某市物业管理服务收费管理方法.doc

南京市物业管理服务收费管理办法 第一条 为规范本市物业管理服务收费行为，维护物业产权人、使用人、物业管理单位的合法权益，促进物业管理行业健康发展，依据中华人民共和国价格法队国家计委、建设部城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法和江苏省城市住宅区物业管理办法的有关规定，制定本办法。第二条 本办法适用于本市辖区内经工商行政管理机关登记注册，并取得物业管理企业资质证书的物业管理单位对各类物业提供社会化、专业化服务的收费行为。本办法所称的物业管理服务收费是指物业管理单位按照物业产权人、使用人委托合同的约定对各类房屋及共用设施、设备、绿化、卫生、交通、保安和环境容貌等项目开展日常管理、维护、保养、整治及提供其它相关服务所收取的费用。第三条 南京市物价局是本市物业管理服务收费的主管部门，负责会同市房产管理局对全市物业管理服务收费实施管理和监督。负责制定物业管理服务收费管理办法及有关政策规定，确定全市物业管理服务收费的价格水平。第四条 物业管理服务收费应遵循合理、公开及与物业产权人、使用人经济承受能力相适应的原则，以合理成本费用为基础，结合不同类型物业管理单位的服务内容、服务质量、服务深度，制定收费标准。价格主管部门在制定全市物业管理服务收费水平时，应在调查研究的基础上，举行价格听证会，充分听取社会各界及物业产权人、使用人、物业管理单位的意见。第五条 物业管理服务收费包括公共性服务费和代收代办费、特约服务费。物业管理服务收费应根据物业管理单位提供服务的性质、特点等不同情况，依法实行政府定价、政府指导价和市场调节价。为普通住宅物业产权人、使用人提供公共卫生清洁、公用设施维护和保安、绿化管理等公共性服务以及停车管理、装磺垃圾清运等专项服务，其收费实行政府定价。为高级公寓、别墅、商住楼及非住宅物业产权人、使用人提供的公共性服务，其收费实行政府指导价。为物业产权人、使用人需要提供的专项或特约服务及公共代办服务，除价格主管部门有统一规定的收费标准外，其收费实行市场调节价。第六条 物业管理公共性服务费实行统一政策，分级管理，根据物业的硬件设施和管理的服务质量等因素，各类物业分等制定收费标准，实行评定等级收费管理制度。具体实施办法另行制定。第七条 物业管理公共性服务收费的费用构成包括以下部分:1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;2、公共设施、设备日常运行维护及保养费;3、清洁卫生费;4、绿化管理费;5、保安费;6、办公费;7、八物业管理单位固定资产折旧费;8、法定税费;9、合理利润。本条第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物资消耗补偿和其它费用开支。第八条 物业管理公共性服务收费的利润率，普通住宅区不超过5%，其他物业不超过10%。第九条 物业管理公共性服务收费项目的主要服务内容包括:1、清洁卫生管理。包括小区内道路、绿化带、公共场地及楼内公共楼梯、走道、电梯间等公共部位的清扫保洁、垃圾的收集清运、水箱(池)的定期清洗消毒，化粪池的定期清掏、外墙的定期清洗等。2、公共安全管理。实行24小时保安值班巡视制，负责管理区内公共安全秩序的维护管理和消防、保安监控设施的操作值守。3、公共设备设施管理。负责管理范围内供配电、给排水、电梯、消防、水泵、中央空调、公共卫生间、公共照明等公共设备设施的维护保养，保证正常运行。4、绿化管理。负责管理区内的绿化美化，绿化物定期修剪、施肥、浇水、治虫，保持环境优美。5、委托管理合同中约定的其他服务项目。