家居建材市场可行性研究报告

1 X 家居建材广场 X 项 目 可 研 报 告 二 一三年三月 2 目 录 X 印象及要点提炼 【第一部分 X 市整体环境分析】 一、城市概况 二、 X 城市规划 【 第二部分 X 市场调查与分析 】 一、调查目的 二、调查方式 三、 X 市家居建材市场调查与分析 四、 X 市重要商业市场调查与分析 五、 X 市房地产市场调研与分析 六、 X 市周边县市房地产市场调查与分析 【第三部分 项目资源分析】 一、项目概况 二、项目环境分析 三、项目研判（ 析） 四、综合评估 【 第四部分 项目定位分析 】 一、定位 依据 二、定位原则 三、主题定位分析 四、项目功能定位 3 五、业态定位 六、档次定位分析 七、辐射定位分析 【第五部分价格定位分析】 一、结合周边住宅与商铺价格比例定价分析 二、结合项目性质定价分析 【第六部分客群定位分析】 一、当地投资客 二、 异 地投资客 【第七部分媒体投放】 一、 媒体选择 二、售楼处选择 三、口碑传播 四、渠道销售 【 结 语 】 4 X 印象及要点提炼 衣 X 市民穿着较为朴素，品牌选择以中低端为主。 食 实物以麻辣为主，但是辣度可以接受，普通饭馆一餐按 4 菜 1 汤计算 70 元左右。 住 X 政府出台政策限制房价不得超过 5000 元 /，建筑形式多以 33层塔楼， 2 梯 6 户， 80 100 二至三居，不很注重朝向问题，政府限高，楼高不得超过 100 米，所以 X 最高住宅 33 层。 X 市内住宅供不应求，开发项目不多，体量不大，多以当地居民购买为主，城北老城区住宅比城南新城区住宅普遍低 500 元 /左右。 由于开发项目较少，所以 X 市二手房交易红火，遍地二手房中介。商场较少，现有的有重百和美好家园两个。可投资底商项目少，开发商多自持，二手房市场流通的商铺不多见。目前大型商业项 目有恒大中天国际和 X 国际商业中心两个，其中 X 国际商业中心项目商铺未对外销售， 7 月份开始销售。而恒大中天国际项目作为目前唯一的在售商业项目，也已基本售罄，目前只余部分面积较大、总价较高商铺。X 下辖各区县房价平均比 X 市房价低 500 800 元 /。售楼处装修下大力度，面积较大，装修奢华。 5 行 作为一个常驻人口 30 万左右的城市，出租车只有 400 余量，街面能见到的不超过 100 辆，很难打到车，打到也是拼车，一条线路拉几批乘客，电动三轮车较多。 X 地区建设排行榜 无论是从城市建设还是开发体量、房价，以及品牌认可度 和可持续发展情况看，个人认为应是下列排行顺序： X 市 邻水县 岳池县 武胜县 X 区 华蓥市 竞争对手 X 市内已知竞争对手为：“ X 国际商业中心”，今年 7 月份左右对外销售， 30 左右， 7000 30000 元 /的价格， 13 万的商业体量，势必会对投资客户进行分流。 X 市内未知竞争对手为：我项目所在地块对面一块 150 亩左右的土地被川渝集团拍得，准备开发做建材市场，应引起高度重视。 X 市外同类型竞争对手：岳池“亿联建材家居五金城”，同质化的产品，项目将于 6 月份投放市场，势必对招商和销售带来影响，对经营和 投资客户都会进行分流，应引起高度重视。 X 市外不同类型竞争对手：岳池“天羿荣耀城”的产权式酒店项目， 5 万平米的体量， 15 18%的回报率，会对投资客户进行分流，应引起关注。 【第一部分 X 市整体环境分析】 一、城市概况 6 （ 1）城市简介 X 市位于四川东部，面积 6344 平方公里，辖 X 区、岳池县、武胜县、邻水县及华蓥市。总人口 ，市区人口 47 万。人口密度较大在全省 21 个州市里排名第 6 位，约 534 人 /平方公里。 X 市位于四川东部，面积 6344 平方公里。 1998 年 7 月国务院撤销 X 地区设立的 地级市，辖 X 区 、前锋区、 岳池县 、 武胜县 、 邻水县及 华蓥市 。市人民政府驻 X 区广福镇。总人口 470 万。北宋开宝二年（ 969）取 “ 广土安辑 ” 之意设 X 军，为历代建制之始。 X 人文荟萃，英才辈出，养育了世纪伟人邓小平同志。自然风景和人文胜迹独具特色。农业物产丰富，盛产粮、油、猪、茧、果，素有 金 X（玉米），银岳池（大米），红武胜（高粱） 的美誉，是全国商品粮生产基 地，瘦肉型生猪基地和丝绸之乡。矿产资源较多，有煤、铁、盐、石灰石、石英砂、天然气、石油、石膏矿、铝矾土、矿泉水等二十多种矿藏，贮量大，品位高。交通便捷畅达，襄渝铁路纵贯全市， 210、 212、 318国道， 203、 304 省道纵横全境，县、乡村公路纵横交错，四通八达，X 火车站是川东北重要的物资集散地，嘉陵江、渠江连接长江黄金水道，广渝高速公路正在加紧建设。 （ 2）自然条件 X 市地处中亚热带湿润季风气候区，气候温暖，热量充足，雨量丰沛，空气湿度大， 日照 少，霜期短，风力大。年平均气温 16 ,最冷月（ 1 月）平均气温 3 ，最热月（ 7 月）平均气温 27 。多年大 7 于或等于 10 以上的年积温 5600 ，无霜期 306。年平均降水量 1200 毫米， 43%的降水量集中于作物生长旺盛的夏季。多年平均径流系数 降水量的 48%汇入河川， 52%为土壤吸收和植物蒸腾所消耗。终年植物繁茂，且无 季节性河流 。 已探明或已发现的矿藏有煤、天然气、 岩盐 、石灰石、耐火粘土、菱铁矿、钒钛矿、铝土矿、 锂、铍、锗、铬、硼、油页岩、白云石、硅石 、冰洲石、磷矿、含钾岩石、 石膏 、石英砂、玄武岩、 辉绿岩 、矿泉水、 硫铁矿 、沙金等三十余种。其中原煤蕴藏量 7 亿吨，是华蓥山煤田的富集区；岩盐层厚 160 200 米，蕴藏量约 1000 亿吨； 石灰岩 分布 800 余平方公里，层厚 20 200 米；天然气蕴藏量颇丰，年开采量 7 亿立方米。 （ 3）交通区位 X 是西部第一个县县通高速公路的地级市 ,国家高速 蓉高速 (南 (充）广（安）、广 (安 )邻 (水 )、邻（水）垫（江）段 )、 茂高速（渝邻（水）达（州）段）、 海高速（渝武 （胜）南（充）段）竣工通车，经沪蓉高速公路至成都 250 公里，经包茂高速到重庆110 公里，以 X 为中心的公路骨架正在形成。襄渝铁路纵贯全境，嘉陵江、渠江水流连接长江，均可通航重庆。 （ 4）经济建设 一、 2012 年全年实现生产总值 766 亿元，比上年增长 14%；地方公共财政收入 长 全社会固定资产投资完成 长 社会消费品零售总额 元，增长 16%。 8 二、 2012 年城镇居民人均可支配收入 19939 元、农民人均纯收入 7590 元，分别增长 三、 2012 年新开工建设保障性住房 3996 套 平方米，实施棚户区改造 4323 套 平方米，改造农村 D 级危房 12632 户、竣工 10444 户，避险搬迁地质灾害农户 342 户；渠江流域 2798 户因灾倒房户全部妥善安置。 二、 X 城市规划 （ 1）城市功能定位 X 市区整体向东南片区延伸，目前各政府机关公务员集资房已经在东南片区开始建设，未来市政府及各机关也会搬迁到东南片区。但栆山物流园是 X 规划的物流商贸区域，是功能性区域，打造专业市场非常合适。 老城区： X 区所在地 ，传统居住与商业中心，以北街区域为商业中心，主要经营服装百货；万丰街至北辰大道区域主要经营汽车配件及二手车交易。在无法满足 X 发展前提下，其重要性已被新城区取代。老城区建设破旧，发展缓慢，且地势较低，经常遭遇洪水，原住民大都选择新城区居住。 9 新城区： X 主城区，依托交通区位优势，目前已成为 X 经济中心，其中金安大道、平安大道、广宁路、思源大道、建安路为主要商业街区。 工业区：主要包括前锋工业园区和奎阁工业园区， X 市的辅城，城市的东大门，发展以能源化工为主的工业区。 东南片区：东南片区作为 X 市的一个开发重点，集医疗 、教育、行政、科研、商业、办公于一体的多功能区域。而此地又毗邻渠江之水、西溪河大峡谷公园不久将建设。正是这样一个独天得厚的众多的自然条件造就了东南片区，也铸就了商业奇葩。在这样一个优越环境中，将 X 东南片区打造成为 X 的春熙路、解放碑。 枣山物流园区： X 市枣山物流园区位于 X 市城区枣山镇，紧靠兰渝铁路 X 站 (客、货站 )、紧邻沪蓉高速公路、巴渝高速公路和广遂高速公路，水运航道经过渠江通江达海。园区总规划面积约 12000 亩，于 2011 年 7 月正式启动建设，主要建设物流、仓储、商贸、市场、加工贸易、电子信息、生活服务等项目 集群。到 2020 年，将建成覆盖 X、辐射川东北、面向重庆、背靠成都、贯穿渝川陕、连接大西北的川东北重要物流基地，成为集物流、人流、资金流、信息流为一体的物流商贸城。 10 【 第二部分 X 市场调查与分析 】 一、调查目的 （ 1）通过客观深入的市场调查，充分了解 X 市商业分布，经营状况，确定 X 市场投资客、经营客群体的主体特征。 （ 2）针对 X 市商业市场现状，合理规划项目地块，明确项目定位，充分发挥地块经济指标，开发出适合 X 市场的产品。 （ 3）根据对项目的定位、规划、市场前景、开发运营风险等因素的调查研究分析 ，为项目的后续推广运作提供决策依据。 