恒大地产-房地产开发报建管理制度

1 房地产开发报建管理办法房地产开发报建管理办法 第一章第一章 用地手用地手续办续办理理 第一条第一条 国有土地使用国有土地使用权证权证 办办理理 1 签订 国有土地使用权出让合同 或 项目合作协议 次日展开收 地工作 在支付地价款及契税后5 天内须取得 国有土地使用权证 2 国有土地使用权证 的用地性质 用地面积及使用年限等内容 必须与 国有土地使用权出让合同 一致 如需办理临时性 国有土地 使用权证 必须在到期 30 天内完成延期手续或变更正式 国有土地 使用权证 手续 未按此执行并造成损失的 给予地区公司董事长 或 主持工作一把手 主管开发公司领导 或三线城市项目总经理 降一 级工资以上处分 管理及监察中心考核 3 原则上须尽量划分多块宗地办理国土证 4 地区公司须严格按照土地出让合同约定的土地使用条件办理 相关用地手续 第二条第二条 收地时开发部必须委托有资质的测绘部门对用地红线 及用地面积进行核定 否则给予开发部负责人降三级工资处分 综合 计划部考核 管理及监察中心每月对此项工作进行 100 检查 第三条第三条 地区公司在履行土地合同时 必须及时开展维权取证工 作 确保公司权益 否则给予相关责任人降职 免职处分 综合计划部 考核 第二章第二章 项项目开目开发报发报建建总总体策划体策划 第四条第四条 项目取得后 3 天内 由主管开发公司领导主持召开项目 开盘前开发报建及设计出图计划会议 参会人员为主管工程公司领导 三线城市项目总经理 工程部 总工室 综合计划部 开发部 管理及 监察部等部门 单位 负责人 会议须制定开盘前各项证照及出图计划 尤其是管网综合平衡图 各类报建图等 的重要时间节点 会议决议 纳入计划考核 未按时召开会议的 每延迟一天扣罚主管开发公司领 导 500 元 综合策划方案出现漏编 错编的 每项扣罚责任部门负责 人 200 元 综合计划部考核 2 第五条第五条 主管开发公司领导每月须组织召开开发报建工作专题 会议 督促开发报建计划的实施 参加人员为主管开发公司领导 三 线城市项目总经理 开发部 总工室 综合计划部 管理及监察部等部 门 单位 负责人 未按时召开会议的 扣罚主管开发公司领导 500 元 综合计划部考核 第三章第三章 配套方案与人防地下室配套方案与人防地下室设设置方案的制定 置方案的制定 审审批批 第六条第六条 地区公司应在取得集团已批准的总平面方案后 3 天内 向规划局报建总规方案前 由主管开发公司领导主持召开会议 总工 室 开发部 营销部 预决算部参加 会议须明确 1 公建配套设置名称 面积 具体位置 2 人防地下室设置方案经营分析 须考虑建安成本 易地建设费 车位数量及销售或出租收入等因素 并在建设人防地下室与缴纳人 防易地建设费间做出明确决定 第七条第七条 公建配套原则上只按满足物业管理基本需求设置物管 用房 确须增设其他公建配套的 参照当地规定标准或土地合同中规 划设计条件的下限 按照不宜多的原则执行 公建配套设置的数量由 管理及监察中心负责审核 第八条第八条 公建配套的位置应在设计阶段进行专项设计 尽量集中 统一设置 不得占用商业面积 不得占用综合楼 剧场和运动中心等 投资物业 公建配套的位置由集团设计院负责审核 第九条第九条 公建配套方案报批流程 取得集团已批准的总平面方案 后 15 天内将 公建配套方案审批表 及公建配套设置细化方案报管理及 监察中心 集团设计院审核 再报集团分管领导审批 各环节审核时间均 为1 天 第十条第十条 原则上不设置人防工程 不缴纳人防易地建设费 设置 人防工程或缴纳人防易地建设费的项目 应参照当地规定标准的下限 原则执行 第第十十一一条条 人防地下室设置方案报批流程 确需设置人防工程或缴 纳人防易地建设费的项目 地区公司必须在规划局批复总规方案后 5 天内将人防工程设置方案报管理及监察中心审核 报集团分管领导审 批 审核时间为1 天 3 第十二条第十二条 地区公司未按规定报审公建配套方案或人防地下室 设置方案的 扣罚相关责任人 1000 元 未及时报审的 每延迟一天扣 罚开发部负责人及相关责任人各 50 元 综合计划部考核 第十三条第十三条 地区公司地区公司须严须严格格执执行集行集团审团审批通批通过过的公建配套方案的公建配套方案 