花牌坊可行性研究报告

- 1 - 第一部分 X 宏观市场及房地产市场综述 一、宏观 X 1、 整体经济快速稳定发展 作为西南地区的重镇， X 省省会， X 经济一直保持着快速、稳定、健康的发展。在市场消费需求上升等积极影响下， X 市整个房地产市场将会更有序的发展。房地产市场需求规模将处于进一步扩大的进程中，目前 X 市正在进行大规模的城市建设，住宅、商业等房地产项目的供应都处于快速增长的状态中，整体经济环境的发展有利于需求规模的稳定增长、有利于吸引外来投资，减少地产投资风险，保证投资收益的实现。正由于投资环境的改善，大量外来资金进入 X 市的房地产市场，国内一些品 牌地产商将加大投资于此。 2. X 总体规划 X 是 X 省省会，全省政治、经济、文化中心，我国西南地区的科技、金融、商贸中心和交通、通信枢纽，是重要的旅游中心城市和国家级历史文化名城。 X 位于我国的西南地区，是国家级历史文化名城，我国西南地区的科技、金融、商贸中心及交通、通信枢纽，我国西部地区重要的旅游中心城市。行政管辖范围包括 9 个区、 4 个县级市、 6 个县。全市土地面积 12390平方千米。 规划中 X 分三个层次：第一层次为中心城，面积为 598 平方千米；第二层次为中心城周边的 4 区、 2 县，面积为 2662 平方千米；第三层次包括规划范围内除一、二层次以外的都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、新津县、大邑县、蒲江县，以及双流县南部地区，总面积为 9130平方千米。规划重点是第一、二层次构 X 市区。 规划中中心城区的城市人口规模如下： 至 2000 年，非农业人口规模 205 万人，实际居住人口 230 万人； 至 2005 年，非农业人口规模 223 万人，实际居住人口 250 万人； 至 2010 年，非农业人口规模 242 万人，实际居住人口 270 万人； 至 2020 年，非农业人口规模 278 万人，实际居住人口 310 万人； 规划中中心城市建设用地规模分别为： 至 2000 年， 172 平方千米； - 2 - 至 2005 年， 200 平方千米； 至 2010 年， 226 平方千米； 至 2020 年， 248 平方千米； 主要用地：（ 2020 年）居住用地 工业用地 公共设施用地 公共绿地 规划期限： 1995 总体规划中确定的“五路一桥”及外环路工程，目前已完成一半以上，已初 步形成向东、向南发展的态势。府南河延伸整治工程及沙河综合整治工程已启动。轨道客运系统（地铁）已立项。与国土规划结合，对规划的非建设用地进行了界定和控制。规划全面地指导了 各专业规划的开展。 住区建设坚持中高标准，以规模体量适度的多层住宅为主。每户家庭拥有一套设施基本齐全、居住环境良好的住宅， 2020 年人均居住建筑面积达到 40 平方米。 调整居住用地结构，新区建设与旧城改造相结合，合理布局，集中开发，形成规模，避免零星开发建设。主城区居住用地分为 36 个片区，其中中心城区 22 片，周边组团 14 片。 坚持住房开发市场 化、集约化的原则，强化政府导向作用，形成针对不同收入群体的住宅供给体系。重点加强经济适用房建设管理，妥善解决城市化过程中大量新增城市人口的居住问题。按照城市建设标准分阶段改造城市边缘地区村庄，逐步将农村村民转为城市居民。 近期（ 2010 年）绿地建设力争达到“国家园林城市”标准，实现城市绿化覆盖率 35%，绿地率 30%，人均公共绿地 8 平方米；中期（ 2015 年）实现城市绿化覆盖率 40%，绿地率 35%，人均公共绿地 9 平方米；远期（ 2020年）实现城市绿化覆盖率 42%，绿地率 38%，人均公共绿地 10 平方米。 建构“蓝脉绿网、四圈八片”的主城区园林绿地系统。“蓝脉绿网”：沿城市重点景观河道和主要城市道路设置绿化带，与城市公园、街头绿地、居住区绿地、广场相结合，构筑相互联通的绿色网络；“四 - 3 - 圈八片”：四圈指府南河环城公园、二环路绿地、三环路和铁路环线绿地、四环路绿地，八片指三环路和四环路之间的绿化开敞区。 给水： 2020 年人均综合用水指标达到 500 升 /人日。供水管网主要采用环网结构。水六、七厂为主水厂，总供水规模将达到 500 万立方米 /日，一般水厂仅作调峰。逐步淘汰水二厂、水五厂等水厂和其它取用地下水的水 厂。 排水：采用雨污水分流制，形成独立的雨水排水系统。中心城区规划六个污水处理厂， 2020 年污水处理总量达 212 万吨 /日；周边组团规划六个污水处理厂， 2020 年污水处理总量达 102 万吨 /日。 强化“一主两次多核”的轴向开放型城市空间体系和非均衡轴向拓展的带状空间形态，空间布局以中心城为核心南北展开。 二、 X 房地产市场发展状况 政府的连续几道政策，使得全国各地的房价迅速得到控制。目前来看，市场处于胶着状态。即卖家咬住价格不放松，买家期待价格的后续下降。