SCWL2012-P01拉萨项目0312-2

精 专精信诚 百年纬联 纬联地产顾问有限公司 太和实业太和实业 拉萨罗布林卡南项目拉萨罗布林卡南项目 规划建议书规划建议书 四川纬联地产顾问有限公司四川纬联地产顾问有限公司 2012 3 12 2012 3 12 成都成都 精 专精信诚 百年纬联 纬联地产顾问有限公司 前言前言 对于本案而言 前期基调其实已经由于总基本确立 暨以酒店为核心 通过本次对于拉萨市的市调工作 四川纬联对于拉萨城市现状及未来发展进 行了一次较为清晰的梳理 而对于本案的基调 也在于总总体规划的大方向 下进行了进一步的深化 暨以酒店为项目关键 以旅游商业为经营核心 同 时纳入以精品服务为主的各类配套服务产业 最终形成项目的 旺季火爆 淡季不淡 的经营局面 精 专精信诚 百年纬联 纬联地产顾问有限公司 第一部分第一部分 拉萨城市分析拉萨城市分析 一 拉萨城市发展现状一 拉萨城市发展现状 关键词 第三产业高速增长 打造世界旅游目的地 拉萨市 2011 年前 8 个月固定资产投资呈现出 投资总量稳定增加 增长速度 明显放缓 的特征 累计完成固定资产投资额 123 16 亿元 较上年同期增长 55 5 其中 第三产业保持高速增长态势 投资完成 88 83 亿元 同比增长 90 5 同年中央第五次西藏工作座谈会 提出将西藏作为 重要的世界旅游目的地 进行建设打造 使拉萨成为中国西部重要的 具有国际品质的国际旅游城市 关键词 旅游产业稳步增长 2011 年度拉萨共接待国内外游客 514 万人次 同比增长 24 33 实现旅游 收入 51 亿元 同比增长 21 11 十二五 期间 拉萨将重点围绕 一城 一湖 三廊道 的旅游发展总体格局 加大旅游产品的开发和建设力度 极力 培育和打造拉萨旅游精品 加大旅游产品的开发和建设力度 集中力量培育和 提升布达拉宫 大昭寺 罗布林卡 八廓街 纳木措等世界知名旅游品牌 二 拉萨市未来发展规划二 拉萨市未来发展规划 按 拉萨市城市总体规划 2009 2020 拉萨中心城区将实现 东延西扩 南跨 一城两岸三区 的空间结构 实施 一个疏散 两个引导 三个集中 精 专精信诚 百年纬联 纬联地产顾问有限公司 的发展策略 将人口与功能从旧城逐步向外疏散 旧城大力发展与其定位匹配 的文化 旅游等功能 在新区建设现代化的居住社区和完善的商务网络 交通方面 实现以拉萨火车站为区域性客运枢纽 以拉萨西郊车站外移 最终 实现铁路与公路运输的高效联运 建设区域性物流园区和城市中央交通枢纽区 近期形成 四桥三射 含一座铁路大桥 远期形成 八桥五射 含一座 铁路大桥 一座步行大桥 的对外交通体系 构建拉萨大交通格局 进一步拉 开城市发展骨架 三 拉萨旅游业发展状况三 拉萨旅游业发展状况 1 旅游产业发展现状 自上世纪 90 年代末起 拉萨市旅游产业 特别随着西藏整体旅游产业开发的 逐步深入 拉萨市旅游产业正经历快速发展阶段 特别是以传统拉萨大昭寺和 布达拉宫两处景点 是目前拉萨市旅游的主要景点 其他包括罗布林卡 西藏 博物馆等 但需要看到的是 拉萨目前年均游客增长正逐步 年增长率接近 60 其中多 数为路过型游客 暨以拉萨市作为中转站 转往西藏其他各地 尽管如此 拉 萨每年的游客接待人次仍旧处于较高水平 特别是每年的 6 月至 9 月间 游客 来访量达到全年来访量的 70 及以上 而各旅游相关行业接待能力则受限于发 展缓慢的影响 始终无法跟上游客增长速度 特别是酒店住宿行业 入住率几 乎达到 300 及以上 同时 由于拉萨市旅游产业经政府规划目前正逐步向规模化和规范化方向转变 但以八廓街为主要旅游购物点为主的拉萨各旅游商业网点 仍旧呈现 自发 精 专精信诚 