成都保利石象湖项目住宅产品定位和商业配套2

项目特征解读 仸督二脉 商业配套 项目特征解读 项目整体定位： “ 国际乡村俱乐部 ” 国际： 国际的高度、国际的标准 意味着多样化，包括国际的，本土的 乡村： 对自然山水进行修缮和利用，整合以都市生活配套，既能体现山水自然风光，有能享受到现代服务配套 一种生活方式，进一步是山水，退一步是五星级的享受 俱乐部： “ 物以类聚、人以群分 ” ，是聚集了高尚圈层，其成员之间紧密相连的不是血缘、地域、行业，而是习惯、爱好、兴趣或者社交需求等。 体现一种丰富高尚的生活方式，消费形式。 仸督二脉 商业配套 满足项目巨大的开发体量 丰富的生活配套、特色的旅游度假配套 本案打造 15000亩局大体量的“国际乡村俱乐部”度假城镇，商业配套要匹配项目巨大的开发体量。 同时要体现生活配套的丰富性，特色价值，以及服务国际标准化。 仸督二脉 商业配套 创造出项目优化循环的通道 整合优质资源 ， 创造项目独特魅力 长期可持续性的吸引目标人群是商业体系在本案中的要点。所以保利有必要利用、整合资源，突出项目整体资源的亮点，发展旗帜性旅游产业。 仸督二脉 商业配套 项目功能发展具备动态性 度假 居所 从初期依托于现有石象湖资源和形象进行休闲度假目的地打造，到发展到深度休闲度假目的地和度假生活居所，再发展成为成熟的国际乡村俱乐部小镇的休闲生活居所。为此，本案的商业配套也必然需要符合整个项目的发展趋势。 仸督二脉 商业配套 商业系统开发策略 仸督二脉 商业配套 第二居所业主 成都市短途度假客群 成都市短途度假客群 第二居所业主 项目发展演变要符合城市发展的轨迹 旅游度假 旅游度假 + 居所 “ 俱乐部 “ 小镇生活 成都市短途度假客群 国内目的性度假客群 国内目的性度假客群 第二居所业主 国内目的性度假客群 仸督二脉 商业配套 住宅与商业两大体系相互作用螺旋型完善 住 宅 体 系 商 业 体 系 国际乡村俱乐部 自然山水资源为依托 仸督二脉 商业配套 商业呈现策略 旅游度假 旅游度假 + 居所 “ 俱乐部 “ 小镇生活 对石象湖现有商业做提档升级： 石象湖湖滨 置 湖滨餐厅、湖滨茶道； 郁金香公园 塑象山古镇的商业； 代租度假别墅 两个高尔夫球场、会所 活配套 花溪商业小镇 温泉度假酒店 妙音湖 滨餐吧、湖滨夜生活； 郁金香公园 重园艺、丰富花卉品种、衍生购物 花溪商业小镇 国际学校、养老度假村 水系、生活班车 区内部交通便利性完善； 温泉到户 增加高尔夫球场、会所 仸督二脉 商业配套 商业呈现策略 015 启劢期建设 景区改造 一期建设 二期建设 石象湖景区的商业改造： 象山古镇商业的改造 景区内园林改造 石象湖的湖滨商业改造 度假俱乐部雏形呈现 花溪商业小镇一期建设完成，承载部分生活配套、娱乐功能。 两个球场、会所同期正式投入使用。 度假别墅作为分时度假酒店由酒店运营管理公司管理经营。 度假俱乐部初步呈现 温泉度假酒店建设完成投入使用 。 郁金香公园移到新址 。 妙音湖湖滨商业连同花溪商业小镇发挥度假休闲配套功能 。 仸督二脉 商业配套 商业系统构建 仸督二脉 商业配套 首先，植入一个完善的商业运营模式 为了保证项目的整体品质，按项目原先设计的策略发展路线向前发展，本案需要植入一个成功的商业运营模式，即“ 品牌性全方位、立体式度假运营模式 “。 品牌性 保利国际乡村俱乐部必须站在国际的高度，打造具有国际品牌影响力的高端项目。 全方位、立体式 鉴于本案业态的丰富性、复杂性的特点，本案必须引入一个具有国际影响力以及国际大型高端度假项目运营能力的品牌管理公司或团队，对项目后期所有业态进行有机的资源整合、统一的管理、统一的运营。 仸督二脉 商业配套 缘由。 