或人防地下室或人防地下室设设置方案 未按此置方案 未按此执执行并行并给给公司造成重大公司造成重大损损失的 失的 给给予予 相关相关责责任人降三任人降三级级工工资资以上以上处处分 管理及分 管理及监监察中心考核 并每月察中心考核 并每月对对此此 项项工作工作进进行行 100 检查检查 第四章第四章 规规划划报报建建 第十四条第十四条 总总平面平面规规划划报报建 管网建 管网综综合平衡合平衡图图 1 开发部须在取得土地 15 天内取得总规非正式批复 在取得土 地 60 天内取得总规正式批复和竖向标高 管网综合平衡图 2 开发部须在总规批复后 30 天内取得人防 消防 防雷 环保 教育 市政道路 中水等专业批复或非正式批复 3 总建筑面积 综合管网 市政路网 单体位置 单体户型 使用 功能 立面等方案调整 开发部须在取得集团调整批复后 60 天内完 成政府职能部门正式批复或换图 4 地区公司必须严格按照集团下发的项目总平面方案进行规划 报建工作 未按此执行并有损公司利益的 给予地区公司董事长 或主 持工作一把手 主管开发公司领导 或三线城市项目总经理 开发部负 责人降三级工资处分 管理及监察中心考核 5 由于开发报建原因造成总规方案或单体方案变更 给公司造 成重大损失的 给予地区公司董事长 或主持工作一把手 主管开发 公司领导 或三线城市项目总经理 开发部负责人降三级工资以上处 分 管理及监察中心考核 6 每个项目报建总面积至少须达到规划容积率等重要经济指标 未 按此执行给公司造成重大损失的 给予相关责任人降三级工资以上处分 综合计划部考核 管理及监察中心每月对此项工作进行100 检查 第十五条第十五条 单单体体报报建建 单体报建须结合项目的总体规划设计方案 确保单体位置 单体 户型 使用功能 立面等与集团批复方案的一致性 4 第十六条第十六条 办办理理 建建设设工程工程规规划划许许可可证证 1 开发部须在总规批复后 45 天内取得 建设工程规划许可证 原则上应按楼栋办理 地下室部分应单独办理 确因政府主管部门要 求不能按此执行的 须根据工程开发建设进度尽量分多批次办理 2 开发部须与综合计划部进行专项沟通 避免将开发进度计划 合同交楼时间严重不同的楼栋办理到同一个 建设工程规划许可证 以免影响验收 第十七条第十七条 所有对外报建资料必须经主管开发公司领导 或三线 城市项目总经理 审核后方可对外使用 第十八条第十八条 报报建建图图 施工 施工图图 销销售用售用图图一致性一致性审查审查 1 规划局批复总规方案后 3 天内 由总工室组织开发部等相关 部门召开图纸一致性审查会 2 主体施工图图纸会审时 由总工室组织开发部等相关部门审 查施工图与总规报建图是否一致 若有不一致 应明确解决方案 3 地区公司应确保项目总规方案图 集团下发 项目总规报建 图 当地规划局批复的总规方案图及单体报建图 工程部实施的施工 图 销售用图的一致性 地区公司须由总工室主管领导 或三线城市 项目总经理 负责在施工图审查完成后每半年召开一次图纸会审会议 总工室 工程部 营销部 开发部相关负责人参加 对以上各种图纸的 一致性进行审查核实 会审结果及需要整改的方案经地区公司董事长 或主持工作一把手 签字后报管理及监察中心 管理及监察中心负责 审核并督促落实 未按时召开图纸会审会议的 扣罚相关责任人 1000 元 如因图纸 不一致给公司造成损失的 给予地区公司董事长 或主持工作一把手 总工室主管领导 主管开发公司领导 主管营销公司领导 或三线城 市项目总经理 总工室负责人 开发部负责人 营销部负责人降三级 工资以上处分 综合计划部考核 管理及监察中心每月对图纸一致性工 作进行抽查 抽查比例不少于10 第十九条第十九条 地区公司在取得项目用地的同时须收集当地有关政 策法规 设计规范 城市总体规划 项目所在地控制性规划 地上地下 管线 地形地质等资料 尤其是当地的各种强制性规范 规定 报集团 设计院作为设计依据 未按此执行 导致集团设计院的设计方案无法 通过当地政府审批 且须进行设计方案重大调整的 给予主管开发公 5 司领导 或三线城市项目总经理 总工室主管领导 总工室负责人 开发部负责人降一级工资以上处分 集团设计院考核 第二十条第二十条 