呼和浩特赛罕区汇商广场项目市场研究报告

、宏观经济环境分析 ，呼和浩特的“ 十五 ” 期间， 8%以上 2005年 00亿元 ，占内蒙古同期国内生产总值的 21% 国内生产总值 呼市国内生产总值及增长率9 6 . 21 1 3 . 71 2 9 . 81431 5 6 . 41 7 9 . 12 4 0 . 73 1 6 . 34 0 6 . 26008002 . 61 8 . 21410 9 . 51 4 . 53 4 . 43 1 . 42 8 . 4473301002003004005006007008009001995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年年份亿元05101520253035404550比上年同比增长率总值 增长率呼市国内生产总值及增长率 700 ，最近 5年平均增长率达到 人均国内生产总值 呼市人均国内生产总值及增长率48445684639569647489848011348147461878922998288301 . 91 2 . 31 0 . 79 . 57 . 71 3 . 23 3 . 82 9 . 92 7 . 42 2 . 42 5 . 3 6050001000015000200002500030000350001995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年元0510152025303540比上年增长率%人均国内生产总值 增长率呼市人均国内生产总值及增长率 ，投资额的年增长率一直在高位运行，平均年增长接近 40% 2005年达到 400亿元 固定资产投资 固定资产投资额及增长率 48 315 400 0 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 亿元0 10 20 30 40 50 60 % 总值 增长率 率长增比同年上比固定资产投资额及增长率 ，全市商贸流通业实现社会消费品零售总额 全区排名第一 社会消费品零售总额 元 ) 2001 2002 2003 2004 2005 社会消费品零售总额 ， 人均可支配收入 人均可支配收入情况61826996823010166121501 0 . 7 %1 3 . 2 %1 7 . 6 %2 3 . 5 %1 9 . 5 %020004000600080001000012000140000 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %人均可支配收入（元） 增长率2001 2002 2003 2004 2005 人均可支配收入（元） 增长率呼市人均可支配收入情况 ，最近 5年幅度较大， 04年迎来一个高峰 截止 2005年末，呼和浩特人口达258万人 ，其中市区人口 150万人 人口 呼市年末人口及增长率1 9 4 . 51 9 7 . 4 2 0 0 . 42 0 4 . 42 0 7 . 8 2 0 9 . 22 1 2 . 1 2 1 3 . 5 2 1 3 . 92432581 3 . 51 4 . 61 5 . 2201 6 . 66 . 71 3 . 97 . 62 . 11 1 . 86 . 20501001502002503001995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年万人0510152025比上年增长率%年末人口 年增长呼市年末人口及增长率 ， 05年有所下降 第二产业在逐年调控中得到平衡 第三产业在国民经济中的比重大幅提升，城市化进程加快 ，对房地产市场的 发展非常有利 三大产业占比重 年份 第一产业 第二产业 第三产业 2001年 002年 003年 004年 005年 次产业 5年内，社会经济将 继续保持高速发展 