江西新余融汇江山御景2009年主要营销售推广工作计划(ppt 45)

新余融汇 江山御景 2009年主要营销售推广工作计划 2009年 2月 一、 2008年新余房地产运行情况： 2008年 1至 11月，全市共完成房地产开发投资 去年同期下降 其中完成商品住宅投资 占房地产开发投资的 2008年 1至 11月 ,全市共批准商品房预售许可项目 38个 ,批准预售面积 ,其中商品住宅批准预售面积 ; 2008年 1至 11月 ,全市商品房销（预）售备案面积 , 其中商品住宅销（预）售备案 2008年 1至 11月 ,全市商品房销（预）售备案面积 , 其中商品住宅销（预）售备案 一、 2008年新余房地产运行情况： 2008年 1至 11月 ,全市商品房销（预）售备案备案均价有进一步走低情况 ,这与市区周边几个低价盘热销有一定关系，也反应了新余房市受到全国调整的影响。 2008年 1至 11月份商品房存量为 ,其中商品住宅存量为 11月份商品房供销比为 100： 一、 2008年新余房地产运行情况： 2008年 11月份从商品住宅分面积销售情况看，全市商品住宅销（预）售备案 259套，其中 90 /套以下备案 68套，占总套数 90 ，占总套数 120 ，占总套数 144 /套以上备案 19套，占总套数 从商品住宅销（预）售备案情况看， 90 /套以下备案比例较上月有较大提高 ,套型面积 90 的商品住宅备案依然占据主流。 一、 2008年新余房地产运行情况： 二、 2008 2009年新余主要参照楼盘销售情况： 交易信息 月 份 住宅交易数量(套 ) 住宅均价 (元 /平方米 ) 非住宅交易数量 (套 ) 非住宅均价 (元 /平方米 ) 2008 008 008 008 008 008 008 009 009 湖星城 二、 2008 2009初年主要参照楼盘销售情况： 交易信息 月 份 住宅交易数量(套 ) 住宅均价 (元 /平方米 ) 非住宅交易数量(套 ) 非住宅均价 (元 /平方米 ) 20088 008 008 008 008 0084 3 0083 0 0096 0 0093 龙 湖畔豪园 二、 2008 2009年新余主要参照楼盘销售情况： 月 份 住宅交易数量(套 ) 住宅均价 (元 /平方米 ) 非住宅交易数量(套 ) 非住宅均价 (元 /平方米 ) 2008 008 008 008 008 008 008 009 009 阳 世纪城 二、 2008 2009年新余主要参照楼盘销售情况： 月 份 住宅交易数量(套 ) 住宅均价 (元 /平方米 ) 非住宅交易数量(套 ) 非住宅均价 (元 /平方米 ) 20082 008 008 0086 008 008 008 008 009 009 阳 翡翠城 二、 2008 2009年新余主要参照楼盘销售情况： 月 份 住宅交易数量(套 ) 住宅均价 (元 /平方米 ) 非住宅交易数量(套 ) 非住宅均价 (元 /平方米 ) 20083 0088 0082 0081 0084 0085 0083 008 0085 0093 0090 阳 欧雅新城 二、 2008 2009年新余主要参照楼盘销售情况： 月 份 住宅交易数量 (套 ) 住宅均价 (元 /平方米 ) 非住宅交易数量 (套 ) 非住宅均价 (元 /平方米 ) 200956 0095 园一号 月 份 住宅交易数量(套 ) 住宅均价 (元 /平方米 ) 非住宅交易数量(套 ) 非住宅均价 (元 /平方米 ) 2008 0088 009 0097 纪清华 二、 2008 2009年新余主要参照楼盘销售情况： 从上面主要楼盘成交价看，新余房地产市场主要楼盘从 08年下半年起均有一定的下降，从 07年底的 2600元 / 左右，降到了2300元 / 。 