规规划划报报建建阶阶段 开段 开发发部必部必须须与与总总工室保持密切沟通 工室保持密切沟通 规规划方案如需划方案如需调调整 开整 开发发部部须须及及时时函告函告总总工室 并由工室 并由总总工室及工室及时时下下发发 书书面面变变更至工程部 未按此更至工程部 未按此执执行行给给公司造成公司造成损损失的 失的 给给予开予开发发部 部 总总 工室工室负责负责人降三人降三级级工工资资以上以上处处分 分 综综合合计计划部考核 划部考核 第五章第五章 施工施工报报建建 第二十一条第二十一条 开工前必须取得 建筑工程施工许可证 或先行施 工手续 第二十二条第二十二条 开发部须在项目开工后 15 天内完成施工用水 施 工用电和临时排水的报装和接通工作 每延迟一天扣罚开发部负责人 及相关责任人各 50 元 综合计划部考核 第二十三条第二十三条 地区公司必须在开工前完成政府有关质量和安全 监督登记手续 或者协调质量和安全监督管理部门提前介入监督工作 同时做好各项监督 验收资料的收集存档 每延迟一天扣罚开发部 工程部负责人 50 元 综合计划部考核 第二十四条第二十四条 楼栋动工前须委托规划局认可的测绘部门进行放 线 工程至正负零时完成验线 未按此执行给公司造成损失的 给予 开发部 工程部 总工室负责人降三级工资以上处分 综合计划部考 核 管理及监察中心每月抽查比例不少于 50 第二十五条第二十五条 开发部必须在取得 建设工程规划许可证 后 30 天 内取得 建筑工程施工许可证 第二十六条第二十六条 开发部在进行工程合同备案时 备案价格必须参照 当地认可的成本标准下限执行 未按此执行的 给予开发部负责人降 一级工资以上处分 合同管理部考核 第二十七条第二十七条 地区公司应参照集团批准的施工图办理施工图审 查并取得图审合格意见书 施工图审查前应重点注意当地的强制性标 准和执行情况 尤其是日照 节能 消防等可能严重影响验收的专业 因开发报建原因导致施工图审不合格或致使公司利益受损的 给予主 管开发公司领导 开发部负责人等相关责任人降一级工资以上处分 综合计划部考核 6 第二十八条第二十八条 开发部须与综合计划部进行专项沟通 避免将开发 进度计划 合同交楼时间严重不同的楼栋办理到同一个 建筑工程施 工许可证 以免影响验收 第六章第六章 配套工程 消防工程配套工程 消防工程报报建建 第二十九条第二十九条 配套工程配套工程报报建建 1 配套工程指的是满足项目交付使用所需的永久供水 永久供 电 永久供气 永久供暖等工程 2 首期工程动工后 90 天内 由主管开发公司领导组织开发部 工程部 总工室 预决算部 招投标部等共同讨论 制订水 电 气 暖 等配套工程的报建方案 具体内容包括接入源点 路由 投资方式 建 设周期 开通时间 相应收费标准等 每延迟一天扣罚相关责任人 100 元 综合计划部考核 3 在确定配套工程报建方案后 90 天内 开发部必须到自来水公 司 供电局 煤气公司 供暖公司提前申请足以保证项目各期建设及 交付使用的水 电 气 暖负荷指标 同时 必须根据项目分期进度取 得各期配套工程接入源点负荷指标 该项工作纳入集团计划考核 如 当地无负荷的 必须制定解决方案并实施 每延迟一天扣罚开发部负 责人 50 元 综合计划部考核 第三十条第三十条 配套工程的实施方案必须按集团制度规定报设计成 本质量控制中心审批 地区公司应按照集团设计成本质量控制中心审 核通过的供电方案 水源方案 供气方案 采暖系统方案进行报建 并 签订相关合同 地区公司对设计成本质量控制中心提出的意见 尽最 大努力后仍达不到的 须提出处理意见及解决方案 经地区公司董事 长 或主持工作一把手 审批后 报集团直管副总裁 集团分管领导审 批 未按此执行的 给予主管开发公司领导降一级工资以上处分 管 理及监察中心考核 第三十一条第三十一条 以缴纳配套费形式实施水 电 气 暖等配套工程 的项目 地区公司招投标部负责在主体工程招标十天前 由开发部书 面提供水 电 气 暖工程收费依据及收费部门应该承担的施工范围 避免施工范围重叠 开发部未及时按要求提供相关资料的 扣罚相关 责任人 1000 元 招投标部考核 如招投标部签订的招标合约所包含的 7 施工范围同缴纳配套费所包含的施工范围有重叠的 给予招投标部负 