二、调查方式 本次调查主要针对地块项目，运用资料查阅、楼盘暗访、临街商业扫街相结合的方法，获取相应的信息，主要调查目标与途径如下： （ 1）依据政府部门的统计资料，获取当地的经济、人口和专业市场发展数据； （ 2）考察走访 X 市区目前经营中的大型市场，包括正在经营的五金机电市场，家居建材市场，大型小商品市场，大型百货，重要沿街商业，通过访谈和资料收集，了解有关各类市场的规划结构、价格、规模、租金、售价、经营等方面的情况； （ 3）考察走访 X 周边县市，通过楼盘暗访，对周 边县市住宅价格，商铺价格进行搜集和总结，特别是对大型商业地产项目的重点调查。 11 三、 X 市家居建材市场调查与分析 桥建材市场、盛兆建材市场、龙马建材市场。 下图为 X 家居建材市 场 分布图： （ X 建材市场分布图） 家园建材广场 物业名称 家园建材市场 经营类别 批零兼售（零售为主） 物业地址 金安大道与西溪路交口 经营范围 家具，陶瓷，卫浴，地板，吊顶，厨卫电器，灯具 经营方式 统一管理，统一规划 与散户自营相结合 市场规模 建筑面积 2 万平方米，商户数量 80 家左右 中桥建材市场 家园建材市场 龙马建材市场 盛兆建材市场 12 商铺结构 商场式内铺，共二层，沿街商铺 经营档次 中高档次，含国内一线陶瓷品牌和家具品牌 辐射范围 X 城区、下属县 商铺租金 内主街商铺： 35 元 /左右，场内铺面 30 元 /左右。 20 左右。 厅内商铺 25 元 /， 20 元 /。 租金年涨幅 10% 项目点评 是 X 市档次最高的建材市场，有马可波罗、箭牌等一线品牌 ，具有一站式购齐能力，现有品牌 80 多个！是 X 家居消费首选市场。 中桥建材市场 物业名称 中桥建材市场 经营类别 批零兼售（零售为主） 13 物业地址 建安中路与金安大道一段交叉路口 经营范围 板材、五金、陶瓷卫浴、油漆、地板、木门、铝材 经营方式 散户自营 市场规模 建筑面积 平方米左右，商户数量 150 家左右 商铺结构 市场内铺与沿街商铺 经营档次 中低档次建材消费市场 辐射范围 X 城区、下属县 商铺租金 外主街： 35 /。内主街： 30 /。场内铺面： 25 /。租金年涨幅 10% 项目点评 外主街有欧神诺，东鹏等品牌，市场内主要以大众化消费的杂牌产品为主，均为个体商户经营，是工薪阶层主要的建材采购市场。 龙马建材市场 14 物业名称 龙马建材市场 经营类别 综合性市场，批零兼售（零售为主） 物业地址 洪州大道与建华路交口 经营范围 百货，服装，餐饮，建材、银行、超市 经营方式 散户自营 市场规模 建筑面积 4 万平方 米左右，商户数量 150 家左右 商铺结构 沿街、内街商铺 经营档次 低档次 辐射范围 X 城区、下属县 商铺租金 外主街商铺： 40 /。场内商铺： 30 左右元 /。租金年涨幅 10%项目点评 综合性市场，定位不明确，经营种类繁杂且区域划分混乱。 是城北有名的综合性商业中心，温州企业开发。人流量大，以个体商户为主，主力店年营业额 200。商场运营管理混乱。 15 盛兆家居 物业名称 盛兆家居 经营类别 零售为主 物业地址 金安大道与万盛东路交叉口，国土局斜对面 经营范围 家具 经营方式 散户自营 市场规模 建筑面积 3000 平方米左右，商户数量 20 家左右 商铺结构 商场内铺 经营档次 中低端家具 辐射范围 X 城区、下属县 商铺租金 55 元 /， 50 元 /， 45 元 /， 年涨幅 10% 项目点评 主营家具，经营种类单一 其他沿街建材商圈 16 1 号桥建材一条街、西溪花园底商、万盛一街建材街铺、建安北路街铺等，均为经营中低端品牌为主。 X 家居建材市场分析 X 沿街商铺最主要的组成分为服装百货、餐饮、二手房中介、家居建材四大类，除了主 商业街区外都能找到建材门市，尤其以新建成小区周边底商居多，品牌低端，铺面多为 30，租金从几千到 1万多不等，短期经营为主，乏统一规划、统一运营的一站式家居建材购物市场。 同时房价由原来的 1000 多猛涨到现在的 4000 多，多数市民买房后承受不了高额的装修费用，造成 X 市民树立不起品牌意识，其中以市政府大楼翻新装修，替换箭牌卫浴的竟然是不知名低端品牌可见一斑。 通过以上两方面分析， X 家居建材消费者和经营户两者都很累，说明建设大型一站式家居建材市场非常有必要，消费者不用东奔西跑，经营户更不用追 着目标客户而满城开店。 四、 X 市重要商业市场调查与分析 X 市主城区商业分析 金安大道一段 ：是 X 市最繁华的一条路，双向六车道。是连接老城区、新城区、东南片区的交通主干道。此路商业地位无可取代，大型商业林立，且有商业综合体项目建设当中。 17 广宁北路： 路两侧商铺林立，集餐饮娱乐、休闲购物于一体的繁华街区，以美好家园商场为中心形成商业覆盖，眼镜店、手机店、婚纱影楼，同时与金安大道交叉口还有 X 最大购物中心“重百”，使此路商业价值尤为突出。 思源大道： 连 接思源广场，路中心有绿化广场隔离带，路两侧银行、国 家电网、书店、手机店等。 