《房地产开发与经营业纳税评估手册(试行)下》.doc

张家港房产网/ 第二节 SPSS应用法 SPSS应用法即是通过SPSS软件从税务综合服务管理信息系统和共享职能部门取得数据、资料，用评估指标进行处理，筛选出有涉税疑点的纳税人的评估方法。一、环境适用（一）基础资料较充分1、政府职能部门之间数据、资料初步实现共享，比如评估人员可以通过已实现共享的计委、规委、房管局等单位及时取得纳税人的项目立项、项目进展、项目销售等必须的情况。2、较多纳税人实现网上申报。（二）系统功能未完善 税务综合服务管理信息系统收集了大量的数据，但数据处理系统有待于进一步开发、利用。 这种环境下，纳税评估较简化、效率较高，约谈和评估工作分工较为清晰。二、具体应用（一）评估工作1、专职评估人员利用新系统中评估模块，选择评估指标对纳税情况和财务报表数据分析。2、专职评估人员利用SPSS软件，结合评估指标分析结果，收集“房地产信息网站”提供的详细销售情况对比分析。3、专职评估人员通过外网收集相关资料。4、制作评估意见书： 企业基本情况 企业概况：注册时间、注册地址、注册资金、法人代表、联系电话。 企业经营情况：项目名称、项目地址、项目取得方式、项目用途、开工时间、销售方式、销售时间、总建筑面积、已销售面积、销售均价、配套设施、出租起始时间。 假设涉税科目 假设涉税事项5、审批评估工作： 由评估主管部门按照评估规程，逐项对比。 转入约谈部门或退回评估部门。（二）约谈工作1、根据评估意见书进行预案： 制作约谈通知书。 准备提供资料清单。 准备约谈内容。2、约谈： 通过约谈核实评估意见书中假设会计科目、假设事项。 核实一些房地产开发与经营业通过指标不能反映的涉税事项。 宣传税法。 核实纳税人填写的纳税情况报告表。3、约谈处理： 排除假设案件、入库案件： 案件报告。 案件审批。 案件归档。 不能排除假设案件： 制作案源评估意见书。 交业务部门审批下发检查。（三）评估流程图（如图所示）：10 张家港房产网/1 纳税评估手册-房地产开发与经营业 评估方法“SPSS应用法”在房地产业纳税评估工作中的应用流程图 纳税情况 评估模块综合服务管理信息系统 财务报表 SPSS 企业基本情况 房地产信息网 销售信息 评估意见书 评估环节 假设涉税科目公众网 项目信息 假设涉税事项 审 批 审批案卷归档 案件报告书 约谈处理 约谈 约谈预案 约谈申请 审批 约谈环节 案源评估意见书 转入检查1 纳税评估手册-房地产开发与经营业 评估方法 第三节 系统预警法系统预警法即通过税务综合服务管理信息系统内建立的评估预警模块对每期纳税人提供的纳税情况、财务报表，以及政府间共享信息，按照系统自有的程序（评估指标）进行处理，自动筛选出假设涉税疑点的纳税人以及对应的交易事项、会计科目的评估方法。一、环境适用（一）基础资料较充分1、政府职能部门之间数据、资料实现共享，比如评估预警模块可以在一定的时点自动从已实现共享的计委、规委、房管局等单位取得纳税人的项目立项、项目进展、项目销售等必须的情况。2、纳税人实现网上申报。（二）系统功能较完善 税务综合服务管理信息系统收集了大量的数据，同时通过评估预警模块自动处理数据，按一定要求筛选出纳税人。 这种环境下，纳税评估得到简化、效率得到优化，约谈和评估工作分工清晰。二、具体应用（一）评估工作1、评估预警系统自动通过评估指标生成有假设疑点企业及其相关假设。2、专职评估人员通过外网收集相关资料。3、制作评估意见书： 企业基本情况 企业概况：注册时间、注册地址、注册资金、法人代表、联系电话。 企业经营情况：项目名称、项目地址、项目取得方式、项目用途、开工时间、销售方式、销售时间、总建筑面积、已销售面积、销售均价、配套设施、出租起始时间。 假设涉税科目 假设涉税事项4、审批评估工作： 由评估主管部门按照评估规程，逐项对比。 转入约谈部门或退回评估部门。（二）约谈工作1、根据评估意见书进行预案： 制作约谈通知书。 准备提供资料清单。 准备约谈内容。2、约谈： 通过约谈核实评估意见书中假设会计科目、假设事项。 核实一些房地产开发与经营业通过指标不能反映的涉税事项。 宣传税法。 核实纳税人填写的纳税情况报告表。3、约谈处理： 排除假设案件、入库案件： 案件报告。 