成交额可达 2000 万元实现利税 100 万元 据说其规模要达 到全省第一 使该市的经济得到繁荣 但是其后发生的事情却让小北村村民多年 来一直气愤不平 粮食批发市场没有建起来 对国家和当地老百姓的承诺没有兑 现 一百多亩耕地却落到粮食局手里 随后这些耕地即被分割成若干份 每份约 为 420 平方米 以股金的形式把土地使用权转移到个人和一些单位手里 每份 3 5 万元 得到土地使用权的人 便各自建起了民宅 商店 酒店 公司等 粮食局 自己所建的粮油交易大厅仅有 200 平方米 而且从未开张 征用了 100 多亩地 只盖了这么小的交易厅 就连交易大厅现在也租给了私人 做了存放方便面的库 房 二十多名村民代表表示 如果被征走的土地真是国家需要 他们能理解支持 但是现在看到的这种情况 真让人不服气 无论如何弄个明白 讨个说法 实例四评析 1 这是一起典型的擅自改变建设用地性质和私自转让土地使用权的案例 情 节严重造成了恶劣的影响 当初粮食局是以建立粮油批发市场为由征用农民的 土地 其建设项目必须要与批发市场相关 否则 就是违法使用土地 但是粮食 局却没有按规划 按原来的计划规模设批发市场 却将大部分土地转向了房地产 开发 征来得耕地被改变了用途 其所作所为已与粮油批发交易毫无关系 实际 上是改变了建设用地的性质 2 如果粮食局在征地之后 由于情况发生变化 需要改变建设项目 也应该 按照法定程序 重新向计划行政主观部门和规划行政主观部门提出申请 3 首先粮食局应该持计划行政主管部门同意改变开发新的建设项目的批准 文件 向城市规划行政主管部门提出改变用地性质的申请 9 4 其次 规划行政主管部门根据有关已经批准的规划 对粮食局的申请进行 审核 如果同意 将提出被改变性质的用地规划设计条件 这包括有关技术条件 技术标准和与周边建设的相关关系 粮食局需要重新领取改变性质的用地的建 设用地规划许可证 所以说 改变用地性质必须办理审批手续 否则 规划行政 主管部门可以依据城市规划法的有关条款对其进行行政处罚 实例五 某房地产开发公司与市区某乡政府协商 准备利用该乡的土地搞开发经营 经过协商 乡政府与房地产开发公司签订了一份联合兴办公司的协议书 协议书 中规定 双方兴办联合公司 乡里提供 50 亩土地 房地产开发公司出资 在这块 土地上修建了 60 幢别墅 作为度假村以吸引城市客源 预计利润客观 联合公司 开始运作后 由房地产开发公司全权管理 乡里不参与管理过程 双方联营年限 为 50 年 不论亏盈公司每年都要定期向乡里付给固定的利润和管理费 实例五评析 1 房地产开发公司与乡政府的这种合作是极不合法的 表面上是合办联合公 司 实质上是变相出租土地 2 首先 签约主体资格不对 乡政府作为一级政府 行使行政管理职能 不能 以自己的名义参与经济交易 更不能作为出资人成为公司股东 我国新修订的 土地管理法 第十条明确规定 农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有 由村集体经济组织或者村民委员会经营管理 因此 乡政府不能单方面代表农民 对土地进行处分并从中受益 不能与该房地产开发公司签订合办公司的契约 3 另外该联办公司的协议内容也属于违法无效 合同中约定的所谓乡里不参 与公司任何管理过程 只定期收取利润费用而不承担风险等等 完全不符和一般 10 合营行为所必须遵循的共同出资 共同经营 风险共担原则 说明乡里根本不是 为了联合办公司 而是单纯想靠出让土地使用权赚取利益 4 由于我国 土地管理法 第 73 条规定 农民集体的土地的使用权不得出让 转让或者出租用于非农业建设 要想将农业用地变为非农业建设用地 必须先经 国家征用 土地使用人也要向国家交纳土地使用金 乡政府明明是转让土地使用 权 或是出租土地 却声称是合办公司 而不交国家有关税费 这分合办公司的 协议其实是一种规避法律 逃脱税费 变相出租转让土地的行为 其违法性显而 易见的 5 其次 对于上述事件的处罚 可以根据 土地管理法 第 73 条规定买卖或者 以其他形式非法转让土地的 由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法 所得 对违反土地利用总体规划或者擅自将农用地改为建设用地的 限期拆除在 非法转让土地上新建的建筑和其他设施 恢复土地原状 对符合土地利用总体规 划的 没收在非法转让的土地上新建的建筑和其他设施 可以并处罚款 对直接 负责的主管人员 和其他直接责任人员 依法给予行政处分 构成犯罪的依法追 究刑事责任 实例六 某沿海地级市 20 世纪 90 年代初期 根据自身发展需要 准备在城市东部建 设中心区 主要目的是疏解旧城区人口 商业和行政办公的压力 用以发展城市 新的商务中心 金融服务中心 大型会展文化中心和部分市级行政办公机构 当 时 该城市东部正处于城市主要发展地区 面积约 3 平方公里 面对内海湾 与 原有旧城既有一段距离 又有比较方便的交通联系 是该市中心区建设理想的选 址地点 市政府随后组织编制中心区详细规划