从新开售楼盘售价情况看，低开的情况进一步明显，如公园一号，世纪清华等，因此成交量相对其他存量盘来看，业绩是不错的了。 从成交情况看，几大盘都出现了成交萎缩的情况，虽在“新政”作用下有一定的回升，但目前情况看，效果并不是特别明显。 一、整体开发策略建议 隆重出市，因异制胜 一炮而红的市场效应将是 本案开发商根本战略 以“点”带“面” 做足“点”上文章，做好 细节，从而带动整个项目。 滚动开发，承前启后 充分研判市场形势，有序 开发，降低开发现金流压 力，抢占市场先机将是本案 开发的一大要素 一、整体开发策略建议 “ 分期分组团” 开发将是本项目整个推盘基本策略：结合近年来新余的房地产发展情况，以及目全国大行情的发展周期来看，对于一个体量相对较大，市场去化速度有限，地理位置发潜力的项目来说， “分期” 将是一个效益最大化的最佳选择；同时，由于当前的形势， “分组团” 将是开发投入资金及灵活应变市场变化，规避风险，抢占市场份额方面的最好方案。 （注：具体期数、数量，组团案量，由于之前双方较多探讨基本定量，本案就不再提及，市场变化情况将是最终参考依据。） 二、整个推广策略建议 由于项目体量较大（三十六万平），且产品分为小高层与高层住宅，同时目标客户群不仅仅局限于市区境内，故推广销售中应采用 “一个中心，周边覆盖” 整体行销策略，全盘考虑，计划性、系统性地进行行销推广。 三、整体推广策略建议 由于项目体量较大（三十六万平），且产品分为小高层与高层住宅，同时目标客户群不仅仅局限于市区境内，故推广销售中应采用 “一个中心，周边覆盖” 整体行销策略，全盘考虑，计划性、系统性地进行行销推广。 三、入市时机策略建议 入市策略总原则 抢占市场份额，迅速去化 ，将是本案入市时机选择的总原则。 销售推动价格模式：基于现在大行情处于观望调整之中的情况下，合理的调整期目前尚不明良， 2009年上半全国房地产走势将会有个明朗的势头，因此，我司建议项目一期的入市时机最佳点将是在这个行情到来之前， 2009年上半年动工应是一个较为合理的时机点。 前期各项准备工作到位 广告投放 接受现场资询 春节 1月 3月 4月 5月 6月 7月 10月份 会员登记（ 5月 1日） 产品推介说明会 一期正式开盘 春节前围墙 /户外广告到位 售楼部内装 四、项目 2009年度主要工作节点安排表 春季房交会 8月 9月 售楼部设计建设 销售人员培训 一期系列活动安排 11月份 12月份 认筹广告投放 开盘广告投放 项目广告资料制作 注：本时间表以 51为开工时间，若有改变，则其他时间顺延。 四、项目 2009年度主要工作节点安排表 2009年 1月 2009年 2月 2009年 3月 2009年 4月 2009年 5月 2009年 6月 2009年 7月 2009年 8月 2009年 9月 2009年 10月 2009年 11月 2009年 12月 春节推广 前期工程 售楼处 一期开工 销售工作人员 销售道具 第二轮推广活动 一期开盘销售 四、项目 2009年度主要工作节点安排表 工作项目 主要内容 完成时间 备注 春节推广 现场包装：围墙 /工地看板等 2009年 1月 本部分内容已完成，达到预定效果 户外广告：主要位置看板 2009年 1月 四、项目 2009年度主要工作节点安排表 工作项目 主要内容 完成时间 备注 项目工程前期工作 设计方案定稿 /报批 /相关手续办理 09年上半年 本工作是目前较急切工作之一 景观公司确定 /景观设计方案定稿 09年 3月份前 方案的确定有利于项目宣传 相关工程招标等 09年上半年 为开工作好准备 其他前期工作 09年上半年 四、项目 2009年度主要工作节点安排表 工作项目 主要内容 完成时间 备注 