海辰名居项目可行性分析报告

1 本报告严格保密 圳市众厦地产顾问有限公司 2 本报告严格保密 用心 创造价值 Be 3 本报告严格保密 海辰项目 投资可行性研究报告 2016/7/21 版权声明： 本项目是深圳市众厦地产顾问有限公司共同研究的成果。未经上述公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 4 本报告严格保密 目 录 第一部分 致客户函 第二部分 基本结论 第三部分 区域经济与房地产市场 第四部分 项目解析 第五部分 项目定位 第六部分 项目财务分析 第七部分 众厦建议 5 本报告严格保密 第一部分 致客户函 深圳市海辰地产发展有限公司： 承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司 深圳市众厦地产顾问有限公司对贵公司委托的深圳市龙岗区布吉镇酱油厂地块项目开发可行性研究方面的意见，供贵司参考。 需要说明的是，本报告中项目规划功能、规划指标及可销售面积指标等依据贵司提供的有关资料，如果相关数据发生改变，我们的测算结果也需相应做出调整。 目前地块已经平整完毕，不涉及拆迁安臵问题。 我们的方案是基于 目前深圳市房地产市场情况， 结合十多年来我们的专业实践以及对项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成的，市场情况与政策环境发生变化，测算的结果也会相应变化。希望通过我们的努力，为贵合作社提供有价值的建议。 顺颂商祺 深圳市众厦地产顾问有限公司 2007年 04月 12日 联系人：王德林 联系电话：6 本报告严格保密 第二部分 基本结论 布吉房地产市场发展平稳，客户认同度高；而市场供应量的萎缩，推动市场价格进一步上涨； 区域价值研究 项目地段优越，处于布吉新城市中心，核心商圈内，交通便捷，生活配套齐全，典型的地铁物业，未来利于项目树立高端市场形象； 项目资源挖掘 在深入挖掘项目区位优势，结合片区市场分析后，项目得出以打造“ 新城市中央 地铁生活馆 ” 为整体项目的定位，以吸引本地和罗湖高级白领人士为主； 项目市场定位 通过详细的项目财务分析，预测出项目总投资 照假设销售率），投资净利润率为 动态投资回收期为 目属于行业较高盈利水平项目。 投资价值评估 7 本报告严格保密 区域经济与房地产市场 第三部分 区域产业发展特征 区域功能规划分析 区域城市建设发展利好 区域房地产发展阶段分析 区域房地产市场供求分析 区域房地产市场总结 8 本报告严格保密 布吉城市化发展特征：正在经历从传统工业化向新型工业化转型阶段 发展阶段 ： 1992 1997 产业规模化推动 特征： 以三资企业为主的制造业的规模 化经济 发展阶段 ： 1998年以后 外源经济内源化 特征： 以 “ 布吉模式 ” 以新型工业化带动城市化实现了三个转变： 实现了由低附加值向高附加值产业的转变 实现了以外资企业为主向民营与外资并重的转变 实现了以工业化带动农村向城市化的转变 布吉镇三次产业结构的比例由 1978年的 15： 1988年的 到 十年间农业比重大幅下降，工业比重明显上升，实现了区域的工业化。 2003年布吉镇三次产业结构的比例进一步优化，已达到 业只占到 工业比重也开始下降，服务业比重显著上升，城市化特征进一步显现。 发展阶段 ： 1978 1992 简单加工推动的工业化 特征： 以吸收粗放式、劳动密集型的简单加 工工业为主 “ 布吉模式 ” “ 传统模式 ” 基本特征 借助电子化交易平台，以企业化运作为基础的超市型运营模式 圈了一片地、搭了一片棚子、吸引商贩自由交易收租的运营模式 精髓 借助先进的企业化、电子化运营模式，在主动提升产业链、客户价值链的过程中，提升、体现自身的价值 借助场地资源，简单分享产业链、客户的利益 9 本报告严格保密 布吉作为罗湖的后花园地理位臵优越 ,且承载着区域综合交通枢纽和区域商贸次中心的地位 布吉离香港新界仅 8公里，距国际大海港盐田港 20公里，距深圳宝安国际机场35公里是联系粤东、闽、赣 的咽喉地带 ,地理位臵得天独厚 . 