资产评估计算题

第三章 机器设备评估 计算题 1 某被评估的生产控制装置购建于 1985 年 原始价值 100 万元 1990 年和 1993 年分别投资 50000 元和 20000 元进行了两次更新改造 1995 年对该资产进 行评估 调查表明 该类设备及相关零部件的定基价格指数在 1985 年 1990 年 1993 年 1995 年分别为 110 125 130 150 该设备尚可使用年限 为 6 年 另外 该生产控制装置正常运行需要 5 名技术操作员 而目前的新式 同类控制装置仅需要 4 名操作员 假定待评估装置与新装置的运营成本在其他 方面相同 操作人员的人均年工资福利费为 12000 元 所得税税率为 33 适 用折现率为 10 根据上述调查资料 求待评估资产的价值 1 1 估算重置成本 估算重置成本 重置成本 重置成本 100 150 110 5 150 125 2 150 130 100 150 110 5 150 125 2 150 130 144 67144 67 万元 万元 2 2 估算加权投资年限 估算加权投资年限 加权投资年限 加权投资年限 10 136 36 144 6710 136 36 144 67 5 6 144 675 6 144 67 2 2 3 144 672 2 3 144 67 9 669 66 年年 3 3 估算实体性贬值率估算实体性贬值率 实体性贬值率 实体性贬值率 9 66 9 66 9 669 66 6 6 61 69 61 69 4 4 估算实体性贬值估算实体性贬值 实体性贬值 重置成本实体性贬值 重置成本 实体性贬值率 实体性贬值率 144 67 61 69 144 67 61 69 89 25 89 25 万元万元 5 5 功能性贬值估算 功能性贬值估算 第一步 计算被评估装置的年超额运营成本第一步 计算被评估装置的年超额运营成本 5 5 4 4 12000 12000 1200012000 元 元 第二步 计算被评估装置的年净超额运营成本第二步 计算被评估装置的年净超额运营成本 12000 12000 1 1 33 33 80408040 元 元 第三步 将被评估装置的年净超额运营成本 在其剩余使用年限内折现求和 第三步 将被评估装置的年净超额运营成本 在其剩余使用年限内折现求和 以确定其功能性贬值额以确定其功能性贬值额 8040 8040 P AP A 10 10 6 6 8040 4 35538040 4 3553 35016 61 35016 61 元元 3 53 5 万元万元 6 6 求资产价值 求资产价值 待评估资产的价值 重置成本 实体性贬值 功能性贬值待评估资产的价值 重置成本 实体性贬值 功能性贬值 144 67 144 67 89 2589 25 3 53 5 51 92 51 92 万元万元 2 某被评估设备购建于 1995 年 6 月 账面原值 100 万元 1998 年 6 月对该设 备进行了技术改造 以使用某种专利技术 改造费用为 10 万元 1999 年 6 月 对该设备进行评估 评估基准日为 1999 年 6 月 30 日 现得到以下数据 1995 年至 1999 年该类设备的定基价格指数分别为 105 110 110 115 120 被评估设备的月人工成本比同类设备节约 1000 元 被评估设备所在企业的正常投资报酬率为 10 规模效益指数为 0 7 该企业为正常纳税企业 经过了解 得知该设备在评估使用期间因技术 改造等原因 其实际利用率为正常利用率的 60 经过评估人员鉴定分析认为 被评估设备尚可使用 6 年 预计评估基准日后其利用率可以达到设计标准的 80 根据上述条件估算该设备的有关技术经济参数和评估价值 1 1 估算重置成本 估算重置成本 重置成本 重置成本 100 120 105 10 120 115 100 120 105 10 120 115 124 72 124 72 万元万元 2 2 估算加权投资年限 估算加权投资年限 加权投资年限 加权投资年限 4 114 29 124 724 114 29 124 72 1 10 43 124 721 10 43 124 72 3 753 75 年年 3 3 估算实体性贬值率估算实体性贬值率 实体性贬值率 实体性贬值率 3 75 3 75 3 753 75 6 6 38 46 38 46 4 4 估算实体性贬值估算实体性贬值 实体性贬值 重置成本实体性贬值 重置成本 实体性贬值率 