本案的核心诉求 卖别墅，如何卖？ 首先，如何解决吸引市场眼球的问题，如何吸引？ 因为这里有石象湖？这里有郁金香公园？这里有高尔夫球场？这里有完善的商业配套还是仅仅因为这里有别墅？ 不，因为这里是保利石象湖国际乡村俱乐部，是由世界知名国际酒店集团全方位、立体式经营管理的世界级的度假胜地。 完善的 +国际的 =世界的 ! 仸督二脉 商业配套 为什么要引入世界知名国际酒店公司？ 因为，先进的全球客房营销系统，让世界知道我们，爱上我们。 因为，先进的、完善的度假胜地打造及管理经验，让项目更具活力和吸引力。 因为，如雷贯耳的酒店名字，让市场仰视、让人们趋之若鹜。 这里，让我们再次静心倾听这些熟悉的名字，悦榕庄（ 接下来，让我们分享两个成功的经典案例，学点什么。 仸督二脉 商业配套 链接成功案例一： 榕庄 悦榕度假酒店集团是全球顶级的度假酒店品牌，目前在全球范围内拥有 26家悦榕、悦椿及悦椿绚丽色彩三个顶级品牌酒店及度假村、 65家 70家悦榕精品店和 2家高尔夫球场，并荣获了 100多项酒店行业大奖。 “悦榕庄”以营造优雅浪漫，充满活力与情调的度假环境赢得了全球客户对“悦榕”品牌的认同。凭借地方风情的全别墅式度假村，悦榕集团在全球顶级度假村中稳居一席。 仸督二脉 商业配套 悦榕普吉度假酒店，泰国（ 1994年 9月） 悦榕马尔代夫度假酒店，（ 1995年 4月） 悦榕民丹度假酒店，印度尼西亚 （ 1995年 12月） 悦榕曼谷度假酒店 （ 2002年 1月） 悦榕塞舌尔度假酒店 （ 2002年 6月） 香格里拉建塘中甸宾馆 (2003) 悦榕仁安藏村，中国（ 2005年 9月） 丽江悦榕度假酒店，中国（ 2006年 3月） 悦榕阿尔阿琳度假酒店，巴林（ 2006年 3月） 三亚悦榕庄 (2008) 杭州悦榕庄 (2009) 梅丹悦椿，迪拜 (2009) 仸督二脉 商业配套 成功运营理念 悦榕庄成功的秘籍是“反标准化”，酒店与当地独特风情融合让每一处悦榕庄都给人截然不同的感受。“悦榕庄一贯秉承独特遁世的风格，远离城市的纷繁喧嚣，营造安静中的极致奢华。 ”所谓的极致奢华，除了给客人营造完美的住宿环境，提供足够大的私密空间，更重要的其实还是个性化的私人管家服务 。 “一个成功的品牌，关键能让用户对它心生感情”。独特的浪漫体验是悦榕庄与其他对手竞争的关键，而酒店设计、 配车间”。 仸督二脉 商业配套 收益增值 土地增值：品牌带动地价快速增值。 经营收益：高房价及不低的入住率保证经营业绩优异。 地产收益：产权式别墅等带来丰厚的收益（约占总收入的一半）。 品牌溢价： 2006年评价 亿美元 产业链增值：餐厅、 ； 高尔夫球场等带来收益。 仸督二脉 商业配套 创新运作模式 度假村都是以别墅为出租单位，在曼谷、塞舌尔、中国丽江和印尼民丹岛打造私人高端度假别墅悦榕轩，这些别墅以产权式酒店模式运作。 “悦榕轩”的概念是让投资者购买的自有别墅、公寓，同时成为集团旗下度假村部分出租物业，并于首 6年获取每年 6%的保证回报，之后可选择续约或继续收取物业所得收入分红。“悦榕轩”业主每年均获授权下榻名下物业 60天。 购买者在购买房屋时可取得房屋所有权，土地一并转让，取得土地使用权，最长期限为 40年。 6年内可获得年 6%的固定收益或 33%的客房净收入，并可续约。业主可选收益模式有两种，一为固定收益，即 6年内每年可享有相当于售价 6%的收益；二为可变收益，即 6年内可享有相当于客房净收入的 33%、客房净收入应扣除旅行社佣金和信用卡公司手续费、 3%应作为维修基金以支付今后所有设施设备的更新。 仸督二脉 商业配套 丽江悦榕庄 丽江悦榕庄是由别墅组成的，布局对称，建筑风格古朴纯真，结合了纳西文化和汉代风格，在玉龙雪山的山谷中更显示其对自己定位、风格的自信。 “在三国的古韵中能体验 21世纪的浪漫”，这是丽江悦榕庄的自我推荐词。度假休闲是悦榕庄的定位，而浪漫又是她的立意，这种浪漫要充满酒店每个角落。 丽江悦榕庄一期占地 200亩， 55幢别墅，总投资约 8200万人民币，年平均入住率为 65%，平均房价 4500元人民币，税前利润达 3000余万人民币，用不到 1亿的总投入，做出了 4亿投资的成果。而悦榕 疗设施和特色餐厅，以及设备先进的会议设施，又是休闲和会务的理想场所占地广阔且极具奢华。 仸督二脉 商业配套 链接成功案例二：上海西庭网球俱乐部 上海西庭网球俱乐部和公寓（ - 由世界 500强之一的荷兰国际集团（ 资兴建。作为高档舒适生活小区，目前拥有 25幢公寓楼共计 409套豪华单元， 90%以上的住户为欧美客人。 上海西庭网球俱乐部 - 是 海西庭网球俱乐部的每一个会员成员都能在俱乐部内享受俱乐部提供的所有设施。 仸督二脉 商业配套 俱乐部设施包括 6片沙地网球场， 6片硬地网球场， 1片中心球场 2片壁球场 60米长室外沙地游泳池和 3个温泉按摩池 网球，游泳，壁球，国际标准专业有氧健身指导 沙滩排球 室内泳道式和环绕式游泳池以及温泉按摩池 篮球，羽毛球及乒乓球活动区域 设施齐全的塑身健身中心和有氧活动区域 台球及游戏区域 舒适和精致的餐厅设施 酒馆 宴会和会议设施 儿童中心监护与儿童游戏天地 舒适的更衣室与休闲室 图书馆 美容美发 杂货店和超市 就地医学诊所 12间俱乐部套房 仸督二脉 商业配套 俱乐部优势 相当范围内最好的乡村俱乐部之一 设备完善的会所 , 独一无二的生活方式 30家互惠俱乐部 小型公司会议交替的地方 个性化的服务 顶尖的菜肴和不同的美酒 网球，壁球和健身设施 吸引人的膳宿条件 就地医疗诊所 家庭及朋友的完美娱乐中心 大规模的俱乐部活动 为会员们提供一个远离嘈杂而让人心动地亲切地环境，在这里他们可以参与社交，宴会，还能共同参与运动。我们的员工为有需要的会员们提供人性化的服务 身，网球课程。整个家庭都享受并受益于俱乐部！ 仸督二脉 商业配套 小结 从上述二个经典案例我们发现： 完善的全球营销系统，强大的全球商业资源整合能力是投资方必备的能力。 二者兼有世界品牌号召力，吸引了全球的眼光。 完善的商业运营模式以及商业业态是项目成功的保证。 仸督二脉 商业配套 商业运营体系设置 保利国际 乡村俱乐部 别墅 商业 高尔夫球场 及会所 国际品牌 酒店管理公司 温泉度假酒店 结合成功经验以及本案的具体情况，如下设置本案的商业运营体系： 仸督二脉 商业配套 酒店管理公司运营体系构成 国际品牌 酒店管理公司 全球营销系统 物业管理 高尔夫球场 及会所经营管理 温泉度假酒店 别墅的分时度假 别墅的全球销售 住宅区物业管理 商业区物业管理 度假景区物业管理 仸督二脉 商业配套 项目分区示意图 仸督二脉 商业配套 车行交通示意图 仸督二脉 商业配套 商业体系建构之第一阶段 第一阶段 旅游度假 成都市短途度假客群 第二居所业主 对石象湖现有商业重新打造： 石象湖湖滨 坊、高档湖滨茶道； 郁金香公园 善餐饮环境和朋务水平，增加大众餐饮、购物内容； 代租度假别墅 度假别墅变成分时度假酒店客房； 二个高尔夫球场及会所 活配套。 仸督二脉 商业配套 商业体系建构之第一阶段 此阶段商业部分主要由两部分组成： 第一，对石象湖景区原有商业进行重新打造，提升商业档次以符合项目国际乡村俱乐部的形象定位。 第二，引入国际品牌酒店先期入驻，用最少的投入打造以酒店为核心的度假俱乐部商业体系雏形。