旧村改造规划与设计研究初探——以北京市延庆县八达岭镇为例.doc

旧村改造规划与设计研究初探以北京市延庆县八达岭镇为例旧村改造规划与设计研以北京市延庆县八达岭镇为例社会主义新农村建设研究室一.旧村改造项目背景(一)北京市旧村改造项目背景近年来,随着郊区经济的快速发展和城市化进程的不断加快,我市远郊区旧村改造取得了一定成效,但也存在着一些突出矛盾和问题.为进一步引导和规范旧村改造工作,改善农民的生产和生活环境,市政府决定在远郊区选择一批村庄,进行旧村改造试点.2005年4月11日北京市九部委联合下发了北京市远郊区旧村改造试点指导意见,以进一步推动北京市远郊区的旧村改造工作.位于北京市延庆县的八达岭镇借此契机开展了旧村改造试点规划工作.拟将程家窑村,小浮坨村,大浮坨村和东曹营村四个村庄迁并到位于规划镇区的东曹营村所在地,以实现土地的集约利用.(二)目前八达岭镇村落建设中的问题现有的村庄形成于农业经济社会的背景之下,旧有的村落格局和农民住宅建设反映出原先的”以户为单位”的农业经济形态特征,以现代经济规模,产业规模和交通形态的尺度为参照,散布在全镇域内的各个村庄和其间的低等级道路,无疑把土地规模划分得太小.这样的村庄分布状况阻碍了土地的规模化使用,导致土地资源使用效率的低下,同时也导致了村庄基础设施投资的浪费和效率的低下.村庄公共设施基本是一些村集体投入的基础建设,如垃圾站,村内道路硬化,排水设施,经济条件较好的村庄结合村委会建设了小型花园,并购置了部分健身器械,而大多圈1村庄现状Case四建设实例建设的高效.鉴于此,旧村改应造采取”统一规划,统一建设,分期实施”的规划建设模式,在统一建设用地标准的框架下营造社区及其环境,以杜绝村庄集体建设,村民自建或者自行改造等不利于土地集约使用的建设方式.(一)新村选点原则在2005年4月l1日下发的北京市远郊区旧村改造试点指导意见)中,确定了旧村改造选点的六项标准:一是村民有自愿进行旧村改造的愿望,并经村民代表大会决议通过;二是村庄领导班子结构合理,团结有力,工作热情高,具有一定的文化知识和工作水平;三是村庄所在乡镇的乡镇城总体规划近期得到批复,村庄建设规划,土地利用规划编制完成并依法得到批复,可以节约出土地四是村庄集体经济基础较好,农民就业状况良好,有基础产业支撑;五是村庄区位,环境,交通等条件较好,在本区域村庄中可以起到带动作用;六是村庄所在乡镇和区县政府高度重视,对旧村改造能够给予大力支持.另外,新村建设在参照以上旧村改造六项标准的同时,更加注重以下三个判断标准:一是注重镇域产业空间布局与村庄迁移合并选点的关联,为迁村并村后的村民创造就业岗位;二是注重对生态资源的利用和环境问题的应对,为迁村并村以后的社区持续建设创造优美的环境,三是迁村并村后腾出的土地资源和发展空间,有利于满足镇域产业和周边优势产业的发展需求.(二)功能结构与用地规划在功能结构上,迁村并村所形成的社区主要有三类功能,一是居住功能,为迁移合并村庄内的村民提供生活和休息的场所;二是保障功能,与居住功能相配套的各种社区服务设施,如幼儿园,学校,商店,超级市场,诊所,银行,邮局,社区活动中心等;三是服务功能,为社区建设地点周边的产业提供服务的配套设施,如为相关产业提供就业培训的教育设施,为教育产业提供服务的后勤设施,为都市生态休闲旅游和文化体育产业提供服务的娱乐设施等.其中以居住功能为主,保障功能和服务功能为辅.在土地利用上,严格执行各级土地利用总体规划和村镇建设规划,人均用地指标严格控制在150m2/人以下,以达到节约土地40%的目的.