创意地产专题研究

2016/7/6 1 创意地产专题研究 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2 2016/7/6 创意产业朔源 20世纪 90年代， 哈里波特 和 指环王 的故乡 英国，最早将 创造性 概念引入文化政策文件。 1998年出台的 英国创意产业路径文件 中明确提出 创意产业 这一概念： 所谓 创意产业 是指那些从个人的创造力、技能和天分中获取发展动力的企业，以及那些通过对知识产权的开发可创造潜在财富和就业机会的活动。 它通常包括 广告、建筑艺术、艺术和古董市场、手工艺品、时尚设计、电影与录像、交互式互动软件、音乐、表演艺术、出版业、软件及计算机服务、电视和广播等等 。此外，还包括 旅游、博物馆和美术馆、遗产和体育 等 。 创意产业，又叫创意工业、创造性产业、创意经济、文化产业等，其概念主要来自英语 3 2016/7/6 全球刮起创意经济产业风暴 从国际上创意创业的发展来看，英国、美国、澳大利亚、韩国、丹麦、荷兰、新加坡等国都是创意产业的典范国家，他们都有自己的发展特色。在一些国家， 增长的速度更快，美国达 14，英国为 12 。 2002年， 创意产业成为英国第二大产业（仅次于金融服务业） ，创意产业行业内约有 122000家公司在 部际商业注册机构 注册，雇佣总人数为 190万， 成为该国雇用就业人口的第一大产业。 创意涂鸦 在美国， 创意经济是知识经济的核心内容 ，更是其经济的重要表现形式，没有创意，就没有新经济。美国人发出了 资本的时代已经过去，创意的时代已经来临 的宣言。 全世界创意经济每天创造 220亿美元，并以 5的速度递增 . 各发达国家的创意产业 以各自独擅的取向、领域和方式 迅速发展，展现了一幅创意产业全球蜂起的热烈景象。 4 2016/7/6 当今世界，创意产业已不再仅仅是一个理念，而是有着巨大经济效益和政治意义的 2001年 ,英国 创意产业的产值约为 1,125亿英磅，占%，已超过任何制造业对 在1997 2001年间 每年约有 15%的高成长率 . 1997年 美国 版权产业净产值为 3484亿美元，占美国国内生产总值的 超过了包括农业、汽车、汽车配件和飞机制造在内的所有主要产业。到 2001年， 美国的核心版权产业 为国民经济贡献了 5,351亿美元左右，约占国内总产值的 澳大利亚 ， 1999年 创意产业已占 就业人数 就业人口总数的 创意产业在 2000年 的出口总值达 100亿港元，占 香港 服务出口总额 同年，创意产业产值为 250亿港元，约占香港本地产值 2%； 2002年 3月， 香港 创意产业聘用了超过 9万 人，占香港总就业人口 5 2016/7/6 创意产业（文化产业）产生的背景 个性化时代的经济动力 ：作为 资本 的文化与创意 文化产业最直接的理解就是文化的产业化，而创意产业则指以 个性化的创意为基础的产业 后工业化的城市群表征 ：高科技与文化联姻 文化产业在全球范围的出现与现代科技的高速发展是密不可分的。 依托文化中心城市出现创意产业的空间集聚 ：文化产业的区位特点 即文化产业集聚区与大都市中心区不即不离，表现为：既在中心城市，又不在城市中心。 政府在发展文化产业中的作用 ：文化政策与创造性未来 在英国文化、传媒与体育部（ 2001年颁布的首个 文化与创新：未来十年的规划 中，首相布莱尔开宗明义指出： 这届政府意识到文化与创新的意义是重大的。 6 2016/7/6 文化创意产业作为作为一种新兴的具有战略意义方式的产业依托高科技以文化创意为核心 ,目前逐渐呈现一种集群化的增长 目前，在世界最发达国家的 0以上来源于服务业，其中以知识、创意为基础的文化产业或创意产业占主要比例。 根据联合国教科文组织的统计，从1980 1997年，国际文化贸易量增长了 10倍。 国际知名的会计和咨询服务公司 普华永道公司，在世纪之交发表的预测报告说， 在今后 5年内，全球娱乐与传媒业将以每年 速度增长，大大高于同期世界平均增长速度（ 。 纵观全球，那些国际上有影响的大城市几乎都是创意产业最集中和最发达的地区。 