但总体市场的价格并没有下降或下降有限。 首先是开发商，成熟 的开发商往往并不会在单个项目上追求过高的利润，尤其是大型的开发商，越来越重视资金流量的控制，希望通过快速的资金流转来提高资金利用率。但就市场上目前在售项目来说，要么是销售到中期，要么是新开项目。对于销售到中期的项目，因前期已经销售一部分，后期如果降价，给前期业主没办法交代，企业品牌也会受到很大影响。对于新开项目，大多是通过拍卖获取的土地，成本压力较大，降价没有空间。于是，开发商在追求资金快速流转与降价切实难行的矛盾中徘徊。 其次是消费者，这是整个房地产参与主体中最为弱势的群体。房地产永远具有两重属性，即 功能属性和投资属性。受政府政策与舆论导向的影响，新进入投资者锐减，原有投资者则由需求方转达为供应方。而对自用需求，绝大多数需求者认为未来房地产价格不可能上涨，下降的可能性较大。这就使得消费者的观望情绪较为浓厚。在久盼不下的情况下，犹豫不决的市场特征非常明显。 在买方期望下降而开发商难以下降的情况下，当前房地产市场的价 - 4 - 格仍然相对稳定，但成交量一直较为低迷，市场处于“胶着”状态。这种状态沿续下去，无外乎三个结果，一是大多数开发商开始下调价格，则房价会进入下降通道，消费者更加持币观望，会使房地产整个行业“硬着 陆”，几年之内难以复苏，目前来看这种可能性较小。二是市场彻底恢复，房价开始继续上涨。但就市场总量来看，全国范围近期有一个土地集中放量的过程，近期市场供应量较大，供过于求的局面短期难以改变，因此这种结果也难以出现。三是大多数开发商坚持了当前价格水平，不作大的变化，则消费者观望一段时间后会恢复信心，由犹豫转向购买，成交量缓慢回升，目前来看，这种倾向较为明显。 总体来说，市场会在目前的价格的基础上略微下调，并在缺乏交易量的情况下，前行并稳步回升。这种状况至少会待续到明年中期。 1、 2005 年 X 房地产综述 从以上 二表统计数据显示，在 2005 年 3 月的关于稳定住房价格通知出台后的短短两个月之后，政府继续重拳出击，建设部等七部委联合行动对房地产市场进行更为细化的调控，房产市场一时出现更大的恐慌与不确定氛围。在这项政策出台后， X 房产市场也未能幸免， 6 - 5 - 的房产开发投资一直处于低位，市场不够乐观。 与此同时，商品住宅新开工面积也与投资开发表现出一致， 3 月与 6 、 7 、 8 、 9 月新开工面积出现大幅减少。但我们还可以看到，从去年 10 月份开始，房产市场又恢复信心，新开工面积大增增加，新政带来的观望效应逐 渐淡去。 2、市政发展动态 大 X 规划浮出水面 按照规划， 2020 年， X 将形成包括 X 绕城高速公路以内区域，面积近 600 平方公里的 “ 中心城区 ” 以及包括市域内中心城五城区、高新区和新都、青白江、龙泉、华阳、东升、温江、郫县区域在内，面积 3681 平方公里的“都市区 ” ，这意味着 X 将以多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由单一的特大城市向城乡 体化转变。 X 地铁时代来临 1992 年， X 开始着手地铁工程的前期工作 2005 年 9 月 11 日 ， X 地铁 1 号 线一期工程可行性研究报告通过国家发改委委托的专家组评审，目前国家发改委已批复， X 地铁一期工程全面动工。 X 市初步计划地铁 1 号线一期工程于 2009 年底全线试通车， 2010 年 7 月完成一期工程全线建设，提交国家验收，正式通车。 新政无疑是 05 年中国房地产市场最为引人关注的一个词语。回顾新政对 X 房产市场的影响，可以发现，新政的确对广大消费者的购房行为产生了一定影响，并对房产市场造成了一定冲击。在新政刚出台后的几个月中， X 房地产开发投资以及销售均出现不同程度的下跌，但这种局面并未维持太久的时间，从 10 月开始，消费出现回暖，市场出现复苏。在诸多利好因素的影响之下，相信这样的局面还会在 X 得以继续。但可以肯定的是，在经历了这次政策调控风波之后，消费者的购房行为将会更加理智，开发商在憧憬未来市场繁荣的同时，投资行为也应更加合理。 3、 X 房地产市场新盘综述 城中 05 年住宅供应仅 平方米，供应量有所减少，供应类型包括商业地产、写字楼、小户型、（超）高层电梯公寓以及一些 - 6 - 边角余料上修建的小规模多层项目；出于土地供应方面的原因，整体价格一直是各区域的领头羊； 城南 和 城西 也以其最为成熟的环境继续担 当购房者首选区域的角色； 受国家宏观调控的影响，大多数楼盘在推出产品的时候均比较谨慎，即便是规模不大，也采取分期分批次甚至是分单元推出的模式，从而造就了不少“开盘售罄”的楼市新闻；在开盘时间的选择上开发商更是小心翼翼，在消费者持币观望的同时，开发商也捂盘观望，拉锯战由此展开。 