呼和浩特宏观经济发展小结 ，鄂尔多斯的国内生产总值达到了550亿元 ,占内蒙古同期国内生产总值的 13% 2001年到 2005年国内生产总值年平均增长率达到了 鄂尔多斯历年 （亿元）鄂尔多斯历年 增长率图 （ 亿元 ） 001 2002 2003 2004 2005 年份 元) 同比增长率长率 鄂尔多斯历年 ， 年增长 财政收入 城镇居民人均可支配收入 13218元，年增长 004年 2005年亿元） 固定资产投资(亿元)包头 包头近三年 ， 定资产投资增长了 倍，城镇居民人均可支配收入增长 65% 赤峰 通辽 000年的 005年 均增长 2005年人均 10530元 呼伦贝尔 全市 000年 157亿元增加到 2005年 319 2亿元，年均增长 15 2 ，特别是鄂尔多斯、包头、乌海的经济发展处于跨越式发展阶段，在当地市场发展成熟后必将到首府来发展市场，这对首府经济发展有很好的 支撑作用 呼包鄂在经济发展方面 相互促进 ，将会促使 核心城市群 的共同繁荣 内蒙其他城市经济发展小结 、房地产市场总体发展水平分析 ，且增长率稳定 ，随之而来的是开工量逐渐减少的阶段，从 2004年开工量又开始逐步呈增长趋势 竣工量与开工量变化趋势一致 （元） 2002 2006年商品房均价及增长率 ，增长率稳定 2002 2005年商品房价格持续增长，涨幅最高达 目前商品房均价为 2508元 /平方米 虽然国家政策对商品房价格涨势有所影响，但 总体处于上涨趋势 ，外来开发商逐渐进入本地市场 房地产项目开发投资回报率在 20以上 投资开发周期由项目规模、地理位置、开发商实力因素等确定，一般为 2年左右 ，房地产 发展水平不断提高 ，逐渐出现了现代感较强的产品 2002底整体物业管理覆盖率仅 56%， 2003年后新开发项目基本上100拥有物业管理服务 绝大多数项目由开发商自行管理，专业化程度高低不一；新开发项目部分引入高品质物业管理公司，整体物业管理水平有所提升 物业管理范围主要是小区卫生、绿化、安全，增值服务内容有限 物业管理水平 、档次、户型及层数的不同而异 ，普通住宅的平均价格每平米 2000 2300元之间 市中心地段写字楼租赁价格多为 1 平米 /天，普通地段多在 1元 /平米/天以下 商业繁华区的大中型综合商业用房价格每平米 15000元以上，最高达到每平米 44000元 物业费根据不同物业形态价格相差很大，费用在 平米 /月之间 价格水平 住宅 写字楼 商业 ，外来开发商逐渐进入本地市场 呼市房地产投资 利润高于全国平均水平 呼市房地产开发水平差异大，产品差异大，但通过不断的吸收新的理念和方法，整体水平不断上升 房地产开发远未达到顶峰，会 迎来不断的增速发展 阶段 、写字楼市场分析 、商业 115000 26 71313 26260 巴黎广场 公寓、商务、商业 70000 19 7900 11700 银都大厦 纯写字楼，甲级 3A 36000 12 41500 13500 诚信数码大厦 5业 24700 19 51300 19500 艾博商务大厦 电子产品卖场 写字楼 19000 12 51600 12800 盘古商务中心 商业、写字楼 18000 7 32700 13500 山丹大厦 底商、写字楼 12000 6 22000 10000 亚辰大厦 写字楼 10000 8 31220 7320 金固大厦 写字楼 8000 7 31140 5700 合计 312700 120280 、巴黎广场、赛博诚信数码广场等为代表的大体量建筑综合体 相继出现在市中心 市中心各综合体抢做地标，已建项目中首府广场以 26层位列最高楼宇 写字楼标准层面积集中在 1000大达到 2700平米 项目三公里范围纯写字楼供应极少，亚辰大厦、金固大厦作为本区域最具 代表的写字楼规模也相对较小 、公寓、 酒店、写字楼 635000 43 - - 160000 波士名人国际 商务公寓、商业 