7 2016/7/6 创意产业的融资路径 创意融资的英国经验 以信托方式作为融资的主流模式 首先，英国 金融监管部门 很注重行业自律机构作用的发挥。金融监管部门主要通过宏观政策进行必要的引导，为创意产业融资创造一个较为宽松的经济与法律环境。 其次，政府对符合一定要求的创意企业提供 天使投资 ，并且 让这些企业享受税收优惠 。此外，政府通过直接拨款、政府担保等方式，支持创意企业的发展。 国外风险资金 也成为英国创意产业融资的重要渠道。 风险资本的来源包括养老基金、保险公司资金等，银行资金也占有不可忽视的比重 风险投资商的考评指标 赢利模式企业的利润取决于企业的赢利模式设计，因此，风险投资机构十分关注 投资项目是否具有优秀的赢利模式 。尤其是已有成功先例的赢利模式，更被风险投资商所看重。 风险投资机构在挑选投资项目时，除了要看创业者是否具有良好的教育背景、深厚的专业功底，更要看其是否具有 团队合作观念 。 创业者的 敬业精神 ，敬业精神决定了创业者对待事业的态度。 创业者 识别商机的能力 。 创意者的 责任感 。 同时，创意企业要学会推销自己，以吸引风险投资商 8 2016/7/6 世界部分国家与地区发展文化产业的政策措施 国家 政策措施 澳大利亚 政府从 1994年起，将文化部与通讯部合并，并首次制定文化政策，提出 创意国度（ 。 2002年，政府投入大笔经费与学校、商界合作 开发创意产业特区 。 英国 1997年，政府设立 创意产业特别工作组 ， 1998年发布首个政府 文化产业白皮书： 创意英国：下一个十年 。 英国创意产业输出顾问团（ 内容产业、古迹与观光、设计、表演艺术提出不同的政策，促进金融组织与国会对创意产业的了解，争取海外发展所需援助 韩国 1997年金融危机后，政府开始将资源投入到 资讯、娱乐产业等与文化相关的产业。在文化产业的 人才、研发到完成生产后的国际行销等一系列环节进行协助和辅导 。1999年至 2001年先后制定 文化产业发展 5年计划 、 文化产业前景 21 和 文化产业发展推进计划 ，明确文化产业发展战略和中长期发展计划。 2001年，韩国设立文化产业振兴院，致力于推进文化产业的发展。 台湾地区 2002年，台湾地区行政院 挑战 2008：发展重点计划 ， 拟定推动 产业文化化，文化产业化 。 2002年 5月行政院通过 文化产业发展计划 ，凝聚社会对发展文化产业的共识； 2003年的 文化产业发展规划 ，包括成立文化产业推动组织，培育艺术创意设计人才，整合创意产业发展环境，促进创意设计重点产业及文化产业的发展。 9 2016/7/6 创意地产的涵义 核心是一种新型的商业地产运作 创意地产主要通过商业地产范畴内商铺（商厦、商业街等）办公楼和其他商业设施的改建、新建等方式，营造适合创意产业运作的建筑空间，并把这些建筑空间以租赁或者销售的方式，提供给从事创意产业的机构乃至个人。 当商业地产遇上创意产业，会产生 1 1等于 3或大于 3的效益。 使有限的建筑空间成为无限的创意场所 创意地产通过打造创意产业粘性产业空间，形成创意产业集聚效应乃至产业集群， 使有限的土地资源得到集约性的利用 ，使有限的建筑发挥最大的效能。 注重文化建设，注重时尚消费经营 创意地产还注重时尚消费文化经营，通过具有创意性的会展、餐饮、娱乐、休闲、体育、购物、旅游等场所，建树和传播时尚，引领时尚消费经营。 创意地产的概念可以定义为： 泛地产 +创意产业 ，其核心是一种新型的 商业地产运作 所谓泛地产，或称广义地产，是将狭义的房地产开发臵于更广的空间尺度上进行定位、规划、设计与开发，顺应人类活动和消费层次的日益高级化及多元化的趋势。 10 2016/7/6 以上海和北京逐步掀起了国内创意经济产业的浪潮 从上海创意产业发源地到首批家 创意产业集聚区 2000年 5月，上海卢湾区为盘活泰康路 210弄老厂房资源，以发展创意产业为目标，进行招商，现入驻中外机构 101家，主要从事视觉艺术设计和经营，成为闻名遐迩的 田子坊 ，被誉为 上海创意产业发源地 。 