实体性贬值率 124 72 38 46 124 72 38 46 47 97 47 97 万元万元 5 5 估算功能性贬值 估算功能性贬值 第一步 计算被评估设备的年超额运营成本第一步 计算被评估设备的年超额运营成本 1000 121000 12 1200012000 元 元 第二步 计算被评估设备的年净超额运营成本第二步 计算被评估设备的年净超额运营成本 12000 12000 1 1 33 33 80408040 元 元 第三步 将被评估装置的年净超额运营成本 在其剩余使用年限内折现求和 第三步 将被评估装置的年净超额运营成本 在其剩余使用年限内折现求和 以确定其功能性贬值额以确定其功能性贬值额 8040 8040 P AP A 10 10 6 6 8040 4 35538040 4 3553 35016 61 35016 61 元元 3 53 5 万元万元 6 6 估算经济性贬值率 估算经济性贬值率 经济性贬值率 经济性贬值率 1 1 60 80 60 80 X X 100 100 1 1 60 80 60 80 0 7 0 7 100 100 18 24 18 24 7 7 估算经济性贬值估算经济性贬值 经济性贬值 经济性贬值 重置成本 实体性贬值 功能性贬值重置成本 实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值率经济性贬值率 124 72124 72 47 9747 97 3 53 5 18 24 18 24 13 36 13 36 万元万元 8 8 求资产价值 求资产价值 待评估资产的价值 重置成本 实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值待评估资产的价值 重置成本 实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值 124 72124 72 47 9747 97 3 5 13 363 5 13 36 59 89 59 89 万元万元 3 评估对象为某机器设备生产企业的一条国产 型机组 该机组于 1996 年 5 月 20 日购置并投入使用 其设计生产能力为年产 A 产品 10 万件账面原值为 150 万元 现评估人员需要评估该机组于 2001 年 5 月 20 日的价值 评估人员 经过调查得到以下有关经济技术数据资料 从 1996 年 5 月至 2001 年 5 月 该类设备的环比价格指数 1997 年为 102 1998 年为 101 1999 年为 99 2000 年为 100 2001 年为 102 型机组在 2001 年的出厂价格为 100 万元 运杂费 安装调试费大约占购置价格的 25 被评估机组从使用到 评估基准日 由于市场竞争的原因 利用率仅仅为设计能力的 60 估计评估 基准日后其利用率会达到设计要求 该机组经过检测尚可以使用 7 年 与 具有相同生产能力的 型机组相比 该机组的年运营成本超支额大约在 4 万元 左右 折现率为 10 试评估确定该机组的市场价值 1 1 运用市场重置方式运用市场重置方式 询价法询价法 评估工型机组的过程及其结果评估工型机组的过程及其结果 重置成本重置成本 100 1 25 125 100 1 25 125 万元万元 实体有形损耗率实体有形损耗率 5 60 5 60 7 100 3 10 100 30 5 60 5 60 7 100 3 10 100 30 评估值评估值 125 1 30 87 5 125 1 30 87 5 万元万元 2 2 运用价格指数法评估运用价格指数法评估 I I 型机组的过程及其结果型机组的过程及其结果 重置成本重置成本 150 1 2 1 1 1 1 1 2 156 04 150 1 2 1 1 1 1 1 2 156 04 万元万元 实体有形损耗率实体有形损耗率 3 3 7 100 30 3 3 7 100 30 功能性贬值功能性贬值 4 1 33 P A 10 7 2 68 4 8684 13 05 4 1 33 P A 10 7 2 68 4 8684 13 05 万元万元 评估值评估值 156 04 1 30 13 05 96 18 156 04 1 30 13 05 96 18 万元万元 3 3 关于评估最终结果的意见及理由 最终评估结果应以运用市场重置方式关于评估最终结果的意见及理由 最终评估结果应以运用市场重置方式 询价询价 法法 