景程物业-投标书模板

第一部分 公司简介景程物业成立于成都，是一家具备一级资质的物业管理企业，通过不断引进国外先进的物业管理模式,有机地融入以和谐为主题的中国文化传统，使东方人文精华与西方服务礼仪互为补充,相得益彰地提炼出适合中国国情需要的现代物业管理新概念，锻造出具有中国特色的物业管理企业。 景程物业始终坚守“精细、专业、诚信、和谐”的治企之道，引进香港的成功物业管理经验和先进的物管模式，并将其与内地的实际情况进行了充分的融合与提升，在目前的管理中仍始终保持与香港及国际同行业同步，不断推陈出新、与时俱进。打造全国物业管理第一品牌，与其他物业公司相比无论在品牌竞争优势、管理经验的积累、服务品质的控制、人力资源的储备等各方面都独具特色。顾问与代管项目执行当中遇到的实操问题驻场经理可以在最快时间内反馈给公司总部，在三个专业子公司强有力的技术支持下同时辅之以涉及物业管理的十几个专业部门资深专家组成的顾问团，各种实操问题可以得到及时有效的解决，确保服务的高含金量，为发展商极大限度地节约物管成本，提高经济效益。景程物业倡导的文化价值观，是以文化推动企业核心能力的持续成长，推动资源的持续经营，推动企业效率、效益的持续提高，推动企业及员工价值实现。景程物业发展愿景：成为世界一流的物业一体化服务商。景程物业核心价值观：追求企业和员工的共同成长，实现客户和企业的和谐共荣。景程物业品牌风格：高档物业特征、优质服务标志景程物业企业精神：严格苛求、自觉奉献景程物业文化精髓：精细、专业、诚信、和谐景程物业经营理念：共赢合作、共同发展景程物业质量方针：为客户提供安全、清洁、优美、舒适、方便、和谐的生活和工作环境景程物业管理方针：守法诚信、关爱身心；绿色环保、安全温馨；追求卓越、持续创新第二部分 提高物业管理水平的整体设想与策划第一章 项目调研建设中的嘉禾花园位于内江市东兴区，东兴区是内江市新城区建设的一部分，这里有交通便利，教育配套齐全，10分钟路程内云集了数所学校，涵盖了内江师范学院，内江六中，内江一中，内江桐梓坝小学，为家长解除了后顾之忧；与市中心仅一江之隔，可快速到达商业区。附近有桐梓菜市场，方便日常生活需要；傍近内江市第二人民医院，随时保障小区业主健康；大千公园为小区业主提供了第二个娱乐身心之处。嘉禾花园是大众地产集团于2010年重点开发和建设的住宅楼盘，其占地面积10800，建筑面积。由四座6层低层，两座12层，以及三座32层的高层住宅所组成。住宅楼下方地下室修建为停车库，共计车位180个，住宅单位950套。小区内部树木茂密，小草青青，以及花海云集，芳香四溢。每座住宅楼的底楼处配备了一个别致的小花园，而整个小区中间是一个园林式的大花园，在园林的中间是一个音乐喷泉，每天在清晨伴随着音乐声定时喷水。围绕小区的四周是一条人工制成的小溪，静静地流淌，小溪的上方设有小型拱桥，而溪水里不时有金鱼游动在荷叶下端。屹立在小区四周凉亭是人们避暑和言谈的好去处。穿梭在小区的条条小径是散步的理想之处，吸允清新的空气将会让你感受自然的魅力。优美的环境让这座园林式的小区显得独具一格，是现代社会居住的优选。这里的每一处都值得留恋，这也是购房者选择了嘉禾花园的所在。物业管理权采取招标方式运作，此举体现了大众地产集团全面进入市场化管理的信心和长远的目标。据目前观察来看，嘉禾花园的业主多为白领和接受教育水平较高的一部分人群，这样给以后物业管理操作提供了很大的便利。小区业主之间的和睦相处彰显出美好的社区文化，这也是我物业公司有意进驻嘉禾花园的一大原因。第二章 提高物业管理水平进驻嘉禾花园对于我司和大众地产而言，都是实现小区物业管理水平提高的共同愿望，为小区业主提供一个更加优越的生活环境。如果我司进驻嘉禾花园，我们将会从小区的细微出发，仔细到每一个角落，认真做好小区物业管理工作。