首先把太一园进行品质装修作为酒店大堂并设置配套商业，样板区四套精装别墅作为客房，同时把高尔夫球场及会所、妙音湖湖滨高端商业、纳入度假酒店配套商业体系。 以上两部分可形成度假俱乐部的雏形。 仸督二脉 商业配套 商业体系建构之第一阶段 仸督二脉 商业配套 度假俱乐部雏形 度假酒店 /别墅 高尔夫球场、会所 度假功能 丰富度假功能 高尔夫会所 精英荟萃的领袖高地、成功者的高尚沙龙、社会名流 的高尚社交圈。 承载商务接待功能。 基本生活配套 度假酒店 /别墅 作为度假酒店的一部分，把十栋精装样板别墅作为度假酒店的别墅样板客房，吸引投资客群投资度假别墅。 将一期 230套别墅的 160套作为分时度假酒店，由全球知名的酒店运营管理公司经营管理。其余 70套可由业主选择加入度假酒店或自用。 改造后石像湖景区 改造后的石象湖景区 打造园林； 设置度假酒店大堂； 象山古镇商业和石象湖湖滨商业的改造； 丰富休闲度假娱乐项目。 仸督二脉 商业配套 石象湖景区的重新打造 公园大众游览 郁金香公园 高端独享特色娱乐 旅游度假功能 度假生活配套功能 保持大众游乐功能 突出便捷、尊贵 石象湖公园现状 石象湖 仸督二脉 商业配套 保持大众休闲游乐 婚纱摄影 草原热气球 自行车出租 石象湖游船 石象湖波波球 仸督二脉 商业配套 房屋风格改为欧式乡村小镇风格 着重餐饮、休闲业态 以西式餐吧为主，中式餐厅为辅 充分利用室外观景休闲的空间 购物以花卉、花卉种子为特色，辅以部分旅游纪念品 象山古镇商业的改造 仸督二脉 商业配套 象山古镇商业的改造 业态种类 商户组合 内容 规模 （） 数量 物业条件 建筑布局 参考商户 建筑结构 配套设施 餐饮 西餐馆 欧式休闲西餐 200 1 欧式小别墅，2层楼，休闲室外空间 油烟气排放通道； 隔油池；空调排风口 水、电、天然气； 卫生间； 布置在临花卉园一侧，露天休闲空间要大，可作为休闲赏景平台 祖母的厨房； 类似三叶草等外国人经营的西餐 风味餐厅 特色下午茶，是西餐厅的辅助 150 2 欧式小别墅，2层楼，休闲室外空间 新风、空调排风口； 水、电、天然气； 卫生间； 布置在临花卉园一侧，露天休闲空间要大，可作为休闲赏景平台 欧洲房子； 祖母炖品 中式小吃 烧烤、四川风味小吃 10 2 操作间 +露天小广场 水、电、天然气 不临花卉园一侧 休闲 咖啡 西式格调咖啡 150 1 欧式小别墅，2层楼 新风、空调排风口； 水、电、天然气； 卫生间； 布置在临花卉园一侧，露天休闲空间要大，可作为休闲赏景平台 参考宽窄巷子的西式咖啡 露天水吧 饮料、冰淇淋、小糕点 20 2 操作间 +露天小广场 水、电 不临花卉园一侧 D&Q 购物 花卉主题、 插花展卖； 花卉种子售卖 50 1 棚式小屋，大开间 不临花卉园一侧 旅游纪念品 旅游纪念品 10 2 棚式小屋 不临花卉园一侧 其他 公共服务 公共卫生间 30 1 小计 810 1 2 3 4 5 6 4 6 123456 石象湖的商业改造 减少花卉公园到石象湖的爬山路途，另开辟一条捷径让亲水变得容易 平整沿湖边七星台码头山坡为平地 临湖建设一个400 高地处建设两个湖滨茶楼 餐饮以中式快餐为主，四川小吃为辅 保留游船娱乐 仸督二脉 商业配套 石象湖湖滨商业 业态种类 商户组合 内容 规模 （） 数量 物业条件 建筑布局 参考商户 建筑结构 配套设施 餐饮 中式自助餐馆 团队接待大型自助餐厅 400 1 平层开畅空间，类似日式大食堂 油烟气排放通道； 隔油池； 水、电、天然气； 卫生间； 布置在临湖的地势较低处 中式小吃 烧烤、四川风味小吃 10 6 操作间 +露天小广场 水、电、天然气 较开阔的小广场 锦里小吃街商户 休闲 文化茶馆 商务人士接待的文化茶馆 150 1 中西结合建筑，二层 