项目运营中财务管理 PPT课件

1 项目运营中的财务管理 科技地产财务部2014年01月 2 目录 企业的四张财务报表 项目投资评价方法 房地产企业的税收 房地产的经营过程 3 企业四张报表 4 资产负债表 钱花到哪里去了 花掉的钱从哪里来的 资产 负债 所有者权益 资产包括 存货 如房屋建筑物 固定资产 如汽车 电脑 等 负债包括 银行借款 应付工程款等 所有者权益包括 股东的原始投资 企业经营活动产生的利润等 会计恒等式的衍生表达式 资产 负债 股东原始投资 收入 费用 5 案例 资产负债表 业务 小王投资1 000万元设立A公司 1 000 1 000 6 案例 资产负债表 业务 买一块土地花费200万元 1 000 200 200 1 000 7 案例 资产负债表 业务 在该地块上盖了一幢楼花费500万元 1 000 200 500 500 1 000 200 8 案例 资产负债表 业务 装修该楼花费了100万元 1 000 200 500 100 100 1 000 200 500 9 案例 资产负债表 业务 买了一辆小气车花费20万元 1 000 200 500 100 20 20 1 000 200 500 100 10 案例 资产负债表 业务 以房屋作为抵押向银行贷款200万元 1 000 200 500 100 20 200 200 1 000 200 500 100 11 案例 资产负债表 业务 花费200万元购买原材料 1 000 200 500 100 20 200 200 200 1 000 200 500 100 12 案例 资产负债表 小王投资1 000万元设立A公司 投资的钱花费如下 买一块土地花费200万元 在该地块上盖了一幢楼花费500万元 装修该楼花费了100万元 买了一辆小气车花费20万元 以房屋作为抵押向银行贷款200万元 花费200万元购买原材料 13 利润表 收入 直接成本 经营管理费 折旧与摊销 利息 税金 净利润 毛利GM EBITDA 息税前利润EBIT 税前利润 银行 国家 股东 影响损益单不影响现金流 14 资产负债表与利润表之间如何关联 通过 未分配利润 与利润表联系起来 即 企业最终的损益情况都反映到资产负债表中 15 比率名称 公式 衡量什么 代号 重要的财务指标 16 目录 企业的四张财务报表 项目投资评价方法 房地产企业的税收 房地产的经营过程 17 投资评价通常被用于投资决策支持 投资评价可以解决如下问题 可以对投资的机会进行量化分析 帮助管理层进行 干 不干 的决策 基于定量的指标 对于投资机会 战略选择进行优先化 投资评价主要指标 投资回收期 净现值法 NPV 内部收益率法 IRR 18 计算投资的回报水平 估计相关的现金流量 将回报水平与评估标准进行比较 基于当地市场 行业经验进行估算 主要解决两个问题 投资带来的收益 即收入减去成本 其中收入包括资产持续经营期收入及项目结束时的剩余价值 取得收益的时间分布 对于项目经济回报的测算 即项目投资回收期 IRR和净现值等 评估标准通常是公认的或者企业内部认可的标准 如IRR一般应在15 水平以上等 投资机会分析一般分为三步进行 19 投资评价工具 1 投资回收期 项目1的现金流 80 000 1 80 000 2 90 000 3 160 000 年 项目2的现金流 64 000 1 64 000 2 64 000 3 210 000 年 64 000 4 5 89 000 投资回收期是将全部投资收回所需的年限 是最原始的一种投资方法 投资回收期 2年 投资回收期 3 28年 忽略了货币的时间价值 没有考虑达到回收期以后的现金流量 没有考虑不同项目的风险性 20 80 000 1 10 1 160 000 项目1的NPV 80 000 1 10 2 90 000 1 10 3 160 000 72 727 66 116 67 618 160 000 206 461 46 461 64 000 1 10 1 210 000 项目2的NPV 64 000 1 10 2 64 000 1 10 3 210 000 58 182 52 893 48 084 43 713 39 739 50 238 210 000 292 849 82 849 举例 假设甲权资本成本为10 NPV 0投资可以接受NPV 0拒绝投资NPV 0投资收益很少 计算公式 投资评价工具 2 净现值法 NPV 考虑了货币的时间价值 考虑了项目的风险性 加权资本成本比较难以判定 21 投资评价工具 3 内部收益率法 IRR 计算公式 IRR K投资可以接受IRR K拒绝投资IRR K投资收益很少 内部收益率是单个项目的净现值为0时对应折现率 可将其与资本的机会成本k进行比较 80 000 1 IRR 1 0 160 000 80 000 1 IRR 2 90 000 1 IRR 3 项目1的IRR 项目1的IRR 26 64 000 1 IRR 1 0 210 000 64 000 1 IRR 2 64 000 1 IRR 3 项目2的IRR 项目2的IRR 22 考虑了货币的时间价值 没有考虑项目的风险性 只明确了回报率 并未强调所创造的绝对价值 22 目录 企业的四张财务报表 项目投资评价方法 房地产企业的税收 房地产的经营过程 23 会计VS税法 问题 收到售房款就要纳税吗 就可以形成企业的利润吗 如果在企业的会计报表上 税前利润 0 是否就要缴纳企业所得税吗 不考虑税收优惠政策 如果企业发生招待费100万元 那么在计算企业所得税时 这100万元可以在税前扣除吗 两者的目的不同 会计是为会计信息的使用者提供真实 完整的财务信息 税法的目的主要是保证国家的财政收入 利用税收杠杆进行宏观调控 24 房地产行业涉及的主要税种 