百年纬联 纬联地产顾问有限公司 散乱 不集中 的发展态势 因此 在大型旅游购物商业 特别是以拉萨主城 区西部为主导的城市方向上 大型旅游购物商业发展正处于空白阶段 最后 目前拉萨市在旅游展览展示方面 也呈现出以传统模式为主的方式 暨 以西藏博物馆等以静态展示为主 在展品丰富程度以及展览形式过于单一 造 成原本作为拉萨市重要的民族文化集中展示机构无法发挥出其应有的职能 因 此 对于具有更高展览展示水平 特别是以互动形式为主的新型展览展示中心 是未来拉萨城市发展的重要关键之一 2 旅游产业总体布局 拉萨市旅游产业呈现出 两心一圈 多点分散 的整体态势 暨以布达拉宫 大昭寺两个旅游景区为核心 以八廓街 宇拓路商圈为主 餐饮 购物等其他 旅游相关行业点式集中经营 分散布局的整体态势 出现这一状况是受到拉萨市自身历史因素 特别是拉萨城市发展历史所致 暨 拉萨城市发展始终是围绕以大昭寺为核心的宗教中心和传统商业圈 以布达拉 宫为城市政治中心的城市格局 因此 在旅游业的实际发展中 受制于传统商 圈的影响相对集中 同时其他配套行业则因地块发展限制不得不分散发展 最 终形成目前拉萨市旅游行业分布的现状 3 旅游产业远景规划 急待旅游局资料 四 拉萨各旅游相关产业发展状况四 拉萨各旅游相关产业发展状况 1 特色购物 西藏特产 精 专精信诚 百年纬联 纬联地产顾问有限公司 拉萨市特色购物主要集中于以宇拓路 八廓街为主的两大区域内 其中宇拓路 于 2002 年被辟为步行街 集中拉萨主要的拉百大楼 金谷商场 国贸等 3 大 型百货类商场 临街铺面以以经营藏药 西藏特产为主 同时是拉萨三星至四 星区间内酒店集中区域 包括有金谷酒店 拉萨迎宾馆等 临街铺面间或有高 档饭店 中高端娱乐消费场所 品牌专卖店等商业形态 八廓街则作为拉萨主要的小商品及土特产的集散销售中心 主要集中了拉萨近 80 以上的玉石 工艺品 毛织物等具有西藏民族特色的产品 在经营形式上 以街铺 小摊位相结合的方式进行 2 服装消费 拉萨市服装消费主要集中于以青年路至朵森格路的一线 集中了拉萨市近 70 以上的服装店 包括部分品牌服装在内 经营形式主要以临街店为主 临街铺 面可分为楼上楼下两部分 基本为整体转让 其中楼下可做店面 楼上则兼做 仓库及店主住房 3 餐饮消费 目前拉萨市的餐饮行业主要集中于德吉路 是拉萨名副其实的 饮食消费一条 街 整条路拥有近百家餐饮企业 其中以德吉路中北段为主 是拉萨中高档 餐饮的聚集区域 很多餐馆都已成为拉萨市餐饮业的风向标 但餐饮结构上主 要以传统中餐为主 以迎合以内地游客为主的消费群体 高档藏餐仅有藏府宴 等少数几家 同时德吉路还集中了拉萨市近 60 以上的娱乐休闲会所 以高端 休闲会所为主 经营规模 按员工人数 以 200 300 人为主 该路段店铺空置率几乎为零 精 专精信诚 百年纬联 纬联地产顾问有限公司 另外 拉萨市在位于太阳岛的北端的临河部分 还拥有部分餐饮业 但整体品 质不高 且主要是以川菜为主的中餐 本土特色不强 五 小结五 小结 拉萨城市经历了近 10 年的高速发展 城市基础设施基本上已完成一轮更 新 但需要看到的是 拉萨城市规划仍旧落后于城市整体发展速度 拉萨市以旅游业做为城市重要的经济支柱 其游业的发展决定了拉萨商业 发展的走向 暨旅游商业已经成为拉萨城市发展的主要方向 作为旅游商业的关键环节 目前拉萨尚缺乏大型 集中化的旅游购物商业 综合体 且拉萨城市所有旅游商业体系均为自发形成 缺少统一规划 在餐饮行业 目前拉萨市具备高端商务宴会接待能力的餐厅不多 政府宴 请主要集中于以拉萨饭店等附属餐厅功能为主 餐式则也主要为中餐 缺乏具 有西藏特色精致装修氛围的高端藏式餐厅 在旅游展览展示方面 