塑造良好居住环境，扩大绿化面积，清洁卫生不马虎，安保时刻警惕。嘉禾花园的建设还得从业主的文化方面出发，由于小区业主的文化水平都普遍较高，所以这个出发点将会大大有利于小区建设。通过文化宣传的方式来引导小区业主，从而共同建设美好家园，从根本上提高业主们的生活水平。立足于全员参与，和谐共进，以及睦邻相处。另外，与业主委员会保持密切关系，让每个业主的心声都能够得到充分地实现。第三部分 管理处管理模式、工作计划第一章 管理处管理模式景程物业管理有限公司秉承“你的满意，我的放心”的管理理念，拟用“以客户为中心，以质量为导向”的经营管理方针，毫不动摇地落实ISO9000质量管理体制，并在此基础上不断完善。其具体管理模式图表所示：管理处主任绿化环卫工程主管行政主管客户主管设备管理房管员客户助理消防管理安保员会计员维修维护管理处主任管理四个主管，四个主管按时向主任汇报工作，两者之间保持紧密联系；四个主管管理好自己部门，并认真指导下级工作和下级意见。第二章 工作计划根据大众房地产开发商提供的资料来看，我们把工作计划分为前期介入和后期管理两部分。在前期介入中，我们的工作计划主要是提及到如下内容：一、签订物业管理合同二、建立嘉禾花园管理处三、导入景程物业管理模式四、物业接管至于后期管理，主要是在前期介入管理工作计划的基础上进行不断完善，在不足的情况下加以改进，最终实现管理体制进一步完善。后期管理还会涉及到会所添置，为小区业主提供更加方便的服务和温馨的环境。制定奋斗目标是关键，争取夺得全国示范小区和示范物业标准。此外，并协助大众房地产开发商销售房屋及其租赁。第四部分 房屋出租及销售的建议和具体措施第一章 房屋的销售建议大众房地产在嘉禾花园项目上投建25万个平方米，其中首期工程还并未修建完成，但已有一部分业主入住。首期工程共8万平方米，现已修建完工2万平方米。首先，从全国的大范围至内江市的小范围都还依然保持着房屋买卖热潮流趋势，房地产销售工作还没有出现瓶颈，反而还显得向好。嘉禾花园不在市中心，但又临近市中心，为上班族提供了一个良好的居住场所。嘉禾花园的房价较市区房价而言要低很多，对于工薪阶层的购房者来说无疑是一个具有吸引力和适合定居的优雅之处。随着城市的发展，市区的扩建，这片领域可定将是增值的一块黄金宝地。附近的大千公园更是为小区业主提供了一个休闲娱乐的好场所，以及附近的学校集聚于此，为家长省了不少担忧，招揽了一批孩子家庭。但是，从另一个方面分析，嘉禾花园目前还存在一个不足，小区的布局上不是太合理。绿地面积较少和基础设施不当齐全，给小区业主家居生活带来一定的不便，如果这点能够得到一定改善，那么房屋销售工作将会更加如意。由于小区的高层建筑高达32层，造成小区容积率较高，可供业主休闲娱乐活动空间较小，要是能够多建一点基础设施和留出一定的空地，那么将提高小区业主的生活水平，也可减少小区业主生活上带来的不便。当然，还可以提前建立小区内部会所，并且提前运营。招聘较好的房屋销售业务员，要求其具备良好的素质，懂得关心他人，具备较高的亲和力。重视与客户之间的关系，与老顾客保持良好的联系。在提供精装房的同时，还得保留一部分毛坯房，这样可以让业主按完全按照自己的方式去设计房屋内部，也可合理有效地避免一部分投诉情况的发生。此外，还与业主签订物业管理合同，介绍物业管理公司提供的优秀服务，为保证房屋销售提供可靠的保障。第二章 配合销售的具体措施作为物业管理企业，具备专业的管理技能，以及多年与其他业主的交流来往，深刻的了解业主的内心，知道业主的想法，从这里可以为大众房地产开发商提供良好的配合销售措施。