解除租赁合同代理词

1/8解除租赁合同代理词代理词审判长：浙江*律师事务所接受原告的委托，指派本人作为原告的委托代理人，依法参加本案的诉讼。根据出庭前对案情和证据的了解，刚才又参与了法庭调查，现发表代理词如下：1、在原告起诉时被告拖欠租金达五个多月，已构成根本违约。根据双方签订的房屋租赁合同第1条的约定，租金为一年付一次。因此被告应于XX年4月25日前支付第一年的房租共计54000元，但是被告并没有完全按照合同约定履行支付租金的义务。仅仅通过银行转账支付了半年的房租27000元后就没有再支付房租。在此之后原告一直向被告催要所欠的房租，但是被告一直不予理会。在XX年10月28日在原告报警后，被告出具一份保证书以保证自己会支付房租，但是被告一直没有履行他应该履行的义务。后于XX年1月18日又出具保证书保证会在XX年1月21日前会支付，但是被告又没有履行。之后被告就不再接听原告的电话，也不和原告见面协商房屋房租的相关事宜。2、根据租赁协议书的约定，从XX年4月至XX2/8年4月第一年的房租，共计54000元，被告原本应该在XX年4月全部支付，但是被告仅支付了半年的租金共27000元，剩余的至今没有支付，按照约定第一期未支付的房租暂计6个月，从10月份开始的房屋租金暂计6个月为27000元。3、原告有权解除房屋租赁合同。根据房屋租赁协议书约定，如果被告不付租金，原告有权强制另行出租而不负任何责任。合同法第227条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人预期不支付的，出租人可以解除合同。所以原告三番五次的向被告催要没有支付的租金后仍不支付租金，所以原告有权解除合同。综上，本代理人认为，被告拖欠租金达七个多月，已构成根本违约，原告有权解除房屋租赁合同，原告无任何违约行为，被告理应支付原告房租损失及违约金。因此请求人民法院依法支持原告合理的诉讼请求！此致*人民法院代理人：房屋租赁纠纷代理词尊敬的审判员：3/8云南南广律师事务所接受本案原告委托，指派我作为原告代理人参加原告诉被告房屋租赁纠纷一案。现根据本案事实、法律及庭审情况发表如下代理意见：一、原被告双方对其于XX年10月所签订的门面租赁合同书之真实性、合法性均不持异议，故该门面租赁合同书合法有效，应对原被告产生约束力。在合同履行中，原告先后向被告支付了XX年11月1日至XX年4月1日的租金和水电费，并交纳了保证金8000元。二、被告确认，其已经于XX年4月把原告向其承租的门面房另租给他人，以实际行为违约，应承担按合同约定的违约责任。被告以原告未付租金为由，径自单方面解除合同，既与事实不符也无法律依据。1、在XX年3月，原告与被告商谈XX年4月1日至XX年3月31日房租支付一事，被告明确告知不再把房屋租给原告，并要求原告及时搬走。因被告岳母去世占用了门面房一定时间，被告同意把XX年4月1日至XX年3月31日的租期延长6天到4月6日；在4月1日至6日，原告仍然与被告协商承租事宜，被告称房子已经另租给隔壁卖服装的老板，不可能租给原告。因被告实际的不履约行为，4月6日，原告被迫搬离承租门面。原告未能向被告支付租金完全系被告违约所致，不能成为被告解除合同的4/8理由。2、退一步说，根据合同法第条之规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付”。也就是说，做为出租方即使在承租方无正当理由未支付租金的情况下，也必须给承租方留有合理的支付期限。即使如被告所说原告未按时支付租金，在未给原告确定合理的支付期限的情况下，于XX年4月7日就把门面房另租他人，悍然违约，既不符合法律规定也不合乎情理。且本案中原告未交纳租金是因被告不收，显然不属“无正当理由”。并且在XX年4月1日至XX年4月1日的房租支付中，双方都达成了可缓缴的口头补充协议。3、被告称担心原告交不起房租或猜测原告不租房，均不能成为其违约把房屋另租他人的理由。根据合同法第六十九条规定“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。”【合同法第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：经营状况严重恶化；转移财产、抽逃资金，以逃避债务；丧失商业信誉；有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”】被告以想当然的不安抗辩且没有通知原告就毁约，不符合适用不安抗辩权的情形。5/84、根据“谁主张，谁举证“的基本诉讼原则，原告应举证证明其在把门面房另租他人之前，已履行了相应的告知及要求支付租金的义务。事实上，被告是因门面租金上涨的直接原因，又有隔壁租其门面的卖服装老板愿意出远远高于原租金价承租房屋，才找借口违约，有意损害原告的权益的。5、“鼓励交易原则”为合同法的一项基本原则。该原则严格限制了解除合同的条件，根据该原则，并不意味着一旦违约都可导致合同解除，解除从实质上来说是消灭一项交易，一旦宣告合同解除，既不利于保护非违约方的利益，也不能体现合同的鼓励交易的目的。合同法规定，只有在一方根本违约时才能宣告合同解除。本案原告多次主动向被告履行交付租金的义务而原告对此不闻不问，一味回避不理，其行为与合同法规定的“诚信原则”背道而驰。三、原告诉求被告返还保证金8000元并赔偿装修折旧损失25000元，有事实依据和法律依据。1、因被告违约把房另租他人，致使原告与被告的租赁合同实际不能履行；新承租人又拆毁原装修装饰，致使原告装修全部丧失。按双方门面租赁合同书第六条、第九条“乙方租赁期间，甲方保证乙方门面的正常经营活6/8动的使用。甲方不得把门面另租给他人。如有，甲方赔偿乙方所有的损失”的约定，被告应承担返还及赔偿责任。2、据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”，本案中，被告应赔偿剩余租赁期内装饰装修费32050元的残值损失即25000元。3、退一步说，即使原告在合同履行中有小过错，因被告毁约另租房给他人是导致合同不能继续履行的根本原因，据上述第款“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”的规定，被告也要承担退还保证金和赔偿装修损失的责任。综上，被告以另租他人的实际行为违约，造成了原告继续使用承租房屋不能，被告应承担违约责任。以上代理意见，请法庭予以充分考虑并采纳。云南南广律师事务所律师申开光7/8XX年月日代理词尊敬的审判长、陪审员：我接受宋某某之委托，依法作为其代理人参与裴某某与被告租赁合同纠纷一案的一审诉讼活动，通过必要的调查及阅卷和今天的庭审，兹就本案根据事实和法律提出如下代理意见：中心意见根据法律规定，租赁物产生的补偿、孳息等应当归所有权人所有；原告租赁被告车辆鲁UT3771经营时间没有十个月之久，实际经营时间只有一个月左右；原告主张的燃油补贴、交通费、误工费等无事实和法律依据。综上，原告要求被告返还财政燃油补贴元的请求于法无据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。一、关于燃油补贴是否应当发放给替班司机人员的问题。原告认为，燃油补贴是政府按车发放的，是发放给替班驾驶员的，并不是补贴给车主的。第一、原被告是汽车租赁合同关系，租赁的标的物是鲁UT3771车辆，该车所有权属于被告。根据法律规定，租赁物产生的补偿、孳息等应当归所有权人所有，因此燃油补贴的享有者只能是车辆的所有者被告宋某某。第二、政府在公开的文件中从未明确规定燃油补贴8/8是发放给替班司机的，原被告之间也未就燃油补贴的分配做过任何约定。二、关于原告实际驾驶出租车鲁UT3771车辆的时间问题。原告认为，原告从XX年10月29日到XX年7月19日近九个月每天从早上六点到下午四点在鲁UT3