【毕业学位论文】（Word原稿）基于格兰杰因果检验的南京市房价地价相互关系的实证研究-统计学

目 录 中文摘要 1 英文摘要 1 一 、 导言 2 （一）南京市房价走势分析 2 （二）南京市土地市场情况分析 3 （三）问题的提出 5 二、 文献回顾 5 （一） 对 南京市房地产市场的研究现状 5 （二）全国范围内关于房价与地价关系的研究情况 6 三、模型、数据的选取 7 （一）模型的确定 7 （二）数据的选取 8 四、实证分析 9 （一）相关性分析 9 （二）平稳性检验 9 （三）协整检验 10 （四）格兰杰因果检验 11 五、结论及政策建议 12 （一）继续坚持“招拍挂”制度，保证土地应有价值的实现 12 （二）短期内政策应注重调整房屋的供需矛盾 12 （三）长期内应加 大对城市次中心的开发建设力度 13 参考文献 14 附录 16 南京财经大学本科毕业论文（设计） 1 基于格兰杰因果检验的 南京市房价地价相互关系的实证研究 内容摘要： 本文从定量分析的角度研究了南京市的房价与地价之间的相互关系。使用的是格兰杰因果检验方法。研究结果显示：在短期，南京的房价对地价有一定的影响， 而从长期看 ，地价则在一定程 度上作用于房价。 给出相关政策建议：短期内，南京市合理调控房价的政策措施应放在调整供需矛盾上，而在长期 上 ，则需加大城市次中心的建设，尤其是次中心交通体系的建设， 以减轻分流主城区土地使用压力，拉低 地价水平。 关键词： 房价，地价，格兰杰因果检验 an to in of of is of in is of in so we on of in in a to of of in 京财经大学本科毕业论文（设计） 2 一、 导言 （ 一 ） 南京市房价走势分析 对于近几年的南京市 房 产市场发展状况及房价走势，我们可以 利用数据做一个描述性分析。自 1998 年我国实行住房制度改革后，中国 房地产业飞速发展，其地位一跃而为“国民经济支柱产业”。 从 2000 年到 2007 年 ，房地产业发展势头过猛，基于各方面因素，全国房价长期高位运行，“涨声一片”。 而南京作为长三角核心城市之一、江苏省省会 ， 其房价 的飞速上涨亦在所难免 。从 图一中，我们可以看到： 2003 年南京市房价同上年相比，增长了 达到了一个峰值，远超同年全国平均水平的涨幅。 2006 年“ 国六条”出台后 ， 南京市的房价涨势有了明显的下降 ，但仍然继续在高位运行。 南京市房管局 数据显示： 2006 年前 3 个季度，南京市主城区商品房均价 达到 9499 元 /平方米 ，江北、 江宁等边远板块房价与 2005 年同期相比 ， 涨幅也在 500 元 /平方米左右。 而进入2007 年 ，南京房地产市场又呈现一片火热景象：从涨幅来看 ， 2007 年 4 月份 ， 南京 市普通商品 房 住宅价格同比涨幅 为 涨幅达到两位数，再创两年来的新高； 从成交量来看， 07 年全市商品房累计上市 平方米（不含经济适用住房），其中商品住宅 平方米，同比分别增长 、 。 001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 年份同比增长率南京房价增长 全国平均房价增长图一： 2000 年 2007 年南京市房价增长趋势图 （数据来自国家统计局网站） 南京财经大学本科毕业论文（设计） 3 而到了 2008 年， 南京房价 增长趋势开始出现了“拐点”现象 。 图二显示了 2007、2008 两年 南京市房价月 度 环比 增长 趋势，我们可以看出： 2007 年各月，南京房价环比增长率大多在 上，而 从 2008 年 3 月份开始 ， 首次出现环比负增长， 到 5 月份 则开始 了长达半年之久的连续负增长。 事实上，直到 2009 年 2 月份，南京房价才停止了下跌趋势， 3 月份，环比增长率 为 房价重新开始上扬。 