2005年 4月 28日，上海为田子坊等老厂房、老仓库改建的家创意产业场所授牌为 创意产业集聚区 ；到 2005年底，上海这类 创意产业集聚区 计划发展到 30余家。这些众多的创意产业场所都涉及到房地产开发（改建）、招商、租赁、物业管理等业务。 从北京峻峰华亭 创意人基地 到第三极文化主题商场 2004年上半年，北京峻峰华亭 创意人基地 隆重推出。对于国内已经兴起的创意产业，敏感的地产商把新盘开发和创意产业结合起来。峻峰华亭错层创意空间，定位于为兴起的创意产业打造一个 孵化基地 ，为从事创意工作的小型公司与工作室提供 创意人基地 。 2005年 5月挂牌的北京 中关村创意产业先导基地 中，正在销售的第三极文化主题商场为标志性项目。作为 中关村创意产业联盟 的主力单位，第三极文化主题商场以图书销售为特色，是集文化、体育、休闲、娱乐、餐饮于一体的综合性创意地产商厦。 11 2016/7/6 北京适时积极推动发展文化产业和创意经济体制 目标： 2008年文化产业占北京 目前海淀区以及抓住先机，背靠中关村西区与海淀图书城，成立了 中关村创意产业先导基地 ，已有雅虎、腾讯等企业入住 定义一些地区如 北太平庄动漫设计中心 和 甘家口地区建筑创意设计带 北京市新闻出版局申请成为 国家动漫游戏软件基地 ，已充实中关村创意产业先导基地的内容。 创意经济已经被定义为北京经济结构中的重头，进而将北京建成中国创意产品资源中心和国际设计资源交流中心。 在已经审议通过的 2004 表明，北京将通过打造六大文化中心，发展六项文化产业， 使文化产业成为北京支柱产业之一 。 这六大文化中心包括：全国文艺演出中心、全国出版发行和版权贸易中心、全国影视节目制作和交易中心、全国动漫和互联网游戏研发制作中心、全国文化会展中心、全国古玩艺术品交易中心 北京的创意经济有先天的优势，有三方面的基础： 一是资源基础，二是人才基础，三是渠道基础，这些对于北京来说都不成问题。 12 2016/7/6 继纽约、伦敦、东京后 ,上海将迈向全球创意产业中心 上海，这个屹立在太平洋东岸的国际大都市，在与世界经济发展的互动中，探寻着这个城市 从传统产业向现代产业跨越的途径，实现产业创意化，创意产业化。 而推动这一跨越的载体，就是新兴的创意产业。 和其他发展中国家和地区相比，上海在创意产业上显然具有遥遥领先地位 这个城市 拥有 36个创意产业工业园，占地约 100万平方米 ，迄今为止，只有英国等少数几个发达国家的中心城市才能与之媲美。 目前全球创意产业在总 %至 7%，而上海的这个数字已经高于全球平均水平，达到 上海东方艺术中心 目前上海 36个创意产业基地，涉及 工业设计、建筑设计、计算机软件设计、旅游品设计 等各个创意产业领域，云集了几十个国家和地区的 1000多家创意企业。 13 2016/7/6 上海具备发展创意产业的基础 上海是我国近代工业的发源地，制造业门类齐全，基础雄厚，现在又以两个 优先 为产业发展方针，大力推进二、三产业联动发展，为创意产业提供了坚实的产业基础 。 上海具有深厚的历史文化底蕴 ，东西文化在此交汇，形成了独具特色的海派文化风格，而且近年来通过开展国际音乐节、艺术节、设计展等活动，在国际上享有较高的文化声誉，为创意产业提供了良好的文化氛围。 上海拥有大量老工业厂房、老仓库等优秀历史建筑 ，浓缩了 19世纪40年代以来上海城市和工业文明的发展史，为创意产业提供了得天独厚的空间资源。 上海集聚了丰富的高素质、创造力强的人才 ，随着城市辐射力的增强，还将继续吸引更多的人才来上海创业，为创意产业提供了优秀的人力资源。 创意产业符合上海建设国际经济、金融、贸易和航运中心之一的城市功能定位 ，为创意产业提供了良好的外部环境。 14 2016/7/6 上海创意产业发展现状 目前上海创意产业从大范围划分为三大块： 一是 文化类 ，如电影、音乐、表演艺术、出版、电视广播等； 二是 设计类 ，如设计、广告、艺术、工艺品、时装、软件类等； 三是 建筑类 ，如环境艺术、灯光艺术、建筑设计等。 