根据 深圳市城市总体规划（ 1996 （送审稿）布吉规划建设成为毗邻深圳特区中心区，以先进的工业和高新技术产业为支撑的第三产业发达、环境优美、配套齐全的现代化中等城市，区域综合交通枢纽和区域商贸次中心城市。 30分钟 1小时 1小时 10 本报告严格保密 09年开通的地铁 3号线将大大提升本项目的地段价值，本项目面市时正值地铁开通前期。 定于 2005年底动工，预计2009年竣工，建设工期为4年，总投资达 100亿元人民币 三号线连接市中心和布吉、横岗、龙岗中心城，有利于构建深圳市“一市多城，众星捧月”的现代化城市体系，并有利于进一步扩张深圳市中心区的辐射功能，同时为特区外布吉、横岗、龙岗新城三个沿线卫星城提供交通保障，有力地促进 3个卫星城的发展 众厦模型 项目所处阶段 轨道交通对项目的价值提升呈现三个特征（时间阶段的影响） 众厦经验： 轨道交通对物业价值通常会发生以下影响 项目价格随轨道交通的不同阶段呈 跳跃性增长 轨道交通对项目价值的影响将从单一因素转向复合因素 11 本报告严格保密 深惠路改造工程的加速将从根本上改善布吉的交通状况 ,同时更有利于本项目整体价值的提升 深惠路深圳段改建工程南起布吉联检站，北至惠州市与深圳市交界处，沿线经过龙岗区的布吉街道、横岗街道、龙城街道、龙岗街道、坪地街道。 改造后的深惠公路将设计成双向 8快车道、 2慢车道，整个道路设计有机动车快速车道、人行道、辅道、两侧分隔带和中央分隔带 深惠公路全线将设计建造布龙立交、丹竹头立交、李朗大道立交、荷坳立交、排盐立交、横坪立交、双龙立交等 7座互通式立交， 16座大、中桥梁。四条复合通道的建设，将改变布吉及其周边的交通布局，使龙岗、宝安与特区三地的人流和物流得到合理的组织，从根本上改善布吉的交通状况 12 本报告严格保密 项目所在地木棉湾村的改造将有助于提升项目在区域的档次和形象 项目所在地木棉湾村已列入 2006年深圳市重点改造区域 ,改造进程已进入实施阶段 规划中明确指出：完成轨道 3号线及沿线轨道站、布吉铁路客站、深惠公路改造等设施工程。将铁路西侧的旧村逐步改造成商业区，启动木棉湾旧工业区改造，以城市公园的标准整治布吉公园。 龙岗轨道 3号线沿线节点地区 深圳市近期建设规划 （ 2006重点改造区域规划指引图 项目周边木棉湾村现状居住条件较差 ,“ 握手楼 ” 现象严重 ,建筑工程质量，环境卫生条件相对较差 13 本报告严格保密 城市化水平 10% 20% 30% 70% 城市化加速期 城市化后期 奠定了国家城乡结构与产业结构的基本轮廓 城市化初期 城市化加速发展阶段，城市化水平快速提高 城市化水平放缓 城市化速度 城市化曲线 城市化水平为 4060%时，城市化速度最快 城市化特征 城市化曲线 城市化水平与房地产市场发展 房地产 稳定发展 房地产快速发展 房地产 市场起步 布吉进入城市化发展加速期，房地产市场步入快速发展阶段 目前布吉城市化率 为 67 处于城市化发展 速度最快的阶段 14 本报告严格保密 经过多年的发展，布吉楼市出现四大热点板块，本项目位于 深惠路北片区板块 布吉板块近年来推出的楼盘很多，是关内居民向关外购房的重要选择。 周边按照半宽划分可以分成：石芽岭生态片区，布吉中心区，罗岗求水山片区、深惠路北片区四个典型居住区。 