哈工大慧海湾推广--白云宇PPT课件VIP

1 哈工大 慧海湾 哈尔滨推广方案 2 项目概述 区位位于长兴岛三堂综合区景翠路号路以西 太平街以东 鸣晓路以南 水秀街以北围合区域 占地11 7万平米 总建筑面积17 8万平米 容积率仅为1 5 项目采用英伦学院气质的建筑风格 具有英式建筑自然 优雅 含蓄 高贵的特点 面积区间由49平米的全功能公寓至130平米的花园洋房均有设计 主力户型70 80平方米 除公寓外 以市场稀缺多层产品为主 二室明厅 南北通透 一梯二户开发商哈工大博实房地产开发 大连 有限责任公司 是哈工大博实集团旗下的大型股份制房地产开发企业 依托于哈尔滨工业大学强大的科研实力以及雄厚的人才储备 工大博实地产在很短的时间内 迅速组建起一支专业技术过硬 开发理念先进 人员素质全面的优秀开发队伍 现拥有规划设计 工程施工 营销推广等各方面精英人才数十人 在项目开发建设过程中 工大博实地产逐渐形成了 博学创新 勤奋笃实 的企业文化 将哈工大严谨踏实的科研作风与现代地产企业运营模式有机的融合 创造出来一整套有博实特色的地产开发模式 并在业内树立起了良好的企业品牌 3 项目图示 4 项目SWOT分析 产品已接近现房 对形象的展示有较大推动作用 良好的周边自然环境 对产品的塑造形成有力保障 高铁公路对交通畅达性提供重要支持 社区及周边配套 休闲服务功能设施较为全面 优良的产品规划 为项目的升值提供了可能 优势 5 项目SWOT分析 区域小环境商业配套不足 生活便利性有待提高 目前 就学 购物相对不便利 别墅氛围 景观与环境 的营造有待改善 目前交通动线畅达性较差 对购买决策产生影响 物业管理服务有待提高 土地利用面积较为浪费 对开发利润的提高未能形成有力支撑 劣势 6 营销战略与市场定位 7 前言 房地产市场发展到今天已由原来的买住所到买产品规划 到买景观环境已经升级为购买生活方式这一更高的居住理念 尤其是海景房项目更加尤为珍贵 自从泛地产和复合地产概念的推出至今 房地产已不是简单原来居住空间的升级换代 不仅只是居住面积的简单扩大 而是上升为生活品质的层面 如环境生态的升级 建筑生态的升级 人文生态的升级 总之应是生活质量的升级 居住空间的改变可以出于一种个性的选择 也可以是一种生活方式的彻底升级 是 这套房子适合我 与 我适合这套房子 的对等满足 从市场需求的角度 应该不仅是客户买得起的问题 而是值不值得买 拥有它是否可以很体面的问题 作为别墅项目虽然抓住这两点不易 但是非常关键的事情 只有我们让客户真正感觉到值得买且愿意为了他的生活梦想付出更多的成本与金钱的时候 我们才获得了成功 8 营销战略 赢得战争 赢得市场竞争优势 赢得客户 我们着重提升项目的人文与生活内涵 充分利用可改善并可善加利用的资源 本案可善加利用和改善调配的资源 人性化物业管理 家庭休闲场馆使用 高尚运动的有力发挥 社区环境景观的优化 区域未来发展规划 发展全体业主为高尔夫俱乐部的当然会员 进一步增强业主的归属感 同时促进项目的销售 进一步优化社区环境 多层面增加绿植的栽种 提高户户间的私密性 同时营造良好社区环境 通过贴心管家式的物业服务理念 营造良好的社区邻里氛围 并设立社区班车 提供接送服务 每个家庭成为滑雪场VIP会员 业主参与各项活动享受各种优惠 提高生活价值 通过对本案周边未来发展状况的塑造 使业主产生良好的愿景 提升项目的投资价值 9 营销推广策略 10 营销主体理念 本案的营销主体理念应遵循根本目标与营销手段的关系进行设计 右方就是我们根据目标进行目标倒推而设计的营销结构示意 11 营销传播主旨 整合 专注 整合 营销媒体的多样化 报纸 杂志 户外 DM 直投 销售工具 不同媒体的广告风格保持统一 传播主题的计划性 专注 诉求单一 传播鲜明 统一的品牌个性 12 以单体在社区内所处位置 景观 交通便捷性等因素为基础定价 拉大价差 引导销售 迅速销售推出量体 策略性定价 攻克个别滞销单体 策略调价 扫荡剩余单体 在不同的销售阶段 辅助不同的定价策略 并配合销控 将好坏单位搭配销售 根据实际的销售情况 拉升价格 为开发商创造更大利润值 价格策略 定价原则 13 推广组合与保障体系 14 与消费者的核心需求高度契合 产品对核心有力支持 与竞争品牌具有强烈的差异性 品牌核心 目标客群 产品 竞争品牌 形象定位策略 15 广告策略 通过市场分析 项目分析和数据统筹 可以看出海景房项目推广渠道和广告投入的趋向与普通住宅 高档公寓是截然不同的 如图 普通住宅 高档公寓 海景房项目 本项目将以此作为媒体投放的重要依据进行市场攻击 16 广告策略 媒体选择 根据本项目的个性特点 区域市场特性和各媒体广告效果 选用媒体分为主要媒体 辅助媒体 配合媒体三种类型 作如下安排 主要媒体 户外特点 持续时间长 视觉冲击力强 直击主题 客户群明确 