案件审批。 案件归档。 不能排除假设案件： 制作案源评估意见书。 交业务部门审批下发检查。（三）评估流程图（如图所示） 张家港房产网/ “系统预警法”在房地产业纳税评估工作中的应用流程图 网上申报 企业基本情况 税务综合服务管理信息系统 评估预警模块 评估意见书 评估环节 假设涉税科目政府共享 假设涉税事项 审 批 审批案卷归档 案件报告书 约谈处理 约谈 约谈预案 约谈申请 审批 约谈环节 案源评估意见书 转入检查第三章 评估指标本章从会计制度与税收政策存在的差异和税务稽查中发现的涉税问题两个方面，分析、总结出房地产开发与经营业纳税评估指标，主要用于引导纳税评估工作，避免评估工作的盲目性。纳税评估指标需要在评估实践中进行检验和完善。第一节 会计报表指标会计报表指标即是通过分析财务会计报表之间的关系，结合税收法规政策，建立测算房地产开发与经营业纳税情况的数学模型。一、指标基础（一）依据1、数据、资料来源较为丰富、准确。通过熟悉房地产开发与经营业的操作流程，其销售数据都在房地产交易所备案，可以通过房地产信息网（/）提取及时的销售信息。2、财务数据较为专业。中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知银发2003121号等规定的出台，约束小企业介入房地产市场的开发；大中型企业具有专业的财务人员以及机构，各项财务数据较为齐全。 3、涉税情况较为简单。检查通常涉及的税种为：营业税、企业所得税、个人所得税、城市房地产税或房产税、土地增值税。营业税：欠缴、视同销售，混淆收入科目，混淆税目；企业所得税：欠缴、视同销售、费用超标、费用混列期间，混淆收入科目；个人所得税：报销发票、产品视同销售；城市房地产税或房产税：房产自用、房产长期挂帐、未按规定记入房产。（二）切入点税 法 评估指标资产负债表利润表 现金流量表 会计科目提供 约束 规范会计科目 纳税人会计准则会计制度营业税城建税 教育费附加 收 入土地增值税 印花税 成本、费用 个人所得税企业所得税1、检查通常涉及的税种具体表现为： 营业税：欠缴、视同销售，混淆收入科目，混淆税目； 企业所得税：欠缴、视同销售、费用超标、费用混列期间，混淆收入科目； 个人所得税：报销发票、产品视同销售 城市房地产税或房产税：房产自用、房产长期挂帐、未按规定记入房产。2、在评估环节可能解决的问题： 营业税：欠缴、视同销售； 企业所得税：欠缴、视同销售、费用混列期间； 个人所得税：产品视同销售 城市房地产税或房产税：房产自用 3、征管法第二十五条规定：纳税人必须依据法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规规定确定的申报期限、申报内容如实办理纳税申报，保送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关根据实际情况需要要求纳税人报送的其他纳税资料。4、财务会计报表较为准确。财务会计报表间数据有相互制约关系。5、大中型企业都能实现网上申报。6、纳税人通常提供、披露的是审计报告或财务报表，审计报告和财务报表都附有注册会计师签字。7、纳税人作帐趋于完整、规范。综上所述，资产负债表、利润表、现金流量表和报表附注可以作为评估数据的来源。 二、指标确定资产负债表、利润表、现金流量表和报表附注之间的联系：资产负债表，静态的报表，反映一个企业在一个经营周期的资产、负债和所有者权益的状况；现金流量表，动态的报表，反映一个企业在一个经营周期内现金的流量;利润表反映企业在一定时期内利润（亏损）的情况；报表附注是披露有助于理解、分析会计报表的需要说明的事项。依据2001企业会计制度、2001会计准则和2001年企业会计制度会计报表附注。（一）收入指标收入的确认，涉及到营业税、企业所得税等等，是房地产开发与经营业最为关心的问题。1、目的：主要是比较当期企业取得的现金收入数和当期确认的收入数。2、完整模型：主营业务收入 +（预收帐款期末余额 预收帐款期初余额）+ 其他应付帐款定金销售商品、提供劳务收到的现金+本期销售商品、提供劳务收到的现金+本期收到前期的应收帐款+本期收到前期的应收票据+本期的预收帐款本期因销售退回而支付的现金+本期收回前期核销的坏帐损失3、建立房地产收入指标3-1、指标3-2，如下： 指标3-1，按会计制度确认收入，即当期收到前期发生的“应收帐款”，在前期已确认收入。 