万科集团商业计划书

1 / 15万科集团商业计划书 大连金州新区万科城项目一期工程管理策划书编制：大连万科城项目部 审核：集团工程管理部 日期：XX 年 3 月 1 日目 录1.项目概况 . 3 位置及环境 . 3 建设用地规划要求. 3 建筑概况 . 3 建筑分期概况. 4 项目管理目标. 6 项目特点及对应措施. 6 2.项目部架构 2 / 15. 7 项目管理人员架构. 7 主要人员管理职责. 7 项目管理流程. 8 项目岗位职责. 15 3. 总平面管理策划. 17 总平图 . 17 4. 项目进度管理 . 18 项目计划保障措施. 18 5质量管理 . 19 质量管理体系及职能分工. 19 工程质量控制要点.3 / 15. 20 工程质量重点控制环节 . 22 质量管理指导思想 . 24 工程质量管理措施 . 25 6.工程成本管理 . 29 项目成本控制目标 . 29 项目成本控制措施 . 29 7.安全文明管理 . 30 安全文明管理组织架构 . 30 安全文明及成品保护合同清单 . 30 安全文明惩罚措施 . 35 临时电施工方案 4 / 15. 35 8.风险管理 . 36 风险管理计划 . 36 风险控制流程 . 37 进度控制风险与对策 . 38 质量控制风险与对策 . 38 成本控制风险与对策 . 39 其它 . 391.项目概况位置及环境本工程位于大连市金州新区先进街道，五一路南侧，渤海街西侧。宗地距沈大高速公里，距金州新区城市中心商业区公里，距东山路轻轨站 400 公里，距开发区公里。万科城全项目用地面积约 26 万平，建筑面积约 72 万平。5 / 15本项目分五期建设，其中一期总建筑面积为万平方米，主要建筑形式为 2834 层高层住宅。拟于 XX 年 3 月 1 日开工，XX 年 8 月取证销售，XX 年 10 月 15 日交付使用。 场地地貌单元属于平原地段，地形略有起伏，根据工程地质勘察报告，场地的场地类别类，场地抗震设防烈度为 7 度，设计地震分组为第一组，设计地震基本加速度值为。存在尚未完成自重固结的人工填土，岩溶发育，不良地质作用发育，为抗震不利地段。周边道路情况东侧的渤海街为南北主干路，北侧的五一路可直通开发区和沈大高速。项目地处位置交通便利。周边市政配套情况自来水、中水：工程使用临时用水，总包自己解决水源。现有 1 条 DN60 自来水，13 年前完成 500 线送水。周边无中水甩口。排水：项目根据分期开发建设和场地需求，需要雨水、污水排出口各 2 个。现有 DN900 污水管道和 DN400雨水管道两趟。燃气：现有中压 DN300 燃气管道，能满足项目用气需求。 电力：项目施工用电已接入场地中。热力、通信：热力一次网已经甩口至红线内，联通公司在项目周边的光纤配备能够满足项目需求。 建设用地6 / 15规划要求一期规划可用地为约万平米，总建筑面积 153000平米，容积率为。 建筑概况住宅栋数：10 栋 户数：137 户建筑形式：28 层高层，33 层高层，34 层高层 结构形式：框架、剪力墙结构 建筑风格：中式风格消防、车道：该项目消防按照高层防火规范要求及设计要求。该楼栋分楼号规划面积指标：建筑分期概况全项目共分五期，一期开工时间 13 年 3 月 1 日，四期预计开工时间 15 年 4 月 1 日。顺序推进，概况如图：全项目分期指标：目录一谈判双方公司的背景.2华为技术有限公司的背景.2万科地产公司的背景.2二谈判主题.2三谈判团队双方人员组成.2四双方利益.27 / 15我方利益.2对方利益.2五双方优劣势.3我方优势.3我方劣势.3对方优势.3对方劣势.3六谈判目标.3七程序及具体策略.4八准备谈判资料 .5九制定紧急预案.6十谈判双方公司关于“深圳万科四季花城”楼盘房地产开发合同.9一谈判双方公司的背景 我方：1. 