关于房地产的社会调查报告

1/17关于房地产的社会调查报告暑期调查实践报告姓名：董飞班级：建筑一班学号：N3100840112关于房地产的调查报告姓名：董飞班级：建筑一班学号：N3100840112前言：这个暑假我去了我们市的房地产开发公司进行为期一周的实习，我在公司是进行资料整理的。我在这里借这个机会看到了许多我以前从来没有接触过的东西，在这里让我初步了解了房地产这个行业，也见识到了房地产行业的繁荣，每天来看房买房的人络绎不绝，也为我的工作带来了一些挑战，让我不得不认真对待，在这一周的2/17时间里让我学到了很多东西，让我变得比以前成熟了。在这一周的实习里，通过我整理的资料我了解到了我们市近些年房价的变动，从2000多一路走到4000多，而这样的房价对大多数人来说是可望而不可及的，他们用一辈子的积累才能购买一套属于自己的房子，所以我就利用这个机会调查了下中国房价上涨的原因。摘要：近几年中国的房地产得到了快速发展，但房价持续上涨也引起的人们的普遍关注，目前我国房价上涨主要是由于土地成本的大幅上涨，居民收入水平的不断提高，投资途径的相对单一等原因造成的。关键词：房价上涨正文：我国住房制度改革20多年来，城镇家庭的居住条件显著改善，人均住房建筑面积从平方米增加到目前的超过30平方米，以住房为主的房地产业成为国民经济的支柱性产业之一。然而，近年来住房市场的矛盾逐步显现，其中最突出的是房价上涨过快。中央从XX年开始出台土地、税收、信贷、市场规范等方面的系列措施对住房市场进行调整，XX年美国次贷危机爆发以来实施了更加密集的、直接针对房价的组合调控。贯彻落实好中央关于当前经济工作和住房价格的调控措施，需要深入分析住房价格上涨的3/17原因。“土地财政”是房价上涨的重要原因在很多城市，土地出让金是地方财政的重要来源。在土地财政的激励下，地方政府积极在城市开展“三旧”改造，并最大限度地挖掘农村土地资源。如果说早期阶段是房价拉高地价，那么，现阶段已是地价推高房价了。居民收入增加是房价上涨的首要原因改革开放以来，我国居民收入大幅度增加，恩格尔系数明显下降，消费结构不断升级，投资能力越来越强。在住房制度改革的推动下，住房的有效需求得以释放，家庭结构的变化和城镇化的推进又扩大了住房需求。这是房价保持上涨态势最显而易见的原因。同时，在缺乏“储蓄投资”转化渠道的情况下，购置房产是较富裕居民的理性选择，住房投资需求逐渐启动，房价被进一步拉高。当房价超出与居住需求相符的水平时，投机就会出现，进而导致空置率偏高、租售比倒挂、房价收入比超过国际警戒线等现象。这样，房价就在消费需求、投资需求、投机需求的共同推动下不断攀升，早买房、买大房的住房消费行为成为居民应对房价快速上涨的选择。宽松的信贷政策是房价上涨的重要支撑我国房地产开发企业自有资本比例低，对银行信贷高度依赖；而4/17银行体系也很看重房地产开发贷款对调整资产结构的作用，并因手持土地抵押物而对房地产开发给予高杠杆支持。同时，我国住房消费信贷政策非常宽松，银行大都按照央行规定的最大贷款比例和远低于其他类型贷款的利率水平发放个人住房抵押贷款。可以说，宽松的住房开发贷款和住房消费贷款是促成住房市场产销两旺、房价节节攀升的重要推手。而且，房价不倒、地价不垮的预期使手持抵押物的银行不仅没有动力落实央行的调控政策，而且会采取各种对策来消化“不利”的调控政策。1、城市化带来的住房需求和土地资源稀缺导致的供求矛盾这是房价上涨的主要原因。目前我国的城市化水平只有36%左右，农村人口占，城市化进程在未来一段时期内还将继续呈加速态势。按目前年均%的城市化速度估算，每年平均有近1500万农村人口转为城市人口。如果城市化水平提高到70%，城市就要增加4亿人口。不断扩大的购房队伍与城市有限的土地供应之间的矛盾，必然导致房价不断上涨，这是由价值规律决定的必然趋势，也是房价上涨的根本原因。2、投资性需求旺盛助长了房价不断上涨我国居民储蓄率高，伴随着城市化进程和经济快速发展的是人们对通货膨胀的担忧和房价上涨的预期，通过5/17买房实现保值增值成为许多居民的投资选择。不但富人买房投资，越来越多的工薪阶层也加入其中，有不少地方投资买房比例甚至超过了居住买房。据新华社报道，在京、沪、深三地各取样2000名购房者进行需求调查显示，在北京的调查中有62%的登记购房者表示如果手上有剩余资金，房产将是首选的投资目标。