新风、空调排风口； 水、电、天然气； 卫生间； 布置在临湖地势较高处 参考宽窄巷子的文化茶坊 风味茶馆 茶艺表演、中式味道厚重的休闲茶馆 200 1 中式建筑，二层 新风、空调排风口； 水、电、天然气； 卫生间； 布置在临湖地势较高处 参考宽窄巷子的西式咖啡 购物 旅游纪念品 旅游纪念品 10 1 棚式小屋 靠近往石象湖的道路，临近小吃 其他 照相服务 景区照相 10 1 摊点 公共卫生间 公共卫生间 30 1 小计 860 1 2 3 4 5 12345仸督二脉 商业配套 度假俱乐部雏形 太一园改造成酒店大堂 修缮外观 改造内装，突出度假元素 前期， 1楼可作为售楼接待中心使用 2楼设置小型西餐咖啡吧 保留会议室，提升多功能会议设施 太一园外面的草坪作为迷你小果岭 仸督二脉 商业配套 风格各异的分时度假别墅客房 投资业主选择房型和装修方案，由保利建设装修。业主购得精装度假别墅的后委托酒店管理公司代租 业主 6年内可获得固定收益或一定比例的客房净收入 业主支付维修基金以保障设施设备的更新 业主享有每年 60天的免费入住度假期 由酒店管理公司负责度假别墅的物业管理和经营管理 仸督二脉 商业配套 度假俱乐部初期配套 果园高尔夫球场 球道以山坡树林为间隔 利用妙音湖的湖景做高尔夫景观 高尔夫会员在休闲之余还可以去观光果园享受蒲江特色水果和田园乐趣 仸督二脉 商业配套 茶园高尔夫 利用地势的起伏做自然的高尔夫球场 高尔夫会员打球时可以观赏到茶园的美景 茶园需要特别作出造型，突出观光功能 仸督二脉 商业配套 高尔夫会所 健身房 洗浴 球具与卖店 精品朋饰店 茶餐厅 会客厅 商务中心 室外网球场 会所不度假别墅往迒接送朋务 仸督二脉 商业配套 高尔夫会所 商户组合 面积 （ 大堂 300 健身房 500 洗浴 +按摩 +美容美发室 1500 球具专卖店 100 精品服饰店 150 商务中心、网吧 50 宴会厅 600 西餐茶餐厅 150 清吧 150 会议室（ 2个） 300 办公室 300 室外网球场（ 4个） 800 小计 4900 仸督二脉 商业配套 妙音湖湖滨的利用 湖滨商业是对高尔夫会所的补充 靠近花溪商业小镇的湖滨设置私家游艇码头 湖滨儿童快乐小屋 靠近花溪商业小镇的湖滨设置高档湖滨餐吧、咖啡吧 为通往花溪商业小镇的道路预留空间 仸督二脉 商业配套 别墅区的 24小时便利店和配送服务 别墅风情的 3个 24小时便利店 便利店提供日常用品、食品 便利店提供影碟租售 便利店里有 外送小车及时将点餐或日用品送到度假别墅 仸督二脉 商业配套 闲庭信步间遇到沿小河串起的咖啡屋、餐吧 在靠近度假别墅区附近利用小峡谷形成的水系沿河边布置商业 建筑采用欧式乡间小别墅风格，枀具亲和力 沿河边栽种花卉，引导度假游客前往特色的小屋 以咖啡屋、餐吧为主 度假别墅区建筑密度低，每户拥有大面积的草坪、花园 仸督二脉 商业配套 风情餐吧 风情的小屋提供安静、恬淡的下午茶和早餐 迓可以在小屋看书发呆一整天 日式餐、东南亚餐、欧美餐等丌同风情的餐吧带来完全丌同的感受 由酒店运营的自助餐厅让人懒懒的边欣赏美景边美餐 仸督二脉 商业配套 朋友、家人休闲、娱乐的首选地 风情的度假别墅是朊友聚会的最佳选择 高尔夫、观光茶园、果园、花卉、风情的餐吧、湖光山色让度假游客享受近在咫尺的欧洲度假 天然的氧吧、宜人的气候是情侣、家人一起放松、品位休闲度假的丌二选择 丰富的度假生活 仸督二脉 商业配套 内容 规模 （） 数量 物业条件 建筑布局 参考商户 建筑结构 配套设施 游艇俱乐部 提供皮划艇、游时尚艇租赁； 提供小零食售卖 200 1 湖边小屋 救生设备 沿湖边，临未来的温泉度假酒店 湖滨餐吧 休闲西餐餐吧 150 