的评估结果为准或为主的评估结果为准或为主 此结果的权重超过此结果的权重超过 51 51 即算为主即算为主 因为此方法是利 因为此方法是利 用了市场的判断 更接近于客观事实 而价格指数法中的价格指数本身比较宽用了市场的判断 更接近于客观事实 而价格指数法中的价格指数本身比较宽 泛 评估精度可能会受到影响 泛 评估精度可能会受到影响 第四章 房地产价格评估 计算题 1 待估宗地为待开发建设的七通一平空地 面积 2000 平方米 允许用途为住宅 建设 允许容积率为 6 覆盖率为 50 土地使用权年限为 70 年 要求按假 设开发法估测该宗地公平市场价值 有关数据如下 预计建设期为 2 年 第一 年投人 60 的总建设费 第二年投入 40 的总建设费 总建设费预计为 1000 万元 专业费用为总建设费用的 6 利息率为 10 利润率为 20 售楼费 用及税金等综合费率为售楼价的 5 假设住宅楼建成后即可全部售出 楼价 预计为 3000 元 平方米 折现率 10 根据所给条件计算如下 1 1 预计住宅楼的买楼价的现值为 预计住宅楼的买楼价的现值为 2 3000 2000 6 29752066 1 10 元 2 2 总建筑费用现值为 总建筑费用现值为 0 51 5 1000 60 100001000 40 10000 9190000 1 10 1 10 元 3 3 专业费用专业费用 9 9 190190 000 6000 6 551 551 400 400 元元 4 4 租售费用及税金租售费用及税金 29 29 75207520 66 566 5 1 1 487487 603 603 元元 5 5 投资利润投资利润 地价地价 总建筑费用总建筑费用 专业费用专业费用 20 20 地价地价 20 20 9 9 190190 000 551000 551 400 20400 20 地价地价 20 20 1 1 948948 280280 6 6 总地价总地价 29 29 752066 9190000 551752066 9190000 551 400 l487603 1948280 1 20400 l487603 1948280 1 20 16574783 1 2 16574783 1 2 13812319 13812319 元元 2 投资者面对甲 乙两幅土地 甲地容积率为 5 单价为 1000 元 平方米 乙 地容积率为 3 单价为 800 元 平方米 两幅土地其他条件相同 问投资者应选 择哪一幅土地进行投资更为经济 根据题中所给条件计算如下 1 1 甲地楼面地价甲地楼面地价 1000 5 200 1000 5 200 元元 平方米平方米 2 2 乙地楼面地价乙地楼面地价 800 3 269 800 3 269 元元 平方米平方米 从投资的经济性角度出发 投资者应投资购买甲地 从投资的经济性角度出发 投资者应投资购买甲地 3 某房屋建筑面积为 1200 平方米 同类型房屋标准新建单价为 970 元 平方米 但该房屋装修好 调整增加 1 设备配置齐全 增加 2 地段 层次 朝向 增加 1 5 其他情况同于标准房屋 经现场评定 该房屋为 7 成新 根据上 述情况 评估房屋价格 根据题意 根据题意 该房屋价格该房屋价格 970 1 l 970 1 l 2 2 1 5 1 5 1200 0 7 1200 0 7 970 1 045 1200 0 7 970 1 045 1200 0 7 851466 851466 元元 4 某商业用房地产 按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为 40 年 现该 房屋拟出租 出租期 l0 年 按租赁双方合同规定 前 5 年租金是以第一年租金 8 万元为基础 每年比上年递增 2 后 5 年按每年 15 万元固定不变 假定资 本化率为 l0 该房地产 l0 年租期内的收益现值为多少 23 234 4 555 812 812 812 8 1 10 1 10 1 10 1 10 812 151 1 1 10 10 1 10 1 10 66 75 被估房地产十年租期内的收益现值 万元 5 有一待估宗地 现收集到 4 个可比较参照交易案例 具体情况如下表 宗地 成交价格 元 平方米 交易时间 交易情 况 容积 率 剩余使用 年限 区域因 素 个别因 素 待估地 2000 0101 24500 18001998 012 1 3501 0 28501999 011 1 45001 37601998 