我们将提供以下服务：一、提供物业管理咨询二、提供物业管理培训三、提供绿化环卫四、开展业主意见调查活动五、提供优质的客服服务第五部分 管理人员的配备、培训、作业第一章 管理人员的配备在人员配备上，我们矢志不渝地坚持以下原则：选贤任能，摈弃庸才；勤奋刻苦，永不退缩；认真落实，拒绝贪婪；奖励优秀，批评滞后；不叫不熬，硬抓实干；注重员工可塑性与进步性。根据嘉禾花园的现状，以及我们景程物业的实际，最终拟定出一个前期介入的员工配备方案。其中管理处主任1名，管理人员5名，工程部4名，安保人员12名，清洁环卫人员15名，一共37名。在小区修建进程的不断完成基础上，我们也会不断加大投入人力和物力，从而使小区的物业管理充分得到完善。第二章 管理人员的培训培训是一个企业发展的重大战略，是员工提高职业技能的加油站，是影响服务质量的衡量标准。抓好培训工作是不可缺少的一部分，我们将贯彻并将长期实行该工作。其具体措施如下：一、结合景程物业管理公司多年来的工作经验，以及从市场上捕获到的信息，对于培训策略，我们将根据这些内容来制定出新方向，不断更新培训内容，保证培训的效果达到极佳状态。二、塑造“管理者就是最好的培训者”，管理者在接受培训之后，还要加强自身不断理解，刻苦专研，不懈奋斗。自己管理自己，自己塑造自己，成为自己最好的培训师。三、定期检查自己工作，是否完全到位，还有什么不足，下一步应该做什么，给自己一个绩效考核。四、充分培养员工劳动积极性。第三章 管理人员作业一、物业管理人员以公司服务理念为出发点，一定要做到让业主感到满意。接待业主时，应保持微笑，不得带有不满或抵制情绪。二、工作到位，仔细认真，发扬艰苦奋斗和积极向上的精神。三、与业主保持亲密联系，为业主解决问题。四、同志之间不要发生矛盾，妥善解决私人问题，取得相互的谅解。五、做好工作安排和工作总结。第六部分 财务管理及收支预算“取之于民，用之于民”这条准则同样也在现代的物业管理中得到充分体现。业主交纳物业管理费用，物业管理公司为业主提供有偿的服务。这不仅体现了我们景程物业的理念，也确切的符合了我国市场经济发展的基本规律。景程物业管理有限公司采取阳光财务措施，定期为业主报告财务收支，让每个业主都觉得自己花的钱是值得的。财务管理主要包括财务管理模式，管理服务费及代收代缴费得收取，以及维修基金的管理和使用。我司的财务预算如下：成本支出测算序号项 目 名 称计 算 方 法支出费用（元/年）一、 人工行政费用1员工工资2500112+1200512+2000412+12100012+1580012=2办公费办公消耗品、通讯、交通、设备保养等按5000元/年综合测算50003员工培训费37人200元（人.年）74000二、 共用设施维护费4室外道路、场地维护 1000M25元（M2.年）50005排污排雨管道疏通1200元次1次年12006化粪池清理维护2座2000元（座.次）1次年40007排污排雨检查井疏通8座100元（座.年）8009智能系统维护2000元年1次/年200010消防系统维护2000元年1次/年200011共用水电设施维护1500元年1次/年150012维修工具设备折旧按1000元/年综合测算1000三、 共用水电费13楼内共用照明180盏0.025Kw24小时365天年0.51971014照明路灯160盏0.04Kw12小时365天年0.5元度1401615停车场照明60盏0.04Kw24小时365天年0.5元度1051216电梯用电（0.75的功率因素，使用系数0.25）6台15Kw0.750.2524小时365天年0.5元度17水泵用电（0.75的功率因素，使用系数0.4）75Kw0.750.424小时360天年0.5元度18办公管理用水电费400元月12月48000四、 项目分包费用19园艺外包费用1000 M20.5元（M2.季）4季200020电梯维修保养费用6台1000元（台.