04 年，房地产市场较为火爆，开发商在产品设计方面重视不够，因此在户型方面一直没有很大的进步，“火柴盒”小户型也一度畅销； 05 年在投资需求得到抑制的情况下，开发商开始为真实需求打造产品，因此在户型设计方面更加注重功能的分区，最明显 的变化是， 05 年的小户型单套面积有所增大， 50方米的套一比例增大，“火柴盒”单间比例减少，功能划分较以前更加明显和合理；另外，在居家户型中，除传统的通风采光要求外，观景面更大的户型受到市场的欢迎，包括观景露台、转角窗、入户花园等产品细节均成为产品的增值点。 供应总况 主城区占 55% 2005 年 全 年 ， X 市 新 开 住 宅 楼 盘 247 个 ， 新 增 供 应 面 积 为 。其中 X 都市区新增楼盘 144 个，新增供应面积 ，占到总体供应的 55% ，郊区新增住宅楼盘在数量和体量上均小于市区。 - 7 - 月度走势 波动较 大，下半年相对平稳 城西和城南作为成熟社区聚集的两个区域，仍然是 X 新盘供应的热点区域， 新增供应量为 ，占到 05 年新增楼盘供应的 ； X 市区新增供应整体外移，主要集中在 2之间， 供应面积为 ，占到总体供应的 ； - 8 - 4、 X 住宅户型特点及发展趋势 各面积段户型供应情况 抽样调查结果显示： 4 0 以下的小户型逐渐淡出市场。 120以上的户型为市场供应主力户型。 房地产交易中心显示数据， X 市 2005 年 1， 60 的户型共成交 1795 套，占总成交户数的 ，是成交量最大的面积段， 90面积段的户型共成交 1690 套，交易量居第二。而交易户数最少的面积段是 180 以上的户型，共 321 套，仅占 1总成交户数的 。对比目前的供需情况，我们不难看出 90 以下的中小户型 , 供需失衡 2005 年 1 ,90 以下的户型成交总户数为 3205 户 , 占总成交户数的 ，接近五成比重，而从新盘供应来看， 100 以下的户型供应比重仅占 ，面向大众的经济型中小户型供 需严重失衡，现实供应难以满足实际需求，特别是目前一些中高端楼盘一味将目标投向中大户型开发，忽视了大众需求，颇有曲高和寡之势。 - 9 - 平层的供应户数占到被调查楼盘供应总户数的 91% 。目前在售楼盘中 , 绝大多数仍以平层作为主力产品，跃层和错层仅作为楼盘的补充少量安插在内，以满足不 同客户的差异化需求，但是在调查中，没有一个楼盘是以跃层或错层户型为主。 2005 年 12 月，成交的新增商品住宅中， 90 左右的户型最受购房者青睐。而本次调查结果显示， 40的户型在新增商品住宅中占的比重并不大。由此直接导致了许多有该面积段需求的购房者 将 购 房 目 标 转 向 二 手 房 市 场 ， 使 50 的 户 型 成 为 二 手 房 市 场 2005 年 12 月的成交主体。 2006 年由于国家稳定房价的目标，房地产市场价格相对稳定，更多的购房者会选择购买新房；国家的政策方向偏向新增商品房面积比起去年 有所减小；新增商品住宅在开发时，开发商应加大对市场需求研究，填补 市 场供 应 空 缺 。我 们 推荐 80面 积 段的 户 型 为主 力 户型 。 180 以上的大户型供应尽量减少。 第二部分 环境部分 本项目地处 X 市金牛区西安街道，位于 X 西区，一环路以内 项目北侧紧邻花牌坊街，东西两侧为部分旧宅 . 为了较详细地了解项目周边区域内的环境特征、交通状况、公建配套等一系列的情况， 本次市场调查环境踏街范围定为：东至玉带桥，西面及北面至二环，南临通惠门路。 按照市场调查的“有效、相关”之重要原 则，市场研究人员以 - 10 - 本项目所在地为出发点，以步行两公里的路程为半径，进行辐射式踏街市调，利用采集的环境信息，分析本项目总体环境方面的优势与劣势，以便在项目推广过程中扬长避短。而个案市场调查的样本选取，则根据本项目的地理位置及基本规划信息，选取本项目的可比案例共 4 个 (由于该地区新开可比楼盘较少 )。 一、市调区域地理概况 根据对 X 市房地产板块的划分可知，本项目地处西区 ,属于骡马市板块边缘，该板块正是 X 市府近期重点开发培植的新骡马市商圈 ,具体包括 X 罗马国际金贸中心、太平洋百货、铂金城及百盛公司。项目所属板块规划定位为以金融、办公、信息、及高档住宅小区为主；目前该板块开发的最大特点为住宅区档次高、分布集中，所处地位又在西面 ,从而更加确立 X“富人区”的形象。 其区域主要特征如下： （ 1）、从发展阶段上看，近期新项目西府花园及新城市广场项目为代表，花牌坊物业的开发已经迈入产品细分的阶段。 （ 2）、从现有开发及花牌坊区域地块条件上看，近期花牌坊版块房地产开发土地将极为稀少 ,可开发地块都在二环以外 . （ 3）、从开发档次上看，目前花牌坊版块正在 X 人印象中的富人区。 （ 4）、从产品上看，面对市场竞争，花牌坊版块市场的细分已 越来越明显，同一档次可以设计不同产品类型，同一种产品类型可能又有不同的定位，而且卖点越来越丰富，在未来的市场中，产品细分趋势必将继续发展。 