0101 1400 2 47801998 0101 045 1 1 表中的交易情况 区域因素及个别因素值 都是参照物宗地与待估宗地比 较 负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差 正号表示参照物宗地条件比 待估宗地条件优 数值大小代表对宗地地价的修正幅度 容积率与地价的关系 为 容积率在 l 1 5 之间时 容积率每增加 0 1 宗地单位地价比容积率为 1 时增加 3 该城市地价指数见下表 年份 199519961997199819992000 指数 100105108110111115 试根据以上条件评估待估宗地 2000 年 1 月 20 日的价格 45 1 50 1 1 1 10 115100106100100 800785 4 1 110102109101 100 1 1 10 P 元平方米 45 2 50 45 3 40 1 1 1 10 115100106100100 850812 8 1 111101 112100101 1 1 10 1 1 1 10 115100106100100 760841 53 1 11010010310098 1 1 10 P P 元平方米 元平方米 45 4 45 1234 1 1 1 10 115100106100100 780881 93 1 1101001009999 1 1 10 785 4812 8841 53881 93 830 41 44 P PPPP P 元平方米 元平方米 即待估宗地即待估宗地 20002000 年年 1 1 月月 2020 日的价格为每平方米日的价格为每平方米 830 41830 41 元元 6 有一宗已七通一平的待开发建设的空地 土地面积为 3200 平方米 建筑容积 率为 2 5 拟开发建设为公寓 土地使用权年期为 50 年 据市场调查和项目可 行性分析 该项目建设开发周期为 3 年 取得土地使用权后即可动工 建成后 即可对外出租 出租率估计为 90 每建筑平方米的年租金预计为 300 元 年 出租费用为年租金的 25 建筑费预计每建筑平方米 1000 元 专业费为建筑 费的 10 建筑费和专业费在建设期内均匀投人 假设当地银行贷款利率为 7 不动产综合还原利率为 8 开发商要求的总利润为所开发不动产总价的 15 试评估该宗土地的地价 计算结果以元为单位 取整 该题为收益法和剩余法的综合运用 利用收益法求取不动产总价 利用剩余法 求取地价 1 1 测算不动产总价测算不动产总价 不动产建筑总面积 不动产建筑总面积 3200 2 53200 2 5 8000 8000 平方米平方米 不动产纯收益不动产纯收益 300 8000 90300 8000 90 1 25 1 25 1620000 1620000 元元 不动产收益年期不动产收益年期 50 350 3 47 47 年年 47 1 1620000 8 1 1 8 19706113 不动产总价 元 2 2 测算建筑费及专业费测算建筑费及专业费 建筑费及专业费建筑费及专业费 1000 1000 1 10 1 10 8000 8000 88000008800000 元 元 3 3 计算利息计算利息 利息利息 地价地价 7 3 7 3 8800000 7 1 58800000 7 1 5 0 210 21 地价地价 924000924000 元 元 4 4 计算利润计算利润 利润利润 19706113 15 19706113 15 29559172955917 元 元 5 5 测算地价测算地价 地价地价 不动产总价不动产总价 建筑费建筑费 专业费专业费 利息利息 利润利润 19706113 8800000 0 2119706113 8800000 0 21 地价地价 924000 2955917 924000 2955917 地价地价 6994224 1 216994224 1 21 57803505780350 元 元 单价单价 5780350 32005780350 3200 1806 361806 36 元 元 m m2 2 楼面地价楼面地价 1806 36 2 51806 36 2 5 722 54722 54 元 元 m m2 2 7 房地产的总使用面积为 1 万平方米 月租金为 7 元 平方米 预计年房租损 失费为年预期租金总收入的 5 房产税为年预期租金总收入的 12 管理费 修缮费为年预期租金总收入的 6 房屋财产保险费为 