罗岗 石芽岭生态片区 布吉中心区 海辰时代 深惠路北片区 15 本报告严格保密 罗岗 求水山片区为工业区改造后形成的住宅区，片区形象档次较差，但地段和交通优势明显，均价水平较高 开发项目 开发规模 户型面积；配比 均价（元 / 销售情况 客户来源 核心卖点 可园六期 占地面积： 30000 建筑面积： 110000 容积率： 化率： 40 两房： 70房： 85房三房为主，少量四房 住宅： 9000 总户数： 900 销售率： 60 罗湖客户为主，福田、布吉、香港客户也较多 大社区、配套成熟、山景、公园 中旅 80 后街 占地面积： 5911 建筑面积： 44322 容积率： 房： 34房： 53宅： 6200 商铺： 总户数： 579 销售率： 100 罗湖、布吉年轻白领，部分投资客 周边商业配套成熟、总价较低，品牌物管 信义假日名城5期 占地面积： 23285 建筑面积： 72815 容积率： 化率： 45% 两房： 67房 88房： 120 两房、三房为主 住宅： 8700 商铺：租金 100以上 总户数： 580 销售率：剩余少量，六期将推出 布吉本地、关内其它区域客户 复合型社区。交通便捷，配套完善，环境优越（山景），特色风情园林 东方盛世一期 占地面积： 43881 建筑面积： 87786 容积率： 化率： 45% 两房： 65三房： 90房三房为主，少量一房和四房 7600 总户数： 289 销售率： 100%开盘当天即售磬 罗湖白领、布吉和关内投资客户为主 最靠近布吉关口，户型赠送面积，深惠路改造及地铁三号线建设 16 本报告严格保密 深惠路北片区交通和商业配套设施较为完善，以品牌开发商开发的大盘居多，社区居住氛围较浓 开发项目 开发规模 户型面积；配比 均价（元 / 销售情况 客户来源 核心卖点 桂芳园八期 占地面积： 26718 建筑面积： 77125 容积率： 身公寓 两房： 68房： 房、三房为主，少量四房 住宅： 6500 商铺： 售： 110户数： 903 销售率： 100 罗湖、福田自住，少量布吉本地和香港人 大社区，大配套，品牌开发商，物管，交通便利，私密性较好 左庭右院 占地面积： 53830 建筑面积： 109283 容积率： 化率： 50 两房： 74房 112房： 238 两房、三房为主 住宅： 7000 商铺： 总户数： 783 销售率： 100 布吉本地、罗湖福田自住 地铁沿线物业；岭南风格园林和户型设计紧凑实用；送装修； 怡康家园 占地面积： 9592 建筑面积： 74605 容积率： 化率： 30 一房： 37房： 37三房： 65四房： 94 两房、三房为主 6500 总户数： 938 销售率： 100 关内客户超过 50% 建筑风格较具时代感，交通便利 康桥 紫郡 占地面积： 33700 建筑面积： 89729 容积率： 化率： 50% 两房： 67房： 94 6000 总户数： 896 销售率：一批已售 80%以上，二批未开盘 罗湖、福田客户，布吉本地自住 高绿化率，赠送面积，性价比高 17 本报告严格保密 3号地铁线建设、深惠路改造等利好，品牌企业开发项目市场认知度提升，吸引大量关内高端人群选择布吉臵业，片区市场前景广阔 结论一： 随着国家宏观调控的不断加强， 2008 2009年区域房地产市场发展应进入缓冲期，但由于特区内的土地资源稀缺，这将在一定程度上缓解供求不平衡的市场状态。 结论二： 结论三： 随着郊区城市化进程的加速，关外房地产得到极大的发展。同时随着关外交通、居住环境的不断改善，越来越多在关内工作的人士选择在关外购置物业居住。 目前客户主体为布吉本地以及罗湖、福田的自住客户为主，少量作为第二居所和投资，但随着 09年地铁 3号线的开通、深惠路的改造以及城中村改造的完成必将带动该区域土地价值的提升，投资自住比例均将有所上升。 片区内可园、桂芳园、 80后街等品牌开发商开发的高品质楼盘极大的提升了片区的形象，促进了片区配套的成熟，为新楼盘的开发奠定基础。 结论四： 18 本报告严格保密 第四部分 项目解析 地块四至 项目 项目发展战略选择 19 本报告严格保密 项目北侧紧邻布吉沃尔玛，西靠深惠路和地铁三号线汇福花园站，地理位臵极其优越 项目紧靠布吉沃尔玛，位于即将建成的地铁 3号线汇福花园站，距离布吉关口 15分钟车程。 