印象深刻运用策略 分为告知型广告 引导型广告 两种广告形式结合运用 才能形成立体攻击效果 17 广告策略 媒体选择 主要媒体 平面媒体 杂志特点 目标针对性强 阅读率高 持续时间长 印刷精致 运用策略 选择一定比例的全国性杂志和针对性强的区域杂志 投放形式 硬广与软文相结合的形式 可考虑整本副刊的形式 类似小型楼书 18 广告策略 媒体选择 主要媒体 网络媒体特点 传播迅速 及时 不受时空限制 拥有视觉冲击力 给人深刻印象 运用策略 全省媒体与地方媒体并用的原则选择策略 全省性门户为主 地区新闻为辅 19 辅助媒体 报纸特点 覆盖面广 时效性强 反应及时 印象深刻运用策略 选择大众性媒体推广 多种媒体结合 软硬结合 建立项目的鲜明形象 广告策略 媒体选择 20 广告策略 媒体选择 辅助媒体 直投特点 目标客群明确 费用较低 针对性强 运用策略 选择高端俱乐部或贵宾卡客户进行直投 建立项目的鲜明形象 形成直接购买力 选择策略 豪华车友会 欧美同学会 航空贵宾卡客户 银行贵宾卡客户 辅助活动 公关活动特点 分为品牌形象的推广和扩大营销层面的推广 运用策略 推广前期以品牌形象 概念为主题进行推广活动 中后期以鉴赏会 游园会等客户参与性活动形式进行扩大销售层面的推广 21 本区域目标客户 22 本地营销难点 异地销售产品本身并不是必须品 而是属于奢侈品或投资品中国海岸线的希缺给产品本身带来无限的升值空间海洋性气候孕育了最完美的生态环境 是最适合于人类的居住 度假 养生及养老的场所前期入住率低 整体入住率难以超出60 23 消费人群定位 企业老板 不动产投资 身份地位的象征 收入稳定的金领白领 个人财产的累积 休闲度假 国家公务员 家庭财产的升值保值 部分灰色收入的转移 休闲度假 企事业单位人员 如医生 教师 国企高管 退休干部等 财产升值 休闲养老 移居人员 换生活环境 24 消费人群特性分析 高收入群体 在社会的中上层或高层有过一套或几套置房经验思想相对开明 投资意识明确有一定的闲置资金自我表现欲强 具有竞争意识即攀比性对自身健康追求较高或儿女较孝顺人际关系好 周围的群体都具备一定购买力 25 建议策划方案 做市场细化 把各自本土的客户群做有秩的划分了解这些客户主要的生活范围及娱乐场所广告有目的的投放在客户群体中做好老客户的今后工作及维护好老客户 争取产生客带客 26 方案细节 1 市场细分目标客户主要分为以下几类 1 退休老师及快退休老师特性 工作了一生 有一定积蓄 儿女普遍较有孝心 平时很少出去游玩所以退休后会想找一个较理想的养老圣地修身养性 2 国企退休工人及快退休工人特性 工作一生 有一定积蓄 收入较高 儿女一般都工作分配较好稳定 所以退休后会有想找一个较理想的养老圣地修身养性 并作儿女财产的增值 3 退休干部及快退休干部特性 有一定积蓄 收入较高 儿女一般都工作分配较好稳定 所以退休后会有想找一个较理想的养老圣地修身养性 并作儿女财产的增值 4 在职公务员及领导干部特性 收入一般 但灰色收入高 想做财产转移 度假 养老 养生 不会回家张扬 很难产生客带客 但影响力大 27 2 5 医生特性 收入较高 家庭经济较好 终生的职业 收入有保障 对健康长寿较重视 6 个体老板特性 对钱的欲望较强烈 投资意向明确 没时间度假 主要做投资 7 企业老板特性 钱不是问题 品位和身份才是重心 对健康长寿特看重 爱攀比 炫耀 影响力大 8 自由职业者及金领 白领 特性 收入较高 支出较大 想做为投资并做理财产品 度假和孝敬父母为重心 28 客户的所在位置 生活范围及娱乐场所1 占据着各地的高档小区或工作单位的住宅区 2 会有专属的会所 3 健身房品牌汽车4S店4 美容美体SPA会所5 高档酒店6 各大银行贵宾客户 29 广告推广方式 1 1 发宣传单页 但不要用传统的方式 可以用邮寄的方式 有针对性的邮寄 从邮局找到目标客户的地址邮寄 2 做杂志刊物 如做海景房专刊 里面内容以海景和房产内容为主 可参照南山特刊 内容要多元化 要档次高些 主要免费放入专属的会所 健身房 美容美体SPA会所 高档酒店 咖啡馆等有钱人常去的地方 并和以上会所老板达成分销协议 如每介绍客户成交一套提点等 30 2 3 可做挂历 内容做海景房内容和自己公司广告 送认识的有影响力的人 4 给有的专属的会所 健身房 美容美体SPA会所 高档酒店 咖啡馆等有钱人常去的地方做免费海报 并和以上会所老板达成分销协议 如每介绍客户成交一套提点等 5 做点菜单给高档酒店 咖啡馆等 免费赠送 并和以上会所老板达成分销协议 如每介绍客户成交一套提点等 6 网上或会员中推广 口碑相传 31 总结 海景房地产概念的产生和发展大约也就经历了短短数十年 但在这一不动产品种中却上演着一出又一出跌宕起伏的悲与喜剧 纵观数十年的海景房市场 有过群拥而至的高峰 也有闻风而弃的