责人降一级工资以上处分 综合计划部考核 第三十二条第三十二条 地区公司必须在开盘 15 天前取得正式的消防专业 审核批复 并确保销售资料与施工图纸一致 每延迟一天扣罚相关责 任人 50 元 综合计划部考核 由于消防专业意见批复导致销售资料变 更的 给予相关责任人降一级工资以上处分 综合计划部考核 第三十三条第三十三条 供电工程 消防工程招标资格审查合格单位须为项 目所在报装 报验管辖区内有多年施工经验的单位 否则 如出现工 程进度严重滞后 验收手续严重滞后 影响合同交楼的 给予招投标 部负责人降三级工资以上处分 综合计划部考核 第三十四条第三十四条 配套 消防工程成本控制工作由地区公司董事长 或主持工作一把手 具体做出安排 主管开发公司领导 或三线城市 项目总经理 必须密切配合招投标部工作 第七章第七章 预预售售办办理理 第三十五条第三十五条 地区公司必须在开盘 60 天前由主管营销公司领导 组织总工室 开发部 工程部 预决算部 营销部 合同管理部召开开 盘前工作协调会 会议须确定 1 确认符合当地测绘部门要求的图纸 按图完成预售面积的计 算 同时委托当地房管局认可的测绘部门进行面积测绘 地区公司对 预测结果进行复核 协调 确认 对各项目首次开盘楼栋及新增物业 类型的销售面积须再报集团预决算审计中心审核 2 对销售合同中关于永久电 永久水 供气 供暖等生活必需配 套项目的开通条款及交楼所需验收手续条款进行会审并确定 确保合 同条款的合理性 可行性 否则 给予主管营销公司领导降一级工资 以上处分 综合计划部考核 3 确认每一楼栋的户型 朝向 尤其须注意总工室下发的镜像图 纸的楼栋 4 确认合同交楼标准 包括工程竣工标准 取得验收证照标准 配套工程开通标准等 第三十六条第三十六条 地区公司须按照各项目的销售计划 提前 15 天取 得 商品房预售许可证 并开通网签 8 第八章第八章 交楼交楼验验收收 第三十七条第三十七条 地区公司必须在每期楼栋第一批外立面完工后 15 天内 由地区公司主管开发公司领导 或三线城市项目总经理 和主管 工程公司领导共同组织开发部 工程部 招投标部召开开发报建验收 协调会 明确各专项验收和竣工备案需要达到的工程进度验收标准及 时限 明确责任人和责任目标 会议每延迟一天扣罚相关责任人 50 元 综合计划部考核 第三十八条第三十八条 地区公司必须按每期工程合同交楼前 9 个月 6 个 月 3 个月由主管开发领导 或三线城市项目总经理 分三次组织开发 部 工程部 招投标部等相关部门召开永久电 永久水 供气 供暖等 生活必需配套工程开通及消防验收工作协调会 确保在合同交楼 15 天前完成 否则必须制定交楼应急预案 报管理及监察中心备案 未按此未按此实实施的 施的 给给予主管开予主管开发发公司公司领导领导 或三 或三线线城市城市项项目目总经总经理 理 降一降一级级工工资资以上以上处处分 分 综综合合计计划部考核 划部考核 由于开由于开发报发报建原因建原因导导致无法按致无法按时时完成配套工程开通或消防完成配套工程开通或消防验验收收 的 的 给给予主管开予主管开发发公司公司领导领导 或三 或三线线城市城市项项目目总经总经理 降三理 降三级级工工资资以上以上 处处分 管理及分 管理及监监察中心考核 察中心考核 第三十九条第三十九条 开发部须在合同交楼 30 天前完成规划 建设 人 防 消防 防雷 环保 教育等主管部门的验收 取得当地政府要求及 合同约定交楼必备的批文和证照 每延迟一天扣罚开发部负责人 50 元 综合计划部考核 第四十条第四十条 确确权权面面积积 1 取得竣工验收后 50 天内 开发部必须取得当地房管局或房管 局认可的测绘部门出具的面积实测结果 并提交给预决算部 未有按时完成的 每延迟一天扣罚开发部负责人50元 营销部考核 2 预决算部收到实测的确权面积后 须在 7 天内与开发部 测绘 公司共同进行复核 复核无误后形成书面报告 经地区公司董事长 或主 持工作一把手 签字确认后1 天内将确权面积抄送至营销部 财务部 未及时复核 每延迟 天扣罚预决算部负责人 开发部负责人各100 元 营销部考核 第四十一条第四十一条 开发部 预决算部必须准确做好商品房面积计算及 审核工作 面积误差比必须控制在 0 3 至 0 