100年前，新工厂造就出近代工业； 100年后，老厂房孕育着创意产业 ; 这是建筑的魅力所在，智慧的力量所在，产业的活力所在 15 2016/7/6 上海创意产业的可持续发展 上海的创意产业园模式，与印度的宝莱坞模式相比显得更具 新意 。(这亦是联合国决定首次在上海集中召开创意产业大会的原因 ) 上海的创意产业园应该尽力 打造完整的产业链条 。 只有各个创意产业园的产品都 形成 中国品牌 ，中国在这个新兴产业的竞争中才能全面胜出。 ( 目前，上海还仅仅具备了一个 初级创意产业园的物理形态 。 ) 16 2016/7/6 创意地产的类型和案例 分类 部分实例 老工厂 上海 8号桥、北京 798艺术区、杭州 仓库 上海四行创意仓库、上海东大名创库、南京圣划艺术中心 老地标 外滩 3号、外滩 18号、金茂 J 房） 老街区 上海赤峰路设计街、澳门望德堂创意产业试点区 老大楼 广州 原 老民居 上海田子坊石库门 老村落 深圳大芬油画村 分类 部分实例 商厦 北京第三极、北京三里屯 商办楼 上海海上海 业街 东莞苏豪娱乐购物坊 文娱艺术区 香港西九龙文娱艺术区 创意园区 无锡工业设计园 创意基地 上海张江文化科技创意产业基地、大连普利文化产业示范基地 创意社区 上海创智天地、天津泰达时尚广场 创意地产新建筑新建类型 创意地产老建筑改建类型 17 2016/7/6 上海创意地产分布概况 1） 上海创意之窗：淮海中路300号三楼 2） 时尚产业园：天山路 1718号 3） 设计工厂：虹漕南路 9号 4） 昂立设计创意园：四平路1188号 5） 干山路 50号 6） 创意仓库：光复路 181号 7） 8号桥：建国中路 88） 周家桥：万航渡路 2453号 9） 田子坊：泰康路 210号 10） 虹桥软件园：虹桥路 333号 11） 传媒文化园：昌平路 1000号 12） 创智天地：淞沪路 245号 18 2016/7/6 从老厂房到石库门 创意产业和老厂房有千丝万缕的联系。 全球创意产业的发源地 苏荷（ 即是美国纽约市曼哈顿岛西南端的一个老的工厂区。 田子坊 地址 泰康路 210弄 面积 20000余平方米 规模 视觉艺术、工艺美术、室内设计等领域的 100余户 原为 30年代的弄堂工厂，如今汇集了来自美国、日本、比利时、法国等 18个国家和地区的设计工作室，被称为 上海的苏荷（ 。 19 2016/7/6 泰康路田子坊 海创意产业的发源地 ” 在泰康路 210弄弄口停驻，可以看见右侧墙上有大理石标牌，上面记载： 1930年，中国画家汪亚尘携夫人容君立入驻贾西义路志成坊（今泰康路田子坊）隐云楼，创办上海新华艺术专科学校和艺术家协会 “ 力社 ” 。 1998年始，陈逸飞工作室、王 劼 音画家、尔东强艺术中心、郑炜陶艺工作室先后入驻 “ 田子坊 ” 。 1999年，画家黄永玉为泰康路 210弄提名“ 田子坊 ” ， “ 田子方 ” 据史记记载是中国古时最老的画家，取其谐意，喻意艺术人士集聚地。 2000年 5月，打浦桥街道办事处，以盘活资源，增加就业岗位，发展创意产业为目标，利用 “ 田子坊 ”老厂房资源招商，现已入驻 70余家单位，有 18个国家和地区的艺术设计人士参与。 天然味精厂 20 2016/7/6 拥有相当的历史文化价值的老厂房改建而成的创意产业 田子坊部分老工厂一览 年代 厂名 年代 厂名 现在位置 1935 大中工业社 1960 上海人民针厂 220号丙 1936 亚美化学股份有限公司 1960 上海人民针厂 220号丙 1936 天然味精厂 1958 上海食品工业机械厂 220号丁 1936 中国美术纸厂 1958 上海食品工业机械厂 220弄 1号 1935 海华制革厂 1958 上海食品工业机械厂 210弄 2号甲 1935 海华制革厂 1958 上海食品工业机械厂 210弄 2号乙 1936 永明瓶盖厂 1958 上海食品工业机械厂 210弄 2号丁 1936 鉴巨香粉材料公司 1958 上海食品工业机械厂 210弄 3号 1935 康福织造厂 1958 上海钟表塑料配件厂 210弄 5号 N/A N/A 1958 上海纸杯厂车间 210弄 7号 1936 久华绸厂 1958 上海新兴皮革厂车间 210弄 9号 （注： N/ 21 2016/7/6 深藏在老式办公楼里的艺术中心 由两座工厂厂房改建而成 面积约 800平方米 设有专业的展览空间、版画工作室以及咖啡座 22 2016/7/6 田子坊 7号，是老厂房新设计的佳作，被称为田子坊的四合院 原是上海纸杯厂的成品车间 商业业态构成 :服飾店、围巾店、西藏饰品店和小咖啡店 特色 :屋里老厂房的木梁和身边的桌椅从结构到颜色都匹配呼应 23 2016/7/6 石库门的民居开发 田子坊创意产业集聚区新模式中的石库门民居开发当前主要集中在 :田子坊的一条支弄即泰康路 210弄 12号 23号底层空间中心； 这种创意产业集聚区石库门民居开发又有居民自行操作的特点，其带头人是泰康路210弄 15号底层居民周先生。 月租金 :7000 特色橱窗展示 具有文化蕴味特色招牌 24 2016/7/6 自己自足的产业模式 总面积为 15000平方米 ,由六家老厂房改建； 石库门创意产业开发 6户； 田子坊有 18个国家人士参与设计； 田子坊入驻单位： 101家； 田子坊就业人数： 550人； 2004年田子坊创税收： 138万。 田子坊 一般艺术家或创意产业的法人代表与田子坊签合同，大多数 五年一签 ，这样可以使他们有一个稳定的投入与产出的培育过程。 25 2016/7/6 田子坊发展历程 计）到形成房地产特色物业的过程 1998底田子坊老厂房开始租赁 英国女设计师克莱尔等对老厂房再设计 2004年 11月田子坊首间石库门民居对外出租 2005年 4月 28日田子坊授牌为上海创意产业集聚区 1 2 3 4 26 2016/7/6 “八号桥 ” ,一个新兴的 建国中路 8号 所在地前身是上汽集团所属上海汽车制动器公司 占地 7333平方米，建筑面积 12000平方米 上海华轻投资管理有限公司，香港时尚生活策划咨询（上海）有限公司共同开发 八号桥 27 2016/7/6 8 号桥的含义和规划 整个号桥由 8栋房子构成，基本上保持了原来的布局。 8号桥 二期工程改建 8000多平方米，和一期工程遥相呼应， 21米高的天桥将两座工业老建筑连接起来 28 2016/7/6 通过天桥将每一座办公楼联系起来为不同创意产业提供一个交流平台 8号桥 的 桥 字有三重含义 一是改建后的厂房结构特点是，主体以桥连贯 ；二是 8号桥 所涉及的多种 业态 ，包括设计、广告等现代服务业， 如同桥梁一样相互融会贯通 ；三是 8号桥 吸引了众多的国外顶级设计事务所和咨询公司入住， 成为这些事务所与上海沟通的桥梁 。 在号桥 8栋房子的二层，设计师以桥作为连接，连通了每一栋房子，也使得人与人之间的 沟通有了一个最好的平台 。 整个园区一共有 四座桥，每座桥的造型均不同，极富工业感的铁桥 是在厂房原来的设施上扩展的。 有着绿色 门 字造型的天桥，是一个放大版的号桥的常现代。 29 2016/7/6 独特的是园区设计留出了很多 租户共享空间 成为艺术工作者激发灵感和创意空间 商务中心 后院 这儿最独特的是园区设计师留出了很多 租户共享空间 ，如商务中心、休闲后街、阳光屋顶等，可以给租户提供许多互动空间，使不同领域的艺术工作者和各类时尚元素在这里互相碰撞，激发灵感和创意。 30 2016/7/6 通过低租金吸引知名品牌公司吸引人气并奠定了 8号桥的高品位和高档次 入住企业性质 : 知名建筑设计、服装设计、影视制作、画廊、广告、公关、媒体 租金 04年 4元 /平米左右 租金目前达 8元 /平米 31 2016/7/6 从一期租客的来源分析 ,8号桥租户主要以中国和日本的知名建筑设计以及创意店铺为主 8号桥一期部分租户国别分析 8号桥一期部分租户业态分析 国别 数量 比例 业态 数量 比例 中国 17 33% 建筑设计及室内设计 15 29 日本 6 12% 时尚创意展示店铺 6 12% 英国 4 8 咖啡吧及餐厅 5 10 法国 2 4% 个人形象设计及休闲服务 3 6% 美国 2 4 媒体、电影、摄影 3 6 加拿大 1 2 艺术画廊 2 4 澳大利亚 1 2% 公关及企业形象设计 1 2 总计 51 100% 其他 16 31 总计 51 100 知名企业 : 思远的电影后期制作室、32 2016/7/6 “ 苏河艺术现代艺术馆位于长安路 101号，青砖红瓦高顶，这是民族资本家荣毅仁创办的第一个面粉厂 建于 1912年，具备牢固无比的砖木结构。