景气-利率-冒险家天堂财务管理

1,景氣 - 利率 - 冒險家天堂,2,周玉蔻全世紀文化有限公司董事長,3,林宥瑩新陸書局股份有限公司董事長,4,倪健育智盟科技股份有限公司業務部經理,5,葉欣蓁台灣西卡股份有限公司業務部經理,6,白貢帆中華電信助理工程師,7,林聖峯新興可鍛鑄鐵股份有限公司副總經理,8,蔡政華敏盛醫院龍潭分院藥劑科組長,9,景氣 - 利率 - 機會- 冒險家天堂,衝浪性產業,10,國泰董事長,國建（）：老字號集團旗下歷史最悠久公司，全台首家上市建築業者近年較無突出作為，不能替股東創造價值,黃陸雀2008.6上任,11,華固建設,華固（）：豪宅指標公司創辦人鍾榮昌出身，自行銷轉建屋明水路建案為代表作建案目標客戶：在台北東區上班之換屋族注重時間成本，營業週轉天數以天為原則，低於同業之天,12,遠雄董事長,遠雄（）：創辦人趙虅雄有台灣廠辦教父之稱，初中畢業學歷，以元、一台板車白手起家今週刊形容為台灣最有企圖心的建築大亨廠辦造鎮為目標建造住宅有辦公室風格,13,鄉林董事長,鄉林（）：創辦人賴正鎰知名度甚高，活躍於營建業社交圈，自傳：老虎學高一即投入草嶺風景區開發，白手起家，大起大落代表作：涵碧樓被稱為天生生意仔，行事高調近來因黄晴曉事件形象重挫，士林官邸推案，夢幻一場？！,14,漫談營建業-景氣火車頭,政府擴大內需-公共工程的推動民間消費-營建業的反應,15,漫談營建業-特色,高財物桿槓倍數操作 低股本高營收-以債養地高獲利 毛利率近三成高風險 與景氣成正比,16,漫談營建業-現實面,景氣上昇時-無成本生意 購地-建造-銷售景氣下降時-自由落體 購地-建造-銷售 一般建案周期約為三年,17,營建業產業循環,18,營建業產業循環,19,漫談營建業(梟雄-侯西峰),侯西峰-十年還債200億1997、98年在亞洲金融風暴後受創，侯西峰搞垮國揚，一方面是他把國揚股本搞得太多，借了太多錢去弄南隆案，龐大的資金全都軋死在土地上，最後是國揚倒了，侯西峰債務應該超過260億，像當年股本100多億的國揚，如今已經股本瘦身到剩下30億，最近透過私募增資到40億。國揚在1998年曾創下一年虧損108.65億元的驚人紀錄。一家殘破不堪的公司，如今逐漸穩下，過去六年國揚虧了五年，連去年還在虧損，不過隨著債務減輕，國揚仍繼續推案，現在國揚的股價漲到九塊多。 國揚是在二四年底，以每坪四二萬元，向台肥取得這塊一一九五坪的土地；而國揚向台肥所購的土地，由於正處SARS期間，價格更低，總共只花了五二億元，法人預估，若以推出價格每坪三五萬元，總銷金額近百億元，國揚因此單一建案的獲利就至少有四億元以上。,20,漫談營建業(梟雄-川普),川普-八年代末九年代初期曾經風光一時的美國地產大亨川普也因為美國房地產的不景氣導致破產負債上百億美元但他也選擇面對問題如今川普東山再起又成為地產界的大亨甚至又跨足電視界他所主持的誰是接班人的電視節目不僅收視長紅甚至令不少美國人以進入川普的企業為榮。2008年12月美國房地產大亨川普，似乎也抵擋不了全球的金融危機，他在大西洋城的三家賭場，業績不斷下滑，付不出5千3百萬美元的利息，陷入破產危機。 一向標榜想要賺錢，就要先把自己變成名人的川普，靠著打造出來的名氣，擴大自己的投資版圖。但是全球經濟不景氣，之前市價超過8億美元的娛樂集團，現在跌到只有1千萬美元。,21,營建業產業循環,22,景氣 - 利率 - 機會,全球央行競相調降利率 ? 美國零利率?前車之鑑各國投資人借日圓於全球投資。台灣利率高於歐美各國(台幣已從低點回升 ) 錢往利率高的地方流。,房市空頭總司令張金鶚：想買房的人，一年後再進場！本文節錄自今周刊2008/12 /1 撰文：今周刊陳免,。,23,營建產業操作方式,1.尋找建地2.銀行融資(理財活動之現金流量)3.建造(營運之現金流量)4.銷售(營運之現金流量)OR(存貨),24,營運能力分析(總資產週轉率),總資產週轉率=總營業收入 / 總資產,25,營運能力分析(固定資產週轉率),固定資產週轉率=總營業收入 / 固定資產,26,流動性(短期償債能力),流動比率=流動資產/流動負債,27,流動性(短期償債能力),28,負債比率,29,現金循環長度個案比較,營建業現金循環長度很長 : 購地，養地，施工，銷售時間長達3年以上。,30,現金流量表,31,現金流量表,32,現金流量表(國建),33,現金流量表(華固),34,現金流量表(遠雄),35,現金流量表(鄉林),36,穫利能力(每股盈餘),37,穫利能力,38,股利政策,39,破產預測模型Z Model,Z=1.2X營運資本/總資產+1.4X保留盈餘/總資產+3.3稅/息前純益/總資產+0.6X權益市價/帳面負債+1.0X營業額/總資產,40,破產預測模型Z Model,Z=1.2X營運資本/總資產+1.4X保留盈餘/總資產+3.3稅/息前純益/總資產+0.6X權益市價/帳面負債+1.0X營業額/總資產,41,破產預測模型Z Model,Z=1.2X營運資本/總資產+1.4X保留盈餘/總資產+3.3稅/息前純益/總資產+0.6X權益市價/帳面負債+1.0X營業額/總資產,42,破產預測模型Z Model,Z=1.2X營運資本/總資產+1.4X保留盈餘/總資產+3.3稅/息前純益/總資產+0.6X權益市價/帳面負債+1.0X營業額/總資產,43,預測債信評等(利息保障倍數),44,預測債信評等(利息保障倍數),45,10號公報影響,46,10號公報影響(鄉林),47,第10號財務公報影響,財務會計準則第10號財務公報存貨之會計處理準則修正。差額認列為銷貨成本。2009年1月1日正式施行。,重置成本,淨變現價值,淨變現價值,or