全球第二大通讯供应商，也是全球领先的信息与通信解决方案供应商，世界 500 强企业。2. 准备用闲置资金进行投资，由于近几年来房地产市场行情不错，投资意向初步为房地产行业。3. 投资预算在 1000 万元人民币或以内。4. 希望年收益率能达到 20%对方：1. 万科企业股份有限公司成立于 1984 年 5 月，是8 / 15目前中国最大的专业住宅开发企业。XX 年公司完成新开工面积万平方米，竣工面积万平方米，实现销售金额亿元，营业收入亿元，净利润亿元。2. 已经拥有一套比较完备的策划，宣传策划。3. 已经形成一系列较为顺畅的销售渠道，有一定的品牌效应和知名度。二谈判主题解决双方合作前的疑难问题，达到合资的目的，并建立长期良好稳定的关系。三、 谈判团队双方人员组成总经理：赖才权主讲人：谢湘财务顾问：周诗雅；周蔼媚销售顾问：朱燕青；辛琳斐法律顾问：谢湘四双方利益我方利益：1. 争取最大利润额2. 保证资金的安全，对资金投入是否得到回报的保障措施要求进行相应的解释3. 要求对方负责进行宣传，保证质量4. 建立长期的合作关系9 / 15对方利益：争取最大的限额投资，最低为 1500 万元五双方优劣势我方优势1. 拥有闲置资金2. 有多方投资可供选择我方劣势1. 对房地产行业的了解不够深入，投资前景未明。2. 国家对房地产行业的政策和市场的变化对整个房地产行业的影响甚大。3. 投资金额不是非常大，缺乏吸引力。对方优势1. 已经拥有一套比较完备的策划，宣传策划。2. 已经形成一系列较为顺畅的销售渠道，有一定的品牌效应和知名度。3. 从事房地产行业多年，有较丰富的经验，公司形成自己的公司文化，在行业中有自己的竞争优势。连续几年创下最高营业额。对方劣势：1. 缺乏足够的资金，XX 年的资产负债高达 78%。2. 这两年由于国家政策有一定的库存，需要吸入资金，从而扩大宣传力度。而且今年拿下了很多个项目也需10 / 15要资金的周转。3. 虽创下了 500 亿的营业额，但是其利润率并不是同行业中最高的。六谈判目标1. 战略目标：和平谈判，按我方的条件达成协议，取得我方希望的利润和股份2. 原因分析：虽然对方是中国地产界的龙头，但是中国房地产企业的优胜劣汰进程加快，企业之间的分化重组加剧，未来房地产企业的竞争和行业稀缺资源的获得将更多地遵循“资本为王、实力取胜”的游戏规则 。所以万科想要保住自己龙头的地位就需要保持自己的竞争优势，那首先必须保持充足的资金。所以此次我方投资的金额虽然不算非常大，但是如果我们目标是保持长期合作，相信万科可以从我们的合作中获取利益。3. 合作方式：我方以资金注入的形式投资，投资金额为 1000 万元。4. 我方要求：a. 出资额为 1000 万元人民币。b. 要求对方负责进行宣传，保证楼盘有质量竣工c. 要求对方对资金获得后使用情况进行解释d. 风险分担问题。e. 利润按照投资比例进行分配，其中净利润率要达11 / 15到 20%5. 我方底线：a. 对方财务部门必须有我方员工b. 在风险承担问题方面我方可以做出退让c. 我方可以派出专业人员协助对方完成宣传等工作。6. 感情目标：通过此次合作，希望双方不仅可以洽谈成功，达到合作目的，并能够建立长期合作关系。七程序及具体策略1. 开局：方案一：感情交流式开局策略：通过谈及双方合作情况形成感情上的共鸣，把对方引入较融洽的谈判气氛中方案二：采取进攻式开局策略：营造低调谈判气氛，强烈指出对方对资金运转的强烈要求，以制造心理优势，使我方处于主动地位拒绝对方提出增加投资额，坚定运用软硬兼施的对策：1）借题发挥的策略：认真听取对方陈述，抓住对方问题点，进行攻击、突破2）法律与事实相结合原则：提出我方法律依据，并对投资额的具体数额进行剖析，对其进行反驳2. 