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律师教你维权：“新房验收”四项注意日期：2007.2.1来源：乐山晚报作者：评论论坛为了使大家对交房中出现的问题有更深层次的认识，以便在交房时，知道开发商的要求是否合理，自己可以有那些要求，我们请来专业律师，为大家解答交房中常常遇到的问题。 “律师教你维权”之【验收新房篇】 当购房者收到开发商的交房通知时，满心欢喜，新房子就要到手了，很快就可以住进去了。高兴是理所当然的，但购房者一定不要掉以轻心，因为交房是整个购房过程中非常关键的环节，其中涉及到很多法律问题，也是纠纷发生最多的阶段。在交房时，如果遇到开发商违约时，购房者必须维护自己的合法权益。要维护自己的合法权益，就应当弄清其中涉及到的法律问题，懂得如何使用法律武器。 为了使大家对交房中出现的问题有更深层次的认识，以便在交房时，知道开发商的要求是否合理，自己可以有那些要求，我们请来专业律师，为大家解答交房中常常遇到的问题。 【消费者问】什么是商品房交付？商品房交付是以什么为准？ 【律师解答】什么是商品房交付的问题，在法律上过去是不太明确的，商品房买卖合同司法解释出台后，其法律概念得到明确：对房屋的转移占有，视为交付使用，也就是“交钥匙”即为交付使用。商品房交付所产生的法律后果是房屋毁损、灭失的风险转移以及交付时间的确定，特别是交付时间的确定将导致是否逾期交房得到确定，同时导致在出现房屋质量问题时的处理方式只能是要求修复，而无法改变接收房屋的事实。当然，开发商交付使用的必须是竣工验收合格后的房屋，否则即使其向购房者交了房屋钥匙，因为违反法律规定，也不能视为交付使用，如嘉州明珠开发商没有办理竣工验收备案书，就不能交房。弄清商品房交付的法律概念后，购房者今后接收钥匙要特别谨慎，应当是在将房屋实际状况查验清楚后方可接受开发商的钥匙，方可在收房单或钥匙接收单上签字。【消费者问】在交房过程中，开发商应出具哪些文件？这些文件中哪个文件最重要？ 【律师解答】商品房交付时应出具的文件是指开发商在交房时依据相关法律法规以及合同约定应当且必须具备一定的基本条件，就是交房时要求开发商向购房者出具基本的有效法律文件的问题。按规定商品房交付开发商应当出具的文件包括：、房屋住宅质量保证书；、住宅使用说明书；、竣工验收备案表；、面积实测表；、管线分布竣工图（水、电、结构）。其中竣工验收备案表是最应该注意的，按规定表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项，该楼盘都不能入住。所以，作为购房者收房的第一步，就是查看以上文件资料，若开发商不出具上述文件原件的，可以拒绝收房，而且开发商要承担后果。【消费者问】什么是逾期交房？那么开发商逾期交房是否应承担违约责任呢？ 【律师解答】所谓逾期交房就是开发商在合同约定的交房时间不能交付房屋而逾期。逾期交房的责任问题，其关键是看开发商是否存在免责事由，无免责事由则承担违约责任，反之不承担责任。免责事由通常包括不可抗力因素以及合同约定的其他免责情形。不可抗力是一个法律概念，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，通俗点说就是战争、天灾、人祸，常人一般情况下是无能为力的。经常发生逾期交房后开发商以施工期间遇到雨季，或交通管制如修路等等是不可抗力为由免责，购房者因对不可抗力法律概念的不了解，而放弃追究开发商的违约责任。事实上，施工可能遇雨季作为施工方是应当预见到的，不是不可抗力；交通管制并不是不可克服的所以也不是不可抗力。所以遇到逾期交房要注意分析其理由是否充分，不要轻易下不可抗力的结论。另外即使出现不可抗力或其他免责事由，开发商在约定的期限内还应履行告知义务，否则不能免责。如果开发商不存在免责事由，就应当承担逾期交房的责任，包括支付违约金和接受购房者在一定条件下解除合同。【消费者问】何谓商品房交付不当？问题出现之后该如何处理？ 【律师解答】商品房交付不当的问题，就是开发商交付不符合合同约定的房屋，通常有交付条件不具备的问题、房屋质量问题、面积误差问题、与广告宣传不符的问题、设计变更问题等。这些问题一些是可以补正和完善的，如交付手续、房屋质量，这类情况购房者有权拒绝接受交房，可要求补正。若因补正而逾期交房，开发商应承担逾期交付的违约责任并支付违约金。另外一些问题是无法补正的，如面积误差。遇到这类情况，购房者此时可接受交付并要求开发商赔偿损失；或解除合同并要求开发商承担违约责任。多数情况下，合同约定购房者若解除合同，开发商支付的违约金很低，有的甚至约定按银行同期存款利息承担，根本没有起到对违约行为给以惩罚的作用。今后购房者应当注意签订合同时对以上违约金不要约定太低，防止解除合同时违约金不能弥补所造成的损失。 新房验收技巧及验收工具 文章来自: 转载 2007-10-18 14:16:29 新房装修好了就要开始对新房验收了，新房验收有哪些技巧，需要的验收工具有哪些，以下将我在新房验收过程中对新房验收技巧以及验收工具的使用方面共享给大家。首先：收房日期，建议大家在第三天或第四天去收房。需要带的验收工具及用途：一只塑料洗脸盆-用于验收下水管道 一只小榔头-用于验收房子墙体与地面是否空鼓 一只塞尺-用于测裂缝的宽度 一只5米卷尺-用于测量房子的净高 一只万用表-用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通 一只计算器-用于计算数据 一只水笔-用于签字 一只把扫帚-用于打扫室内卫生 一只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳-用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。 验收房子时间：一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。 收房过程：去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验： 房屋的住宅质量保证书-可带走 住宅使用说明书-可带走 竣工验收备案表 D、面积实测表 管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)-可带走 如果开发商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。 下面是验收房子看完那些资料后，基本就可以带着你的验收工具去验收新房了。新房验收技巧：暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，新房验收好后，再交付费用，从物业处拿钥匙，这里有些事项要注意，钥匙分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些验收工具哦) 下面是新房验收事项中很重要的：1)详细验收新房质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；(阳台裂缝危险大) 【验收技巧】新房验收前由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清除后就可以看了。2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝。【验收技巧】新房验收中特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。 3)仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。【验收技巧】新房验收中如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用验收工具小榔头和塞尺。 4)水电煤畅通情况和能否正常使用。【验收技巧】大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。 5)新房验收时关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 【验收技巧】新房验收下水的情况时先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。 6)验收新房地面下水情况时在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。【验收技巧】在验收新房的这些地方全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。 7)核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符； 【验收技巧】：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。 8)测量一下楼宇的层高。【