0 3 万元 年 预计该 房地产尚可以使用 10 年 折现率为 12 计算该房地产的评估值 1 1 该房地产的年租金总收入为 该房地产的年租金总收入为 1 7 121 7 12 84 84 万元万元 2 2 该房地产的年出租费用为 该房地产的年出租费用为 84 584 5 12 12 6 6 0 30 3 1919 62 62 万元万元 3 3 该房地产的年纯收益为 该房地产的年纯收益为 84 19 6284 19 62 64 38 64 38 万元万元 4 4 该房地产的价格为 该房地产的价格为 64 3864 38 1 1 1 1 1 12 1 12 10 10 1212 64 38 5 65064 38 5 650 2 2 363 76 363 76 万元万元 8 假定某市政府将于 2000 年 2 月 1 日公开拍卖一宗土地 规划用途为住宅 土地面积 5000 平方米 容积率限定为 4 土地使用权 70 年 某开发商欲购买 此地 他准备取得土地后即投资开发 施工期为 2 年 建筑投资均匀投入 建 筑成本为 1500 元 平方米 专业费为建筑成本的 6 开发商的目标利润为成本 的 15 有关税费为楼价的 5 折现率为 10 工程完工后每平方米售价 5500 元 估计一年内售完 开发商委托你评估该宗土地价格 试计算分析 1 1 完工后的预期楼价现值为 完工后的预期楼价现值为 5000 4 5500 5000 4 5500 1 10 1 10 2 5 2 5 8667 8 8667 8 万元 万元 2 2 建筑成本及专业费 建筑成本及专业费 1500 1500 1 6 1 6 2 2 1 10 1 10 2 2 2 2 2891 2891 万元万元 3 3 有关税费 有关税费 8667 8 5 8667 8 5 433 4 433 4 万元万元 4 4 目标利润为目标利润为 地价地价 2891 2891 15 15 15 15 地价地价 433 7 433 7 万元万元 5 5 估算地价估算地价 地价地价 8667 8 2891 433 4 433 7 15 8667 8 2891 433 4 433 7 15 地价地价 地价地价 4269 3 4269 3 万元万元 9 某房地产 2001 年 10 月的年净收益为 300 万元 预测未来 3 年的年净收益仍 然保持这一水平 2004 年 10 月转售时的价格预计比 2001 年 10 月上涨 10 转 售时卖方应缴纳的税费为售价的 6 若该类房地产的投资收益率为 9 试测算 该房地产 2001 年 10 月的价格 300 1 1 1 9 300 1 1 1 9 3 3 9 9 p 1 10 1 6 1 9 p 1 10 1 6 1 9 3 3 p p p p 3759 4 3759 4 万元万元 10 某建筑物为钢筋混凝土结构 经济寿命为 50 年 实际已经使用 8 年 经过 调查测算 现在重新建造全新状态的该类建筑物的建造成本 800 万元 建设期 为 2 年 假定第一年投入建造成本的 60 第二年投入建造成本的 40 管理 费用为建造成本的 3 年利息率为 6 销售税费为 50 万元 开发利润为 120 万元 该建筑物的墙 地面等损坏的修复费用为 18 万元 装修的重置成本为 200 万元 平均寿命为 5 年 已经使用 2 年 设备部分的重置成本为 110 万元 平均寿命为 10 年 已经使用 8 年 假设残值率为零 试计算该建筑物的折旧 贬值 总额 1 1 建筑部分的重置成本建筑部分的重置成本 800 1 3 800 60 6 1 5 800 40 6 0 5 50 120 1046 8 800 1 3 800 60 6 1 5 800 40 6 0 5 50 120 1046 8 万元万元 2 2 建筑部分的折旧 建筑部分的折旧 1046 8 181046 8 18 8 50 18 8 50 18 182 6 182 6 万元万元 3 3 装修部分的折旧装修部分的折旧 200 2 5 80 200 2 5 80 万元万元 4 4 设备部分的折旧设备部分的折旧 110 8 10 88 110 8 10 88 万元万元 5 5 总折旧总折旧 182 6 80 88 350 6 182 6 80 88 350 6 万元万元 11 某房地产的土地面积 1000 平方米 建筑面积 2000 平方米 土地于 1994 年 10 月 1 日通过有偿出让方式以 1000 元 平方米的价格取得 