而这一数据在上海也达到了51%。大量投资客进入楼市炒房，直接助推了房价飙升，造成越有房越买房、越没房越无望的局面。3、地方财政过度依赖房地产业这是房价上涨的深层次原因。据国土资源部去年调查结果，全国地价占房价比平均为%，有的大城市地价已占到房价的%。在土建成本变化不大的情况下，地价的不断攀升导致了楼价的疯长。据国土资源部XX年2月公布的最新数据显示，XX年，我国城市土地出让总价款为15910亿元人民币，同比增加%。再加上各种配套税费，政府收益实际上占房价的，卖地已成为一些地方政府的重要财源。并且房地产还可以拉动建材、水泥、家用电器、玻璃、窗帘、纺织品、卫生洁具等60多个相关产业的发展，已成为地方经济发展的支柱产业。地方政府对房地产业情有独钟绝非偶然，投资少、收益高、见效快，是快速提高GDP的一个法宝，同时也使地方政府成为高房价的受益者和推6/17手。4、保障性住房“门槛过高”住房保障制度是解决城市低收入家庭住房困难的主要途径。近年来，国家加大了保障性住房建设的力度，尤其是国际金融危机以来，进一步加快了保障性安居工程建设进度，3年内全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，将有力缓解城镇低收入家庭的住房困难。但是，由于保障性住房的“零地价、低税费”，政府不但得不到收益，反而还要拿出土地，投入资金，致使部分地方政府缺乏保障性住房开发的积极性。保障型住房发展相对缓慢，导致门槛过高、覆盖面过窄、实物配租比例过低等问题。目前大多数城市出台的廉租房和经济适用房政策，保障的对象多限定在城市低保范围和低收入家庭的住房困难户，而这只是城市住房困难群体中很小的一部分。大批既买不起商品房又不够条件购买经济适用房的中低收入的居民，被限制在门槛以外，成为“夹芯层”，这是中低收入群体买房难的主要原因。所以为了使中国的房价避免快速上涨，平衡中国房价，是中国的房价合理化，是中国人民都能买得起自己的房子，我们的政府必须要认真对待，出台各种政策来控制中国的房价，为中国百姓谋福利。进一步完善住房保障制度，大力发展公共租赁房7/17许多地方政府仅关注房地产市场对当地经济增长的贡献，而忽视了住房的社会保障功能，这是政府职能的严重缺位。应进一步扩大廉租住房的覆盖面。适当放宽廉租住房政策标准，降低准入门槛，把更多的困难家庭纳入廉租住房保障范围，逐步由最低收入家庭向低收入家庭延伸，实现全部城镇低收入家庭的“应保尽保”。进一步加快经济适用房建设，逐渐涵盖中等偏下收入家庭，防止形成“夹芯层”。积极借鉴香港公屋经验，加大公共租赁房的建设力度。对不符合廉租住房和经济适用房供应条件，又无力购买普通商品住房的家庭，应从实际出发，大力发展租赁住房方式，这也是目前国际上国家解决住房问题的通行做法。香港有40%的居民租住公房，日本有38%，法国36%，英、美等国均在30%左右，瑞典、德国达50%，可以享受政府优惠租房政策。完善中低收入家庭租房制度，不仅是健全房地产市场体系的需要，也是解决目前中低收入家庭住房保障的有效途径。强化市场监管措施一是完善市场监督制度，加强对房地产业的资质管理和房地产开发项目审核管理。二是建立房地产市场价格监测体系。科学准确地做好房地产市场价格的监测和信息发布工作，合理引导企业理性投资和居民理性购房，正确8/17引导消费。三是整治房地产市场秩序。加大房地产市场秩序专项整治力度，重点查处房地产开发、交易、中介服务中的各种违法违规行为，防止开发商利用政策、市场信息不对称与不透明，通过交易，虚假宣传等不正当手段，慌报商品房销售进度、发布不实价格信息、哄抬房价、误导市场预期行为。四是规范房地产价格行为。按照有关规定对经济适用住房实行政策指导价，限价销售。严格审核成本费用，控制利润水平。对商品房销售实行一房一价明码标价制度，要求开发商取得商品房销售许可证后，在其售房场所显眼位置设置商品房售房明码标价表，标明位置、房屋、套内面积、价格及其他收费项目和标准等内容，接受社会监督。在中国人的观念中，房子是很重要的，有了房子才算有个完整的家。国家，顾名思义，有国才有家，有家才有国。只要政府能做到让房价合理化就是对我们老百姓最大的恩惠，就会让我们依然对政府有信心。