签订上海市二手房买卖合同注意事项课稿

1 承重墙分布 2 水 电 煤管线走向 3 过户时是否可以房屋共有人的委托公证书 4 长城宽带取消 5 小区物业费收取 水 电 煤 有限电视 固定电话 维修基金过户 6 小区固定车库 7 没有委托公证书 没有生效的购房合同是否可以办理贷款 8 未见产调 15 元 次 二手房交易中 许多购房者往往只考虑房产价值的高低 而忽略了交易中可 能出现的问题 对于如何签订房地产买卖合同所知更少 事实上 二手房买卖合 同在签订前和签订时更需要特别注意 签订签订前前 一 一 购购房者一定要房者一定要对对售房者有售房者有较为较为全面的了解 全面的了解 1 查看产权所有人的身份证件 2 房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位 如果是几位共有 则共 有人是否全部同意 出售房产时 房屋的产权共有人一定要全部同意 在签订房产买卖合同 时 也要全部到场 如有特殊情况不能到场 需出具经过公证的委托书及代理人 身份证件 由委托代理人替其签章 二 二 对对即将即将进进行交易的房行交易的房产进产进行必要的了解 行必要的了解 1 售方提供的房屋产权证是否属实 2 房产面积多大 3 该房产用途是什么 是办公还是居住 或是其他 4 该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定 决定查封或以其他形 式限制房地产权利 5 该房产是否已设定抵押 根据 中华人民共和国担保法 的规定 抵押期间 抵押人转让已办理登 记的抵押物的 应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况 抵押人 未通知抵押权人或者未告知受让人的 转让行为无效 在这里 如果该房产已设 定抵押 那么抵押方即为售房者 抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即 某人 某公司或某银行 受让人就是购房者 这个规定的意思也就是售房者已将该 房产抵押给第三方 在转让该房产时 并未通知第三方或未告知购房者此房已设 定抵押 那么转让行为无效 只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下 此 房产方可进行买卖 6 该房产是否已设定租赁 如果该房产已经出租 则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等 条件下放弃优先购买权的声明 同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方 所签订的租赁合同是否登记备案 根据 上海市房地产转让办法 的规定 转让已 经出租的房地产 租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的 该租赁合 同由房地产受让人继续履行 这个规定的意思是售房者转让已经出租的房地产 因该房产而签订的租赁合同是登记备案的 则租赁合同由购房者继续履行 也就 是说 如果购房者购买该房产是为了投资 这种带租约的房产是比较适合的 如果 购房者购买该房产是为了自己居住 这种带有已经登记备案的租赁合同的房产 会对购房者造成较大影响的 签订时签订时 一 需要准一 需要准备备的的证证明材料 明材料 购置房地产 购房者可能是一人 也可能是数人 无论哪种情况 都需要 购房者准备好如下材料 1 身份证原件或护照原件及复印件 2 未成年人的户口 簿或出生证明 3 有委托代理人 须提供经公证的委托书及代理人身份证 购房 者如是境外人士 所提供的公证材料是外文的需到上外翻译公司翻译 境外人士 提供的有些材料如委托书 同意书等必须经下列境内外机构公证 认证后方为有 效 1 香港地区 经国家司法部授权的香港律师公证 2 澳门地区 中国法律服 务 澳门 公司 3 台湾地区 经台湾地方法院公证后由海基会将副本寄送上海市公 证员协会 当事人凭正本前往上海市公证员协会核对盖章 4 外国 经当地公证机 构公证并经中国驻外使领馆认证 二 看清楚合同中的二 看清楚合同中的约约定内容 定内容 尽管二手房交易当中使用的 上海市房地产买卖合同 是由上海市房屋 土地资源管理局与上海市工商行政管理局联合制定的规范文书 但其中也有很 多地方需要填写 所以要仔细些 尤其注意以下几点的填写 如果正文写得不够 全面 可在补充条款中加以说明 1 房款的金额是否写清楚 2 付款方式该如何 是一次性付款还是分几次 