2 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 月份环比增长率0 7 年各月份 0 8 年各月份图二： 2007、 2008 年南京市房价增长月度示意图 （数据来自国家发改委网站） （二）南京市土地市场情况分析 1987 年 ，深圳特区 公开拍卖 土地，首开国有土地使用权招标拍卖的先河， 标志着我国城镇土地进入了有偿、 有限期 、 可流动的土地使用 制度。 在 初期，土地出让方 式以行政划拨、协议出让为主。 到 2004 年， 国土资源部 发文明确 规定 ： 2004 年 8 月 31 号以后 ，所有经营性用地出让全部实行 “ 招拍挂 ” 制度， 利用价格信号 来 反映土 地实际供求关系，充分发挥市场机制对土地资源的配置 作用 。 自此，我国全面进入了土地供给的市场化阶段。 与全国 的土地市场同步，南京市的土地市场也经历了非市场、准市场到全面市场化的发展阶段。 从土地开发 面积来看（ 如 图三 所示 ） ： 从 2002 年到 2004 年，南京全市土南京财经大学本科毕业论文（设计） 4 地购置面积、开发面积均 持续上涨，到 2004 年达到了最大值；而 2004 年之后，无论是购置面积，还是开发面积，均 迅速回落 ，这与 2004 年土地市场“招拍挂”制度的实施不无关系， 以至于不少学者将房价的上涨亦“归罪”于该制度。 0200400600800100012002002 2003 2004 2005 2006 2007 年份面积（万平方米）年度购置土地面积 年度开发土地面积图三： 2002 年 2007 年南京市土地市场投资情况 （数据来自南京市统计局网站） 从土地价格来看， 根据南京市国土部门的数据 ， 2000 年以来 ， 南京的地价年年攀升 ，2004 年南京市土地出让楼面均价比 2003 年上涨 了 为 1517 元 /平方米 ， 2005年首次有所回落 ， 也达 1405 元 /平方米。 2006 年，南京市住宅地价为 2794 元平方米，是全省平均水平的 ， 同 年 ， 其 住宅用地楼面地价占房价的比例为 为全省最高。 2007 年土地价格涨幅显著 ， 而自 2007 年 12 月以来，南京地价如同“过山车”般急速下坠， 2008 年 ， 南京市频频出现土地以底价成交甚至“流拍”的现象 。 分 地区来看， 近几年， 由于 南京市主城区建设 用地开始呈现 饱和 状态 ， 新城区的土地开发建设开始慢慢发展起来。根据规划，未来南京将形成“一城三区”环绕主城的新格局：其中的“一城”指的是河西新城，“三区”则是指以仙林、东山、江北三大新市区。 而 自 2003 年开始 ， 新城区的土地交易量 呈现出超过主城区的态势 ， 而到 2005 年这一局面则更为明显 。 其中 江宁的交易量最为显著 ， 尤其是 2003 年到 2005 年经历了一个快速增长的时期。 事实上，在南京主城各区用地缺口较大，江宁则逐渐成为 南京 土地供应量最大的板块。 南京财经大学本科毕业论文（设计） 5 （三）问题的提出 虽然 2008 年南京房价受大环境影响，出现了下降趋势。但从总体上看，南京的房价 仍 处于一个较高的水平 上 ，而 住房需求的刚性 则 注定了高房价必定引起社会的广泛关注。 中国人素有“安家立业”的生活理念， “居者有其屋 ” 是广大民众最基本的生活需求， 而倘若没有住房，则“安家”便无从谈起。 因此，探讨一个城市的房价影响因素，找出 不合理房价的症结所在，并提出相应的政策建议，无疑具有重要的现实意义。 而对于房价影响因素的探寻， 学术界早已展开广泛的研究。 有学者建立了 房价决定公式： 房价（ P）楼面地价（ 开发成本（ C,包括建安成本管理费用等）各项税费（ T）预期利润（ D） 设地价为 平方米，土地容积率为 r= 费率 t=T ()，预期利润率 d=D ()。则房价公式可表示为： P= +T+D = r+C+( ) t+( ) d =(1+t+d)( r+C) 而 税费率 t、预期利润率 d、容积率 r 和开发成本 C 在既定经济条件下为不变量， 据此认为 房价与地价之间存在正线性关系。 