20 本报告严格保密 项目地块北侧和东侧均与住宅小区相邻，而西侧紧邻深惠路，南侧正对沃尔玛购物广场 北 类别名称 总 量 总用地面积 （ ） 13709 容积率 建筑面积 （ ） 72659 其中：住宅 48118 商业 23841 配套建筑 700 覆盖率 48 绿地率 20 规划停车位 462 怡芬花园 南侧 西侧 盈翠家园 永隆汽车行 大芬沃尔玛 21 本报告严格保密 优势 势 ）临近地铁站，属于地铁物业； 2）毗邻布吉沃尔玛，商业旺地，生活配套齐全，商业氛围好； 3）靠近深惠路，改造后通达性好； 4）地块方正，平整度好，利于建筑排布 1）靠近深惠路，有噪音影响； 2）西面大部分被永隆行汽车服务商行挡住临街面，商业昭示性差； 机会 挥优势，抢占机会 利用机会，克服劣势 1）临近地铁 3号线出口（ 09年通车） 2）深惠路改造（双向 8车道） 3）木棉湾村改造（ 06年列入政府旧城改造实施阶段） 4）片区供应量的减少，为项目提供机遇 1)利用地铁站物业优势，高调演绎区位投资价值； 2)制造鲜明的形象个性特征； 3)通过鲜明的营销手段市场造势； 4)充分利用优势条件 ,打造顶级精品公寓 ,抢占市场先机； 强化项目地段价值，消除消费者的心理障碍； 通过产品形象打造，高品质物业管理等手段，打造布吉新城市高档地铁社区 威胁 挥优势，转化威胁 减小劣势，避免威胁 1）国家宏观市场调控对房地产 市场的影响 2）深圳市政府制定具体措施平抑房价，加大对房地产市场调控力度 1)充分发挥项目地段价值 ,打造新城中央顶级公寓物业 ,提前占领市场 ; 2)通过出色的形象塑造 ,凸现项目形象，提升项目核心竞争力； 3)借助地段和产品优势，从形象上引爆楼市 4)客户市场细分； 5)高端形象提升项目竞争力； 1)营销方式创新，转化威胁； 2)充分包装产品的核心价值； 3)通过高端形象支撑项目价格，提升项目的竞争力； 地段价值 形象突破 营销创新 22 本报告严格保密 第五部分 项目定位 项目整体定位 项目形象定位 项目客户定位 项目产品定位 23 本报告严格保密 新城中央 地铁生活馆 本项目整体定位 24 本报告严格保密 形象定位及推广主题语 新城市中心优尚生活区 25 本报告严格保密 推荐案名（推广名） 海辰 巴黎时代 海辰时代 选案名 海辰名居 26 本报告严格保密 目标客户群描述 通过对布吉房地产市场分析和城市化发展趋势分析得出本项目的目标客户群： 以一次置业（投资 +自住）为主要目的的中青年客户，以本地居民和罗湖高级白领为主 游离客户 重要客户 目标客户 目标客户 ： 布吉本地常住人口，罗湖白领，首次置业为主；投资客户 重要客户 ： 福田、南山等地白领 游离客户 ： 珠三角及香港投资客户 客户定位 27 本报告严格保密 住宅定位 城市，中央地铁生活馆 住宅户型面积及配比建议 以二房和小三房为主力户型，大三房和四房为辅占30% 户型类型 面积范围（） 面积比例 二房一厅 500 二房二厅 650 小三房 800 大三房 1100 四房二厅 1350 产品定位 项目 户型配比表 28 本报告严格保密 商业定位 城中央，时尚生活地带 商业业态：与沃尔玛形成业态互补，以集中和街铺相结合的形态。 商业业种：业种选择以生活百货、餐饮、娱乐休闲等为主。 商业定位 29 本报告严格保密 第六部分 项目财务分析 开发建设进度安排 投资估算与资金筹措 销售收入测定 财务与敏感性分析 可行性研究结论与建议 30 本报告严格保密 项目时间进度计划项目开工时间为 2007年第四季度，竣工时间为 2008年第四季度， 2009年第二季度销售完毕 6 销售 10 2 竣工验收 9 3 公建配套工程 8 3 红线内外工程 7 3 室内外装修工程 6 4 设备安装工程 5 9 主体结构工程 4 6 基础及地下室工程 3 前期工程 2 6 土地获取 1 12 10 8 6 4 2 12 10 8 6 