每次付款是什么时间 这 与购房者自己的资金流转是否有冲突 避免向售房者承担逾期付款的违约责任 3 购房者如需按揭贷款 在合同中是否已经注明 这里需要提醒购房者 要先了解贷款银行的操作程序及规定 一定不要使自己的贷款额度超过贷款银 行的规定额度 造成贷款审核不能通过 目前上海大多数银行可以贷款七成 4 何时交房 交房时还有哪些物品 家具 电器等设备随房产一并转交购 房者 也需要在合同的附件中列出明细清单 5 交房前与交房后的物业管理费 水电 燃气 通信等费用由谁来承担 一般是交房前由售房者承担 交房后由购房者承担 6 房地产的风险责任何时转移给购房者 上海市房地产转让办法 的规定是 房地产的风险责任 自房地产权利 转移之日起由转让人转移给受让人 即购房者 但转让当事人约定自房地产转移 占有之日 交房之日 起转移风险责任的 从其约定 大多数的购房者会选择使用 在房地产转移占有之日起转移风险责任 7 违约责任是否约定 违约金的数额是否约定清楚 8 房地产买卖合同何时生效 这对购房者是否能够很好地履行合同是至 关重要的 1 如果交易双方没有特别约定 则交易双方签字后合同即为生效 2 交易双方对合同的效力可以约定附加条件 附加条件自合同成立时生 效 3 交易双方对合同的效力可以约定附加期限 附加期限的合同自期限到 时生效 4 双方当事人中有一方或双方是境外人士 交易双方在签署房地产买卖 合同时应经过公证 此时合同方才生效 关于二手房关于二手房买卖签订买卖签订合同合同时时 应应注意哪些注意哪些问题问题 答 二手房买卖合同没有具体的样本 但是您需要了解该合同应该具备如下 内容 一 当事人的姓名 住所 有助于搞清当事人的具体情况 联系办法 以免受骗 二 标的 即双方要进行交易的二手房 这是合同的关键 要写明房屋位置 性质 面积 结构 格局 装修 设备设施等情况 写明房屋产权归属 是否共有财产 原 售房单位是否允许转卖 是否存在房屋所有权纠纷 是否有私搭乱建部分 房屋的 物业管理费及其他费用交费状况 房屋相关文字资料的移交过程 三 价款 写明总价款 付款方式 付款条件 如何申请贷款 定金 尾款 四 履行期限 地点 方式 写明交房时间 条件 办理相关手续的过程 如何寻求 中介公司 律师 评估机构等服务 各种税费 其他费用如何分摊 遇有价格上涨 下跌时如何处理 五 违约责任说明 违约责任及如何承担违约责任 违约金的计算与给付 在什么 情况下可免责 担保的形式等 六 解决争议的方式 写明是采取仲裁方式还是诉讼方式 若采取仲裁方式解决 争议 应按 仲裁法 的有关规定写明条款 七 合同生效条款 合同生效时间 生效或失效条件 生效或失效期限 致使合同 无效的情况 无效的免责条款 当事人要求变更或撤销合同的条件 合同无效或被 撤销后 财产如何进行返还 八 合同中止 终止或解除条款 明确约定合同中止 终止或解除的条件 上述情 形中应履行的通知 协助 保密等义务 解除权的行使期限 补救措施 合同中止 终止或解除后 财产如何进行返还等 合同是当事人协商一致的产物 如果双方 无法形成合意的话 合同就无法成立 在合意的过程当中 任何一方都无权强制 对方 任何一方都有不签订合同的权利 双方都有权就合同的相关内容进行修改 或是补充 或是追加相关的条款 在二手房交易在二手房交易过过程中程中应该应该注意的注意的问题问题 房屋手续是否齐全 特别是房产证 房屋产权是否明晰 是否存在共有产权 等其他情况 交易房屋是否在租 房屋所在土地的尚可使用年限 市政规划 是否对该房屋有影响 是否在拆迁范围内 如果是福利房屋 单位房屋 出售人 是否违规 物业管理费用是否拖欠 合同约定是否明确 9 产权过户需要及 时 办完了房屋过户手续 从买方的角度来说只有产权过户了 这套房子才真正 属于你 在此之前卖方随时可以毁约 二手房通过中介办理 您需要查验所委托 的中介是否三证齐全 包括营业执照 税务登记证 资质证 通过中介的二手房 同样需要了解卖方产证的真伪及是否有共有人等情况 委托中介买房 需要与中 介签订委托协议 接受委托后 中介在向买方介绍适合的房产时 一般会核实卖 方身份证件 产权所有人 是否存在共有人等情况 付首付签合同当天 让银行办贷款人员的到场 只要不是太复杂 银行这边 不会有钱不赚 至于中介需要做的事 就是提供上家房屋产证原件及产权调查单 有些问题如查封 抵押 产证上是不体现的 产权人本人到场并提供身份证原 件 煤气 电话 有线初装费 维修基金都包含在房价款内 家电 家具如有赠送 应该上下家签署清单 如何如何签订签订房地房地产买卖产买卖合同及其交易注意事合同及其交易注意事项项 