二、 项目周边道路现状分析 本次市调区域东至玉带桥，西面及北面至一 ,二环，南临通惠门路。紧邻花牌坊路是一条双向八车道 ,并划分单独非机动车道的主干道 ,其连接着二环 ,一环 ,和人民路，由此路辐射出纵横交错的交通体系，很大程度上保证本区域内的交通环境。 项目附近干道虽然路况良好，也存在些问题，道路快慢车道划分，但机动车、非机动车不遵守交通法规 ,车辆混行及机动车随意占道停车的不良现象时有发生，这可能给高峰时段的机动车辆通行带来一定障碍，从一定程度上影响了交通状况；这可能直接影响到小区居民日后出行问题，而最先影响的将是本项目开工后，施工车辆的进出；由于目前项目附近的道路机动车通行数量尚未完全达到饱和，故对项目周边的道路状况要求不高，但随着项目 - 11 - 进程的不断推进，其所带来的不便将逐步显现，上述道路的利空因素，这有待于我们在小区出入动线的设计上加以考虑并扬长避短。 三、交通现状分析 区域内公共交通较为便捷，公交线路数量充足；其中途径项目周边的公交线路总计 11 条，其中主要的公交站点均集中于花牌坊 干道沿线，如可至五桂桥地区的 4 路（五桂桥 ；可至市中心地区的 62 线（九眼桥 可到达北火车站场的 34 线（火车北站 可至城南的93 线（九里堤 ，便于区域内居民到达 X 市区的各个主要地区。除上述普通市区线路外，更有位火车北站及金沙长途运输枢纽站，可提供跨县乃至跨省的长途车业务；为区域内居民出行提供了极大的便利。但同时值得注意的一个现象是，部分公交线路在运营高峰时段较拥堵，可能会对交通出行带来一定压力。 通过实地观测调研得知，从本项目步行公交车站上客集中点仅需二至三分钟左 右，而从项目至 X 国际机场实际距离约为 30 公里左右，至春熙路商业圈实际距离约为 6 公里左右，交通出行十分方便。 交通线路附表： 线路名称 起始站点 运营类型 运营时间 途径线路 4 五桂桥 双层 单层大巴 5:500 五桂桥 ,双桥子 ,水碾河 ,东风大桥 ,大慈寺路 ,春熙路 ,人民西路 ,东城根上街 ,羊市街 ,西大街 ,西月城街 ,花牌坊街 ,西门车站 ,营门口立交 ,五里村 ,茶店子 ,茶店子西口 ,三环路成灌立交桥 ,三环路羊犀立交桥 ,茶店子公交站 . 7 十里店公交站 - 昌源路 大巴 6:000 成南公 交站 ,十里店 ,二仙桥东路 ,二仙桥 ,上涧槽 ,东站停车场 ,新风路东 ,新风路西 ,府青路二环立交桥 ,府表路一环立交桥 ,游乐园 ,红星路一段 ,红星路口 ,玉沙路 ,太升路 ,文化宫 . - 12 - 27 成仁公交站 - 成仁公交站 空调大巴 5:450 成仁公交站 ,牛王庙 ,水碾河 ,一环路东三段 ,新鸿路口 ,建设路口 ,一环路东一段 ,一环路北四段 ,梁家巷 ,人民北路 ,人民北路一段 ,火车北站 ,人民北路二段 ,人民北路 ,西藏二所西北桥 ,沙湾 ,恒博医院 ,金房集团抚琴小区 ,青羊小区 ,中医附院 ,青羊宫 ,百花中心站 ,五块石 ,高升桥 ,一环路南四段 ,衣冠庙 ,磨子桥 ,成仁公交站 34 火车北站- 火车北站 空调大巴 5:450 火车北站 ,人民北路北三段 ,人民北路 ,梁家巷 ,一环路东四段 ,建设路 ,新鸿路 ,新华路口南 ,水碾河 ,牛王庙 ,九眼桥 ,红瓦寺 ,一环路南一段 ,一环路南四段 ,磨子桥 ,省体育馆 ,衣冠庙 ,一环路南四段 ,高升桥 ,一环路西一段 ,百花中心站 ,青羊宫 ,中医附院 ,青羊小区 ,西门车站 ,沙湾 ,西北桥 ,人民北路 ,人民北路北二段 ,火车北站 . 线路名称 起始站点 运营类型 运营时间 途径线路 37 金沙公交站 - 红星路广场北路 大巴 金沙公交站， - 13 - 56 红 砂村公交站 - 九里堤公交站 大巴 空调大巴 6:000 成龙路 ,狮子山 ,沙河大桥 ,静居寺 ,二环路东四段 ,顺江路 ,九眼桥 ,合江亭 ,东门大桥 ,城守东大街 ,盐市口 ,中西顺城街 ,顺城大街北 ,文武路西 ,青龙街 ,八宝街 ,北巷子 ,西门车站台票 ,金沙路 ,沙湾路 ,西南交大 ,交大路西 ,香榭里 . 62 九眼桥 空调大巴 6:000 九眼桥 ,牛王庙 ,天仙桥北街 ,武城大街 ,红星路口 ,太升路口 ,文武路口 ,文武路西 ,青龙街 ,八宝街 ,北巷子 ,西门车站 ,营门口立交桥东 ,营门口立交桥南 ,二环路羊西线口 ,府南新区 ,双清中路南 ,金沙中心站 . 93 九里堤公交站 - 紫荆南路 大巴 6:300 九里堤公交站 ,香榭里 ,交大路西 ,西南交大 ,会展中心 ,沙湾路 ,通锦桥 ,金仙桥 ,西月城 ,长顺下街 ,长顺上街 ,小南街北 ,小南街西 ,大石东路 ,双元街 ,双楠路 ,红牌楼 ,广福桥街 ,肖家河沿街 ,芳草西街 ,玉林南路 ,桐梓路小区 ,紫荆南路 . 