(三)空间布局与住区规划在空间布局上,将用于村民聚居的社区建设用地设置在选点建设的村庄附近,并采取相对集中的布局方式设置居住组团;将与居住功能配套的各种生活服务设施的用地,相对集中布置在居住组团和社区中心位置,以构建起层级关系明确的服务网络和便捷高效的服务范围;适当增加为社区建设地点周边产业提供服务的配套设施建设用地的规模,将该部分用地设置在临近周边产业的地块上,加强社区与周边产业在经济上的联系,同时方便社区中村民从事第.小城镇建设20O5/11三产业.在社区规划上,以原有迁移合并的村庄为邻里单元进行居住环境的规划建设.邻里单元的中心,社区的中心配备功能完善且规模不同的公共服务设施,并同时将居住区规划容积率控制在1.oA右,以达到节约建设用地的目的.以原有村庄为邻里单元的居住模式,有利于延续原有村庄中良好的邻里互助关系,形成邻里单元中人们的认同意识和归属感.在社区环境建设上,对迁村并村建设地点处的环境加以改造,如整修河道和砌筑驳岸,种植树木,增设休憩座椅,雕塑小品,重点处理社区开敞空间,街巷空间和院落空间等交往场所,以满足人们对公共空间,半公共空间和半私密空间的不同使用需求,充分体现”以人为本”的聚居环境创造理念.(四)公共设施与生态环境建设由于旧村改造建设的是镇区的起步区,在规划建设上以规模适度为原则,主干道路的红线宽度控制在15米以内,道路的用地率控制在15%20%之间.其他的公共设施如商业与金融设施,文化教育设施,医疗卫生设施和市政基础设施,均以与建设规模相适宜的方式进行配置,并留有随社区规模发展而生长的建设空间.在市政基础设施建设上,自来水普及率达到100%;按照雨污分流制建立排水系统,污水管网,雨水管网和污水处理率达到100%;社区居民的燃气化率达到100%;城镇垃圾的无害化处理率达到100%.在生态环境建设上,按照北京城市总体规划提出的绿化建设指标要求,社区的绿地率达到48%,绿化覆盖率达到50%,人均绿地面积45平方米,人均公共绿地面积18平方米.邻里单元和社区间建设景观绿化带,并建设规模不同的绿化公园,组团绿地和街头绿化带,形成多层绿树环抱的良好社区生态环境.(五)社区特色的塑造社区特色的形成是综合自然环境,社会经济和历史文化多种要素的结果,它构成了社区独特的灵魂和个性,特色的塑造有利于提高社区的环境品质,知名度和识别性,吸引外部资源的进入并加速内部资源的优化,从而促进社区各项建设的发展.在社区规划建设中,提炼出各个村庄的资源特征和产业特征,融合塑造出社区特色以集聚和提升社会效益与经济效益.整个社区由基于原有4个村庄的邻里单元组成,各个邻里单元具有相对的独立性,从而使得在规划建设上具有布局的灵活性.各个邻里单元按照紧凑的步行尺度加以规划建设,在整个社区的对外联系上加强公共交通的规划建设.在社区功能结构布局上,采取适度混杂的方式配置各种功能用地,改变单一分区的规划建设模式,为社区产业提供多样化的发展途径.在公共基础设施和生态环境建设上,遵循与社区建设和经济发展相协同的原则,依据社区规模和功能的生长配套相应类型和规模的基础设施.(六)住宅建设住房建设在村庄中占有的比重最大,住房的形态及相互间的组合形式构成了村庄空间形态的基底.镇域内各村庄的形态肌理普遍表现为砖墙瓦顶院落式单层民宅呈南北向行列式排列,水平向拼接组合的方式导致村庄建筑密度高,容积率低,占地面积大和村庄内部开敞空间小.在迁村并村的规划建设中,村民住宅是其中重要的内容并占有较大的比重,以原有村庄为邻里单元组合出的社区,在空间上呈现出区块状的形态.针对八达岭镇各村庄的现状,以及出于高效利用建设用地和构建社区形态肌理的考虑,村民住宅建设不宜再采用单门独户院落式的住宅形式,而采取低密度单元式住宅和多层垂直组合的方式,提供连排式住宅,花园式退台多层住宅等多种户型供村民选择,从而将住宅建设用地的指标控制在4om2/人以下.