第一篇 房第一篇 房产产交易相关 交易相关 在二手房交易过程 购房者不仅要关注房屋价格 物业管理 邻居住户等方 面的问题 更要熟知某些交易环节的专业法律知识 特别是后者 实际操作中 二手房纠纷多集中在交易环节 因此为了防止不必要的麻烦 预先了解和掌握交 易注意事项 对购房者来说是非常必要的 一 卖方身份的真实性 交易时 买方需查看卖方的房地产权证原件 或委托律师到房地产交易中心 查询 其中有几项需要特别关注 产权人姓名 租赁备案情况 房屋面积 共有人 信息 抵押状态 另外 在双方签订正式的 房地产买卖合同 时 必须验证卖方的身份证原件 并查看全部共有人的身份证 如果共有人中有未满 16 周岁且没有身份证的 那 就要查看该共有人的出生证原件 二 卖方的还贷情况 若标的房产存在抵押 则卖方需要在交易过户之前 将该房屋内的抵押情况 予以注销 若卖方的抵押是在购进该套房屋时 由于抵押贷款而产生的 则他需 要与银行预约还贷 并在取得抵押注销材料后 将全套材料送进房地产交易中心 进行注销 此时 买方应当注意贷款银行确认卖方预约提前还贷所需的时间 一 般来说 各大银行的预约还贷时间从 2 周至 1 个月不等 即从预约还贷之日起 需要经过上述时间 银行才接受还贷 这个时间直接影响到何时可以到房地产交 易中心进行过户交易 三 购房贷款的审批程序 大多购房者购房需要贷款 因此 向银行申请贷款时 最好能够熟悉申请银行 贷款的政策 从而使贷款的申请能够顺利被批准 一般来说 向银行提供收入证 明 税单 其他拥有的不动产证明 或者是担任法人代表的公司营业执照及财务 报表等材料 可以帮助买方贷到希望的数额 但要提请购房者注意的是 如果通 过中介公司办理贷款 同样需要把好贷款关 不能轻信中介公司的贷款承诺 四 过户交易有新规 国家二手房税收新政是自 2005 年 6 月开始实施的 新政规定 未取得房屋产 权证的不准过户 买卖取得房产证或完税时间不足两年的住房 售房者将缴纳房 屋销售额 5 5 的营业税 超过两年不满五年的按照买卖差额征个人所得税 超 过五年不收取营业税和个人所得税 新出台的政策还将二手房划分为普通住宅和非普通住宅两种 其计税方式不 同 各地对普通住宅的认定标准亦不同 五 关于租赁 房屋是否设立租赁以及是否备案 如果有租赁 则需要卖方在签约当日 提供 承租人放弃优先购买权承诺书 如果有备案 则需要在买卖合同中 约定卖方和 承租人办理完结租赁备案注销手续的时间 六 关于户口 要确认该房屋内是否有户口 如果有 则要确认卖方有没有户口迁入地 什么 时候可以迁出 并在合同中进行明确的约定 另外 还要注意定金 各笔房款和产证的保管等情况 第二篇 房第二篇 房产产确定相关 确定相关 一 房屋质量认定 房屋质量是买房时十分重要的一个考核因素 就目前二手房市场而言 由于 其使用时间较长 因此可能存在管线老化或走线不合理 墙体爆裂或脱皮明显 天花板渗水 防水防火性能较差等状况 因此购房者在选购二手房时应注意这些 因素 二 户型面积确定 购房者在购买房时要尽量选择自己更看中哪一方面 首次置业者可以选择户 型小 总价相对较低的房屋过渡 而经济宽裕的则可以购买那些户型相对较宽敞 的房屋 三 探访邻里是否和睦 邻里之间是否和睦关系到购房者日后的居住生活状态 好的邻居会让你生活 愉快 通过衣着和生活规律判断在此居住人们的社会层次 拜访楼上 楼下 左 左 右右的邻居 了解他们在此居住是否顺心 这样 不但能够提前与邻里之间 打好基础以便日后好相处 同时亦能知晓购房者所购买房屋的整体居住氛围与 自身需求是否相符 第三篇 房地第三篇 房地产买卖产买卖注意事注意事项项相关 相关 综综合篇 合篇 对二手房买卖上下家和中介公司来说 如何签好合同成为大家关心的一 个问题 本律师团队根据实践认为 审查下面六个问题是签好二手房买卖合同的 关键 一 权属审查 主要是审查房屋的权属状况 如有无共有人或房屋有无抵押等 权利限制 实践中 权属不清是引发二手房买卖纠纷主要原因之一 由于上家对 房屋没有处置权而导致合同无效 一般来说 售后公房 因婚姻或继承形成新的 共有关系的房屋权属比较复杂 上下家应当十分留心 1 查看产权所有人的身份证件 2 房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位 如果是几位共有 则 共有人是否全部同意 出售房产时 房屋的产权共有人一定要全部同意 在签订 房产买卖合同时 也要全部到场 如有特殊情况不能到场 需出具经过公证的委 托书及代理人身份证件 由委托代理人替其签章 3 售方提供的房屋产权证是否属实 