平安大道： 餐饮、工程制图、装修、建材等较专业街区，双向六车道。 洪州大道： 是 X 连接金安大道老城区路段，老城区主干道，两侧银行、市场、汽车专卖店、建材门市较多。 X 市主城区商业特征总结 缺乏规划、市场定位不清晰 X 市中心商业主要依托金安大道、广宁路、平安大道、思源大道、洪州大道的沿街商铺形成，由于经营户非投资户，造成沿街商业业态杂乱，缺乏规划，市场定位不清晰。 商业发展缓慢 X 市投资类商业项目较少，目前已建成的地产项目商业或自持或暂时不售，原有商业街租 金从 5000 元 /年到 120000 元 /年不等，但只要靠近商业街区，无论租金多少，均未有出售商铺或者主动租赁商铺，要想租间商铺就要接收原经营户货物及缴纳高额的装让费，这种现象为普遍现象。 18 五、 X 市房地产市场调研与分析 X 市目前在售房地产项目主要集中在城南新城区，本次调研走访了城北和城南的部分楼盘，具体调研楼盘分布如下图 （ 1）城北老城区新楼盘概况： X新天地 案名 X 新天地 项目用途 住宅、底商 销售电话 0826目地址 洪州大道与环城北路交会处 交通状况 1、 3、 4 路 开发商 X 市万佳房地产开发有限责任公司 建筑情况 9 栋 33 层 广告方式 路牌墙体 销售方式 自销 主力户型 80 二居 开盘时间 2011 年 12月 建筑面积 17 万平方米 入住时间 2013年 4月 销售率 一期 100% 总栋 /户 3 栋 /1500 停车费及 广安新天地 广安国际商业中心 恒大中天国际 中正天下豪庭 19 二期 30% 数 户 收费 价格 起价 均价 最高价 卖点 城北唯一在售楼盘，价格低 4500 户型配比 户型 二居 三居 跃层 面积区域 80 99 140外立面 石材，面砖及墙漆 交房标准 毛坯 备注 一期已 罄，二期排号中 现有活动：交三万抵五万 商业：一层 10000 元 /，二层 6000 元 / 中正天下豪庭 案名 中正天下豪庭 项目用途 住宅，商业 销售电话 0826目地址 东南片区 交通状况 开发商 X 中正房地产开发有限公司 建筑情况 8 栋 33 层 广告方式 路牌墙体 销售方式 自销 主力户型 开盘时间 2011 年 6 月 交房时间 2014 年 12 月 入住时间 2014年 12月 占地面积 70 亩 建筑面积 19 万 绿化面积 销售率 100% 总栋 /户数 8 栋 /1500 户 停车费及 20 收费 价格 起价 均价 最高价 卖点 价格较低，东南片区 4300 恒大中天国际 案名 恒大中天国际 项目用途 住宅，商业 销售电话 0826目地址 广宁路与金安大道交口 交通状况 开发商 X 恒大房地产开发有限公司 建筑情况 7 栋 33 层 广告方式 路牌墙体 销售方式 自销 主力户型 80 开盘时间 2011 年 1 月 交房时间 2014年 12月 入住时间 2014 年12 月 占地面积 建筑面积 21 万 绿化面积 销售率 100% 总栋 /户数 7 栋 /1200户 停车费及收费 价格 起价 均价 最高价 卖点 核心区域 4900 21 综合体 备注 住宅已售罄， 首次为 X 引入国际先进的 布斯卡）开发模式，聚合酒店、办公高尚住宅、超市、精品商场、商业步行街等六大业态增值链，由七栋高层塔楼，两栋多层建筑和一条商业步行街区组成，目前是 X 唯一且最大的城市综合体。 商业 7 万平米， 。 。 X 国际商业中心 案名 项 目用途 住宅，商业 销售电话 0826- 8888816 项目地址 X 市城南滨河路一段108 号 交通状况 开发商 X 瑞泽房地产开发有限责任公司 建筑情况 11 栋 33 层 广告方式 路牌墙体 销售方式 自销 主力户型 82185 22 开盘时间 202年 3月 交房时间 2015 年 3 月 入住时间 占地面积 80 亩 建筑面积 348285 绿化面积 25% 销售率 100% 总栋 /户数 11 栋 /1800户 停车费及收费 价格 起价 均价 最高价 卖点 户型、位置、配套 4900 备 注 住宅已基本售罄， 只剩顶层大面积跃层 商业 13 万平米，自持 4 万平米， 3 万， ， 1 万， 8000， 7000 商业未开售，目前只接受 400 以上或总价 500 万以上大客户选择位置。 （ 4） X 市房地产市场分析 城南新城区板块，完善的交通、金融、商业、教育、医疗配套，且是目前市政府所在地，房地产开发首选地段。 城北老城区板块，发展缓慢，经济滞后，房价比城南新城区均价低 500 元 /左右，发展余地不大，仅满足周边居住需求。 东南新城区板块，处于城市主导方向 上，目前片区交通、配套正在积极建设提升中，仅具有区域影响力，未来具有一定的增长空间，但是时间有些漫长。 （ 5） X 市房地产市场总结 23 住宅市场供不应求 受政府出台房价不得高于 5000 元 /影响， X 房地产市场呈现一种供不应求的局面，老百姓一方面担心政府不再抑制房价，致使房价攀高；另一方面 X 老百姓大多外出务工，挣钱回家置业，又没有更好的投资项目，所以住宅成为最佳投资项目。 商业投资类项目严重匮乏 X 市现有商业项目一部分开发商或捂盘惜售，或干脆自持；而对外出售的商业项目或面积较大，或单价较高，一间商铺动辄百 万起，老百姓承受不了，最主要是百万商铺的年租金只有 2 3 万左右，投入产出比严重失衡。 以上两方面充分说明 X 房地产市场真的缺乏一个适合老百姓投资的商业项目，而这就是我们项目的一个机会点。 六、 X 市周边县市房地产市场调查与分析 依据 X 的地理区位，本次周边县市调查主要走访了武胜县、岳池县、华蓥市、邻水县（如下图），重点搜集大型商业地产投资项目 （ 1） X 市周边县市房地产概况 武胜县 武胜县，隶属于 X 市，位于 X 市西南部距离 40 公里处，县城人口 10 万人。 4 大支柱产业，即农副产品精深加工、能源化工、机电制 造、电子生物产业。房地产市场发展迅猛，开发项目众多，房价均价 4500 元 /左右，底商价格 10000 元 /左右。建材市场是自发形广安市 武胜县 岳池 县广安市 华蓥市 邻水县 24 成的沿街底商， 50 租金 20000 元 /年 30000 元 /年左右。主商业街区 50 租金 80000 元 /年 120000 元 /年左右。 东方明珠 案名 东方明珠 项目用途 住宅，商业 销售电话 6298666 项目地址 武胜县东街延伸段左侧 交通状况 良好 开发商 四川泰鑫房地产开发有限公司 建筑情况 7 栋高层， 14 栋小高层 广告方式 单页 墙体围挡 销售方式 四川迅房房地产顾 问有限公司代理 主力户型 占地面积 120 多亩 建筑面积 164643 绿化面积 销售率 总栋 /户数 21 栋 /1150户 停车费及收费 价格 起价 均价 最高价 卖点 县城中心核心地段，靠近县4600 25 政府 配套设施完备 备注 靠近县政府及主商业街区，成为当地人最感兴趣的投资地段，商业未售。 瑞鼎嘉诚 案名 瑞鼎嘉诚 项目用途 住宅，商业 销售电话 6663888 6689666 项目地址 武胜县广武路鸡公山麓 交通状况 开发商 四川瑞鼎房地产开发有限公司 建筑情况 11 栋高层， 8 栋花园洋房 广告方式 单页 墙体围挡 销售方式 自理 主力户型 53层 120占地面积 建筑面积 186541 绿化面积 价格 起价 均价 最高价 卖点 定位高端 26 靠近车站 靠近新建的试验学校 4200 4500 4800 备注 商业未售 住宅在优惠 基础之上，如果一次性再打 ， 如果贷款再打 嶺秀郡 案名 嶺秀郡 项目用途 住宅，商业 销售电话 6235111 项目地址 迎宾大道（一力职中斜对面） 交通状况 开发商 金冠地产 建筑情况 高层住宅，花园别墅 27 广告方式 单页 墙体围挡 销售方式 自理 主力户型 78 占地面积 建筑面积 180000 绿化面积 价格 起价 均价 最高价 卖点 打造高端 社区 5000 备注 花园洋房、别墅的价格 7000 9000 元 / 一江山水 案名 一江山水 项目用途 住宅，商业 销售电话 6665666 项目地址 武胜滨江路 交通状况 28 开发商 昌平实业 建筑情况 11 栋高层 广告方式 墙体围挡 街头广告 销售方式 重庆美翔地产顾问代理 主力户型 商业80 占地面积 建筑面积 绿化率 32% 价格 起价 均价 最高价 卖点 商住结合 风景优美 4500 备注 配套商业价格 6000 元 /平米 11000 元 /， 岳池县 隶属于 X 市，位于 X 市西部距离 30 公里处，县城人口 10 万人。农业、工业、旅游业发达，重点发展农产品加工、生物医药、机械加工、轻纺工业、建筑建材、能源化工等主导产业。 水路交通 ： 嘉陵江、渠江在县境内通航 50 公里，可直航重庆。正在建设中的 X 港岳池港区，更是四川省通江达海战略的重要组成部 29 分。 空中交通 ： 岳池县城区距离重庆江北国际机场 里，距南充高坪区南充机场仅 里。县城均有高速公路通往两个机场。 房地产市场发展迅猛，开发项目众多，房价均价 4500 元 /左右，底商价格 10000 元 /左右。 建材市场是自发形成的沿街底商， 50 租金 20000元 /年 30000元 /年左右。 主商业街区 50 租金 80000 元 /年 120000 元 /年左右。 