指标3-2，按税法确认收入，即当期收到前期发生的“应收帐款”，在当期已确认收入。4、对比结果，反映：可能存在的问题。可能涉及的税种。可能涉及需要进一步核实的情况。5、该指标不能解决的问题：将产品用于捐赠、广告、样品、职工福利、抵偿债务以及其他换取非货币资产的情形。6、灵活应用：如果“定金”直接记入预收帐款，则没有“其他应付款-定金”；可以将企业的整个销售过程的年度情况进行对比。7、使用该指标前了解企业对于“应收帐款”确认收入的方式，了解企业对于“定金”、“认购金”的记帐科目。（二）营业税指标：1、目的：通过指标3分析后，选取金额较大的数和申报缴纳的营业税对比，初步核实营业税缴纳的情况。2、建立模型：（1）指标4：确认收入指标1的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金”【主营业务收入+ （预收帐款期末余额 预收帐款期初余额）+ 其他应付帐款定金】* 5%申报缴纳营业税（2）指标5-1、5-2：确认收入指标1的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金”【销售商品、提供劳务收到的现金 本期收回前期核销的坏帐准备 + 当期未收回的“应收帐款”当期收到前期发生的“应收帐款”】* 5%申报缴纳营业税3、注意：当企业有增值税纳税项目时，需灵活应用，应从报表附注中了解企业资产负债表中“主营业务收入”营业税应纳所得额，并带入公式进行计算。4、该指标仍然不能解决的问题：将产品用于捐赠、广告、样品、职工福利、抵偿债务以及其他换取非货币资产的情形。5、灵活应用：如果以前年度有滞纳税款的行为，应结合审计报告的内容，减去当年缴纳以前年度的税款金额；可以将企业的整个销售过程的年度情况进行对比。（三）城建税指标1、目的：通过指标3分析后，选取金额较大的数和申报缴纳的城建税对比，初步核实内资企业城建税缴纳的情况。2、建立模型：（1）指标13-1：确认收入指标31的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金”【主营业务收入+ （预收帐款期末余额 预收帐款期初余额）+ 其他应付帐款定金】* 5%*7% 中华人民共和国城市维护建设税暂行条例第四条规定：纳税人所在地在市区的，税率为百分之七；纳税人所在地在县城、镇的，税率为百分之五；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为百分之一。申报缴纳城建税（2）指标13-2、13-3：确认收入指标31的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金”【销售商品、提供劳务收到的现金 本期收回前期核销的坏帐准备 + 当期未收回的“应收帐款”当期收到前期发生的“应收帐款”】* 5%*7%申报缴纳城建税3、注意：当企业有增值税纳税项目时，需灵活应用，应从报表附注中了解企业资产负债表中“主营业务收入”营业税应纳所得额，并带入公式进行计算。4、该指标仍然不能解决的问题：将产品用于捐赠、广告、样品、职工福利、抵偿债务以及其他换取非货币资产的情形。5、灵活应用：如果以前年度有滞纳税款的行为，应结合审计报告的内容，减去当年缴纳以前年度的税款金额；可以将企业的整个销售过程的年度情况进行对比。（四）教育费附加指标：1、目的：通过指标3分析后，选取金额较大的数和申报缴纳的教育费附加对比，初步核实内资企业教育费附加缴纳的情况。2、建立模型：（1）指标14-1：确认收入指标31的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金”【主营业务收入+ （预收帐款期末余额 预收帐款期初余额）+ 其他应付帐款定金】* 5%*3%申报缴纳教育费附加（2）指标14-2、14-3：确认收入指标31的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金”