关于房地产的市场调查报告一、调查背景：当今房价已经越来越成为人们关注的焦点，日益高涨的房价也牵动着越来越多的神经。正如确保18亿亩耕地的底线一样，住房乃民生之本。住房问题事关社会的稳定，经济的健康发展。XX年1月，国务院发出关于促进房地9/17产市场平稳健康发展的通知，其中涉及五方面，十一个条款的内容，全面指向调控反房价。在XX两会上，楼市问题成为最热门的话题。在今年的政协题案中，数十份都为解决高房价出谋划策；而在全国人大代表大中，最为积极和成型的议案也均指向高房价。温总理说：房价要稳定，不行也得行。可见国家对于房价问题的重视。虽然最近一段时间，自4月开始中央及地方政府出台了以“国发十号文”为代表的多项房地产宏观调控措施。某些一线城市的房价有所下降，但是高房价的现象整体并没有改变，高房价依然是一个严重的社会问题。唐山作为河北省的经济大市，同样面临日益严重的高房价困扰。为了唐山市房地产行业更好地发展，满足消费者的需求，因此实施了此次调查。二、调查目的为了了解唐山市区内市民对房地产投资方面的了解程度和投资意愿，以及对房地产开发的发展趋势进行预测，设计了以下问卷并进行实地调查。三、调查对象：唐山市市民四、问卷调查的组织实施根据调查的目的设计问卷。根据研究的需要确定调查主题的范围和调查项目，将所需问卷资料一一列出，分析哪些是主要资料，哪些是次要资料，哪些是调查的必备资料，哪些是可要可不要的资料，并分析哪些资料需要问卷来获得，需要向谁调查等，对必要的资料进行收集。确10/17定问卷结构，拟定并编排问答题，对提出的每个问题考虑其是否必要、能否得出合理的答案。在小范围内进行试验性调查，根据情况对问卷作必要的修改，使问卷更加完善。对设计出的问卷进行调查。根据调查目的确定出合理科学的调查对象、范围，旨在得出更科学的结果。范围为唐山市中心为调查范围的中心扩散至东西南北四方。调查员在调查前了解调查员的职责、要求。在调查时尊重被调查人员，提供必要的解释。被调查者问卷填写完毕收回问卷。调查问卷数据的整理、录入、分析。对收回的问卷进行数据录入，便于分析统计结果。在录入数据时合理地处理缺失值、异常值等各种情况。对录入的数据用统计处理软件进行数据分析，得出所要求的结果。五、小组分工：为保证实践环节的进度和质量，应对组内成员进行分工，明确每个小组成员的责任。经过小组讨论，本次分工如下：杨明负责市场调查方案的设计；胡小芳负责市场调查问卷的设计；李鹏负责收集信息，发放问卷；收集数据结束后，小组集体分析问卷。王军负责调查报告的撰写。在整个实践环节中，组内成员全部参与及讨论，每个成员对自己负责的那一部分相对偏重一些。11/17六、调查的困难和不足：困难：因为我们进行的是校外调查，针对的是广大的唐山市民，所以天气对我们的调查工作影响很大。发放问卷的过程中，常常遇到不愿意合作的人，或特别直接拒绝填写问卷的人，导致调查工作很难进行。填写问卷时，人们对排序的问题填写不符合要求。需要一个一个的提醒。不足：对房地产行业了解太少，可能导致问卷问题设置的不够合理。问卷的发放范围不广，不能客观的反应购房者的需求。数据分析方法太少，不能对结果做出全面的分析。七、调查结果及分析1你的年龄：分析：由上图看出，调查人群中，22岁以下占调查人群比例的12%，23-28岁占调查人群比例的26%，29-35岁占调查人群比例的26%，36-45岁占调查人群比例的19%，46-55岁占调查人群比例的14%，56以上占调查人群比例的3%。由此可知，中年人更关注房地产这一项目，23岁到45岁的人群是房地产项目的最大关注着，也是有资本评价这一领域的最佳代表。调查与现实相符，可见调查结果具有权威性。2您的家庭月收入是多少？12/17分析：由上图看出，调查人群中，家庭月收入在两千以下的为10%，两千到五千的为41%，五千到八千的为26%，八千到一万的为12%，一万以上的为11%。由此可知，月收入为两千以下的家庭只有10%，月收入为两千到八千的中等收入家庭占67%，可见人民收入较高，有空闲资金考虑房地产投资等项目，可见，房地产项目有很大的发展潜力。3您家庭的月消费是多少？分析：由上图看出，调查人群中，月消费在两千以下的家庭为31%，两千到五千的家庭为49%，五千到八千的家庭为14%，八千到一万的家庭为5%，一万以上的家庭为1%。由此可知，月消费在五千以下的家庭占总体的80%，其中，两千到五千的家庭占总体的将近一半。