97295 24 6 77000 青城华府 商业、住宅、 商住 70000 27 6- 10000 内蒙古大厦 5 商业、酒店 60326 32 191350 18900 合计 862621 265900 潜在供应巨大，金鹰国际、内蒙古大厦等 大体量综合体将在 06年年底至 07年年底集中放量 ，累计建筑面积达到 80多万，纯写字楼部分达到近 27万平米 艾博商务大厦 全自动闭路电视、红外线监控系统 自动喷淋消防系 统 有、 720元 /年 山丹大厦 波士名人国际 诚信数码大厦 内蒙古大厦 银都大厦 巴黎广场 闭路监控系统、楼宇对讲、保安监控 火灾电子喷雾感应报警系统、自动喷淋系统 超五类线入户、提供高质量语音和数据接入 闭路电视、有线电视系统入户 首府广场 安全防范系统 火灾报警系统 卫星接收、紧急 广播系统 综合布线系统 青城华府 内蒙古金固大厦 亚辰大厦 写字楼其他配置 (大堂 房间分割面积 （ 标准层高 （ m ） 面积 (高 (m) 金鹰国际 635000 单式自由分割 府广场 115000 176 13、 200、 400 黎广场 70000 90 0、 94、 153 蒙古大厦 60326 由分割 都大厦 36000 200 0、 140 信数码大厦 24700 400 0、 120 博商务大厦 19000 50 0、 75、 145 古商务中心 18000 120、 250 丹大厦 12000 25、 60 辰大厦 10000 100 50、 200 固大厦 8000 60、 75 面分割与标准层高 ，其中诚信数码广场大堂面积达到 400米，两个在建大体量项目大堂高度为 15米，体现出整个楼宇的大气与庄重 金鹰国际采用菜单式的房间分割，更适合消费者的需求爱好 标准层高一般在 间 平面分割与标准层高 （元 /平米 /月） 盘古商务中心 42 0 0 自行管理 含在租金里、不含水电 艾博商务大厦 8 0 0 自行管理 含在租金里、不含电费 山丹大厦 30 0 0 电力物业 包） 波士名人国际 73 0 337 待定 深圳长城物业 3 4 诚信数码大厦 50 2元 /次 50 自行管理 电全包） 内蒙古大厦 80 380 待定 待定 待定 银都大厦 60 0 - - 自行管理 包括水电 巴黎广场 20 0 42 2元 /次 自行管理 首府广场 56 2元 /次 228 0 自行管理 9，全包 青城华府 20 0 200 待定 正在招标 未定 内蒙古金固大厦 40 0 0 - 自行管理 辰大厦 20 0 0 - 自行管理 位与物业管理 ，大体量项目有大量地下车位，停车费一般为 2元 /次 多数项目物业都由开发公司自行管理 物业费一般在 2元 /平米 /月以内，诚信数码广场和首府广场均为5业费高达 8平米 /月，直接影响其入住率 车位与物业管理 （元） 租金（元） 层差价 物业费 （元 /平米 /月） 山丹大厦 01年 租 70% 古商务中心 03年 租 100% 租金已含 首府广场 03年 租售 50% 510000 9 内蒙古金固大厦 04年 租售 95% 4000 1 无 博商务大厦 04年 租售 50% 阴面 3800 阳面 4800 阴面 1 阳面 租金已含 巴黎广场 04年 租售 4000 都大厦 04年 售 80% 100起 50 士名人国际 05年 售 5800 辰大厦 05年 整层售 90% 3580 无 蒙古大厦 05年 整层售 12100 100 待定 诚信数码大厦 06年初 售 75% 6100 无 城华府 预计 8月初 售 3380起 50 待定 金鹰国际 预计 8月底 售 未定 待定 ，特别是今年几个大型综合体集中放量 新建项目逐渐由 持有经营趋向于直接出售 ，反映了发展商对资金链的重视，在短期内快速变现 售价差异较大，在 3380 12100元 范围内，繁华地段价格多在 5000元左右 ，人们购买或租赁写字楼综合考虑写字楼的品质与价格 