4 房产面积多大 5 该房产用途是什么 是办公还是居住 或是其他 6 该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定 决定查封或以其他 形式限制房地产权利 7 该房产是否已设定抵押 8 该房产是否已设定租赁 如果该房产已经出租 则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条 件下放弃优先购买权的声明 同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所 签订的租赁合同是否登记备案 根据 上海市房地产转让办法 的规定 转让已经 出租的房地产 租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的 该租赁合同 由房地产受让人继续履行 这个规定的意思是售房者转让已经出租的房地产 因 该房产而签订的租赁合同是登记备案的 则租赁合同由购房者继续履行 也就是 说 如果购房者购买该房产是为了投资 这种带租约的房产是比较适合的 如果 购房者购买该房产是为了自己居住 这种带有已经登记备案的租赁合同的房产 会对购房者造成较大影响的 二 房价与佣金审查 如今二手房买卖大多数通过中介公司 因此明确 委托价格 服务内容 佣金数额就非常必要 审查内容包括两方面 1 上家的委托 价与下家的买价是否一致 2 中介公司收取的佣金数额不得超过国家规定的上限 比例 审查的依据是上下家与中介公司签订的居间合同和上下家签订的买卖合 同 这样的审查能有效地防止极少数中介从业人员违反规定 赚取差价或谋取不 当利益 三 付款审查 由于房屋买卖实行登记过户制度 因此一般不能实现 一手交 钱 一手交房 上下家对付款方式进行审查是保证交易安全的关键措施 本律师 团队建议采用如下流程 由于客户需求各不相同 因此付款方式也不是千篇一律 比如 有先交易后交 房的 也有先交房后交易的 本律师团队鼓励前者 因为若买卖不成功 交房便 没有任何意义 还容易造成装潢款纠纷和房屋迁让纠纷 另外 上下家交接房款 时应尽量请律师进行监管 四 风险责任转移及合同生效审查 1 风险责任转移审查 上海市房地产转让办法 的规定是 房地产的风险责任 自房地产权利转 移之日起由转让人转移给受让人 即购房者 但转让当事人约定自房地产转移占 有之日 交房之日 起转移风险责任的 从其约定 大多数的购房者会选择使用在 房地产转移占有之日起转移风险责任 2 合同生效审查 如果交易双方没有特别约定 则交易双方签字后合同即为生效 交易双方 对合同的效力可以约定附加条件 附加条件自合同成立时生效 交易双方对合同 的效力可以约定附加期限 附加期限的合同自期限到时生效 双方当事人中有一 方或双方是境外人士 交易双方在签署房地产买卖合同时应经过公证 此时合同 方才生效 五 交房审查 合同签订过程中的交房审查 主要是对有关交房条款的审查 其中包括交房时间 交房条件 交房标志等 交房条件一般包括下家付清房款 上家迁出户口 付清物业及水电煤有线电视等费用 上下家维修金结清 在此要 特别说明的是户口迁移 由于户籍管理是公安部门的行政行为 因此户口迁移处 于民事行为和行政行为的交叉领域 涉及到买卖法律关系和行政管理法律关系 法院不能在二手房买卖纠纷中对户口迁移直接作出判决 这使得一旦因户口迁 出而发生的纠纷 将十分头疼 而且会影响到下家的孩子入学问题 六 违约救济审查 主要是对上下家违约责任及救济途径的审查 值得 一提的是 行政部门倾向于鼓励市民通过仲裁这一途径来解决纠纷 由于仲裁是 一审制 有利于提高解决纠纷的效率 当然 上下家也可以选择通过法院解决纠 纷 和中介签主要注意 1 注意房屋内部实际状况 更要了解房屋四邻周边环境 合同约定的只是房 屋本身基本情况 一旦签约 周边状况出现的问题导致购房者权益受损很难得到 法律保护 2 注意卖房者是否为房屋的真正产权人 是否拥有完全 合法的处分权 这 个是主要也是最容易出问题的地方 应该在合同中约定中介保证房产的权属问题 并由中介承担责任 3 注意房屋是否受到权利限制 是否设有抵押 是否已被查封 是否已被出 租 房屋用途是否受到限制 民用还是商用 4 注意该房屋产权权属是否清楚 产权不清 产权有纠纷 无产权证的房屋 不应购买 5 注意在买卖合同中对付款金额 付款时间 交房程序等作出明确 可操作 性的约定 6 意在合同中明确约定交房时的房屋状态以及水 电 煤 物业管理费 维修 基金等相关费用的结算办法 避免因水电煤结算纠纷影响交房 二手房买卖合同签订前应