年）6000合 计五、 以收入确定的有关费用21社区文化活动费营业收入222不可预见费营业收入423物业管理公司服务佣金营业收入1524营业税营业收入5.2成本支出合计营业收入26.2物业管理收费标准测算：如果嘉禾花园小区管理实现收支平衡，则：营业收入=营业成本即：营业收入=+营业收入26.2%推算出： 营业收入=假设住宅物业管理服务费标准为M ，则：营业收入住宅管理服务费收入十地下停车场收入有偿服务收入M29012月180车位80%60元(车位.月)12月10000元年M 十由此 M +=得出：M =0.956最终确立收费标准为：每平方米0.956元第七部分 常规管理常规物业管理是一项涵盖面广、连续性的管理工作。按阶段可以分为前期介入期、入住期以及正常居住期。按专业项目又可以分为物业维修、交通管理、安全管理、社区文化建设等诸多项目。前期介入、业主入住、二次装修管理、业主投诉及处理、安全管理、交通管理、消防管理、环境保护与管理等八大方面在此部分都得以充分体现。第一章 前期介入前期介入是一项基础性工作，是入住期和正常居住期的前提。在前期物业中，我司的主要工作内容致力于协助房屋销售，打造良好物业管理形象，将物业管理也作为一个卖点。开展对业主服务方面的调查，了解现行物业管理服务是否真正得到业主们的满意和认可，并不断在此之中获取改进目标。按照标准实施接管验收工作，对业主负责。垫付前期物业入住基本费用。合理安排时间让业主办理入住登记，做到为业主提供一个便捷通道，避免给业主带来时间上的浪费，这也是与业主建立长期友好往来的根基。在此期间，我司还能够为业主提供便民服务，让业主能够尽快的入住，并且生活在一个良好的环境之中。第二章 交通管理小区人员出入和车辆停放是一个非常热门的话题。随着业主的生活水平不断提高，大部分业主都拥有自己的私家车，这就要求小区管理内容与程度发生了一定的变化。对于小区车辆的管理，可以分为大型汽车管理，小型轿车管理，以及摩托车和自行车管理。在小区入口处设立门禁系统，小区业主凭刷卡进入，外来车辆接受登记后缴费进入。严禁车辆堵塞在门口处，避免给其他业主出入带来不便。车辆进入小区后停放在指定地点，不得乱停乱放，否则将给予警告，严重者给予必要的处罚。车辆进出应高度注意安全，避免事故发生。第三章 环境保护亲近自然是小区业主共同居住的愿望。环境质量是否达标将直接影响到每一个业主的身体健康。对于小区环境保护问题，我司将把此作为工作的重点。环境保护工作是否达标，应当按照具体指标进行衡量，定期定时检查。每天的小区公共部分都应该做到地面无纸屑，灰尘不飞扬。垃圾桶定时清理，不得出现桶内垃圾涌出。花园内出现枯草，园丁应将其清除，并通报物业管理处，最后进行补栽。第四章 安全管理小区业主安全问题是物业管理工作管理非常重要的部分，关心到个人与社会。保安巡逻制度严格执行将有利于保持小区秩序有效进行的优质保障，也是履行物业管理企业自身职责的具体体现。保安巡逻制度将安保人员执勤分为三班倒，每班每天负责八小时的工作时间；在执勤时间过程中不得擅自离位，不得作出与执勤无关的事。小区人员复杂，安保人员还必须尽量认清本小区的业主面目，以便工作更加方便进行。安保人员除了维持小区秩序，还得掌握必要的消防知识，提升个人消防补救能力。工作期间，注意周围是否存在违章搭建的电线，以及有无火源。当遇上火灾时不能惊慌，应保持能静，沉着对待，紧急疏散人群，指挥有序。第八部分 物业维修养护计划和实施物业维修养护是提升物业使用年限的有效措施，也是能够使物业升值的一种可行性方法。良好的物业维修养护还得取决于一个物业管理企业的综合实力。我司在物业维修养护方面具备了一定的实力，能够正常的运作每一个维修养护部分。工程部是我司的一个工作核心部分，包揽整个物业管理区域内的物业维修养护工作。