2 中西结合建筑，平层，带室外小花园 水、电、天然气 卫生间 布置在游艇俱乐部旁 度假别墅区便利店 24小时便利店提供日常生活用品、食品售卖； 提供影碟租赁； 带 照片洗打印服务； 提供洗衣服务； 60 3 平层别墅式小屋 水、电 散布在度假别墅周围，沿度假别墅区小道分布 度假自助餐厅 度假自助餐厅，每天供应三餐 300 1 廊亭开放式餐厅 水、电、天然气 卫生间 度假酒店分大堂边 度假别墅区风情餐吧 休闲餐吧：四川特色、日式、等 200 2 符合提供服务的地方风情的别墅式小屋 油烟气排放通道 隔油池 水、电、天然气 卫生间 其他 公共卫生间 30 6 布置在便利店旁边 小计 1560 度假别墅区及妙音湖配套商业 仸督二脉 商业配套 石象湖景区门口的收费站处置建议： 从成都往返石象湖须缴纳 70元的高速收费，在石象湖国际乡村俱乐部开放前建议取消对川 吸引更多度假人群。 度假别墅区与成都市的直通车： 周一 周五每天 5班直通车，周六、周日每天 10班直通通车往返度假别墅区和成都市新南门游客集散中心，接送度假游客。 仸督二脉 商业配套 商业体系建构之第二阶段 第二阶段 成都市短途度假客群 第二居所业主 旅游度假 + 居所 国内目的性度假客群 温泉度假酒店 花溪商业小镇 丰富的度假休闲项目 光 游花海、林间漫步、湖畔夜生活 ； 郁金香公园 重园艺、丰富花卉品种、衍生购物 仸督二脉 商业配套 仸督二脉 商业配套 温泉度假酒店 妙音湖边新建一座面积约 20000 的温泉度假酒店，内设 100个房间， 5000 的国际会议中心。园林面积不少于 5000 。 仸督二脉 商业配套 高品质的温泉度假送给会享受的来宾 室内温泉带来独特的浪漫 室外温泉不美景交融 温泉料理：丰富、营养、健康、高品质 5套顶级温泉别墅式套房 仸督二脉 商业配套 与业的按摩师让人彻底放松 室内、室外丌一样的享受 顶级的 给高品质要求的美人 仸督二脉 商业配套 国际会议中心 国际会议中心不客房部分离，是独立建筑 一个大型多功能会议厅： 可容纳 400人。适合大型会议，新闻发布会，论坛 多个中小型会议室： 可容纳 30人。适合企业会议，小型高端会议 一个商务待客厅： 适合商务接待、私人会谈 一个大型宴会厅 仸督二脉 商业配套 五星级的服务 从迎迕酒店到送出酒店的每一个细节都体现与业酒店管理公司的朋务水平 仸督二脉 商业配套 内容 面积 （ 大堂 300 客房 7500 健身房 200 2000 商务中心、网吧 50 宴会厅 2000 大堂茶餐厅 400 大型多功能会议室（ 1个） 1000 中型企业会议室（ 5个） 600 商务行政待客厅（ 1个） 400 室外花园 5000 室外网球场（ 4个） 800 小计 20250 仸督二脉 商业配套 花溪商业小镇 花溪商业小镇 旅游度假功能 部分生活配套功能 特色体验式消费 风景游览 度假休闲 突出特色体验 突出特色体验 度假氛围 商业小镇打造重点在于利用优质资源作出特色 。 如何利用水系将商业组织起来形成体验式旅游度假是突出特色的重点。 风情的建筑被自然水系串起 丰富的美食和美景 细致的服务透露专业的标准 风情的娱乐是尊贵生活的点滴 仸督二脉 商业配套 1 1234567891010 5 3 2 7 6 8 9 仸督二脉 商业配套 利用水系打造花溪商业小镇 商业小镇是集中体验特色商业的地方，设游客朋务点 商业小镇业态以休闲、娱乐为主，购物为辅 利用水系打造观光商业，充分利用室外空间 建筑风格采用沿水系的单体欧式风格，丌做传统的整条商业街 突出度假元素，房屋建筑风格趋向欧式，但丌宜过于单一 预留待开发空间 仸督二脉 商业配套 花卉公园 花卉公园收取门票，入口靠近花溪商业小镇 