而自 2004 年“招拍挂”土地出让制度出台后，其是否存在一定程度的推动地价上涨并进而影响房价的制度缺陷，一直 引发 争议不断。笔者认为：土地作为房产形成过程中最重要的一项资源，其对房价究竟有何影响作用，作用多大，是一个值得深入探讨的课题。 二、 文献回顾 （一）南京市房地产市场 的 研究现状 对现有文献进行一番回顾，可以发现：关于南京市房地产市场的研究 较为缺乏 ，只有为数不多的 几篇： 南京财经大学本科毕业论文（设计） 6 其中 定性分析方面， 商如斌与李康敬（ 2007） 从成本和供需关系角度对南京市房价进行了分析，认为南京市的高房价 并不是成本推动 引起的 ,而是失衡的供需关系 ,以及需求弹性及供给弹性严重不足 所导致。 而定量研究方面， 李德智和李启明（ 2008） 利用 南京市 2005 年 11 月至 2007 年 10月月度房价与物价数据 ，运用协整理论、误差修正模型和格兰杰因果检验方法定量分析了两者关系，得出结论： 南京市房价与物价存在协整关系，且短期内房价是物价的格兰杰原因，而长期内则反之。 浦晓天和曹学军 （ 2006） 利用误差修正模型（ 对南京市地区生产总值与房地产业增加值 两个变量进行了计量分析， 解释了南京市房地产业增加值与地区生产总值两者间会呈现波动增长方式， ，并预测 到 2010 年 ， 南京 市 房地产业增加值 将 占 其 地区生产总值的 6以上。 总的看来，对于南京市房地产市场的定量分析，学术界所做的研究还不够充分。 而基于南京市层面对房价与地价两者之间关系所作的研究则更不多 见。 （二）全国范围内 关于房价与地价关系的研究情况 尽管学术界缺乏对南京市房地产市场的定量研究，但就全 国范围来看，有关房价与地 价相互关系的定量研究还是取得了一定成果。 不少学者分别基于国内 其他 城市或全国的 层面，对房价与地价关系进行了定 量研究，并形成了 各自的观点， 总的看来， 观点可分为两类：一类可称之为“成本推动论” 即地价上涨，导致房屋成本上升，进而推动房价上涨；另一类可称之为“需求引致论” 即房价的上涨引发了对土地的需求的增加，从而带动地价上涨。 前一种观点，如宋勃、高波（ 2007）利用全国房价与地价数据所作的 研究。他们在研究中考虑了通货膨胀的影响，最后得出结论：在短期，房价不是地价的 因，而相反地价则是房价的 因 。 并因此给出政策建议：在短期内控制房价须从土地着手，合理安排土地供给。 后一种观点，如谢叙 祎 （ 2006） 在对上海房地产市场的的研究后发现：在短期内（滞南京财经大学本科毕业论文（设计） 7 后 1 期到滞后 3 期），房价与地价相互之间不能排除因果关系；而从长期看（滞后 4 期开始）， 地价对房价的 因明显下降。因此，他认为 :从长期看，房价对地价影响更大，地价并不构成房价上涨的直接原因，通过降低地价来控制 房价 存在一定弊端。 而 郑娟尔、吴次芳 （ 2006） 则对此类问题的研究层面提出了不同见解。她们分别 基于全国的数据和国内 23 个城市的城市 数据对房价地价相互关系作了实证分析，得出就城市层面而言，各城市之间的地价与房价关系存在很大的差异性。 故她们认为地价与房价之间的相互关系，不同城市之间因地而异，从一个案例的 研究 结果来下普遍适用的结论有失偏颇。 综上，笔者认为： 房价与地价作为房地产市场中的一对 基础 指标，两者 的关系所具有的重要性不言而喻。因此，将房价与地价作为变量纳入模型，对其进行计量研究，无疑 具有重要的现实意义。 三、 模型、 数据的选取 （一） 模型的确定 模型方面，本文拟采用格兰杰 （ 因果关系检验 模型 来分析房价与地价的相互关系。 该模 型由 2003 年诺贝尔经济学奖获得者、 英国著名计量经济学家格兰杰（ 1969 年提出，后经 人发展，成为今天 学术界十分重要的鉴定变量间因果关系的计量方法。 其基本理论 思想 为： 对于 两个给定的 服从平稳随机过程的 时间序列tX、用序列tX、果其 预测效果 好于单独由 即 如果助于 ，则称 存在着从 其基本流程为：首先对数据进行平稳性检验。