第一章 公共设施设备的维护公共用设施设备包括宅梯、发电机组、变配电没备、消防设施设备、中央空调、水泵、通风、防盗对讲系统、可视监控系统、公共照明、给排水管遭、园林绿化、通道、汨渠、池、并、停车场、文化娱乐及休闲场所等。按照不同用途将公共设施设备分别进行不同定期的检查，做到检查到位，切勿疏忽，仔细每一步。及时发现问题，及时解决。检查仪器时，一定要做好检查登记，不免漏检。发现有情况，则立即派人员检修，若不能及时解决，应当做好登记，并尽快解决。对于场所维修养护，应从该场地的功能实用出发，检测是否有对公众有不利影响的部分。除此之外，还需对场所进行季节性的维护，譬如地面是否打滑，如果出现类似情况，应立即果断处理，防止小区隐性安全因素危及小区业主人身安全。第二章 共用部位维修养护共用部位包括公共设施设备，但是另外由涵盖了小区的其他部位。各个楼道，天台，以及走廊等。对于这些部位，同样也采取定期定时的检查措施。房管员在出检时，应做好登记，这既为了审核，也是排除隐患的必要措施。检查隐患因素主要在于：是否有漏水情况，地面是否平整等。如果发现需要需要更新改造的，我们将会及时改造。第九部分 会所的经营管理会所是现代社会中不可缺少的一部分，这已成为人们生活的基本需要。会所包括茶艺室、棋牌室、乒乓球室、儿童游乐场、健身房，阅览室等。根据现有条件分析，嘉禾花园目前能够实现的会所应该包括棋牌室、乒乓球室、儿童游乐场，以及一般性健身房。这充分满足了小区业主的业余时间需要，也为小区注入新的活力。对于会所的管理可以采取两种方式：一是由物业管理公司直接管理，或者是由专业公司经营。制定一套可行的消费模式，其消费对象是针对本小区业主。原则上不准小区以外的人员在此消费，但根据小区内部具体情况，可采用刷卡消费方式。给本小区业主配备业主卡，消费方式为刷卡消费；而针对小区业主的亲戚一类人员，则采取现金消费方式，且其消费额将高于本小区业主，这也体现了让本小区业主得到真正的实惠。第十部分 小区文化建设新社会，新风气；小区的文化建设成为当代社会关心的一大重要焦点。嘉禾花园的硬件设施基本上较为全面，具备一定的实力，而它的软件设施还不够到位，文化建设便成为了软件设施建设当中的重点部分。一个社会少不了文化部分，一个小区同样如此。为了将嘉禾花园建设成为一个美好的小区，我们的标语是：展现传统精神的当代升华，建设人文关怀的擒神泉囝。在文化建设中，从业主根本利益点出发，最终目的还是为业主服务。一个小区的文化建设需要每一个小区的业主共同携手，只有这样才能真正意义上地建设出属于大家共有的小区文化。第一章 小区文化建设方式一、创办小区文化娱乐活动，在节庆之日举办活动，在活动之中共同交流，共同发挥，共同发展。具体举办内容可根据节日内涵，也可根据大家所推。比如：在儿童节，举办小区关爱儿童活动，为小朋友准备活动；当然，小朋友可以根据自己特长来展示个人，并赢取相应的奖品。在妇女节，举办关爱妇女活动，采取晚会或者体育运动作为基本形式。二、建设小区业主自己的网站，通过英特网平台实现小区内部交流，将此作为另一种小区文化建设方式。在该网站上，业主可以发表自己的意见，也可以通过此方式见自己的意见或报修等内容发送到物业管理企业，这样也可节省业主的时间，提供了不一样的便利。三、横幅依旧不老套，这种方式照样能够在文化建设的过程中起到很大的作用。横幅主要在于文字简洁，字体较大，容易记忆，也容易被人发现。小区需要悬挂某一标语，就可以采取此种方式。比如协助计生办悬挂人口普查标语，替军队悬挂入伍标语等。第二章 小区文化建设工作内容小区文化建设必然涉及到场地，人力，资金各方面。为此，我们将会聘请兼职人员临时指导小区场地设计，与社会的一部分企业建立合作机制，通过他们的一部分赞助以更好地将此活动开展下去。小区文化建设是小区建设重要组成部分，也是当代社会的必然要求，是为实现共同建立和谐社会的根基之一。