中期阶段：12 / 151）红脸白脸策略：由两名谈判成员其中一名充当红脸,一名充当白脸辅助协议的谈成，适时将谈判话题从投资份额的多少转到双方的长远利益上来，把握住谈判的节奏和进程，从而占据主动2）层层推进，步步为营的策略：有技巧地提出我方预期利益，先易后难，步步为营地争取利益3）把握让步原则：明确我方核心利益所在，实行以退为进策略，退一步进两步，做到迂回补偿，充分利用手中筹码，适当时可以用提供人力和优势资源换取对方更多的信任4）突出优势: 以资料作支撑，以理服人，强调与我方协议成功给对方带来的利益，同时软硬兼施，暗示对方若与我方协议失败将会有巨大损失；5）打破僵局: 合理利用暂停，首先冷静分析僵局原因，再可运用把握肯定对方行式，否定方实质的方法解除僵局，适时用声东击西策略，打破僵局。3. 休局阶段：如有必要，根据实际情况对原有方案进行调整4. 最后谈判阶段：1）把握底线: 适时运用折中调和策略，把握严格把握最后让步的幅度，在适宜的时机提出最终报价，使用最后通牒策略。13 / 152）埋下契机：在谈判中形成一体化谈判，以期建立长期合作关系3）达成协议：明确最终谈判结果，出示会议记录和合同范本,请对方确认 ,并确定正式签订合同时间八准备谈判资料相关法律资料1. 甲乙双方依法自愿订立合同，任何单位和个人不得非法干预。 【中华人民共和国合同法总则第四条】2. 甲方依法取得土地使用权后，按合同确定甲乙双方合作开发经营房地产的投资者与被投资者的关系。 国有土地使用权出让合同由甲方代表当事人签订。 【中华人民共和国城市房地产管理法第十五条】3. 甲方在动工开发房地产的规定期限内未动工开发所造成的乙方的经济损失，甲方应承担相应的赔偿责任。但因不可抗力或政府、政府有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成的动工开发迟延的除外。4. 在房地产开发过程中，发生风险时，乙方按投资总额的比例与甲方共同承担风险和赔偿责任，乙方对赔偿金额负有限责任。但楼盘竣工后若因出现质量问题造成损失的，由甲方承担相应的责任。5. 乙方分期的投资额应当与项目规模相适应，分七期投入资金，用于甲方项目建设。每期的投资额由甲乙双14 / 15方事先约定，并以合同形式确定下来。 【中华人民共和国城市房地产管理法总则第三十一条】6. 乙方当事人最迟应于国土资源和房屋管理局规定的截止日期的日前居尚中国软装配饰机构与万科样板间合作项目计划书继 XX 年居尚中国软装配饰机构与万科合作之后，在 XX 年 6 月再一次与万科集团强强联手，签署了关于打造地产行业“拎包入住”新模式的战略合作协议 。一、项目可行性分析随着地产行业及装修设计行业的深入发展，客户的思想从接受“房屋交付”转变成为享受“家居入住服务” ，针对这一问题，万科率先提出了“全面家居解决方案”的精装理念。这一理念意味着地产行业与装修设计行业将大规模的形成战略合作，通过多方位的资源联动，打造最优质的拎包入住服务，让客户得到高品质生活享受！二、项目细则解读万科集团与居尚中国软装配饰机构的本次合作，共同开启金域曲江“拎包入住”项目，是基于长期以来双方合作的默契及信任。在与万科一期的“拎包入住”合作项目中，居尚中国用自己的专业素质为万科的客户打造了诸多的经典案例，获得了业主的一致好评。万科选择与居尚15 / 15中国合作，看中的是居尚拥有卓越的设计团队和研发力量以及对复式、大户型及别墅丰富的开发设计经验。通过优势互补、强强联合，致力于追求战略认同、业务融合、共同发展的战略合作目标。三