房地产评估师考试备考辅导房地产泡沫形成的原因、危害及其防范

房地产泡沫形成的原因、危害及其防范泡沫的载体可能是实物资产，如房地产、邮票、古董、艺术品等；也可能是虚拟资产，如债券、股票等。本文研究房地产作为一种实物资产的泡沫情况。一、房地产泡沫形成的原因从主观上来看，房地产泡沫产生的原因主要有两个：一是大量投机行为的存在。对房地产的需求包括真实需求和投机需求两个方面。真实需求是居民为了满足生活需要、企业为了满足扩大再生产的需要而形成的需求。投机需求则是为了从房地产买卖差价中获得利润。投机者购买房地产不是为了实现保值增值，而是为了在价高时转手倒卖。当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，许多非房地产企业和个人投资者大量投资于房地产，房地产交易十分火爆。另一方面，在银行利率较低的情况之下，社会资金缺乏好的投资渠道。因此，全社会普遍对房地产价格有着良好的预期，这样就会导致大量的房地产投机行为，房地产价格不断攀升。二是商业银行的信贷支持。由于房地产价值量大的特点，房地产泡沫是否出现，一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。因此，资金支持是房地产泡沫生成的必要条件，没有商业银行配合，就不会有房地产泡沫的产生。同样，对商业银行而言，由于房地产是不动产，银行部门普遍认为这种贷款风险较小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投机者发放以房地产作抵押的贷款。从而加强了投机者的融资能力，这就可能进一步地加剧了房地产价格的上涨。从客观上来看，房地产泡沫产生的原因主要有三个：把房地产估价师站点加入收藏夹一是房地产三级市场和租赁市场的不发达。房地产一级市场是指政府举行的土地拍卖的土地市场，二级市场是指新建商品房交易市场，三级市场是指二手商品房交易市场。在一个完善的房地产市场体系中，特别是住宅市场，三级市场应该是很活跃的。新房交易只是所有交易中的很少一部分，高收入阶层去买新房，他们以前的房子会被下一收入层次的家庭占有，下一收入层次的房子又会继续向下传递。我国传统观念和居民消费习惯是买房就要买新房而不是二手房。目前，很多城市的房地产三级市场基本还没有启动，这就导致了新的商品房需求增加。租赁市场和买卖市场是相互影响的。如果买卖市场上商品房售价偏高，一部分消费者就会从住房销售市场转向租赁市场，开发商则会面临降价的压力。我国目前很多城市的住房租赁市场处于地下经营的状况，透明度差，且缺乏有效的监管机制。租赁市场不发达，消费者就失去了选择不同住房消费方式的机会，在应当租房的阶段也不得不提早进入消费市场，给商品房市场带来过多的需求。较大规模的租赁市场不仅可以较好地解决人员流动与住房产权流动之间的矛盾，有利于低收入群体规避市场风险，而且是房价发现机制的一个重要组成部分。由此可以看出，房地产三级市场和租赁市场的不发达会导致商品房需求量的增加，从而使得其价格上升。二是房地产行业信息不透明。与资本市场相比，房地产市场由于自身的特点具有信息传递慢、透明度差的特点。我国的房地产市场只有十几年的历史，房地产市场统计体系很不完善，数据准确性差；交易信息不透明。因此，消费者购买房地产时往往会被表面现象所迷惑，而部分开发商又会夸大宣传，这样就会导致消费者过于乐观，对市场判断脱离实际而加入到投机者的队伍里面来。三是经济周期的作用。房地产商品的供求特性决定了其价格易受经济周期的影响。房地产供给具有时滞性，由于土地的稀缺性和房地产建设周期长，其供给弹性不大。房地产需求主要包括企业发展而引致的办公用房和商业用房的需求、居民满足基本生活所需要的住宅需求，这些需求特别是办公用房和商业用房的需求很容易随着经济形势的变化而在短期内发生变化。当经济周期处于上升阶段的时候，企业规模的扩张使得房地产市场的需求急剧增加，而房地产供给却不能同步地增长，由此造成一种供不应求的局面，导致了房地产价格的上扬。