平谷区平翔东园棚改项目

平翔东园平翔东园 棚户区改造项目棚户区改造项目 一 项目基本情况一 项目基本情况 1 项目概况 平翔东园棚改项目位于平谷城区东侧 属于规划平谷新城 09 截取范围 东至平翔园路 西至友谊街 北至平谷南街 南至北环东路 此项目为平翔东园棚户区改造一期项目 占地约 4 2 公顷 属平谷区平谷 镇胜利街道管理 区域内共涉及 129 户拆迁户 户均宅基地 2 6 分 173 3 另非住宅 养老院 4000 平方 1000 小市场 1500 饭店 1500 大队 部 胜利街道 500 平谷区政府已对此项目论证 立项 责任主体为平谷区人民政府 具体由 平谷镇政府承担 预计北京市政府本月网上公布 此改造项目规划指标 容积率暂定 2 4 可调整到 2 6 限高 45m 开发 建设十万平米商品住宅及商业用房 2 拆迁补偿方式 先建设 后搬迁 房屋回迁 货币补偿 3 补偿标准 每户宅院分配不超过 180 两套 90 安置房 货币补偿 金额 69 7 万元 此为当地政府的计算结果 非住宅类补偿 与胜利街道领导 沟通 希望以还建 2400 3 临街商业用房 共 7200 作为补偿 4 开工计划 平谷区 计划于 2016 年 3 季度开工建设 2018 年第一季 度达到入住标准 2 2 拆迁成本拆迁成本 本项目的拆迁费用包括回迁房建安成本 货币补偿金额 拆迁工程费用等 按平谷区提出的补偿标准 1 回迁房 129 户 180 23220 平米 建安成本按 4000 元 共计 9288 万元 2 货币补偿 129 户 69 7 万元 8991 3 万元 考虑拆迁安置过程中的波动 可控制在 80 万元 户 3 非住宅补偿 7200 3000 元 2160 万元 4 周转补偿费 每户每月 2000 元 按两年计 共计 619 2 万元 考虑拆迁工程费用及地方土地收益 拆迁成本可控制在 26000 万元 楼面地 价 2500 2600 元 3 3 项目投资与收益项目投资与收益 平翔东园棚户区改造工程初步投资估算分析表平翔东园棚户区改造工程初步投资估算分析表 单位 万元单位 万元 序号序号指标名称指标名称内容内容依据依据合计合计 1 总建筑面积 总占地面积约 42000 63 亩 容积率暂按容积率暂按 2 52 5 估算估算 地上 总建筑面积 105000 其中住 宅 96600 配套公建 1200 商业 7200 地下车库 20000 停车位约 480 个 需 拆迁 129 套居民住宅 共计 宅基地每户 173 3 养老院 4000 平方 1000 小市场 1500 饭店 1500 大队部 胜利街道 500 合 计 2 拆迁成本 货币 补偿 70 万元 户 129 户 9030 3 土地价格 地方 受益 暂按 万元 亩估算 1641 5 4 土地出让税金 3 00 契税及印花税 摘牌价格的 4 05 5 过渡费129 户居民 2000 元 户 月 619 2 6 住宅建安费2800 元 96600 暂按 2800 元 估算 27608 7 配套公建 商业 建安费 3000 元 8400 暂按 3000 元 估算 3360 8 地下车库建安费 3000 元 20000 暂按 3500 元 估算 6000 9 工程打桩费60 元 125000 暂按 60 元 估算 762 10 建筑基坑支护防 护费 院内暗污 沟保护打支护桩 70 元 125000 暂按 70 元 估算 889 11 电梯25 万元 部 50 部估算 1250 12 城市配套建设费 160 元 96600 129 180 2 200 元 8400 2 城市基础设施配套费 住宅 160 元 m2 其他 200 元 702 48 13 教育建设基金销售额 0 15 196 84 14 抗震审核费3 元 125000 暂按 3 元 估算 38 1 15 节水办费 1 2 元 125000 129 180 8400 2 暂按 1 2 元 估算 5 72 16 消防审核费2 元 125000 暂按 2 元 估算 25 4 17 渣土清运费25 元 125000 暂按 25 元 估算 317 5 18 城建档案费1 元 125000 暂按 1 元 估算 12 7 19 墙体节能费 10 元 125000 129 180 8400 2 暂按 10 元 估算 47 69 20 散装水泥0 69 元 125000 暂按 2 元 估算 8 76 21 技术服务费1 元 125000 暂按 1 元 估算 12 7 22 环保评估费及检 测费 暂按 20 万元估算 20 23 工程测量定位费 2 元 125000 暂按 2 元 估算 25 4 25 勘察费2 元 125000 暂按 2 元 估算 25 4 26 设计费15 元 125000 暂按 15 元 估算 190 5 27 工程监理费10 元 125000 暂按 10 元 估算 127 28 合同签证费0 5 元 125000 暂按 0 5 元 估算 6 35 29 招投标代理费2 元 125000 暂按 2 元 估算 25 4 30 施工图审查费2 元 125000 暂按 2 元 估算 25 4 35 房屋面积测量费 2 元 125000 2暂按 2 元 估算 50 8 36 交易服务费 1 元 125000 129 180 8400 暂按 1 元 估算 9 34 37 初始登记费 80 元 户 1000 129 户 550 元 个 129 个 2 估算 7 03 39 室外及外线工程 费 120 元 125000 估算 包括上 下水 供暖 供电 室外管网 绿化 道路 围墙 大门 1524 40 管理费建安成本 10 估算 4054 30 41 财务费用 3 1735 62 42 不可预见费2000 万元估算 不可预见工程费等 2000 00 初步估算总投资额初步估算总投资额 59589 4859589 48 4343 暂按均价 13000 元 估算 4444 回迁 129 户回迁暂按每 10 为一阶梯定价 暂按均价 14000 元 估算 46 住宅 17000 元 98600 129 180 暂按均价 8100 元 估算 127126 00 48 销售收入 车位 15 万元 个 500 个 暂按均价 15 万元 个估算 7500 00 初步估算销售收入初步估算销售收入 134626 00134626 00 49 营业税 城市维 护建设税 教育 费附加 增值税 所得税等税费小 计 134626 万元 14 18847 64 50 净收益 56188 8856188 88 四 结论与建议四 结论与建议 由于项目在开发建设前 进行了广泛 深入的市场调查 充分