2004年 4月，这里被上海市文物管理委员登记列入 635处 “ 不可移动文物 ” ，并予以保护。 1912年建成 荣毅仁第一家面粉厂：福星面粉厂 7层楼高，是当时上海的最高建筑 经过 挪威华人袁文儿先生及夫人丽莎女士 改造 2005年 1月 18日 苏河现代艺术馆正式开幕 后来改为上海市第一服装厂 主要发展历程： 2004年 4月 上海市文物管理委员登记列入 635处 不可移动文物，并予以保护 苏河 33 2016/7/6 苏州河畔的文化绿洲，焕发新活力的老仓库 苏河现代艺术馆建筑面积 2000平方米，二、三、四层用于展览，展厅面积1000平方米，主要举办中国当代艺术的展演活动 . 五楼的苏河酒吧以及六楼的苏河西餐致力于为热爱艺术的人们营造一个休闲舒适的憩息场所 . 6F 苏河餐厅 5F 苏河咖啡酒吧 4F 苏河艺术 3F 2F 1F 门厅 34 2016/7/6 苏菏艺术中心实景展示 门厅 餐厅 酒吧 展厅 35 2016/7/6 杜月笙粮仓：登琨艳工作室 杜月笙粮仓位于南苏州路 1305号，建于1933年 把旧厂房、旧仓库加以改造，以不同的思路来诠释旧工业建筑的存在，在国外早有先例如苏荷（ 而在上海，这种做法的始发轫者便是登琨艳 登琨艳工作室 36 2016/7/6 2004年 10月，联合国教科文组织代表将本年度的 “ 亚太文化遗产保护奖 ” 授予了登琨艳大师，以此表彰他对苏州河边旧建筑的保护和利用 苏州河处于上海中心位臵，而仓库的租金又极便宜，即便是现在也就一般 3块多 /平米，只相当于一般写字楼的四到五分之一。 每个创作设计人员都有足够的空间来摆放他们三米多长的巨无霸大桌子，这在一般写字楼里是很难达到的。 1F： 文筑书店 2F： 上海文筑建筑咨询有限公司、海行家房地产经纪有限公司、第一商机全程商产策略运营顾问机构 3F： 登琨艳工作室 37 2016/7/6 四行仓库：创意仓库（原刘继东工作室） 位于光复路 181号 四行仓库是当年上海 19路军八百壮士抗击日本侵略军的旧址 仓库房转型变为中高档写字楼 当初刘继东想清楚了主要吸引建筑设计工作室的定性，才动手开始改造，改造过程中充分保留了建筑师们青睐的建筑个性元素，所以一亮相便好评如潮。 38 2016/7/6 转租分摊，一个 “ 创意仓库 ” 的概念为刘继东融到了毕生第一笔风险投资基金 1937年 8 13凇沪抗战 四行仓库 八百孤军 的动人篇章 刘继东仓库转租费加上临时活动场地租金，一年收入近千万元 1999年，留美设计师刘继东成了四行仓库的第一个房客 主要发展历程： 1999年之前四行仓库租给人家做商场、仓库，年租金不过140多万元 目前的租金价格（包含物业费）： 一层门面可作夹层 平米 一般 200平米左右带窗 平米 一般 200平米左右不带窗 平米 39 2016/7/6 入驻企业和各楼面特色 主要入驻企业： 建筑设计事务所 广告公司 创意咨询公司 电影、摄影专业公司 各楼面特色： 4F：大型公共空间 3F：随意的台面，明式的古色茶室 2F：电影展映，大玻璃，休闲场所 1F：大型停车场，中央通道 40 2016/7/6 同乐坊 :新天地泰康路 同乐坊的昨天，见证百年工业； 同乐坊的今天，汇集四方梦想； 同乐坊的明天，创意生态时尚。 它是上海城市工业的一段记忆。 占地面积约 筑面积 从 20世纪 20年代起，这里便集中了极具上海特色的弄堂与小型工厂建筑， 其中森泰机器铣牙厂、金属丝网厂、益民食品厂、凹凸彩印厂等是上海典型弄堂工厂最多时达到了 1633家 41 2016/7/6 挖掘 ” 弄堂工厂 ” 文化 ,实现创意娱乐社区 厂房的建筑外表改造将遵循 “ 整旧如旧 ” 的原则，继续保持上海传统弄堂工业厂房的特色和原貌，同时在老厂房上注入文化休闲创意元素 ，规划建立一个 露天室内结合的弄堂工业展示场所 。 