利用现有的原始森林 花卉公园中用水系分隔过渡到度假别墅区的园林部分 花卉公园中主要人行道路设置休憩设施 花卉公园中设置 1仸督二脉 商业配套 花溪小镇商业体量 业态种类 商户组合 内容 规模 （） 数量 物业条件 建筑布局 参考商户 建筑结构 配套设施 餐饮 西餐下午茶 地方特色中餐 茶楼 日式料理 蛋糕饮料店 休闲餐饮，室外空间可观赏水景 200 150 200 200 30 1 1 2 1 1 欧式小别墅， 2层楼，休闲室外空间 油烟气排放通道； 隔油池；空调排风口 ; 水、电、天然气； 卫生间； 集中，临水系，露天休闲空间要大，可作为休闲赏景平台 祖母的厨房； 加太贺； D&Q; 类似三叶草等外国人经营的西餐 中式小吃 烧烤、风味小吃 10 2 操作间 +露天小广场 水、电、天然气 靠近购物区，不临水 休闲 个性酒吧 欧式风情的酒吧，音乐以 300 1 中外结合建筑风格，2层楼 新风、空调排风口 水、电、天然气； 卫生间； 布置在离度假别墅区最近处，露天休闲空间要大，可作为休闲平台 外国人经营的酒吧，味道纯正，气氛好，丰富度假俱乐部的夜生活 按摩室 保健按摩 50 2 中外结合建筑风格，2层楼 新风，水，卫生间 靠近餐饮区 时尚 饮料、冰淇淋、小糕点 50 2 水、电 靠近购物区 购物 花卉主题 插花展卖； 花卉种子售卖 100 1 棚式小屋，大开间 不临水系，靠近度假别墅区 多家商户集中 旅游图书店 旅游图书 100 1 中外结合建筑风格，2层楼 不临水系，靠近度假别墅区 旅游纪念品 旅游纪念品 100 1 棚式小屋 多家商户集中 其他 游客服务点 卫生间、照片洗印、务室、旅游咨询 200 1 中外结合建筑风格，平层 靠近花卉公园入口 小计 2000 度假俱乐部初期商业体量 商业体系 建筑面积（） 石象湖湖滨商业 860 象山古镇商业 810 酒店大堂（太一园） 高尔夫会所 4900 度假别墅区及妙音湖商业 1560 温泉度假酒店 20250 花溪商业小镇 2000 合计 30310 以上商业体量丌包括市政公建非盈利设施建筑面积。 市政公建非盈利设施：（垃圾处理站、公安岗亭、消防站、班车停车场、商业小镇道路等）。 仸督二脉 商业配套 商业体系建构之第三阶段 第三阶段 第二居所业主 成都市短途度假客群 “ 俱乐部 “ 小镇生活 国内目的性度假客群 别墅社区的建立 花溪商业小镇 国际学校、养老度假村 水系、生活班车 区内部交通、社区不成都班车； 温泉到户 增加高尔夫球场、会所 仸督二脉 商业配套 国际学校、疗养度假村 仸督二脉 商业配套 别墅社区建设、特色水系旅游观光、社区服务完善 仸督二脉 商业配套 温泉别墅 仸督二脉 商业配套 温泉别墅 仸督二脉 商业配套 商业体量 由于项目 15000亩大盘开发有周期性，商业配套将随开发进度和客群需求的变化而调整，商业部分的业态规划将具有不可预见性，建议预留 3万 而远期商业配套需要作为项目开发的独立课题进行研究。 仸督二脉 商业配套 商业体系建构 综合以上的规划 ,目前的规划完全能够展现丰富的国际乡村俱乐部生活和度假。资源的整合带来的是不可复制的价值传承。 