98 万科魅力之城 - 土桥 大巴 双层车 6:300 土桥新街 ,金周路北口 ,土桥二队 ,金牛宾馆 ,金牛坝路 ,茶店子西口 ,茶店子 ,五里村 ,营门口立交桥东 ,西门车站西口 ,花牌坊 ,北巷子 ,八宝街 ,羊市 街 ,东城根上街 ,总府路 ,大慈寺 ,东风大桥 ,水碾河 ,双桥子 ,双林中横路 ,万年场 ,联合小区 ,双庆路口 ,多宝寺 ,三砖厂 ,建材路 ,建材路西 . - 14 - 线路名称 起始站点 运营类型 运营时间 途径线路 340 千禧花园- 高新起步园 大巴 6:300 千禧花园 ,九里堤北路 ,群星路 ,银河北路 ,营门口立交桥东路 ,西门车站 ,花牌坊街 ,西月城街同仁路口 ,实业街 ,长顺上街 ,小南街北站 ,锦里中路 ,浆洗街 ,小天北街 ,玉林中路 ,芳草东街 ,芳草街 ,神仙村西路 ,紫荆西路 ,高棚子 ,科园南一路 ,高新起步园 . 341 茶店子公交站 - 跳蹬河南路 大巴 6:300 茶店子公交站 ,三环路羊犀立交桥北 ,三环路成灌立交桥南 ,茶店子西口站 ,茶店子 ,五里村 ,营门口立交桥东路 ,金鱼街 ,抚琴路西口 ,一环路口 ,槐树街口 ,羊市街口 ,西玉龙街 ,白丝街 ,冻青路 ,红星路口 ,武城大街 ,天祥寺街 ,玉双路 ,双桥路 ,双桥北二街 ,经华路 ,双桥路东 ,万年场 ,万年场公交宿舍 ,跳蹬河 ,跳蹬河路口 ,跳蹬河南路 . 四、公建配套分析 本区域内商业分布的特点为：“东高西低”，即以骡马市商圈为界 ， 其东侧商业配套设施的数量及品质均优于其西面地区，这主要是由于骡马市商圈已经历百年 ，商业底蕴深厚。 项目区域由于主干道路幅较宽，车流量远大于人流量，又处于骡马市商圈末端，从一定程度上影响其沿线的商业氛围。干道沿线配套数量较为零散，无法形成集中的规模大型商业群。但干道部分已逐渐形成了较大规模的特色商业，如枫桥晓月美食休闲广场等，商业氛围相对浓厚。干道沿线随着几个新楼盘建立后，配套发展了大规模的商业项目，如引入百佳，好又多大型超市，个别住宅小区附带大规模商业步行街，如新城市广场，离本项目仅十分钟左右的步行距离。 - 15 - 1、 商业网点 由于区域内交通干道，路幅宽，车流量极大，从一定程度上影响了沿线商业氛围的形成，导致区域内商业大型设施数量较少。区域内商业设施形态主要以中小型沿街商铺为主，经营的业种趋于单一，主要以经营日常消费类商业为主，如食品、服装等，档次趋于大众化，充分迎合了附近居民中层次的消费需要。 区域内商业设施分布平均，基于道路原因无法形成商圈效应，商业基本分布在干道沿线；另外，大型商业圈骡马市与玉带桥汇合地有着完整的商业配套设施，其后期更有着大量新增商业设施出现，包括大型的购物中心、娱乐总汇等。区域内其余路段商业网点数量较为分散。由于本项目与上述百年商圈步行距离控制在 15 分钟之内，以及其商业 设施的辐射范围均包括本项目，可有效弥补本项目附近大型商业设施缺乏的不足。 从经营业态而言，超市与便利店在该区域内发展缓慢，便利连锁机构鲜见于各主要街道，现有的部分连锁超市经营规模较小。超市与便利店在满足居民日常购物需要方面有不同与大型购物中心的特殊优势，因此在本项目商业部分招商过程中，可考虑便利店与酒店这类经营业态，以方便居民就近购买日常用品及美食的需要。商业网点附表： 道路名称 主要商业网点（超市、商场、专卖店、专营店） 青龙街 太平洋百货、家乐福超市、铂金城、铜锣湾歌城 八宝街 九龙宾馆、恒昌酒店 西大街 百盛百货、百佳超市、夏威夷商业广场 - 16 - 西月城路 好利来西点房 石灰街 好又多超市、苏宁电器 一环路 永乐电器、欧尚超市 餐饮及休闲娱乐场所 该区域内餐饮类商业设施较多，主要集中于八宝街及西大街两侧，另外在西月城路干道两侧也有较多餐饮设施，区域内餐饮设施多以走大众路线的川派火锅店及汤煲店为主，这非常符合 X 本地居民喜辣、喜食火锅的饮食习惯；其中较知名的是位于西大街上的川江号子火锅 ,重庆三棵树火锅，及位于通锦桥路上的南粥北面等，平日食客众多，生意火爆，很好的解决了周边居民日常生活的需要。另外在八宝 街沿线辅有适量经营中式餐饮的中高档酒楼、酒家，主要经营各地方口味的餐饮，但由于档次及价位相对较高，故食客数量相对稀少。西大街还配备一些休闲餐饮及各国的美食 ,丰富居民饮食文化 . 该区域内休闲娱乐设施较多，据实地调查后得知，所经营业种主要分为三类：美容保健类、休闲茶坊类及大型娱乐城；其中以美容保健类设施数量最多，仅在干道沿线就有不下 10 家左右。美容保健机构发展蓬勃，应是 型娱乐设施分布在青龙街，三洞桥路等较繁华的地段，其余路段设有适量的休闲茶坊，辅有公众网吧、休闲浴场及桑拿中心等， 但场所分布较散。步行距离适当，居民日常娱乐需要都能得到方便的解决。 餐饮及娱乐设施附表： 道路名称 主要餐饮机构 青龙街 罗曼大酒店、八宝大酒店 八宝街 九龙宾馆、恒昌酒家 - 17 - 西大街 川江号子火锅店，巴西烧烤，欧湖岛，味千拉面，元绿寿司， 西月城路 老地方酒店，泰至宾馆，邀月茶楼。 石灰街 肯德鸡 花牌坊街 枫桥晓月商业广场 ,三江会所 , 一环路 大盘鸡、景立歌城 三栋桥路 海蓝晴天浴场、面道、六品老灶 3、 教育文化机构 本次市调区域内的教育机构数量较多，基础教育与高等教育机构数量相当。