荣耀城 案名 荣耀城 项目用途 住宅，商业 销售电话 8888888 5227555 项目地址 岳池东湖新区 交通状况 畅通 30 开发商 成都市南极房地产开发有限公司 建筑情况 广告方式 单页 墙体围挡 户外广告 销售方式 联衡合众 主力户型 68 占地面积 200 亩左右 建筑面积 70 余万 绿化面积 价格 商铺 起价 一层 10000 二层 8000 三层 5000 均价 最高价 20000 9000 6000 卖点 高端 舒适 配套设施完备 备注 本项推出产权式酒店，共 5万平米左右， 10000元 /，最小投资 20000元，最大投资 20 万，一次性购买 5 年产权，第二年可回购，付款当日即返 第 1、 2 年返 15%，第 3、 4 年返 16%，第 5 年返 18%。 亿联建材家居五金城 31 案名 亿联建材家居五金城 项目用途 商业，服务 销售电话 0826- 5666666 5666777 项目地址 岳池县东湖公园翔凤大道、安拱路交叉口 交通状况 一般 开发商 岳池亿联置业有限集团 建筑情况 大型商贸城 广告方式 销售方式 自销 主力户型 80 开盘时间 2013 年六月份左右 交房时间 2015 年 入住时间 占地面积 建筑面积 15 万 绿化面积 备注 正面竞争对手，且对手先于我项目亮相 规模： 15 万超大规模，“一站式”采购基地 区位：岳池城市东扩的核心位置 政策：岳池重点项目，享受政府优惠政策 品牌： 亿联控股，中国商业地产 20 强，中国商业地产价值运营商 市场：填补 X 建材专业市场卖场空白，百亿商机前景无限 产业：坐享川东三大建材产业基地 功能：集十大功能为一体，提升无限商业潜能 配套：商务办公、酒店公寓、休闲餐饮、免费巴士、专业物流等完善的配套 规划：多种业态合理分布，创新双首层设计， 层高，完美人车动线 运营：强大运营团队，创新运营理念，倾力打造百年旺市 华蓥市 32 隶属于 X 市，位于 X 市东南部距离 25 公里处，因华蓥山而得名 , 辖 10 镇 1 乡 3 个街道办事处，总人口 36 万，其中非农业人口 10 万。是四川以东进出重庆的门户，襄渝铁路由北向南纵贯全境，市内设有4 个火车站。距重庆、成都分别为 80 和 300 公里，仅 1 小时和 3 小时车程。 建材、能源、机加、食品加工等支柱产业初步形成，建设全省工业强市取得重大进展。果业、竹业、畜牧业、劳务开发四大特色农业初步形成。旅游产业异军突起，华蓥山成功创建为四川省风景名胜区、国家森林公园、国家地质公园、全国红色旅游经典景区、中国优秀旅游城市。 矿产资源 市内探明具有一定储量的矿产有煤、硫、石灰石、石膏矿、石英砂等，主要矿产资源可概括为 “ 一黑一白 ” ，黑为 煤，白为石灰石，具有很大的开采价值。煤的远景储量达 吨，占华蓥山煤总储量的 50%以上，可供开采 200 多年。华蓥山的煤具有含硫高、焦油重、埋藏地区地质构造复杂、多溶洞水、瓦斯等特点。石灰石是生产水泥的重要原料。我市石灰石分布广，储量大，达 吨，品位高，裸露多，剥离量小，露天开采极为方便，为全国著名优质矿。目前华蓥市矿产资源仅煤、石灰石利用较多，矿产资源还有很大开发潜力。今后还可继续开发建材新品种，形成系列：发展碳酸化工、煤化工等化工企业，提高矿产利用率。 豪迈国际 33 案 名 豪迈国际 项目用途 住宅，商业 销售电话 08264888888 项目地址 华蓥市迎宾路 交通状况 好 开发商 四川新蓥公司 建筑情况 广告方式 车内 墙体围挡 户外广告 销售方式 自理 主力户型 79 价格 住宅 起价 4100 均价 最高价 4300 卖点 4200 备注 已近尾盘，一次付清 ，分期 ，贷款 商业 20000 元 / 梧桐湾花园 案名 梧桐湾花园 项目用途 住宅，商业 销售电话 4855888 4855999 项目地址 华蓥市 老汽车站 交通状况 好 开发商 四川省盛世原房地产开发有限公司 建筑情况 2 栋 33 层高层 广告方式 墙体围挡 销售方式 自销 主力户型 80 价格 住宅 起价 3500 均价 最高价 3900 卖点 34 备注 商铺未售 建材市场 以油漆、板材等装饰材料为主，门面 30 ，年租金 20000 元，主要建材销售还是以沿街底商为主，沿街商铺以经营中低档品牌为主，门面 30 ，年租金 30000 元，装修最好的品牌门店为东鹏瓷砖、萨米特；品牌认知度较低，箭牌卫浴门店已有部分低端产 品混搭销售。 邻水县 隶属于 X 市，位于 X 市东部距离 50 公里处， 东、南分别与重庆市垫江县、长寿区、渝北区接壤，西、北分别与华蓥市、 X 区、大竹县相连。全县辖 18 个镇， 27 个乡，人口 97 万，幅员面积 城建成区面积 方公里，常住人口 15 万。 