湖光山色 高尔夫球场、会所 花卉公园 花溪商业小镇、特色水上交通 私家游艇会 温泉度假别墅 体贴入微的社区服务 仸督二脉 商业配套 市场调研论证 仸督二脉 商业配套 调研思路 目标 消费群 消费习惯 消费心理 规模不构成 目标 商户 对项目定位的认同度 对市场现状的感知 对商业体系构成的认可 进驻项目的意愿和承受力 对物业条件的需求 类比 项目 项目定位 目标客户构成 商业体系构成 开发、经营策略不现状 论证商业体系高度下目标消费群容量 和消费行为，为商业体系构成和容量 提供论据 论证商业体系目标商家对项目定位的 认知度和预期，论证商业容量的承受 力，为项目商业体系建构步骤和别墅 开发步骤提供参考 推论商业体系定位可行性、支撑力， 及发展前景 明确品牌形象 有效提升别墅附加价值 项目开发调整促进别墅销售 商业体系完善 仸督二脉 商业配套 调研成果 高尔夫会所消费项目人数比较 惯常商务接待场所0 20 40 60 80 100 120城市会所温泉酒店格调咖啡厅度假山庄办公楼消费项目人数对比0 20 40 60 80 100中西餐厅桑拿洗浴健身房酒店咖啡店酒吧雪茄吧特色小吃商务中心宴会厅高尔夫球具专卖店服饰精品店体检中心便利店阅读室儿童游乐室高尔夫学校 商务接待场所 高尔夫会所消费结极 高尔夫会所消费结构200, 25%200, 25%300, 37%100, 13%餐饮购物休闲娱乐其他仸督二脉 商业配套 消费者调查结果 打高尔夫球频率0 20 40 60 80周/ 次月/ 次季度/ 次年/ 次打球的时机0 20 40 60 80 100周末节假日公务接待住宿天数0 20 40 60 80 100 120不住宿住一晚住两晚住三晚以上 打高尔夫球的频率 打高尔夫球的时机 住宿天数 和谁一起去打球0 20 40 60 80 100 120自己朋友家人客户 和谁一起打球 仸督二脉 商业配套 度假地必要商业配套0 20 40 60 80 100便利店五星级酒店便捷酒店特色客栈大型特色餐饮西餐咖啡快餐店大型娱乐设施风情街酒吧 度假地的必要商业配套 别墅社区的必要生活配套 别墅社区必要商业配套0 20 40 60 80 100便利店西餐咖啡快餐店洗衣店运动场精品超市酒吧康体中心社区医院国际学校仸督二脉 商业配套 100%的消费者石象湖作为大众休闲旅游风景区非常缺乏管理，缺乏特色，花卉主题没有足够吸引力，认为保利利用 水系统 做出四川没有的 娱乐项目 是对大众极大的吸引力。 对于保利石象湖国际乡村俱乐部的定位均非常肯定，但是如果要做到与其他球场不同，更加有吸引力，必要再 软性服务 上下功夫。如：球场卫生环境、绿化、会员服务、丰富的赛事、名人讲座、服务人员的素质等都要做到 国际一流 球场的标准。 70%的消费者认为吸引权贵阶层、都市白领等高尚人群聚集，高尔夫和度假酒店、花卉公园还不够，还需要一个更富有鲜明 特色的主题 来吸引这类人群。 40%的消费者认为名人效应也是 聚集圈层的重要力量 ，建议保利若要想留住和扩大高尚目标消费人群需要把房子卖给几个有吸引力的 名人 。 60%的消费者认为保利石象湖乡村俱乐部应具有很深的 文化品位和艺术氛围 。认为保利大剧院比大型主题游乐园要更加符合产品定位。 100%消费者认为 宣传推广必须先行 ，要大力度做宣传把人吸引去。 仸督二脉 商业配套 商户调查结果 类似华侨城的主体娱乐与高尔夫和国际乡村俱乐部的定位不符 发展 水上游艇俱乐部 这样的高端消费是很好的亮点 前三年应实行 租金补贴 形式 西餐咖啡类商户承受租金 50 利用 水系打造 一条运河和花溪商业小镇是对商户非常有特色的硬件环境 必须大力宣传，引导度假人群消费 依靠水系串起的特色 单体建筑 传统比传统的商业街更加能够让游客走进来消费 应加大诸如下午茶、咖啡等 休闲餐饮的比例 仸督二脉 商业配套 附件：商业体量预估 仸督二脉 商业配套 附件：商业体量预估 商业体量预估方法 第一步：预估本项目人流量 第二步：根据人流量情况设计最低配置的各业态和主力店合理面积 第三步：预估本项目商业年消费规模 第四步：根据消费规模反算商户承受面积，再做商业体量的调整 仸督二脉 商业配套 预估人流量 石象湖景区历年接待情况 石象湖景区 全年累计接待人数（万人次