据实 地了解，主要有 X 市政建院，树德中学、 X 电子机械高等专科学院，实验外国语学校，金牛实验中学，十八中学，以及西南交通大学，西南财经大学等西南知名学府。 高等教育设施可有效提升区域的人文品质，但从实用性而言，基础教育设施则为住宅区的必须配套设施。区域内的住宅小区多数配套幼儿园设施，可满足居民中学龄前儿童的就近教育需要。小学及中学均为就近入学，因此中、小学的配套数量和质量也可有效增加住宅项目的卖点。就本项目附近配套的中小学数量及质量而言，已可基本满足居民子女的就近入学需要。 4、 社会医疗设施 本区域内医疗设施较多， 均为正规的大型医疗机构，这很大程度上可以保证本项目小区住户的求医保健问题。换言之，可能对本项目的销售产生一定有利影响。 - 18 - 此外，区域内药店数量也较多，主要大道上都有大型药房，因此能保障居民保健购药的需求。 社会医疗设施附表： 道路名称 主要医疗、医药设施 青龙街 第三人民医院 一环路 西门皮肤病专科 石灰街 金牛区第二人民医院 5、 金融、邮电机构 区域内金融场所分布相对集中，在西月城街沿线集中大量银行，道路沿线企事业单位相对较多，如市建设局、军区质监所 ,X 电力等；由此带动了不少相关金融配套设施， 如：中国农业银行、中国工商银行、上海建设银行、中国银行、招商银行等，几大知名银行均坐落于此。另外中国电信及中国联通的营业厅也位于此处。上述金融机构与本项目所在地距离较近，基本可照顾到本项目居民今后此方面的需求。 该区域内其他金融设施也齐全，如邮政局、证券交易所等。 金融及邮政机构附表： 五、区域环境综述 道路名称 主要金融、邮电机构 西月城路 证券交易所、中国电信营业厅、建设银行、中国银行、中国农业银行 石灰街 兴业银行、中国工商银行、邮局 ,中国联通的营业厅 - 19 - 项目所在区域为 X 市重点发展成熟区域 ，区域内的商业配套、学校、均配备齐全。 道路路况上佳，交通体系完整，但项目临近干道道路功能设置欠考，影响本项目交通出入动线的布置。 交通便利，公交线路众多，出行方便。 商业网点分布平均，部分路段已是百年商业街及有些路段渐渐形成美食街概念。商业设施数量可满足周边居民日常生活需要。现阶段娱乐、医疗、文教等相关设施仍较齐全，几年后还有较大改善。 区域内绿化覆盖率中等，生态环境一般，通过政府规划筹建，将来生态环境可赋予本项目相当的产品附加值。 随着高新区的规划和市府招商成功。产业的发展不仅能带来大量居住需求，也可吸 引其他区域的人士进入该区域发展。产业发展的进程及程度将直接影响区域内居住物业市场的表现。 第三部分 市场部分 此次市场调查针对本项目所在的花牌坊板块内的在售楼盘进行了详细的调查，并根据板块内各楼盘的产品特性、去化特征、客源特征进行分析，概括 了 板块内市场特征。 一、 项目市场分析 1、 客源 根据此次调查的楼盘销售情况来看，目前 X 市西区住宅物业整体销售情况良好，目前整体销售率已达 90%左右，大部分物业的销售速度属平稳去化。 区域内楼盘的客户来源呈现以 X 本地买家（包括长期在 X 工作的外地人士）为主，外地买家 (以 X 地区、浙江 一带为主 )为辅的特征。购房用途以自住者居多，投资客户仍属少数。 大多数 X 本地买家比较注重住宅物业的地段及品质，偏好传统高尚住宅区及高品质楼宇。对楼房的居住实用性、舒适性、内部及周边配套的齐全度等问题较为敏感。目前随着城市的发展及消费观念的转变，越来越多的客户开户注意住宅区的升值潜力，自住、投资两相宜的物业更受青睐。 - 20 - 外地买家在 X 住宅客户中目前并非主力客户，但这一部分客户的比例正在上升。此购买群体主要分为两部分，一部分是以投资为目的的外地投资客户，这部分客户看重整个 X 巨大发展潜力，十分注重投资收益，多投资在 一部分购房者购房的原因比较复杂，包括在本区域就读生的陪读家庭及 X 市以外的人士，或为子女购房转户口的外地人士等。 2、 楼盘品质卓越、区位环境理想且具有一定升值潜力的物业最受买家欢迎。如西府花园 市区土地开发的逐步深入，在一环 以 内 已 无 大 块 土 地 出 售 竟 拍 ,该 地 段 的 区 位 优 势 和 环 境 优 势 将 进 一 步 显现。目前该地区住宅均价已过 4500 元 /格在 X 市整体市场中偏高，仍受买家欢迎，取得了 90%的销售率。 3、 价 格 根 据从花牌坊板块内选取的可比项目分析，区域内价格落差不大。紧临本项目旁的西府花园凭借市场利好 ,竞争小，均价超过了 4700 元 /于西大街上的鑫城价格也达到 6000 元 /一楼送跃层 )瑞花都单价也达到了 4200 元 / 总体而言，目前 X 西区楼盘具体价格主要集中于 4200 /特别指出的是，目前西区高价住宅几乎全采用清水房无装修的交房标准，这与本地居民的消费理念及消费习惯有较大关系。 