第十条 物业管理单位申报物业管理公共性服务收费须提供以下资料:1、工商行政管理部门核准登记注册的营业执照副本;2、物业管理行政主管部门核发的物业管理资质证书副本;3、物业管理委托合同复印件;4、物业管理收费书面申请，包括物业所在位置、建筑面积、公共设备设施情况、楼宇功能配置、物业管理机构设置及人员配备、公共服务详细内容、申报收费项目及标准等;5、等级收费申报表和公共服务费构成的详细计算及分析说明;6、已人住物业应提供业主(住户)代表或业主委员会对收费标准的意见和物业管理单位年度收支明细帐。第十一条 物业产权人、使用人自办理合法人住手续或租赁合同之日起，应按规定支付物业管理公共服务费和应摊公共水电费。尚未出售的房屋及产权人购买后6个月末人住的房屋，由开发建设单位或产权人按核定公共服务费标准的50%缴纳空置房管理费。第十二条 物业管理区域符合规划要求的封闭式共用车库(橱)和专用汽车停车场(车位)，有专人24小时看管的，经价格主管部门批准，可收取停车管理服务费，具体收费标准由各级价格主管部门在规定的范围内核定。第十三条 房屋的电梯、水泵、中央空调等机电设备运行电费及公共照明等属代收代缴费用，物业管理单位应单独列帐并以每个水电计费总表为计费单位，公布每月使用公共水电费的度数、单价、总额及分摊办法，按实际支出费用和约定方式向物业使用人合理分摊，具体分摊方式由业主委员会或物业使用人代表与物业管理单位协商确定。第十四条 物业管理单位抄表代收代缴的水、电、气费必须按照国家规定的价格执行，除管线损耗部分可据实分摊外，不得自行加价，不得以任何借口多收费，不得从中牟利。第十五条 设有集中供暖系统的物业，应按照以收抵支，收支平衡的原则，由物业管理单位提出方案，经业主委员会或物业使用人代表同意后收取。供暖期结束后，须向业主公布收支棺况，若有结余，应结转下一供暖期使用，不得挪作他用。第十六条 物业产权人、使用人装修房屋的，应接受物业管理单位的管理，并在办理人住手续时按规定标准缴纳房屋装修保证金。装修完毕，经物业管理单位验收，未损坏主要房屋结构的，装修保证金全额退还，其代管利息作为物业管理单位承担监管任务的费用列入收支范围。物业产权人、使用人装修房屋产生的建筑垃圾，由物业管理单位负贾清运的，可按规定收取装修垃圾清运费。第十七条 物业管理服务收费应统一明码标价，使用由价格主管部门监制的价目表。价目表须在管理区域进口处醒目放置。物业管理单位应每半年以书面形式公布财务收支帐目，接受业主委员会和物业产权人、使用人的监督，并应将本年度收支决算报告，下年度收支预算报告及重大的费用支出项目提请业主委员会讨论通过。第十八条 物业产权人、使用人入住时，物业管理单位预收物业管理公共服务费不得超过6个月。第十九条 供电、市政等部门委托物业管理单位收费须是经价格主管部门批准的收费项目，执行规定的收费标准，并应向承担代办业务的物业管理单位支付一定的代办费。物业管理单位已接受委托实施管理并相应收取公共性服务费的，其它部门和单位不得再重复收取性质和内容相同的费项。第二十条 未经价格主管部门同意，物业管理单位不得以任何名目向物业产权人、使用人收取长期占用性质的押金、保证金、违约金等，也不得代其它单位收取任何费用。未经价格主管部门同意，任何部门不得向物业管理单位收取费用。经批准的收费，收费 单位应出示收费许可证扒并按规定标准收费，违反有关收费政策，物业管理单位有权拒缴。第二十一条 依法成立的业主委员会可根据章程和物业管理委托合同，对物业管理的收费和收支情况实行监督，审议、确定物业管理费用年度计划、重大收费事项和收费办法，并督促物业产权人和使用人履行服务合约，按时缴纳有关应缴费用。第二十二条 各级价格主管部门评定物业管理公共服务收费;要严格按规定评定标准考评。物业产权人、使用人有权向价格主管部门举报物业管理收费的价格违法行为。第二十三条 违反本办法规定，有价格违法行为