缺乏一个系统性 互动式的展示西藏独特非物质文 化遗产的展示机构 在政府对于旅游的引导性方面 目前拉萨尚处于空白阶段 第二部分第二部分 市场分析市场分析 一 拉萨酒店业现状一 拉萨酒店业现状 1 分布区域 从分布状况看 受到拉萨交通布局的影响 特别是拉萨市机场 火车站位于南 郊的影响 拉萨市酒店 特别是高端酒店主要集中于以金珠 江苏路和北京 精 专精信诚 百年纬联 纬联地产顾问有限公司 林廓北路为边界的拉萨城南狭长地带内 其余分散于拉萨城市各个区域 北部 相对集中 2 发展状况 拉萨酒店业发展早期为自发性质 进入 2000 年后 随着拉萨旅游开发程度逐 步提升 拉萨旅游产业迅猛发展 现有的饭店数量无法满足不断攀升的游客数 量 特别是旅游旺季 宾馆饭店就成了最为紧俏的旅游资源 因此 政府在建 设 使西藏成为重要的世界旅游目的地 的过程中 对于高标准的酒店及其所 能提供服务的需求成为当务之急 目前拉萨市拥有 5 星级酒店 3 家 拉萨瑞吉度假酒店 拉萨饭店 拉萨福朋喜 来登酒店 4 星及以上约 40 家 3 星及以上约 80 家 星级划分正在逐步两 极化 暨高端向 以服务政企高层人士 商业精英和外国游客为主的 4 星及以 上星级的酒店的奇缺 和以面对传统旅游人群的中低端客栈 旅馆 连锁酒店 及准三星以上酒店为主 年内将有包括拉萨圣地天堂洲际大饭店与拉萨香格里拉大酒店在内的两座 5 星 级酒店建成营业 3 功能构成 目前拉萨市各酒店主要功能普遍以传统模式为主 暨餐饮 住宿 中高端会所 小型会务作为主要服务内容 缺乏创新 4 经营状况 拉萨 2011 年度旅游收入 51 亿元 其中酒店业收入约 28 亿元 占到全部旅游 产业收入的 54 9 精 专精信诚 百年纬联 纬联地产顾问有限公司 从以往经验看 拉萨酒店业最主要的入住时间为每年的 6 9 月 即拉萨一年 中气候最宜人的夏季 国内旅游团主要以准 3 星及 3 星酒店作为主要住宿对象 散客多以连锁酒店 家庭旅馆 青年旅社为主 国外游客多集中于拉萨主要的 4 星及 5 星级酒店为主 另外 就功能构成来看 实际经营过程中 拉萨市城市酒店业发展较内地存在 一定成都差异 暨拉萨市酒店行业发展淡旺季分化极端明显 旺季酒店可以达 到 300 客满状态 而进入淡季 每年 11 月至来年 3 月 则入住率不到 40 因此 在拉萨酒店行业 淡季主要通过承接年终各种商务洽谈 政府会 务作为其主要的营销手段 同时在酒店运营上以低成本维持运营 附表 拉萨现有主要三星级 含 以上酒店概况 酒店星级客房总数位置配套 拉萨新华宾馆三 89 旅游步行街藏式风格装修 拉萨黄鹤假日酒 店 三 50 康昂路 8 号 紧 邻布达拉宫 大堂设休息室 沙发 旅 游接待商务中心 二 三 楼茶楼 四楼桑拿洗浴中 心 西藏国防大厦四 72 套 豪 华套房 9 豪华标间 57 普通间 6 市中心多森格南 路国防院内 9 9 个包间 能容纳个包间 能容纳 130130 人人 用餐用餐 中小会议室能容纳 20 120 人 酒吧 停车场 拉萨岷山金圣大 酒店 四 91 雪新村路 1000 1000 停车场停车场 商务会议 室 多功能厅 茶室 餐 厅 西藏国际大酒店四 总楼高 49 8 米 11 层 民族南路一号 中 西餐厅 宴会厅 多 功能会议室 商务中心 精品廊 2400 2400 写字楼写字楼 歌舞厅 KYV 健身房 精 专精信诚 百年纬联 纬联地产顾问有限公司 康体中心 游泳池 美容 美发 桑拿 拉萨世纪宾馆四 39 套 标 准间 30 单间 7 套 房 2 北京中路 66 号 拉萨唯一一家跃层式的套拉萨唯一一家跃层式的套 房房 餐饮 住宿为一体 拉萨酒店业最大的拉萨酒店业最大的 