4、 此次调查所得的数据显示，目前住宅的总价主要集中于以下几个区段：一房 22 万元 /套以下；两房 34 38 万元 /套；三房 45元 /套的；四房 55元 /套。而以销售状况来看，较低总价的单元受到市场的欢迎，但从销售总量上来看，居住房型的二房和小三房销售较快，但是 80 万元 /套的单位销售量不强，但存在极少数高收入 ,追求居住品质、身份感的客户群。 5、 房型及面积 目前 X 市场上住宅物业的房型种类呈多样化，且布局新颖。其中跃层、飘窗、露台等形式被广泛运用。 - 21 - 从区域物业整体市场来看，目前以二房、三房最受市场青睐，二房的主力面积在 70 85房物业主力面积集中于 95 130面积规划上， 主要为二房、三房为主，配有适量的跃层。 一房和一房一厅凭借总价低和适宜投资两大优势成为销售速度相对最快的房型，但目前该地区处于饱和 ,新近开发的如新城市广场 ,鑫城等 从比例来看，面积在 70130二房或三房销售应为本地区销售主流的单元配置。 根据市场需求 ,合理的控制面积范围 ,房型配比是本项目成功的关键因素 房等小面积房型凭借低总价，能达到快速去化的效果，但在本地区数量饱和 ,在规划时应尽量避免比重过大。 由于 X 的地理及气候条件的影响，在建筑设计 上，可灵活运用点式、板式、蝶式等多种形态，内部房型设计上限制较少，大部分新建住宅的房型常用以下几个元素： 入厅玄关 卧室大飘窗 主卧室阳台 顶层露台 当地新建住宅的房型设计中注重以下几点，也是高价位楼盘所普遍达到的标准： 平层层高通常在 3 米左右，跃式底层挑空。 厅、卧、厨、卫全明。 普通公寓的厅开间通常在 左右，主卧开间通常也在 左右。客厅附带的阳台面积一般在 8右；厨房面积一般控制在 8厅玄关的面积一般控制在 3右。 气候原因使采光充足成为房型设计中的关键点，大量运用阳台、大面积 飘窗、凸窗等元素。 房型设计中主要观景的需要，在主要观景房中设置阳台、露台或大面积窗。观景面主要设在餐厅、客厅、主卧这几个功能区中。 主卧室进行功能分区，一般分为更衣区、卫生间、卧房区 - 22 - 建筑形态及风格 区域内住宅物业的建筑形态基本分为二种形态。其中以蝶式住宅居多，约占总调查数量的 90%，而板式建筑在 X 本地还较为少见。 由于 X 本地的自然气候以阴沉天气为主，这导致购买者对朝向的要求并不强烈，并且板式建筑的建造成本较高，占地相对较大，因此在投资利益的驱使下，碟式建筑成为当地市场上最主流的建筑形态。 板式建筑具有 南北通透的采光条件及人居空间较宽等优点，有利于小区整体景观的塑造及观景点的分布，已越来越受到客户的认同 . 从楼层形态上则分为四种形式：高层、小高层、多层及别墅，其中主要形态多为多层及小高层，也有部分高层建筑。由于受地块开发许可及 X 自然地质地貌等因素制约，区域内高层住宅物业较少，占整体的 10%左右，小高层占 40%左右，多层建筑占 50%左右。 从建筑风格上看，目前 X 市场上的楼盘基本上以走现代路线为主，其特征是：外立面线条明快、风格清新简洁，用料上基本以高级面砖为主，几乎不使用粉刷涂料；色彩基本以鲜艳明朗的色调为 主，以充分适应 X 本地的天气条件。窗体均采用高级塑钢窗，充分凸显了现代风格建筑的硬朗线条。 6、 在设计上采用独特风格，能较为突出市场形象，会在销售初期，有力地推动了销售进程。现阶段 X 的主流产品仍是采用现代风格，这是 X 本地的发展商在产品风格上较多地参考了南方及华东地区的产品风格所致。 7、 产品规划 以此次的市场调研结果分析得知，目前区域内在售住宅的小区规模均不大，普遍在 10 万平方米以下。受地区影响 ,规模效应不是本区域内多数高档楼盘的特征，小规模也使小高层景观可充分发挥效用。 在小区的景观规划方面，大多数楼盘都有自我特色 ,营造出各式景观效果。区域内住宅项目的景观规划上注重中央景观区的打造，但忽略宅前绿化和其他公共部分的景观表现，在小品以及公共部分细节如指示标志、景观灯、路灯、垃圾箱等方面的设计较为忽视，整体协调性还有待提高 二、项目分析 选取项目周边四个具有代表性的项目进行具体的项目分析，分析其中的 - 23 - 长处及不足，这些项目的发展思路及经验教训对本项目有很重要的借鉴作用，分别为西府花园、锦都三期、凯瑞花都、鑫城立方生活。 西府花园 地理位置 X 市花牌坊街王家巷 发展商 X 市蜀信实业有限公司 物业规模 30 亩 小区规划 共由 5 幢 11+1 层小高层组成 建筑风格 现代 建筑形态 点式小高层 形态配比（ %） 低层 / 多层 / 小高层 100 高层 / 容积率 3 绿化率 总户数 500 户 车位数 337 个 售 价 4800 元 /位价 8 万 /个 物业管理费 用 /月 /内面积范 围 力房型 一房二厅一卫 53房二厅一卫 76房二厅二卫 106式 142材装修 外 墙 高级面砖、局部高级涂料 - 24 - 内 墙 室内顶棚采用腻子抹面， 地面为水泥砂浆找平拉毛面层 门 窗 入户门采用高级防火防盗门，室内预留门洞，外门窗设计为彩色铝合金配白玻 会所及相关配套 多功能健身房、茶坊、美容中心、棋牌室、儿童游乐室、酒吧等 销售率 100% 开盘日期 2005 年 04 月 09 日 交房期 2006 年 07 月 项目分析： 西府花园 地处一环内花牌坊街王家巷，上风上水的西大街黄金地段，距一环路 150 米 ，距骡马市商圈五分钟车程，距通惠门十分钟车程，距火车北站二十分钟车程与一环路保持 100 米，紧邻永陵博物馆，琴台古径，文化气息较为浓厚。