交通运输 邻水是川陕渝鄂重要公路交通枢纽，境内国道、省道、县道纵横 35 交错，四通八达，基本实现柏油化。国家五纵七横的两条重要的高速公路达渝高速公路与沪蓉高速公路交汇于县城南郊， 210 国道和达渝高速公路纵贯南北，邻垫高速公路和 304 省道横穿东西 ，形成川东交通枢纽。县城到 重庆 主城区 90 公里，到重庆江北机场 75 公里、重庆寸滩保税港 80 公里。另有 5 条边际公路已被四川省纳入与重庆的连接通道规划，正在抓紧建设。便捷的交通大大降低了渝邻两地物流运输成本，有效推动了两地经济的融合。 工业经济 2010 年，全部工业增加值 元，增长 对经济增长的贡献率为 县规模以上工业企业实现总产值 元，增长 其他工业企业实现产值 元，增长 邻水县工业生产门类齐全。全县工业已初步形成以冶金、煤炭、机械、化工、建材、电力为支柱的工业体系。建成工业企业 1520 家，其中中型企业 4 家。乡镇企业突飞猛进，私营企业发展强劲。已形成 150 万吨原煤、 30 万吨焦炭、 3 万吨生铁、 1 万吨钢材、 1 万吨造纸、 10 万吨碳铵、 1200 万平方米彩釉墙地砖、 30 万吨水泥、 35 万千瓦交流电机、千瓦发电、 2000 吨 品包装生产能力。 99 年全县实现工业产值 21 亿元，产品销售收入达 1800 万元。邻水工业正逐步形 成着眼大市场、着力高起点、建立骨干企业，发展名、优、特、新、高（科技）产品，建立健全现代企业制度新的经济格局。 经济发展 2012 年 元，在 X 各区县排名第二。 速为 36 地方财政为 元，完成固定投资 元，居民人均年收入 19247 元，农民人均年收入 7404 元。 宏帆广场 案名 宏帆广场 项目用途 住宅，商业 销售电话 3373333 3377777 项目地址 邻水西门 交通状况 好 开发商 邻水县宏帆广场开发有限公司 建筑情况 27 栋高层 广告方式 车内 墙体围挡 户外广告 销售方式 自理 主力户型 62 占地面积 左右 建筑面积 75 余万 绿化面积 33% 销售率 1 期 70% 总栋 /户数 停车费及收费 价格 起价 均价 最高价 卖点 商贸综 37 住宅 4300 4400 合体 备注 商铺未开卖，六月份左右开始 上甲御城 案名 上甲御城 项目用途 住宅，商业 销售电话 项目地址 鼎屏镇曹家滩大桥侧 交通状况 好 开发商 四川上甲房地产开发有限责任公司 建筑情况 广告方式 墙体围挡 户外广告 销售方式 自理 主力户型 住83 商40 占地面积 70 多亩 建筑面积 5 余万 绿化面积 % 价格 起价 均价 最高价 卖点 周边发展快 4800 元 备注 商铺面积 100 左右，价格 1 3 万 /，项目基本售罄 荣新 世纪锦城 38 案名 荣新世纪锦城 项目用途 住宅，商业 销售电话 项目地址 交通状况 好 开发商 建筑情况 广告方式 灯柱广告 销售方式 主力户型 开盘时间 交房时间 入住时间 占地面积 95 亩左右 建筑面积 30 万 绿化面积 % 销售率 总栋 /户数 停车费及收费 价格 商铺 起价 均价 最高价 卖点 周边发展快 元 备注 未开售，未定价，六月份开盘 上甲 31 克拉 案名 上甲 31克拉 项目用途 住宅，商业 销售电话 3666888 项目地 址 上甲御城旁 交通状况 好 广告方式 围栏广告 销售方式 自销 主力户型 68 价格 住 商 起价 4400 2 万 均价 最高价 4600 3 万 卖点 元 备注 推出交 3000 抵 3 万活动 恒源建材市场 39 商住一体，底商上面是住宅，相当于内街，总规模 10000 左右，店面 50 ，租金 37 50 元 / /月，无统一规划，经营品牌杂乱，高、中、低档建材均有。 特可信家居建材市场 建筑面积 30000 左右，地下 1 层，地上 5 层，占地 6000 ，以经营中高端家具建材 为主，该建材城招商较为成功，目前已基本招满，预计 7 月 1 日试营业，目前正在装修中，已有部分品牌入驻，其中马可波罗瓷砖已进驻，并且投资百万装修 600 店面，且该品牌在当地年营业额在 400 万左右。 成功的招商一方面得益于邻水是目前 X 地区品牌认可度最高的地区，中高档品牌不满足目前经营场所，纷纷选择目前邻水最好的该建材市场；另一方面商场承诺 10 年不涨租金等优惠的招商条件，所以该商场在短时间内完成招商。 （ 2） X 市周边县市房地产概况总结 X 市周边县区与市内房地产价格基本持平，从开发体量上甚至超过 X 市的开发量， X 市不能形成很好的覆盖甚至起到领头羊的作用，不能很好的吸引外来投资者在 X 市内购房。 从开发模式上看，基本属于复制式开发，产品同质化现象严重，虽然个别项目体量较大，宣传上讲到能够覆盖 X 地区，吸引外来投资 40 购房，但是项目自身还是以当地百姓作为主力购买群体。 