租金多在 平米 /天，最高达到 平米 /天 普遍入住率一般，暂时出现供大于求的迹象 ，如首府广场，昂贵的物业费和租金使其入住率相当低，只有盘古商务中心以其价格和地理优势获得 100%入住率 租售情况分析 ，其中巴黎广场、首府广场、金鹰国际商业体量最大 内蒙古大厦和金鹰国际内设酒店，多数项目带有商务配套和娱乐场所 内蒙古大厦和银度大厦配有大面积的主体广场，有集聚人口的效应 周边配套情况 ： 首府广场、艾博、巴黎广场、盘古商务中心、亚辰广场的入住公司 调研规模： 40个公司 调研内容： 公司规模、性质，理想的办公物业、办公环境、配套设施，能 承受的价格以及对本项目的态度等 需求研究目标及内容 ，尤其是能源、制造业、金融行业等 商住物业更为部分小规模公司所偏好，如电讯行业、办事处、美容、设计等公司 现状写字楼客户群分析 130 的户型最受中小型公司青睐 、物业管理状况 、地税局、工商局、武警局等机构对公司的影响30%3%67%正面影响负面影响无影响各公司对本项目的意向8%55%37%考虑购买 考虑租用 都不考虑对本项目的接收程度 邻近机关单位的影响 63%的公司会考虑购买或租用本项目 对本项目需求研究 ，主要是电梯、商业配套、租金和物业管理方面 超市和餐饮 是各公司最需要的商业配套， 银行和酒店 是他们最希望有的商务配套 63%的公司会考虑购买或租用本项目， 项目潜在需求巨大 、商住物业市场分析 、条件较好的住宅公寓被小公司购买或者租用， 渐渐形成商住氛围。其产品本身与住宅没有本质区别，配 套难以满足办公需求，商住混住 项目策划在商务和居住两个方面都创造条件，产品设计既 考虑办公需求，也容纳部分居住的功能，如套内厨房、卫 生间，同时配以商务配套。 内部设计更倾向商务办公，单体设计取消卫生间和厨房， 增设公共卫生间。增加了室内空间使用率，使办公环境更 加纯粹。这类产品近似于写字楼的中低端产品，但产权 为住宅产权 阶段一：住宅商用 阶段二：亦商亦住 阶段三：高档写字楼 、租金低，受到小型公司青睐，如：昭君花园等 昭君花园 住宅部分 50%租售给中小公司，租金不到 1元 /平米 /天，售价 3000左右，极具价格竞争优势 住宅商用一直是呼市商住物业的主要产品 ， 2004年 ，第二阶段商住产品集中放量，截至 05年底，呼市典型的商住物业约为 10个 东达国际公寓、巴黎广场、奈伦公寓、白领公寓、青城华府的公寓部分都相继打出 生活与工作一站化 的商住概念 多数项目在概念营造上提出商住两用，但其产品的设计还是以住宅为主，如奈伦公寓和青城华府，这些项目可以看成是第二代商住物业的初级阶段 ，办公环境与经济发展环境不符 2004年后，以巴黎广场、东达国际公寓为代表的第二阶段产品快速进入市场 第二阶段的商住物业以其价格优势及相对成熟的办公环境受到中小企业青睐 “ 让生活、工作一站化 ” 的概念被越来越多的公司所接受 、商业市场分析 ，布局零乱 商业区域市政设施落后，缺乏现代商业环境配套 新型商业业态偏少，商业企业市场定位模糊，市场细化程度低 商业竞争处于较低的层次，营销手段单一 整体经营管理水平较低，少有引进专业管理团队 主要商圈 中山路商圈 鼓楼商圈 旧城商圈 其他潜在商圈 呼和浩特商业发展现状 ： 天元商场 民族商场 维多利商场 金旺角服装批发城 宝马商城 满达商城 新亚太商厦 王府井百货 长乐宫 呼和浩特大型商业经营分析 ，其他八处都位于中山西路，可见，商场及大型市场仍主要集中在中山路 经营范围基本上是 零售、零售超市 ，新亚太商厦则是以精品折扣为主 商场名称 位置 类型 天元商场 中山西路 零售 +超市 民族商场 中山西路 零售 金旺角服装批发城 中山西路 批发 +零售 宝马商城 中山西路 零售 维多利商场 中山西路 零售 +超市 满达商城 中山西路 零售 新亚太商厦 中山西路 精品折扣 王府井百货 中山西路 零售 +超市 长乐宫 新华东街 零售 ，主要商场总 面积大于 30万平米 主入口开间均值为 主入口外都有其他入口连通商场内外 建筑均采用框架结构，首层层高均值为 他各层层高均值为 商场名称 建筑面积 层高首层 其他层高 结构形式 民族商场 80000 架 维多利商场 62888 架 王府井百货 36275 框架 天元商场 32000 架 新亚太商厦 30000 架 宝马商城 20916 架 金旺角服装批发城 20000 架 满达商城 12000 框架 +网架 长乐宫 12000 架 合计 306079 车位设置 商场名称 停车场 交通 状况 位置 车位数量 （个） 天元商场 商厦东西两侧 30 便利 民族商场 门前 30（ 2元 /次） 方便 金旺角服装批发城 门前 30 方便 宝马商城 商场南侧 20 （ 1元 /次） 拥挤 维多利商场 地下 /地上商场西部 5000平米 便利 满达商城 无 - 方便 新亚太商厦 主入口前广场 25 （ 2元 /次） 方便 王府井百货 地下 - 便利 长乐宫 门前 50（免费） 便利 地上车位所占比重大，车位数量少 交通便利度较高 配套服务情况 商场名称 软件设施 咨询 办卡 开发票 广播寻人 婴儿看护 衣服寄存 包装 天元商场 民族商场 金旺角服装批发城 宝马商城 维多利商场 满达商城 新亚太商厦 王府井百货 长乐宫 配套服务种类少，从侧面反映出目前呼市商业发展水平还有待进一步提高 租金及物业管理费 商场名称 租金（元 /天 /平米） 其他 物业管理费 1f 2f 3f 4f 5f 宝马商城 - - 维多利商场 12 10 - - - - - 满达商城 - - 元 /平 米 /天 新亚太商厦 1 - - - 平 米 /天 金旺角服装批发城 - - 含在租金内 长乐宫 4 - - - - 中档商业 平均值 - - 出租率及开发商情况 商场名称 出租率 开发商 物业管理单位 天元商场 100% 内蒙古天元商厦股份有限公司 天元物业 民族商场 100% 民族集团 民族集团 金旺角服装批发城 93% - 金旺角 物业 宝马商城 100% - 宝马 物业 维多利商场 100% 维多利房地产开发有限公司 - 满达商城 100% 民族集团 民族集团 新亚太商厦 100% 标志房地产公司 北京克里福商贸有限责任公司 王府井百货 100% - - 长乐宫 100% 民族集团 民族集团 出租率很高，几乎全部达到 100 大型的商业集团已经形成，大型连锁商场已经进驻 物业管理多为公司内部自行管理 业态情况分析 商场名称 业态 黄金 珠宝 化妆 护肤 男女 服装 鞋帽 皮具 电子 数码 钟表 眼镜 日用 百货 餐饮 娱乐 天元商场 民族商场 金旺角 宝马商城 维多利商场 满达商城 新亚太商厦 首府广场 王府井百货 长乐宫 ： 商业体量大多在 3万平米左右 ，建筑形式普通，装修情况普遍较类似，出入口设施较合理，基本设有商品展示区 配套设施及服务： 配套及服务 不完善， 亟需进一步发展 经营状况： 业态无差异化，商业 竞争异常激烈 租金处于一般水平 ，商家比较容易接受 缺乏经营管理经验，成熟商业管理需要引进 ，约占总体目标消费群体 50 项目周边半径 3占总体目标消费群体 70 ，周边居民经济条件一般，但总体 消费意识超前 ，消费习惯有利本项目商业发展 消费层次逐步提高，逐渐开始 重视消费环境、服务 等因素 需求多样化 ，餐饮、娱乐需求比重大 的店铺都在 80平米以下； 30平米以下的小型店铺占 60%多，200平米以上的中型店铺比例很小，不到 5 人均商业面积为 租金 租金范围 平米 /天 不等 距离市中心核心区越近、面积越小的商铺租金越贵 租驻面积大、租驻时间早、远离市中心的商铺租金较少 交易情况 繁华街道有离中心区较近的乌兰查布街、大学街、昭乌达路、新建西街、鄂尔多斯街、东大街、石羊桥路 经营业态的不同，交易情况存在差异 项目周边三公里范围临街商业分析 的店铺都在 60平米