4 2 12 10 8 6 4 2009 2008 2007 进度安排（按双月计） 持续时间(月 ) 工程量 项目名称 序号 项目总体进度横道图 31 本报告严格保密 经济测算前提 现状规模及建设物业面积配比 经济测算前提一 项目地块规模与指标 经济测算前提二 物业类型及规模 项 目 数量 单位 备注 用地面积 13709 平方米 根据查丈报告 建筑容积率 建筑面积 88129 平方米 项 目 数量 单位 备注 住宅面积 48118 平方米 商业面积 23841 车库面积 16170 平方米 地下二层，共 462个车位 项目地块经济技术指标 项目物业类型及面积表 32 本报告严格保密 根据市场比较法，本项目 2008年底入市，住宅部分可实现价格 10000元 / . 项目 价格（元 /米 2） 权重 参考价格 怡康家园 7000 40% 2800 信和爱琴居 7500 40% 3000 桂芳园 8200 20% 1640 海辰时代 100 7440 项目溢价部分： 市场自然增长率每年按 10；海辰及众厦的品牌溢价按 10； 09年项目入市均价 8556 110 （ 1+10） 2 =11388元 / 住宅部分市场比较价格 经济测算前提三 物业市场价格 比较目前周边项目市场成交价格得出： 项目市场基准价格为 7440 X 115% = 8556元 / 一般而言，同区域同品质的新楼价格高出二手楼价格 1220%； 本区域的临街商铺租金约为 160元 /米 2；本项目商业部分均价为： 30000元 /米 2 。 33 本报告严格保密 经济测算前提 物业市场价格及销售率假定 经济测算前提四 销售率假设 项 目 销售价格 (元 /米 2) 销售率 备注 住宅部分 10000 95 设定项目 6个月销售期 商业部分 一楼 35000 90 二楼 30000 80 三楼 25000 70 项目拟入市时间为 2008年第四季度，项目销售周期为 6个月，完成住宅 95和商业整体 80的销售率。 34 本报告严格保密 根据测算，项目的总投资约为 有资金 项目总投资估算表 项目建设进度 项目计划于 2007年下半年动工，在资金及时到位的情况下，预计 2008底推出市场， 2009年初完成销售， 2009年底竣工，其开发建设期为 2年。 序号 项 目 单方成本 （元 /米 2） 面积总量 (米 2) 概算金额（万元） 1 土地成本 3064 88129 27000 2 前期工程费用 153 88129 1344 3 建安工程费 总额 27165 地下工程部分 4200 16170 6791 住宅部分 2500 48118 12030 商业部分 3500 23841 8344 开发成本 55509 4 不可预见费 2 3和的 2 570 5 管理费用 1 3和的 3 1665 6 财务费用 5429 7 销售费用 销售收入 3589 合计 66764 注：依照 2007年 3月 18日央行最新公布的 3年以内商业贷款利率，利率水平每年为 35 本报告严格保密 项目前期由银行贷款及企业自有资金启动，从2008年第四季度，销售收入弥补部分投资款 序 号 项目 合计 建 设 经 营 期 2007年 2008年 2009年 一 二 三 四 一 二 三 四 一 二 1 投资总额 66764 27000 1344 4200 6828 4200 4200 5396 8197 5399 设投资 地成本 27000 27000 期工程 1344 1344 安工程 27165 3881 3881 3881 3881 3881 3881 3881 可预见费 570 81 81 81 81 81 81 84 理费用 1665 238 238 238 238 238 238 237 售费用 3589 1196 1196 1197 款利息 5429 2628 2801 2 资金筹措 66764 