X 市内尤其是下属各县市都在大力发展经济，最直接的表现就是房地产项目的大量开发，市政建设的投入很大，都在打造新区、新城，但是项目上马的很盲目、很跟风，没有哪个项目能够起到 X 的地标性项目，这也给我们项目留足了开发空间。 岳池出现两个投资类项目，一个是产权式酒店，另一 个是与我司项目类似的建材市场，虽无法撼动我项目龙头地位，但是由于开盘时间早于我项目，会对客户形成分流，其中尤以“亿联建材城”为重，所以应及早让我项目亮相，稳住客户。 周边县市竞争品牌的成功对我项目的启示 邻水县“特可信建材广场”的招商成功，取决于当地消费人群对品牌的认可度，而其余县市包括 X 市对价格的关注度高于品牌关注度。而我项目将来也会面临招商难的问题，如何让 X 市目前自发形成的很多建材市场及建材街区顺利进驻我项目，建议与政府部门协商，由政府出面关停或牵线达成招商意向，而招商的成功与否直接影响销售的进度。 【第三部分 项目资源分析】 41 一、项目概况 （ 1）地理位置 项目位于 X 市城南 304 省道南侧，沪蓉高速北侧，枣山镇南侧，距离 X 市政府 4 公里， X 火车站 里，沪蓉高速公路（ X）出口处。 （ 2） 规模地形 该地块总面积 262 亩，土地较为平整。沿线道路北侧及西侧为枣山物流园区， 园区总规划面积约 12000 亩，于 2011 年 7 月正式启动建设，主要建设物流、仓储、商贸、市场、加工贸易、电子信息、生活服务等项目集群。到 2020 年，将建成覆盖 X、辐射川东北、面向重庆、背靠成都、贯穿渝川陕、连接大西北的川 东北重要物流基地，成为集物流、人流、资金流、信息流为一体的物流商贸城。 （地块平整现状） （地块路对面现状） 项目地 42 （土地西侧） （土地东侧）紧挨高速收费口 二、项目环境分析 从小环境看，虽然目前地块周边处于开发状态，但随着前期的几个项目的投入建设，给本区域的专业市场的定位带来了很好的发展潜力。 从大环境看，本地块所在区域紧挨高速收费站，交通便捷，区域辐射能力强。 然而，尽管存在诸多优势，但是我们不得不面对一个问题，那就是超大体量、纯商业地 产项目在 X 商业发展史上还从未没出现过。 0 万，是否有足够的消费能力来消化掉本项目，以及未知的风险和 X 投资者对于超大商业项目投资的空白经验，是本项目在 X 市场成功与否必须面对的问题。 三、项目研判（ 析） （ 1） 项目优势（ 毗邻城市发展方向 项目位置毗邻 城市发展方向的城南新城区组团，枣山物流园区又是 X 重点发展项目。落成后本项目将成为该组团发展建设的商业配套 43 组成部分。 交通通达性好 紧挨沪蓉高速收费站，到达市中心 5 分钟车程。使得本项目地块与城市中心以及周边县市 有了更好的衔接。 （ 2） 项目劣势（ 配套不完善 由于本项目所在区域正处于开发建设阶段，周边配套尚不完善， 短时间内难以形成规模，虽政府大力开发，但是当地老百姓还处于观望阶段。 城区市场需整合 X 目前的家居建材经营户遍布各专业市场及新开楼盘的大街小巷，由于没有接触过类似产品，多采取观望态度，需彻底改变 X 家居建材市场格局。 （ 3） 项目机会点（ 中心城区处于商贸业转型期 虽有建材市场，但大都规模较小，没有一站式建材专业市场，更没有类似于本项目的大型商 业项目进驻 X 市区，现在是抢占市场先机的关键点。 丰富 X 市民商业地产投资渠道 目前 X 市民商业地产投资环境、产品均比较单一，没有返租类项目，可购买的地产项目除住宅外，商铺或面积较大，或单价较高，超 44 出大多数市民购买能力，市场游资无处投放，为本项目的进入提供了一个良好的契机。 政府新政对住宅市场的打压 国家出台“新国五条”对二套房交易征收高额税费，在市场引起一定影响，同时 X 政府抑制房价不得高于 5000 元 /，致使住宅投资缩水，在没有更好投资产品出现前市场充斥闲散资金。 （ 4） 项目威胁点（ 本地购买力相对较低 据调查， X 市绝大部分房产都是本地人购买的，外来投资者少，对于本项目的超大型商业体量， X 实际购买力略显单薄。同时 X 主要收入人群为在外投资或务工的人群，逢年过节才会返乡，如何抓住这部分人群，将成为项目销售的一大重点。 资源整合力尚待验证 本项目如业态定位以建材为主，应充分考虑 X 市目前正在经营的几大建材市场，以及沿街底商和新开楼盘底商部分的建材经营户的经营状况，资源整合能力尚待验证。 竞争对手 据非官方消息，在我项目所在地对面，一块 150 余亩地已被川渝集团购买，同样 开发家居建材市场，应密切关注。 岳池“亿联建材市场” 6 月份开始对外销售，目前正在前期招商试水阶段，目前 X 地区家具建材经营户都已得到消息，且大都接洽过，会对我项