为延续传统村庄的住宅形态,在多层住宅中采用了四层半的花园式退台住宅形式,形成每家都有院落的格局并实现农民上楼节地的要求这样,改变以往农村民宅的”前后院落空间,基底和天空”的家庭形态图式,以多层住宅建设为基本单元构建起聚居区块的形态肌理.同时,考虑到郊区村民生活方式的特性,参照北京市公布的健康住宅建设标准,适当加大在家庭中起着重要作用的厅堂空间,以厅堂空间为中心围绕着建立起家庭中的功能房间;适当加大住宅内的储藏空间,以满足村民日常生活的需要.在住宅建设中采用环保材料,构建具有较高居住舒适度的节水,节能健康住宅,同时将电话,有线电视和INTERNET网络等人户铺设,使得社区村民拥有开展现代生活方式的基本条件.三,社区开发建设的保障措施建议保障措施在于针对迁村并村不同阶段所出现的不同问题,制订适宜的管理政策,建立起落实各个阶段工作目标的具体方法,以切实合理地应对各种出现的问题.保障措施不仅要落实迁村并村的实体建设目标,同时也要解决随着迁村并村这项工作的开展所凸显出来的问题,如村民收入水平的提高和持续生活来源的问题;提高村民职业技能和就业形式多样性的问题;村民生活和居住方式的转变问题;社区环境的特色塑造,发展和管理的问题;以及村民对新邻里单元和社区的认同意识问题等.(一)建立相应的管理政策体系为了确保迁村并村建设社区以及运作方式在合理有序的环境中进行,与之相对应的一系列管理政策和保障措施是必须的.在整个迁村并村的建设过程中,须依据不同阶段并针对出现的不同问题,制订相应的解决政策和落实措施.迁村并村,旧村改造和建设社区的工作需要面对的问题复杂多样,加上拆迁,安置和建设等在时序上的差别以及村民在认识上的差别,所以应制订具有综合应对效益并能获得Case圆建设实例大多数村民认同的管理政策和行之有效的保障措施.(二)建立完善的服务管理体系迁村并村建设的社区,其服务管理体系不可能直接继承原有村庄的机制,同时由于新建社区不同于城市中的居民小区,所以也不能照搬城市居民小区的管理模式.新社区的服务管理方式必然要在延续原有村落中良好邻里关系的同时有所创新和发展,即村民合作化和社区型管理相结合的方式.在社区的服务管理的建立上强调层次性,即多个村庄组成的社区有一个总的服务管理方式,进而建立各个邻里单元的服务管理方式.通过迁村安置时的房屋分配安置,为这种管理方式的建立创造基础条件,即来自同村的村民搬迁至同一邻里单元中安置,以保持同村居民之间业已建立的邻里关系,使得邻里组团居民之间在管理,从业和生活上延续良好的互助合作关系.社区意识和文化的形成是新的良好社区环境得以维护的观念核心,邻里单元中的村民延续业已形成的牢固地缘感,认同感和定位感,良好的人文环境,安全稳定的社区环境是服务管理机制平稳运行的保证.在建立社区服务管理体系上,重在发挥村庄集体组织的管理作用和村庄集体经济组织的凝聚作用,各村庄集体组织仍然负责邻里单元日常事务的管理,集体经济组织的商业产业收益形成了村民持续生活来源的基础保障.如建立由村庄集体组织管理的物业公司,对本村庄村民的邻里单元进行各项设施的维护和管理,各村庄联合组成的物业公司负责社区市政公共设施的维护与管理.(三)拓展村民的就业渠道和空间依托八达岭长城丰富的旅游资源,八达岭镇应该依托这一资源优势,成为拓展村民就业渠道和空间的社区外部依托,即引进产业和镇域产业的发展与迁村并村建设社区相结合,制订与促进村民就业相挂钩的项目引进优惠政策,以增加就业岗位吸纳搬迁村民就业,引导村民由农业生产向服务业转化,提高村民的收入.在社区内部的发展上,一方面以社区起步区良好的环境品质,促进城市人口