2929 英寸英寸 纯平彩电纯平彩电 拉萨风雅轩酒店四 100 江苏路 餐饮 娱乐 休闲 商务 会务 洗浴为一体 金世圣源大酒店 102 赛马场对面 300 人用餐 3 个会议室 购物中心 美容中心 足 浴 商务中心 茶吧 酒酒 廊廊 拉萨迎宾馆四 140 套 豪 华套房 14 豪华藏 式套房 4 单间 56 总统套房 1 总 362 床位 宇拓路旅游商贸 步行街 唯一官方接待场所唯一官方接待场所 拉萨鸿峰宾馆四 96 市中心 餐厅 茶室 商务会议室 桑拿 歌舞厅 宴会厅 拉萨雅汀舍丽花 园酒店 五 200 金珠西路 餐厅 商务 休闲 娱乐 购物中心 停车场 西藏百益大酒店五 130 北京中路 46 号 一二楼百益超市一二楼百益超市 三楼西 藏白益咖啡厅 茶室 餐 厅 四楼桑拿 洗浴 四 五六为客房 购物中心 商务中心 旅 游代办 票务中心 洗衣 熨烫 拉萨神湖酒店五 180 贡布塘路阳城广 场 餐厅 商务 休闲 娱乐 购物中心 停车场 拉萨新鼎大酒店五 52 太阳岛中和国际餐厅 商务 休闲 娱乐 精 专精信诚 百年纬联 纬联地产顾问有限公司 购物中心 停车场 雅鲁藏布大酒店五 186 城东阳城广场 首家以藏文化为主题并集 民俗文化博物馆为一体的 涉外五星级酒店 中西餐 厅 酒吧 豪华宴会厅 商务会议厅 康体娱乐 二 典型物业点评二 典型物业点评 1 拉萨瑞吉度假酒店 1 项目基础信息 区位星级 官方公布 开业时间建筑面积最近装修时间房间总量 江苏路 22 号 五星级 2010 11 1535890 2010 年168 个 2 房间总量及配比 标准客房 别墅房 豪华套房 含总统套房 150 12 13 1 3 实际人房比 目前在职员工约为 210 人左右 其中厨房约占 70 80 人左右 则人房比约为 210 162 1 3 1 4 淡旺季房费统计 前年 11 月至来年 4 月上旬 标准客房人居消费约为 600 1650 元 间 晚 4 月中旬至 10 月下旬 标准客房人居消费约为 2600 3300 元 间 晚 5 酒店功能设施汇总 包括秀西餐厅 大厅 120 个餐位 半开放式包房可容纳 12 人 宴庭中餐厅 大厅 138 个餐位 6 个豪华包房 1 个行政别墅 斯自康藏餐厅 共 40 个餐位 闲逸廊茶室 红酒吧 室内泳池 包含水疗体验以及传统的藏 精 专精信诚 百年纬联 纬联地产顾问有限公司 式植物疗法 另有包括 1 个 299 大型会议厅 3 个 75 中型会议厅和 1 个 30 商务洽谈室 6 酒店特色服务 瑞吉度假酒店目前可提供的酒店服务如下 商务会务服务 美容美发 送餐服务 洗衣服务 叫醒服务 礼宾司服务 旅 游服务 擦鞋服务 外币兑换 医疗支持 儿童看护 前台贵重物品保险柜 免费停车 大巴或轿车租赁服务 7 装修及相关图片 精 专精信诚 百年纬联 纬联地产顾问有限公司 室内泳池 8 小结 作为目前拉萨市规格最高的五星级酒店 拉萨瑞吉度假酒店无论是在装修风格 还是酒店服务方面 均属于目前拉萨前列 但需要看到的是 瑞吉度假酒店的 主要客源以国际旅游团体及商务接待为主 因此在淡旺季的对比明显 2 拉萨饭店 1 项目基础信息 区位星级 官方公布 开业时间建筑面积最近装修时间房间总量 民族路五星级 198562163 2011 年505 个 2 房间总量及配比 精 专精信诚 百年纬联 纬联地产顾问有限公司 暂缺 3 实际人房比 目前在职员工约为 650 人左右 则人房比约为 650 505 1 29 1 4 淡旺季房费统计 前年 11 月至来年 4 月上旬 标准客房人居消费约为 600 750 元 间 晚 4 月中旬至 10 月下旬 标准客房人居消费约为 800 