同乐坊 70的面积以 拉丁美洲特色的酒吧 为主，另外，在同乐坊的规划中，还包括一千多平方米的 艺术家工作室 和 话剧中心 。 老厂房的建筑特征可以用 四多 来概括： 类型多、造型各异；楼层多、空间丰富；走道多、布局变化；风格多、中西合璧。 42 2016/7/6 项目定位：面向整个上海的，个性化的中高档都市中心型休闲消费空间 业态丰富 24小时滚动 租金范围： 5平米（ 2 业态面积：餐饮 200 工作室 6043 2016/7/6 1996年 10月 29日，新加坡佳通私人投资有限公司买入中山东一路 3号原有利银行大楼，拟作为办公楼。 2000年，新加坡佳通公司和李景汉共同成立资 3500万美元进行中山东一路 3号改造，李景汉是为外滩 3号新生注入灵魂的核心人物 ,他为外滩 3号带来了 顶级的画廊、酒廊、餐厅、音乐沙龙， 来自法国依云小镇 水疗中心 ，来自意大利的 阿玛尼旗舰店 上海顶级时尚地标 外滩 3号 44 2016/7/6 时尚，与创意地产如影随行 。 它基于人的生活方式精神性需求日益增长，通过开发具有创意性的会展、餐饮、娱乐、休闲、体育、购物、旅游等 场所，建树和传播时尚，引领时尚消费经营。 时尚似乎是一种流行，创意地产需要的时尚不受时限，它是历久弥新的时尚，其重要特性是 传承和创新 。 外滩建筑的 历史底蕴 ，是因为李景汉中山东一路 3号改建的 不凡创意 ，包括李景汉本人经历和品位，给人们 故事、传奇、感情及生活方式 。 45 2016/7/6 从一楼到七楼顶层：建筑时尚空间分析 一楼：阿玛尼（ 卖店 二楼：三品牌专卖店 三楼：沪申画廊 四楼： 五楼：黄浦会 六楼：陆唯轩 七楼：新视角餐厅酒廊、三度音乐沙龙 顶层：望江阁 沪申画廊 新视角 46 2016/7/6 海上海：创意 位于杨浦区与虹口区交汇处的大连路（飞虹路口），占地 建筑面积 23万平方米 地块前身是上海工具厂的历史渊源 海上海 项目中涵盖了三种独具风格的物业形态：生态居、创意 意商业街 。 创意 幢高 80米的匣型建筑，由黑灰底色的铝板和玻璃幕墙构成艺术与技术交织的形象。 海上海 47 2016/7/6 创意 卖不租，目前售价：15000平米，仅余少量，进驻企业多为设计、咨询等小型公司。 层则将不同的空间尺度融入，三层结构的错跃层结构自然分出三个不同的办公区域，48 2016/7/6 创意商业展示 海上海 商业街主体的海上讲堂、海上剧场、海上展馆三大建筑是 海上海 三大主体灵魂是现代杨浦的标志。 30000元 /平米，现已售完，年底将全部开业。 海上剧场 海上展馆 海上讲堂 创意商业街 49 2016/7/6 商业街 创意市集展示 创意公司 展示、销售产品 ; 创意 艺术家 展示其创意作品 ; 创意餐饮 现场服务 ; 原创 音乐 现场展示 ; 街头艺术家现场 绘画 ; 活体 雕塑 表演 ; 车库 涂鸦 秀 ; 创意 派对 （酒会） 现场布臵 商业街总体分布情况： 1) 上实地产展充分利用创意 层商铺区域 2) 在贯穿商业街的街面上搭建市集场景（如图） 创意市集布臵情况： 50 2016/7/6 位于上海市杨浦区，五角场周边的南北和东西两条标志性道路，道路交叉点四周的 84公顷 土地，先期启动建设的 “ 创智天地 ” ，由 杨浦区政府 和 香港瑞安集团 共同规划、投资开发 项目的设计参考 美国硅谷和巴黎左岸的 生活工作社区 ，以教育、科技、文化、研发及创业为基础，创造一个能吸引、培养和留住优秀人才的知识型社区，让他们在这个独特环境中居住、学习、工作和交流。 项目包括： 中心区 公、研发、学习、休闲 及 文化设施 。 生活工作区 公、零售、休闲、娱乐设施 以及 住宅的多功能小区。 科技区 发 。 创智天地 51 2016/7/6 区内同时兼有办公和生活功能，连接复旦大学和大学城的智康路则是 一条文化商业街 ，浪漫而隽永。 整个社区营造了亲切的城市的环境，将促进人们的交流和激发城市的创造性。 分布着上海新建筑中少有的 小高层住宅群 ，庭院的设计也颇费心思，打破了传统的闭合式院落，开放而便于交流。 