使用权年限为 50 年 建筑物为钢筋混凝土结构 于 1995 年 10 月 1 日建成使用 建筑造价为 800 元 建筑平方米 1999 年 10 月 1 日与该房地产地段及用途相似 使用权年 限为 50 年的土地的价格为 1100 元 平方米 该类房屋的重置成本为 900 元 建 筑平方米 假定该类建筑物的残值为零 土地资本化率为 6 试估算该房地产 1999 年 10 月 1 日的总价格 1 建筑物的价格建筑物的价格 900 2000 49 4 49 1653061 2000 49 4 49 1653061 元元 2 土地价格土地价格 1100 1000 1 1 1 6 1000 1 1 1 6 45 45 1 1 1 6 1 1 1 6 50 50 1078638 1078638 元元 3 3 房地产总价格房地产总价格 1653061 1078638 2731699 1653061 1078638 2731699 元元 12 某在建工程开工于 2001 年 3 月 1 日 用地面积为 2000 平方米 建筑容积率 为 5 1 用途为公寓 土地使用权年限从 2001 年 3 月 1 日起 50 年 土地取得 费为楼面地价 1000 元 平方米 该公寓正常建设期为 2 年 建造费用为 2500 元 建筑平方米 到 2001 年 9 月 1 日已经投入预计建设费用的 45 估计该公寓 开发项目可以按期完成 建成后出租的租金预计为 80 元 建筑平方米 月 可 出租面积为总建筑面积的 65 正常出租率为 80 出租经营费用为收入的 30 购买该在建工程应交纳税费为购买价格的 4 试估算该在建工程 2001 年 9 月 1 日的价格 折现率为 10 1 1 预期完工后的楼价现值预期完工后的楼价现值 80 12 2000 5 1 65 80 1 30 1 1 1 14 80 12 2000 5 1 65 80 1 30 1 1 1 14 48 48 14 1 14 14 1 14 1 5 1 5 2087 7 2087 7 万元万元 2 2 在建工程的完工费用现值在建工程的完工费用现值 2500 1 45 2000 5 1 1 14 2500 1 45 2000 5 1 1 14 0 750 75 1271 5 1271 5 万元万元 3 3 税费税费 购买价格购买价格 4 4 4 4 正常购买价格正常购买价格 购买价格购买价格 2087 7 1271 5 2087 7 1271 5 购买价格购买价格 4 4 购买价格购买价格 784 8 784 8 万元万元 13 某商场的土地使用年限从 1994 年 5 月 31 日起 40 年 商场共有两层 每层 建筑面积为 2000 平方米 可出租面积占建筑面积的 60 一层已经于 1996 年 5 月 31 日出租 租期 5 年 月租金为 180 元 平方米 二层暂时空置 附近类 似商场一 二层可出租面积的正常月租金分别为 200 元 平方米 120 元 平方 米 出租费用为租金的 20 折现率为 10 试估算该房地产 1998 年 5 月 31 日 出售时的总价格 1 1 每层可出租面积每层可出租面积 2000 60 1200 2000 60 1200 平方米平方米 2 2 带租约的带租约的 3 3 年期间每年的净租金收入 年期间每年的净租金收入 180 120180 120 1200 12 1 20 1200 12 1 20 345 6 345 6 万元万元 3 3 租约期满后每年的净租金收入 租约期满后每年的净租金收入 200 120200 120 1200 12 1200 12 1 20 1 20 368 64 368 64 万元 万元 4 4 计算带租约出售的总价格 计算带租约出售的总价格 345 6345 6 p a 10 3 368 64 p a 10 3 368 64 p a 10 33 1 10 p a 10 33 1 10 3 3 3509 8 3509 8 万元万元 14 某在建工程开工于 2002 年 3 月 1 日 用地面积为 2000 平方米 建筑容积率 为 5 用途为公寓 土地使用权年限从 2002 年 3 月 1 日起 50 年 土地取得费 为楼面地价 1000 元 平方米 该公寓正常建设期为 2 年 建造费用为 2500 元 建筑平方米 到 2002 年 9 月 1 日已经投入预计建设费用的 45 评估基准日相 近地区类似 70 年土地使用权的土地上刚刚建成公寓 