附近有 4、 34、 37、 62、 98 等数十路公交线路经过。出则尽享都市的繁华便利，退则静享人居的优越舒适。其中住宅规划量约在 平方米左右，该项目由实力雄厚的 X 蜀信实业有限公司投资兴建，目前已全部售罄。推出的住宅由 5 幢 11+1 层小高层组成，均为清水房。值得一提的是，项目定位为市中心的高品质花园洋房，精心设计的大型中庭景观园林，二十余种创新的户型，一梯两户，户户超大弧形观景阳台 ，拥有大型会所、2 个游泳池、活动广场、星极物管等完善配套，本案由马海（建筑顾问）有限公司代理小区景观设计，该公司的设计理念是“处处是景，窗窗见景”。西府花园，户户超大私家花园设计，引领别具风情的格调居住。所有外立面凌空挑出宽 4M 的弧型观景阳台，全通透刚化玻璃加钢柱栏杆设计，不仅使楼宇外观更加靓丽，更可保证社区主景观庭院。在空间价值的再创造基础上，更增设生活小阳台俯瞰市中心繁华景象。如此前后花园不同的感觉给人以前后景观两重天的生活意境，纵观全城。 市中心纯生态花园洋房，有 50 200 平方米的套型， 房型有一房、二房、三房、四房等，房型选择面较多，以其主推的三房二厅二卫为例，北 - 25 - 侧主卧室附带 180 度观景阳台，视野宽阔，南侧次卧附带低台飘窗，做到窗窗见景；厨房朝南带工作阳台，使工作之余得到放松。 值得一提的是 小区的停车位， 1： 住宅车位比，车库设进出两车道，可停车 337 辆，方便业主停车。东西两侧道路分别设置车行出口及入口，避免车流交 叉。北面临道路中段，设地下车库入口，紧临小区主车道设置地下车库出口；形成小区人车完全分流，确保出行与散步互不干扰，也消除了安全隐患。 小区的物管也是该盘较有特色， 西府花园率先导入五星级服务体系，将“人本”服务理念落实到居家生活每一细节，为业主提供各类公共性综合服务，公共性事业服务，专项配套有尝服务。 贴心、细心、安心、诚心、尽心，五星级的物业服务，给你更专业的体贴。 智能保安系统，以高科技手段创造现代贴心服务。 24 小时私家服服务。随时提供洗衣、家具清洁等各种服务。 本案住宅均价 4800 元 / 价从 4600 元 / 5000 元 /层单价约为 4900 元 / 边暂无相同可比新楼盘，但从附近已售楼盘价格来看，价格稍高，但其优质的社区配套，价格还算能接受；商铺的均价为 10000 元/ 价从 6100 元 / 12000 元 /商铺靠里，不临主干道，人流量甚少，综合看来，价格偏高。 项目主要客户为本地实力人士，从小户型到跃层，有着多种可供选择的户型，也是西府花园的一个卖点 000 元 /右，但相对经济势力好的客户，还是很容易接受。加上强有力的媒体和广 告，使得西府花园在房产市场较有但有一点值得商榷的是，小区临街商铺，基本属于死胡同，人流量少，也只有小区少量业主会经过；住宅单价也较其它楼盘高，也导致该盘销售期比附近楼盘长了许多时间。 锦都三期 地理位置 X 通惠门路 3 号（下同仁路口） 发展商 X 鼎鑫置业有限责任公司 物业规模 约 30 万平方米 小区规划 共由 10 幢 25 层高层， 15 幢 3多层组成 - 26 - 建筑风格 现代 建筑形态 点式高层 形态配比（ %） 低层 20 多层 / 小高层 / 高层 80 容积率 5 左右 绿化率 40% 总户数 约 1400 户 车位数 800 个 售 价 5500 元 /位价 8 万左右 /个 物业管理费 用 /月 /内面积范 围 50力房型 二房二厅一卫 85房二厅二卫 112材装修 外墙 采用通体砖，预留装修布线所需孔洞，外 墙通风孔安装不锈钢百叶， 内墙 室内顶棚采用腻子抹面，地面为水泥地面 门窗 落地窗、外飘窗窗框与防护栏均 100%竖向对齐，误差范围小于 5所及相关配套 锦都二期商业街 销售率 99 开盘日期 2005 年 12 月 - 27 - 项目分析： 锦都地处一环路内，城市中心，悠游于浣花风景区与宽窄巷子历史文化保护区之间，。该项目由 X 鼎鑫置业有限责任公司开发，以其独特的文化和建筑品味，获得多项殊荣。 整个小区约 30 万平方米，由 10 幢 25 层高层和 15 幢 3商业用房组成，高层物业 均为现代风格点式建筑，多层物业为仿古建筑，具有通风良好、地形处理灵活、自由、占地面积小等优点，由于 X 特殊的地理和气候环境，点式建筑的弊端并不会对住户的采光、采阳带来影响。 现阶段该项目主推的房型为 90三