在 现实经济生活中，时间序列数据往往都是非平稳的，而如果直接对非平稳的时间序列数据进行回归分析，会产生“伪回归”问题。 格兰杰因果检验的使用前提是要求数据必须具有平稳性。 故首先须判断序列的平南京财经大学本科毕业论文（设计） 8 稳性 ,常用的方法就是进行单位根检验。 然后，对于非平稳的时间序列， 则需要进行协整关系检验 。 因为对于有些时间序列 来说 ,虽然它们自身是非平稳的 ,但其某种线性组合却是平稳的 ,同样可以反映变量之间的长期稳定的比例关系 ,这就是协整关系 。 两个变量的协整检验要求它们是同阶单整的。 协整检验主要有 步法和 验 法。最后， 当变量之间存在协整关 系时， 则其至少存在一个方向的格兰杰因果关系。故这时 可对变量进行格兰杰因果关系检验。 基本流程如图四 所示： 图四：格兰杰因果检验流程示意图 （二）数据的选取 首先考虑到由于我国从 1998 年才启动住房制度改革，由原先的福利分房制向市场化住房供应体制转变， 1998 年之前的相关数据参考价值不大；其次考虑到房地产作为兼具消费性与投资性的特殊商品，其价格在同一年中会发生相当显著的变化 ， 使用年度数据难以反映这种变化 ， 应尽量使用季度或者月度数据。故本文选取了 1998 年 2 季度到2006 年 4 季度之间的南京市的房地产季度数据来进行实证分析。数据来自 中 国 房地产信否 协整检验 是 变量平稳性检验 平稳 回归分析 非平稳 是否同阶单整 无 协整关系 验 结论 结论 结论 结论 有 协整关系 南京财经大学本科毕业论文（设计） 9 息网数据库 ，为定基数据，以 1997 年为基期 。 本文选取其中的房屋销售价格指数表示变量房价（ 选取土地交易价格指数表示变量地价（ 软件方面，件对数据进行处理分析。 四、 实证分析 （一）相关性分析 图五显示了南京房价、地价指数的变化趋势， 自 1998年开始，地价指数的变化趋势大致与房价指数相一致， 说明两者之间应该存在 很强 的相关性。 利用软件 对 两者相关系数为 证明了两者确实存在较强的相关关系，即房价与地价之间可能存在相互作用 ，故须使用格兰杰因果关系检验来 作 具体分析。 608010012014016018099 00 01 02 03 04 05 06京市房价、地价指数趋势图 （二）平稳性检验 为消除经济变量中可能存在的异方差引起的不利影响，并且考虑到在分析中取各变量的自然对数后不会改变变量之间的关系 ， 本文对各 然后 采用 检验结果见表 一，从中 我们可以得出 变量 由于两变量之间为同阶单整，则它们之间可能存在协整关系 ，故下一步我们将对其进行 协整检验。 表一 ： 南京财经大学本科毕业论文（设计） 10 序列 验值 置信度 临界值 结论 阶差分 % 平稳 5% 平稳 10% 平稳 阶差分 % 稳，一阶单整 5% 稳，一阶单整 10% 稳，一阶单整 阶差分 % 平稳 5% 平稳 10% 平稳 阶差分 % 稳，一阶单整 5% 稳，一阶单整 10% 稳，一阶单整 注：所有检验均在滞后一期 的情况下进行。 （三）协整检验 关于协整关系的检验主要有两种方法 ： 一是 987)提出的基于协整回归残差的 二是 990年提出的基于向量自回归模型的多重协整检验方法，通常称之为 要用来进行多变量之间的协整检验过程。 由于本文分析的是两变 量间的关系，故采用第一种方法。使用 标准化系数进行整理 ， 得到以下协整方程 ： （ （ （ 2 238 根据公式 ： 01 南京财经大学本科毕业论文（设计） 11 t t Y 计算残差项对在 5的 置信水平下，残差项 小于临界值 明残差项为平稳的时间序列。这表明 即 房价与地价之间存在 长期稳定 的均衡 关系。 （四）格兰杰因果检验 对变量 别进行滞后 1 到 6 期的格兰杰因果检验，结果如表 二所示： 表二：格兰杰因果检验结果 原假设 F 值 P 值 结论 滞后一期 格兰杰原因 绝原假设 格兰杰原因 受原假设 滞后二期 格兰杰原因 绝原假设 格兰杰原因 受原假设 滞后三期 格兰杰原因 绝原假设 格兰杰原因 受 原假设 滞后四期 格兰杰原因 绝原假设 格兰杰原因 受原假设 滞后五期 格兰杰原因 绝原假设 格兰杰原因 受原假设 滞后六期 格兰杰原因 受原假设 格兰杰原因 绝原假设 滞后七期 格兰杰原因 受原假设 格兰杰原因 绝原假设 注：在 5的显著水平下进行各次检验 据此，我们可以看出：在滞后 1 到 5 期的情况下， 格兰杰原因，而相反南京财经大学本科毕业论文（设计） 12 是 格兰杰原因；而 滞后 6 到 7 期 时， 是 格兰杰原因，而 为格兰杰原因。 这个检验结果说明：在一个相对较短的时期内（滞后 1 到 5 个季度），南京的房价是其地价的原因，即南京 房价的当前 走势对预测此后 1 到 5 个季度的地价水平提供了有价值的信息；而反过来，南京的地价则不是其房价的原因， 即 地价的当前数据不足以用来 预测此后 1 到 5 个 季 度南京的房价水平 ；而从相对较长的时期来看（滞后6 个季度起），则所有的情况正好相反。 总结为简短的一句话则是：短期内，南京房价影响地价；长期内，南京地价影响房价。 五、 结论及政策建议 基于格兰杰因果检验的结果，结合南京市房地产市场自身的一些基本情况， 本文 可以给出一些 结论及政策建议 ： （一）继续坚持“招拍挂”制度，保证土地应有价值的实现 在短期内， 地价并不构成房价上涨的直接原因 ， 近几年南京房价的上涨更大程度上可归结为需求拉动，而非成本推动，土地“招拍挂”出让制度引发高房价 的说法不能成立 ，通过人为刻意的降低地价来控制房价的说法是没有道理的，不仅无法达到有效控制房价的目的，反而会 造成城市土地价值 得不到合理体现，土地的稀缺性得不到重视，长此以往，对于南京市房地产市场的合理、健康发展会产生不利影响。 （二） 短期内 政策应注重调整 房屋 的 供需矛盾 短期内，南京市的房价更大程度的表现为“需求拉动型”，故政策需在调整房屋的供需 矛盾 上多做文章。 中国的房屋供需矛盾更多时候表现为结构性矛盾上 ， 如 ：住房购买市场与租赁市场的不平衡发展，导致对增量房的需求远远大于存量房；廉租房、经济适用房建设与商品房建 设的不平衡发展，导致大量中低级别的住房需求不得不涌向相对较高的商品房市场 。因此，针对这些结构性矛盾， 无疑需要政策层面上的一些调整。根据南京市“十一五”住房建设规划，到 2010 年，全市总共将开工建设 420 万平方米中低价商品房， 1625 万平方米经济适用房，每年建设和储备廉租房不少于 200 套。 倘若南京财经大学本科毕业论文（设计） 13 该计划能顺利完成的话，则无疑将大大改善南京的房屋供需结构性矛盾，从而有利于房价向合理水平的回归。 （三） 长期内 应加大对城市次中心的开发建设力度 长期内，南京的地价将对房价产生一定的作用。故政策制定者应考虑如何 在相对较长的时期内，将全市的地价控制在合理的水平 上。 南京的主城区域狭小，随着外来人口的不断涌入， 其发展空间将慢慢消耗殆尽。因此，城市次中心，或者说是卫星城市的建设无疑将对一座城市的持续发展具有重要意义。从发展房地产市场的角度来说，城市次中心的建设将引导房地产建设向土地价值相对较低的城市外围发展，从而拉低全市的平均地价。 事实上，南京市早已开始“一城三区”的城市次中心建设。但我们从实际效果来看，南京的次中心还远未发挥其应起的分流主城压力的作用， 尤其是江北次中心的建设，还远未形成气候。 问题的 症结在于次中心的交通通达性尚未 达到要求 ：目前，江北与南京主城的联系主要靠两座长江大桥，居民出行十分不方便，东山、仙林的交通体系也很薄弱。 交通不便，自然没有居民愿意去居住。因此，如何迅速提高次中心与主城之间的交通通达性， 从而带动次中心土地的开发力度，最终拉低全市的土地价值，将房价控制在合理水平，有待决策者认真的思量。 南京财经大学本科毕业论文（设计） 14 参考文献 1 雷永泰、 李立新 经济师 (02) 2 邢文雯 各种房地产价格指数的应用 2007， (03) 3 宋勃、高波 1998 2007， (01) 4 郑娟尔、吴次芳 全国和城市层面的计量研究 2006，（ 06） 5 刘