1000 元 间 晚 5 酒店功能设施汇总 专用供氧设备 风味餐厅 10 个 未含包间 宴会厅 可容纳 500 人 干湿桑拿 日光浴 健身房 KTV 包间 商务会议中心 商场 游泳池等 6 酒店特色服务 商务会务服务 美容美发 送餐服务 洗衣服务 叫醒服务 礼宾司服务 旅 游服务 擦鞋服务 外币兑换 医疗支持 儿童看护 前台贵重物品保险柜 免费停车 大巴或轿车租赁服务 7 装修及相关图片 精 专精信诚 百年纬联 纬联地产顾问有限公司 精 专精信诚 百年纬联 纬联地产顾问有限公司 8 小结 作为拉萨开业最早的星级酒店 拉萨饭店主要以承接政府接待为主要功能 特 别是其 2011 年装修后 对内部进行全面更新 特别是会务方面 进行更为专 业的和全面的装修布局 强化了其作为政府全年性会务中心的职能 但拉萨饭店目前整体功能设施基本处于老化阶段 虽然经过 2011 年全面装修 及整改 但仍旧落后于目前国内同星级酒店标准 3 拉萨神湖酒店 1 项目基础信息 区位星级 官方公布 开业时间建筑面积最近装修时间房间总量 阳城广场四星级 200620000 2006 年187 个 2 房间总量及配比 房型分为标准客房 大床房和豪华套房 具体配比暂缺 3 实际人房比 目前在职员工约为 200 人左右 则人房比约为 200 187 1 07 1 4 淡旺季房费统计 精 专精信诚 百年纬联 纬联地产顾问有限公司 前年 11 月至来年 4 月上旬 标准客房人居消费约为 760 800 元 间 晚 4 月中旬至 10 月下旬 标准客房人居消费约为 1000 1200 元 间 晚 5 酒店功能设施汇总 公共设施 会议厅 商务中心 残疾人专用客房 茶室 中餐厅 西餐厅 按 摩室 桑拿浴室 客房设施 国内长途电话 国际长途电话 浴室化妆放大镜 24 小时热水 免费洗 漱用品 浴衣 吹风机 拖鞋 独立写字台 多种规格电源插座 110V 电压插座 保 险箱 电热水壶 咖啡壶 茶壶 免费瓶装水 迷你酒吧 小冰箱 中央空调 普通分 体空调 熨斗 熨衣板 浴缸 6 酒店特色服务 商务会务服务 美容美发 送餐服务 洗衣服务 叫醒服务 礼宾司服务 旅 游服务 擦鞋服务 外币兑换 医疗支持 儿童看护 前台贵重物品保险柜 免费停车 大巴或轿车租赁服务 7 装修及相关图片 精 专精信诚 百年纬联 纬联地产顾问有限公司 8 小结 拉萨雅鲁藏布大酒店其最大特色暨于拉萨首推 中国首家藏文化主题博物馆式 超豪华酒店 经营概念 附属了西藏民间博物馆 并且在装修风格上以藏民族 文化特色为主导 结合现代酒店装修艺术 但从实际看 雅鲁藏布大酒店在经营模式上过于单一 主要以传统酒店住宿业 为主导 缺乏创新 三 总结三 总结 精 专精信诚 百年纬联 纬联地产顾问有限公司 从对现有拉萨典型酒店物业的点评中不难看出 其基础规模都在 20000 以上 其中五星级瑞吉度假酒店其建面与客房比达到了 222 1 暨 222 物 业为 1 套客房服务 因此本案酒店物业如按瑞吉度假酒店标准进行配比 则预 期 80 套客房所需酒店总建面应达到 18000 从拉萨现有的酒店物业可以看出 目前拉萨市酒店行业仍旧以传统的住宿 消费作为主要盈利渠道 缺乏创新 而对于本案而言 即使在 80 套客房满足 需求的前提下 是否可以推陈出新 寻找新的利润增长点是本案需要思考的方 向 从拉萨现有酒店的经营中不难发现 除瑞吉度假酒店外 其他酒店其主要 功能和职责以旺季住宿需求为主 但如能纳入足够多西藏本土元素 将成为酒 店后续自身经营加分的关键 对于本案酒店而言 不推荐将其会务功能作为主导 其一可参考瑞吉度假 酒店整体布局模式 其二则必须考虑到近在咫尺的拉萨饭店所带来的竞争压力 