二、房地产泡沫造成的危害房地产行业具有产业关联度高、影响范围广的特点，对国民经济增长的贡献很大。作为关系国计民生的重要商品，房地产泡沫的产生、发展、变化对于政府、企业和居民都会带来巨大的影响。主要表现在以下几个方面：对宏观经济而言，房地产价格对于一个地区经济的增长、产业协调发展等方面都有着重要的影响。房地产行业产业关联度很高，钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料制品、家电等产业都与房地产业密切相关，房地产业的发展对这些产业的发展具有很大的促进作用，相关比例达到11.7，即每0元的房地产销售就能带动相关产业0元的销售。当房地产出现泡沫时，房地产价格急剧上升，由于GDP增长对房地产业的依赖程度较高，此时房地产价格一旦出现一些大的起伏，不仅会导致房地产业进入衰退，而且会对整个地区经济的稳定发展带来不良影响。同时，房地产泡沫经济还会影响国民经济的平稳运行，破坏国民经济的结构和比例。由于房地产泡沫是由虚假的高赢利预期的投机带动起来的，并不是实际经济增长的结果，它的产生和形成使国民经济的总量虚假增长、结构扭曲。一旦泡沫破灭，在泡沫形成过程中发生的债权债务关系就难以理顺，形成信用危机，这将给国民经济的运行带来相当大的冲击和危害。对金融系统而言，由于房地产行业是资金密集型行业，它对金融依赖程度很大。当房地产行业出现衰退时，就会使资金链收紧，甚至出现资金链断裂，引发金融危机。在房地产泡沫破灭后，银行投向房地产的一些资金面临着收不回来的危险，许多贷款最终成为呆帐、坏帐，使银行的不良贷款比例大幅上升。银行不良贷款比例的上升将迫使银行收缩贷款规模，造成整个社会的信贷环境趋紧，对其他行业的正常生产产生紧缩影响。如果泡沫很严重，破灭后造成的价格下跌幅度巨大，银行遭受的损失过大，有可能损害银行的信誉，存款者会对银行的信用产生怀疑，对银行进行挤兑，造成金融恐慌，甚至金融机构的破产。对企业而言，房地产价格的急剧上升会引起大部分企业生产成本的上升，从而使得企业经营状况飘忽不定，从而使得企业压缩开支，缩小生产规模，导致失业的大量增加。泡沫破灭后，房地产价格大幅下跌，许多房地产企业和房地产相关企业破产倒闭，许多在建工程停建和缓建，造成建筑业的萧条。由于价格的下跌，人们对房地产的投资热情迅速下降，房地产市场可能在很长时期内低迷不振。为房地产业提供原材料的行业，如钢铁、水泥等，将出现生产能力严重过剩，这些行业的投资在很长时间内都很难启动。对居民而言，由于衣食住行是人们基本生活需要和安居乐业的必要条件，房地产价格的上升也会使得包括住房在内的生活成本上升，引起其他消费的减少。特别是在我们全面建设小康社会的今天，出现房地产泡沫会对居民生活带来不利影响，阻碍国家政策目标的实现。如果房地产泡沫破灭，房地产价格从它们的峰值水平急剧跌落下来，致使贷款价值大大高于其抵押品的市场价值，由此会导致大量的贷款违约发生。三、房地产泡沫的防范房地产泡沫会对整个经济体系和金融体系造成极大的威胁，会对整个社会的正常运行带来很多的问题。防范房地产泡沫的产生与扩大，需要政府职能部门和商业银行等各方的共同参与与努力。从政府职能部门来看，政府应制订相关税收政策和房地产政策并严格落实，增加投机者持有物业的成本和交易成本，减少房地产市场的投机行为。加快和规范房地产三级市场的发展，继续引导房地产三级市场向好的方向发展。同时，要规范房地产租赁市场，为房地产租赁市场的发展创造条件。这样，房地产市场的需求者就有一部分转向了三级市场和租赁市场，就可以使得房地产市场的需求减少，从而可以有效抑制房地产泡沫。从商业银行来看，银行应严格房地产行业贷款的审批，从土地交易环节、房地产开发环节到新建商品房的交易环节层层严格把关。通过信贷资金的控制，将不合资质的开发商逐渐淘汰出房地产市场的同时，还可以减少市场上的投机者。参考文献1范翰章，徐凤臣，郭志明，杨丹明。中国房地产辞典M.