建设开发周期为 2 年 的出 售价格为 3500 元 建筑平方米 公寓类房地产价格近年来每年上涨 2 预计将继 续保持该增长率 购买该在建工程的契税税率为购买价格的 4 市场利息率为 10 利润为楼价的 8 试估算该在建工程 2002 年 9 月 1 日的价值 若按评估 价值进行交易 在建工程的原产权人大约赢余或亏损多少 不计利息 1 估计预期楼价 市场比较法 估计预期楼价 市场比较法 3500 1 2 1 51 2 1 5 1 1 1 10 1 1 1 10 48 48 1 1 1 10 1 1 1 10 68 68 3573 27 3573 27 元元 平方米平方米 3573 27 2000 5 3573 27 3573 27 2000 5 3573 27 万元万元 2 2 估计剩余建造费估计剩余建造费 2500 1 45 2000 5 1375 2500 1 45 2000 5 1375 万元万元 3 3 估计利息估计利息 在建工程价值在建工程价值 10 1 5 1375 10 0 75 0 15 10 1 5 1375 10 0 75 0 15 在建工程价值在建工程价值 103 13 103 13 万元万元 4 4 估计利润及税费估计利润及税费 3573 27 4 8 428 79 3573 27 4 8 428 79 万元万元 5 5 估计在建工程价值估计在建工程价值 在建工程价值在建工程价值 3573 27 1375 0 15 3573 27 1375 0 15 在建工程价值在建工程价值 103 13 428 79 103 13 428 79 在建工程价值在建工程价值 1449 1449 万元万元 6 原产权人投入成本原产权人投入成本 1000 2500 45 45 2000 5 2000 5 2125 2125 万元万元 1449 2125 676 1449 2125 676 万元万元 原产权人亏损大约原产权人亏损大约 676676 万元万元 第五章 无形资产评估 计算题 1 企业拟转让一专利技术 与购买方商议双方利用该专利技术的生产能力分别 为 800 万件和 400 万件产品 该专利技术的开发成本为 400 万元 已经使用 5 年 剩余经济使用年限为 3 年 该专利技术转让后对出让方的生产经营产生较 大影响 由于市场竞争使得产品销售额下降 减少净收入的现值为 60 万元 转 让后为受让方提供技术指导等转让成本为 20 万元 试评估确定该无形资产转让 的最低收费额 400 3 400 3 3 53 5 400 400 400 800400 800 60 60 2020 130130 万元 万元 2 甲企业将一项专利使用权转让给乙企业 拟采用利润分成支付的方法 该专 利技术是三年前自行研制的 账面成本为 80 万元 三年间物价累计上升了 25 该专利保护期 10 年 剩余保护期 6 年 专业人员测算认为该专利技术的 成本利润率为 400 乙企业资产的重置成本为 4000 万元 成本利润率为 13 专业人员通过对该专利技术的同类技术发展趋势分析 认为该专利的剩余经济 使用年限为 4 年 通过对市场供求状况及生产状况分析得知 乙企业的年实际 生产能力为 20 万件 成本费为每件 400 元 未来 4 年期间的产量与成本费用变 动不大 使用该专利技术后产品的性能提高 预计每件产品的售价在未来第一 二年为 500 元 第三 四年为 450 元 折现率为 10 所得税税率为 33 试确 定该专利的评估价值 1 1 求利润分成率 求利润分成率 80 80 1 25 1 25 1 400 1 400 80 80 1 25 1 25 1 400 1 400 4000 4000 1 13 1 13 9 96 9 96 2 2 求未来每年的预期利润额 求未来每年的预期利润额 第第 1 1 2 2 年 年 500 400500 400 20 20 20002000 万元 万元 第第 3 3 4 4 年 年 450 400450 400 20 20 10001000 万元 万元 第第 5 5 年 年 430 400430 400 20 20 600600 万元 万元 3 3 求评估值 求评估值 9 96 9 96 1 33 1 33 2000 2000 1 10 1 10 2000 2000 1 10 1 10 2 2 1000 1000 1 10 1 10 3 3 1000 1000 1 10 1 10 4 4 600 600 1 10 1