房地产企业的年度税负一般占营业收入20 以上 接近甚至超过企业当年实现的净利润 讨论下 房地产开发企业税负最重是哪四种税 在开发阶段最需要关注哪种税 25 土地增值税简介 备注 以上扣除项目金额的计算方法只适用于新房 对于旧房 如购买房屋后再出售等 的情况不适用 只有房地产开发企业适用20 加计扣除的规定 非房地产开发企业不适用 26 土地增值税简介 案例 某房地产开发企业2011年11月取得一块土地使用权 占地面积10 000平方米 建筑面积20 000平方米 该项目2012年11月开工 2013年12月竣工备案 其中支付土地费用 含契税 1 000万元 支付工程建设款9 000万元 该项目于2013年12月底已经全部销售完毕 取得收入20 000万元 城市维护建设税7 教育费附加3 销售收入 20 000万元 开发成本 1 000 9 000 10 000万元 开发费用 10 000 10 1 000万元 加计扣除 10 000 20 2 000万元 转让环节税费 20 000 5 1 7 3 1 100万元 扣除项目金额 10 000 1 000 2 000 1 100 14 100万元 增值额 20000 14100 5 900万元 增值率 5 900 14 100 41 8 适用税率 30 应纳土地增值税 5 900 30 1 770万元 27 土地增值税简介 税收优惠 纳税人建造普通标准住宅出售 增值额未超过扣除项目金额20 的 免征土地增值税 国办发 2005 26号 住宅小区建筑容积率在1 0以上 单套建筑面积在120平方米以下 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1 2倍以下 各省 自治区 直辖市要根据实际情况 制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准 允许单套建筑面积和价格标准适当浮动 但向上浮动的比例不得超过上述标准的20 对于普通住宅来说 当销售价格处于以下区间时 销售价格无效 1 67024 开发成本 销售价格 1 82014 开发成本故 1 67024 开发成本称为 免税临界点定价系数 1 82014 开发成本称为 高收益最低定价系数 28 企业所得税简介 应纳税所得额 收入总额 不征税收入 免税收入 各项扣除 允许弥补的以前年度亏损应纳税额 应纳税所得额 适用税率注意 应纳税所得额不一定等于会计上的税前利润 因为税法上的各项扣除与会计上的成本费用可能存在差异 如业务招待费 福利费 手续费等 国税发 2009 31号 企业销售未完工开发产品取得的收入 应先按预计计税毛利率分季 或月 计算出预计毛利额 计入当期应纳税所得额 10 业务招待费 企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出 按照发生额的60 扣除 但最高不得超过当年销售收入的5 即在如果消费10 000元 还需要交1 000元的所得税 税收筹划要点 在消费类别模糊时 最好开具其他类发票 如差旅费发票 住宿费发票 会议费发票等 减少进入业务招待费中核算的餐饮发票 29 营业税简介 采取预收款方式销售开发产品的 应当于收到预收款的当天缴纳营业税 提供者租赁业劳务 采取预收款方式的 其纳税义务发生时间为收到预收款当天 甲控材VS甲供材为什么需要甲供材 纳税人提供建筑业劳务 不含装饰劳务 的 其营业额应当包括工程所用原材料 设备及其他物资和动力价款在内 但不包括建设方提供的设备的价款 营业税实施细则 第16条 建设工程计价设备材料划分标准 GB T50531 2009 纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务 根据自产货物的销售额计算缴纳增值税 根据其建筑业劳务的营业额计算缴纳营业税 同时 须向建筑业劳务发生地主管地方税务机关提供其机构所在地主管国家税务机关出具的本纳税人属于从事货物生产的单位或个人的证明 甲供材的范围 设备 装饰材料 销售自产货物同时提供建筑业劳务 营业税 售房款 或租金 5 30 房产税简介 对于计划用于出租的物业 应尽量降低其开发成本 以降低未来的房产税税负 对于计划用于出售的物业 应尽量提高其开发成本 以加大加计扣除项目金额 为什么需要降低售楼处的成本 公司对外出租的经营性物业 在同时收取租金和物业管理费时 租金需要缴纳房产税而物业管理费不涉及房产税的缴纳 因此 可以适当降低租金 提高物业管理费 在总收入不变的前提下 可以降低房产税税负 但如果该操作方式 最好是物业租赁合同和物业管理费合同分开签署 且在可能的情况下 物业管理合同由另外一家公司与客户签署 如成立一家物业管理公司等 31 目录 企业的四张财务报表 项目投资评价方法 房地产企业的税收 房地产的经营过程 32 企业的经营过程 经营循环的增值性 明天可以收到的钱 今天投入的钱 否则就亏损 企业经营无法实现长期的循环 净利润 0 经营循环的速度 毛利率高的企业就一定非常赚钱吗 举例 A企业的毛利率为30 B企业的毛利率为20 但A企业的资金周转速度为0 5 B企业的资金周转速度为1 0 那么A企业赚的钱多 还是B企业 讨论下 物业租赁和出售哪个给企业的利润贡献大 经营循环的变现 现金和利润哪个更重要 净现金流量 0 讨论下 房地产开发企业在什么阶段资金压力最大 33 房地产企业经营过程 项目投资评价 成立项目公司 涉及税种 契税 印花税 投资额的数据将直接影响后续的融资额 一般银行根据投资额的50 左右安排项目贷款 取得规划许可证项目贷款可以上银行审贷会审批 一般房地产项目开发在这个时点资金出现峰值 城市基础设施配套费 财务部商同合约部确定成本核算对象 并统一设置成本归集科目 取得施工许可证就就可以让银行安