52 2016/7/6 整个 括知识广场、三个 “ 园地 ” 、会议中心、信息广场，以及北面的科技园区。 创新园地 7000余平方米（第一期工程）的孵化中心，将汇集 国际和本地的高科技组织、孵化期企业 与 支撑服务企业 。 科企园地 7500余平方米 (第一期工程 ) 的办公楼，将进驻 国际和本地的高科技企业、研发中心、设计中心和中小企业 。 学习园地 13000余平方米的空间，是提供终身教育和行政管理培训的理想场所，国际著名大学将会在此设立地区总部 科技园区 创智天地以北规划为科技园区。这里为不同的科技企业筹建专业设施，如跨国集团的 研发中心 ；中小型企业；新创高科技公司；创新园地或大学孵化基地的 毕业单位 ；环保意识达标的科技产业。科技天地的西南面、会议中心附近，将会建有酒店。所有进驻创智天地和科技园区的公司，都可享受政府为高新科技产业园区所提供的优惠财政待遇。 53 2016/7/6 香港西九龙文娱艺术区：创地标、显文化、添悠闲 位于西九龙的地段，面积达 40公顷 东以广东道、北以西区海底隧道入口和柯士甸道为界，朝西南向维多利亚港伸延，尽揽东方之珠的都市繁华和山水美态 54 2016/7/6 西九龙文娱艺术区的建造初衷和建造目标 吸引国际知名演艺人士来港演出，筹办世界级文化盛事，丰富市民文化生活； 培育和展现本地艺术工作者的才华； 促进国际文化交流； 跻身国际文化艺术都市之林； 提供世界级的演艺场地和博物馆； 为艺术爱好者提供更多选择； 激发创意，促进创意工业发展； 改善维港海旁设施，提供文娱、消闲好去处； 吸引海外游客； 创造就业机会。 55 2016/7/6 区内重点设施 1个覆盖发展区范围 55%以上的 天篷 3个分别容纳最少 2,000、 800和 400人的 剧院 1个可容纳最少 10,000人的 演艺场馆 由 4个博物馆组成的 博物馆群 ，面积最少 75,000平方米 1个面积最少 10,000平方米的 艺展中心 1个 海天剧场 最少 4个 广场 56 2016/7/6 采用单一发展模式 便于统一策划和协调各设施的设计、兴建和营运，包括天篷、穿梭列车、废物处理、文娱设施、休憩用地、运输及其他基建系统等，节省发展成本和时间 发展模式选取理由 有利于在兴建期间和落成后采用高科技的中央管理服务系统 分拆发展模式的弊端 设施将被分割到不同地段发展，会出现配合和衔接问题 分拆招标程序复杂，政府必须投放额外资源处理大量文件以避免法律诉讼 分拆卖地也涉及需时经年的程序，所得资金要取决于当时地产市况 资金入库后，文化艺术项目未必获优先拨款，兴建文娱艺术区的计划，将遥遥无期 57 2016/7/6 东莞苏豪娱乐购物坊 东莞横历镇中心区，距东莞火车站只需 5分钟车程，方便的交通能吸引大量的港人和东莞周边的消费者 首期总面积约 8万平方呎 ,共有 140间商铺 四周汇集横历多个大规模的高尚住宅区及横历最大的购物广场 华润超级广场，地段优越，商业氛围浓厚。 由东莞市横沥镇房地产公司等兴建 58 2016/7/6 以饮食奖门人为主题的街区 ,为不同国籍的食客带来全新的饮食体验 作为首位策略性租户，曾志伟 对此项目注入了崭新的商业构思： 以 饮食奖门人 为主题的街区，共有 19间铺位，开设七大食肆，目标是汇聚各地饮食文化精髓，配合无穷创意，创制美食佳肴，为不同国籍的食客带来全新的饮食体验。 引入英国苏豪区概念，将购物寓于娱乐的全新消闲概念得到全面发挥，未来将成为珠江三角洲一个极具代表性项目 59 2016/7/6 2005年中国创意商铺排行榜商业街系列 地区 项目名称 创意点 街长 (m) 建筑面积 ( ) 发展商或运营商 杭州 星光大道 引进“星光大道”概念导入 娱乐经济理念 750 30万 浙江华联杭州湾 创业有限公司 上海 海上海 创意商业街 新文化地产，上海创意产业 中心驻地 400 20万 （整盘） 上海上实房地产 有限公司 武汉 汉正街 第一大道 与纽约第五街“联姻”全面 开展商业交流 N/A 20万 武汉龙腾置业 有限公司 新乡 东方文化 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