第三部分第三部分 项目分析项目分析 一 项目地块现状一 项目地块现状 1 项目区位状况 项目位于拉萨市城关区西部 罗布林卡公园南部 金珠路北部 东临拉萨市西 郊汽车站 西邻拉萨物资局 精 专精信诚 百年纬联 纬联地产顾问有限公司 从目前项目地块周边属性看 项目南部是拉萨传统的以自发形式发展起来的汽 配 汽车销售一条街 金珠路 并建有拉萨西郊汽车站 相对拉萨市中核心 为主 整体形象不佳 且汽车站等给人第一印象以脏乱差为主 项目北面临罗布林卡 相对较为清静 即使是拉萨市民周末休息时 到罗布林 卡的人也不多 这造就项目北端相对安静的居住环境 2 项目交通状况 项目周边的交通图如上所示 主临罗布林卡南路和金珠路 同时向东约 200 米 即为民族路 项目距布达拉宫约 2 公里 距大昭寺约 3 公里 距离拉萨火车站 约 5 公里 距离拉萨贡嘎机场约 50 公里 从项目周边的交通路线看 能够确保其快速抵达拉萨市各主要区域 特别是城 市核心区 布达拉宫 大昭寺 但对于本案而言 民族路距离本案略远 无 法实现项目南北主干道的快速连接 因此需要项目在后续的规划中 应自身规 划一条支路 达到快速连接南北交通的目的 3 项目周边商业状况 项目距离拉萨市核心商圈 大昭寺 宇拓路 距离约 3 公里 周边距离以汽配 汽车销售等为主 间杂其他物业 缺乏旅游商业形成氛围 这对于项目后续的 招商及经营提出了较高要求 同时需要看到的是 项目周边缺少生活商业布局 离最近的重要生活商业集中 配套区太阳岛区域约 2 公里路程 使得区域内生活不便 4 项目周边酒店分布情况 精 专精信诚 百年纬联 纬联地产顾问有限公司 目前项目周边 1 公里范围内拥有多家星级酒店 其中包括拉萨国际大酒店 五 星级拉萨饭店等 另有规划在建中的五星级香格里拉酒店 预计年内建成运营 5 项目地块未来规划 项目地块未来周边规划中 计划将西郊汽车站的客运职能分离 转移至拉萨客 运中心 火车站旁 原车站改为拉萨西郊重要的物流中心 同时 金珠路南 边物业可能未来 5 年内会出现一定变化 但具体未见政府规划 因此 本案在未来 5 年内 预计周边变化将不大 二 项目二 项目 SWOTSWOT 分析分析 项目优势 项目优势 1 是拉萨重要的旅游客源拦截点 2 临近罗布林卡的地理优势 3 南北环境差异 利于不同物业的规划配置 项目劣势 项目劣势 1 周边环境整体形象较差 2 缺乏旅游商业形成氛围 机会点 机会点 1 区域内商业整体规划落后 2 区域内缺乏地标性商业综合 体 3 区域内生活配套商业缺失 1 以 拉萨旅游商业第一站 的形象建成拉萨 西郊的重要旅游商业地标 2 充分利用罗布林卡带来的优美的住宿环境为 酒店物业进行服务 3 以超前的商业规划 特别超前的商业配套实 现项目附加值的提升 1 以自身规划扭转形象劣势 2 通过项目整体规划实现对周边 商业发展的引导 威胁点 威胁点 1 区域未来规划不明 2 客运站西迁后对于本案的影 1 客运站西迁后 区域更需一个标志性旅游集 散功能物业的支撑 2 以自身规划推动政府规划 1 以远景规划的模式实现规避 2 针对于客运站西迁后留下的发 展空白 促进周边商业的转型 精 专精信诚 百年纬联 纬联地产顾问有限公司 响 三 项目整体定位三 项目整体定位 针对于本案 通过以上项目的 SWOT 分析 最终我们得出本案的项目定位 拉萨西拉萨西 旅游商业中心旅游商业中心 释义 明确项目相对于拉萨城市的地理位置 暗示与大昭寺相对等的地理位置地 位 明确本案实际的城市功能 确立旅游地产属性及地位 项目案名 推荐 太和太和 金色颇章金色颇章 释义 带出开发商 体现出开发商实力 金色代表了尊贵 颇章意为宫殿 继续以暗喻的方式 形成与大昭寺的东 