27000 1344 4200 6828 4200 4200 5396 8197 5399 有资金 24000 2628 944 4200 2632 8197 5399 行贷款 40000 27000 1344 4200 4200 3256 售收入再投入 2764 2764 投资计划与资金筹措表 36 本报告严格保密 由投资变化曲线可以看出，初期项目开发投资较大，风险较高，而建设期资金流动平稳 项目投资变化曲线27000134442006828 4200 4200 5399819753960500010000150002000025000300000 7 年2 季度 3 季度 4 季度 0 8 年1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 0 9 年1 季度 2 季度万元投资资金需求曲线 37 本报告严格保密 项目总投资 中包括土地取得费用共计 有资金为 序号 项 目 资金（万元） 比 例 1 自有资金 24000 2 银行贷款 40000 3 销售收入再投资 2764 4 总投资 66764 100% 项目资金来源表 38 本报告严格保密 根据项目规划指标及前述项目与市场分析，预计项目销售收入为 项目 描述 销售单价 （元 /米 2） 面积 （米 2） 销售率 总额 （万元） 普通住宅 毛坯交付 10000 48118 95 45712 裙楼商业 一层 35000 7947 90 25034 二层 30000 7947 80 19073 三层 25000 7947 70 13908 车库 地下二层 16170 总体收入 103726 商业部分： 商业售价按照 3万元 /米 2的价格，整体销售； 销售总额： 住宅按照 95的销售率，商业按照 80销售率，项目能够实现总收益 项目销售收入测算表 项目销售税金及附加按销售额的 合计 5290万元 39 本报告严格保密 项目总销售收入为 润总额 后利润总额 资净利润率为 序 号 项 目 计算公式 金额（万元） （ 1） 销售收入 103726 （ 2） 开发成本 55509 （ 3） 销售费用 3589 （ 4） 销售税金及附加 5290 （ 5） 财务费用 5429 （ 6） 利润总额 (1)-(2)-(3)-(4)-(5) 33909 （ 7） 增值率 61% （ 8） 增值税 10788 （ 9） 所得额 (6)-(8) 23121 （ 10） 所得税 所得额 15 3468 （ 11） 净利润 (9)-(11) 19653 （ 12） 投资利润率 利润总额 /总投资 （ 13） 投资净利润率 净利润总额 /总投资 项目利润核算表 40 本报告严格保密 项目累计净现金流量为 11655万元，财务内部收益率为 26，动态投资回收期 项目内部收益率为26； 序号 项目 建设经营期 1 2 1 现金流入 0 103726 售收入 0 103726 2 现金流出 设投资 47772 18992 地增值税 0 10788 售税金及附加 0 5290 得税 0 3468 3 净现金流 5188 4 累计净现金流 7416 5 折现净现金流 55888 6 累计折现净现金流 11655 项目全部投资现金流量表 单位：万元 41 本报告严格保密 按照假设销售率，盈亏平衡住宅均价为 6500元 /米 2 ，按照市场情况，项目风险较低，投资价值很大。 项目盈亏平衡点（临界点）如下： 在本项目开发成本等其他条件不变的情况下，由静态测算知，当住宅销售率达 ，项目可保本。 另一方面，假定本项目开发成本及销售率等条件不变，项目住宅的保本销售价格为 6486元 / 。 在本项目开发成本及销售价格、销售率等其他条件不变的情况，由静态测算知，当商业销售率达 ，项目可保本。 另一方面，假定本项目开发成本及销售率不变等条件不变，项目商业保本销售价格为 。 住宅部分 商业部分