6 含本数 范围内 超 9 过此范围的户数占该期楼宇总户数 30 的 每超 1 扣罚开发部负 责人 预决算部负责人各 50 元 如其中又出现面积误差比超出 0 至 0 6 含本数 或 0 6 不含本数 至 3 范围的 每户扣罚开发部负 责人 预决算部负责人各 50 元 倘若出现面积误差比绝对值超过 3 的 每户扣罚开发部负责人 预决算部负责人各 200 元 注 面积误差 比系指实测计价面积与合同约定计价面积之差与合同约定计价面积 之比 营销部考核 第九章第九章 开开发资质办发资质办理理 第四十二条第四十二条 开发部须在公司成立并取得开发项目后 30 天内完 成房地产开发资质的申领 在公司达到升级条件后 60 天内完成开发 资质升级工作 按照当地政府主管部门要求的时间完成年检手续 未 按时完成的 每延迟一天扣罚开发部负责人 100 元 综合计划部考核 第四十三条第四十三条 取得新项目后 开发部须根据当地的相关规定办理 房地产开发 项目手册 房地产开发经营权证 等证照 第四十四条第四十四条 因无开发资质 开发资质已过期以及无 项目手册 房地产开发经营权证 等导致罚款的 给予开发部负责人降一级工资 以上处分 综合计划部考核 第十章第十章 报报建建规费规费支付管理支付管理 第四十五条第四十五条 开发报建规费支付原则上按销售进度和工程开发 建设进度分期缴纳 并尽量分多期缴纳 第第四四十十六六条条 开发部须建立收费标准台账 每月跟进当地政府的各 项收费政策变化情况 及时更新台账 并于每月底报管理及监察中心备 案 如收费标准发生变化 开发部须及时采取措施 制定最有利于公司的 缴费方案 杜绝多缴 未按此执行给公司造成损失的 给予主管开发公司 领导 或三线城市项目总经理 和开发部负责人降三级工资直至免职处 分 综合计划部考核 第四十七条第四十七条 报报建建规费审规费审批批权权限及管理限及管理 1 地区公司对外支付正常报建规费由各公司董事长 或主持工作 10 一把手 审批 2 开发报建非正常规费 如罚款 滞纳金等 100 万元以下 含 100 万元 的 由地区公司董事长 或主持工作一把手 审批 100 万元 以上的 经管理及监察中心审核后 报集团分管领导审批 3 正常报建规费 以配套费形式缴纳的配套工程费 100 万元以 下非正常规费等费用的准确性与合理性方面 管理及监察中心每月按 金额的 50 进行抽查 第四十八条第四十八条 开发部须建立开发报建规费 含非正常规费 支付 台账 于每季度末经开发部负责人及财务部负责人签字后报管理及监 察中心备案 开发部须做好开发报建沟通工作 严格控制非正常规费支出 管 理及监察中心将每季度公布排名情况 并报集团直管副总裁 集团分 管领导 董事局主席备案 第十一章第十一章 土地滞土地滞纳纳金或金或报报建建规费规费依法减免依法减免奖奖励励办办法法 第四十九条第四十九条 项目滞纳金或报建规费依法得到减免的 按照减免 金额的 1 给予地区公司奖励 滞纳金的计算截止时间以集团批复同 意支付该项费用的时间为准 集团给予各公司的奖励 50 部分奖励 地区公司董事长 或主持工作一把手 其余 50 部分由地区公司董 事长 或主持工作一把手 分配或留存 奖励方案须报集团人力资源中 心备案 第五十条第五十条 报建规费的减免缓不得影响项目的正常开发建设工 作 否则不予奖励 第第五五十十一一条条 地区公司每月底前须将当月减免奖励申请报管理及 监察中心审核 经集团直管副总裁 集团分管领导审批后 再报董事局 主席审批 第十二章第十二章 可退返可退返规费办规费办理理 第五十二条第五十二条 地区公司在主体工程招标时 应统一明确合同金额 不包含劳保统筹基金 项目劳保统筹基金由我司按政府规定向政府主 管部门缴纳 施工单位按政府规定的程序办理该款项的退返 地区公 11 司已发包的建筑工程 如合同金额中已包含劳保统筹费 地区公司须 在向政府缴纳劳保统筹基金后 由开发部书面通知预决算部在下月工 程款中扣回 开发部缴纳可扣回费用未及时书面通知预决算部的 每次扣罚开 发部负责人 1000 元 预决算部收到开发部通知未在相应进度款中扣 回相关费用的 每发现一次扣罚预决算部负责人 1000 元 如该项目 已结算且无法扣回该费用的 给予预决算部负责人降三级工资以