西呼应 同时将项目自身定位于高端旅游商业中心的地位 以颇章之名 一方面贴近藏族文化 力争与他们达成共鸣 另一方面则以 拉萨第一颇章 的含义 形成对路过型游客的有效拦截 推广语 在此 感受西藏在此 感受西藏 释义 精 专精信诚 百年纬联 纬联地产顾问有限公司 以一种舍我其谁的霸气 同时也通过推广语向受众群体传达项目商业业态丰富 并且将西藏传统文 化囊括其中的傲气 三 项目酒店定位三 项目酒店定位 基于本案的项目整体定位 再结合拉萨市典型酒店物业的参考比较 本案的酒 店定位为 精品藏文化五星级酒店精品藏文化五星级酒店 项目案名 推荐 太和度假酒店太和度假酒店 五 项目规划建议五 项目规划建议 1 功能规划建议 酒店 旅游零售商业 大型旅游购物中心 旅游咨询中心 商业步行街 餐饮 服务 休闲娱乐等 2 建筑规划建议 项目地块规划按照 北酒店 南客栈 中商业 形式布局 精 专精信诚 百年纬联 纬联地产顾问有限公司 红色 高端酒店 左边深蓝条部分上三至四层为酒店配楼 紫色 高端酒店配楼 大型特色旅游购物中心 藏药交易中心 深蓝色及黄色 特色旅游购物步行街 特色餐饮 精品购物街 红色线条框 天井式小广场 绿色 特色经济酒店 生活配套商业 橙色 政府旅游服务中心 中型生特色物中心 周围四至规划要点 1 关于项目广场 地块北部的罗布林卡 本身就有个相当大面积的广场 在 广场周围做过三次的调查 人气相当冷清 主要为本地人和外地游人 罗 布林卡成为拉萨藏人日常休闲喝茶的地方 类似成都的各个开发式公园 本项目是否再有必要专门作露天广场 除非有独特的主题性 和未来活 动的中心区域 2 对于地块西边界定 是拉萨物质局办公区的围墙 消防通道 绿化大约 7 9 米 再靠近东边还有一条汽配专业路 一种做法是商业街对内作单边设计 另一种做法可否划出小路 对外做铺面 生活型商业 且可由南至北通路 3 地块东边界定 与民族南路相隔距离大约 200 米 对于项目考虑合适做哪 个层级的道路路通行 4 南北通畅会获得更多的眼球和关注 精 专精信诚 百年纬联 纬联地产顾问有限公司 5 设计以满足南北酒店客栈需求先规划设计 再设计中间段的商业街部分的 设计方式 修正各部分的建筑面积 第四部分第四部分 项目地块规划建议项目地块规划建议 一 酒店规划建议一 酒店规划建议 1 酒店星级建议 以本案项目地块的优越性 特别是项目地块北部正对罗布林卡这一绝佳地理位 置优势 建议在星级定位上 应以 4 星及以上进行考虑 综合考虑项目周边酒店布局 特别是临近已有的 5 星级拉萨饭店和 5 星级香格 里拉酒店 因此最终建议项目酒店星级定位为 4 星级 2 装修风格建议 结合藏文化的现代无星级酒店装修风格 3 功能分区建议 为了突出强化本案酒店的功能 特别是跳出以酒店住宿作为主要赢利支撑点的 困境 建议可在现有传统酒店的功能分区上 采取更为开放式的功能分区布局 因此 本案酒店功能分区按照使用目的不同分为客房区 大堂区 多功能宴会 厅 配套服务区 高端商务会所 配套餐饮区 特色藏餐区 特色中餐区 4 各功能区规划建议 暂定 客房区 客房区建议总面积控制在 7000 以内 建议设置房间共 80 个 其中豪装标间 60 个 豪装单间 8 个 家庭套房 5 个 行政套房 5 个 总统套 精 专精信诚 百年纬联 纬联地产顾问有限公司 房 2 个 标间的建筑面积控制在 40 50 平米之间 大堂区 大堂区建议总面积控制在 1000 左右 其功能包括前台接待 客服中心 小型精品购物中心 小型咖啡吧和小型西藏非物质文化遗产展览展 示馆 多功能宴会厅 多功能宴会厅建议总面积控制在 2500 左右 共设置功 能厅 4 个 其中 50 人标准 2 个 10