售楼处 售楼处选址 /功能方案 /设计方案 /装修方案 9年 3月份前 设计公司与装修公司尽快确定 售楼处土建工程 9年 4月份前 计划 1个半月时间完成 售楼处内部装修 9年 5月份前 计划 1个月时间 售楼处用品采购 /设备安装 /试用等 9年 5月份前 采购清单另附 四、项目 2009年度主要工作节点安排表 工作项目 主要内容 完成时间 备注 销售人员 人员招聘工作 09年 3月份前 结合新余招聘会进行中 人员培训工作 09年 4 5月份 全方位培训 人员筛选工作 09年 5 6月份 择优录用 开业试运行工作 09年 5 6月份 工作项目 主要内容 主要工作 完成时间 备注 销售道具 沙盘 模型制安装 /单体户型 售楼处开方前 需确定制作安装公司 项目资料 楼书 /海报 /户型单页 /宣传推广资料策划与制作 4月份设计/5月份前到位 需确定印刷制作公司 看房车 看房车采购 /看房车包装 售楼处开方前 尽可能提前包装完成 项目 售楼处开方前 需确定制作公司 项目网络销售系统 项目网络制作 /电子销售系统制作 售楼处开方前 需确定制作公司及网络维护 其他道具 其他相关道具 售楼处开方中补充 四、项目 2009年度主要工作节点安排表 工作项目 主要内容 主要工作 完成时间 备注 第二轮广告活动 广告公司 公开开盘户外广告发布 /包装等 售楼处开方前 作为长期合作单位 文化演出公司 相关活动（ 合策划单位 4月份设计/5月份前到位 作为长期合作单位 配合媒体 公开开盘户外广告发布 /包装等 售楼处开方前 作为长期合作单位 相关证件 广告发布所需的相关证件 售楼处开方前 相关部门联系 发布广告活动提供方便 不定期完成 其他配全单位 相关配合工作 售楼处开方中补充 四、项目 2009年度主要工作节点安排表 六、项目主要推广节奏与重点 节点 主要内容 预期目标 完成时间 备注 第一阶段 项目形象宣传 项目名称 /位置 /联系方式 项目正式开放前 第二阶段 项目正式公开宣传 积累客户 /完成销售作准备 项目正式开放前 项目活动宣传 项目正式开放 项目属性宣传 项目特质宣传 项目正式开放 项目现场营销活动 面对面营销 项目正式开放后 第三阶段 一期开盘宣传活动 开盘系列活动 /完成即定销售目标 一期开盘 七、项目入市前主要推广费用预算表 项目 主要事项 费用预算 春节前推广 工地现场 围墙包装 /工地广告看板 12万 户外看板 户外看板选址 /户外看板广告 10万 售楼处 40万 2. 售楼处内外场宣传方案； 销售道具 沙盘 8万 项目资料 海报 /户型等宣传推广资料策划与制作； 10万 看房车 15万 10万 网络 10万 开盘前推广策略 ：看板，电视，报纸，其他） 40万 开盘费用 开盘相关活动费用 5万 合计 125万 八、项目 是代表着本案的主要市场形象，因此，其一旦确定，将具有连贯性与不可更改性。 九、项目主诉求 十、项目形象 孔目江畔 /36万平米坡地生态宽景宅院 融汇地产 实力钜献 融汇 江山御景 建筑一生之城！ 融汇地产 实力钜献 项目主诉求表现稿一 项目主诉求表现稿 项目主诉求表现稿 2 项目形象表现稿 1 项目形象表现稿 项目形象表现稿 2 十一、卖点提炼 （一） 孔目东岸 生态坡地 智能化社区 （二） 36万平米坡地生态宽景宅院 （三） 超 30000平米坡地生态中庭景观 突出会所泳池 /架空层中庭透视景观 /坡地叠水景观 /运动休闲 亲子活动场等 （四） . 亲水健康城，孔目江畔颠峰之作 （五） 光，空气，笑声 充满生活空间 （六） 卡通”智能化大型社区 （七） 主卖点表现稿 围墙表现效果 打造孔目江东岸第一城 在孔目江水源的情结原本就是命中注定 错落有致的空间，独享阳光露台，打造自家的空中花园，气派非凡的客