说明人民生活质量较高；两千以下的家庭占31%，说明部分家庭的生活水品有待提高。因此，作为房地产商应适当考虑家庭月收入与月消费水平，推出较多较低档次的，较低价格的房地产项目以供广大群体投资或消费。尽量多样化，多层次的发展房地产。4您的职业是？分析：由上图看出，调查人群中，企业管理人员占总体的10%，公务员占总体的7%，教师占总体的8%，医13/17生占总体的5%，军人占总体的2%，技术人员占总体的16%，一般职工占总体的26%，私营业主占总体的9%，自由职业占总体的12%，其他职业为5%。由此可知，调查群体涵盖大多热门职业，不过一般职工所占比例较大，技术人员次之。可以充分体现不同职业对于房地产项目的关注程度。5您目前拥有的房产套数分析：由上图看出，调查人群中，有零套住房的家庭占总体的24%，有一套住房的家庭占总体的44%，有两套住房的家庭占总体的20%,有三套住房的家庭占总体的11%,有四套住房的家庭占总体的1%.由此可知，拥有一套住房以及一套以下住房的家庭占总体的68%，可见，房地产发展潜力较大。6、您现在的主要投资渠道？XX年寒假关于房地产的调研报告一、调查目的寒假期间，为了增长见识，更好的了解本专业今后要面临的工作方向，为了之后的学习更有着重性。本次我向一名员房地产公司员工进行了关于方房地产市场情况面的询问调查学习，学到了许多书本以外的知识，受益非浅。下面是我对进行房地产市场情况的一点简单探讨二、调查时间：XX年2月12日14/17调查地点：房地产公司调查过程：询问房地产经理三、调查方法：观察分析法,资料分析法内容:了解当今及未来房地产市场情况,互联网对房地产的介入情况,地产服务市场是否存在.四、调查的结论：1房地产网站繁多,功能,资讯内容相近.在房地产这个朝阳行业中,网站作为新经济的身影,亦随处可见.据估算,中国至少有房地产专业网站300个.象新浪,网易这类门户网站基本都建有地产频道,传播着各类型的地产信息;而类似与搜房,安家等的房地产专业网站,则是担当着为消费者提供网上置业指导,追随地产行业发展的双重任务;此外像丽江花园这类由发展商兴建的网站,更多的目的在于建立,丰富项目形象,增加项目的知名度.虽然目前与房地产行业沾边的网站很多,但真正能为置业者排忧解难,可提供详尽的房地产信息,再售物业信息的专业网站并不多,几乎全是提供以下几条内容:一,二手房租售信息;房产相关法律法规及相关新闻;装修,家具风格文献资料;供楼利息计算现有房地产网站极具区域性.2现有房地产网站多立足本地,只起到互联网广告的作用,未能发挥互联网无地域的优势,这可能是由于互联网技术所决定的,由于HTML表现手法有限,极大地制约了房地15/17产网站的跨地域发展.3房地产网站表现形式.A,HTML超文本文件格式.运用图片,文字和超级连接表现楼盘,这是现在房地产网页主要表现形式.B,360度环景技术.能表现东南西北四方位景物,可拉近观察,表现事物真实,可做少量互动,如超级连接,但只能在一固定地点做360度旋转观察.这一技术已出现,但还没普及,应用此技术网站极少.C,VRML虚拟现实技术.应用电脑三维技术,能表现物体空间结构,浏览者可任意游走,有置身其中的感觉,但画质与现实有差异.至今没出现这类商业地产网站.4.未来一手房地产市场将定位在高档商品房上,消费者需要更大量有关商品房的信息.随着人们生活水平的提高和居者有其屋目标的实现,人们对房屋的需求将上一档次,房地产市场需求将转为对大面积,别墅型等高档商品房的需求.由于消费者追求的是高品质的商品房,而且这类房屋的单套成交额将是一笔不少的费用,因此需要关于该商品房更全面的了解,而不单局限于对其位置,大小等信息的了解.广州楼盘的向外扩散,导致得到这些信息,将耗费不少时间与精力.5.地产商销售手段需要创新.随着买方市场的确立和消费者消费心理的成熟,大量广告的投入不是他们的出路.因为高额的广告费用必然提高商品房销售成本,从而削弱楼16/17盘价格上的竞争力.消费者心理总是从非理性到理性,他们注重的将是商品房的实用性和舒适性,单搞概念盘将难以取得好的销售成绩.因此房地产需要销售模式的创新,需要低成本,高效,实用的销售手段.6.二手市场将相对活跃城区范围的扩大,是二手交易的主要动因.楼房私有权的确立和交易手续的简化提供了二手交易的必要条件.人