重庆神龙峡旅游区-规划.doc

1 重庆神龙峡旅游区总体规划 初 稿 2 一 项目背景分析一 项目背景分析 3 一 外部环境分析 一 外部环境分析 战略机遇 重庆成为全国城乡统筹综合配套改革试验区战略机遇 重庆成为全国城乡统筹综合配套改革试验区 基于此战略机遇期 项目区内应加大产业结构调整 合理推进农业升级 有效控制部分小型乡镇工业发展 重点加强旅游业等休闲产业建设 以旅游为 纽带 实现小城镇 乡村和旅游区的 三位一体化 统筹建设 城市化进程加快 蕴含着规模化的品质性生产 生活 生态消费需求城市化进程加快 蕴含着规模化的品质性生产 生活 生态消费需求 根据 重庆市城乡总体规划 2007 2020 年 至 2020 年 重庆将形成 1 个特大城市 5 个大城市 9 个中等城市和小城市 300 个左右小城镇 常住人 口 2200 万人 城市化进程加快 城镇人口剧增 蕴含着基于生产 生活 生态 的大量的 潜在性 规模化 品质性要求 这为项目区未来跨越式发展积蓄了 需求能量 城市空间结构高密 需要开辟起居室 工作室之外的第三休闲空间 城市空间结构高密 需要开辟起居室 工作室之外的第三休闲空间 重庆市庞大城镇人口与山城高密空间利用形成独有的山城格局 是重庆市 民主要的生活空间和工作空间 这种高密压抑的空间客观需要开辟生活和工作 空间之外的第三空间 即户外休闲活动空间 与主城区与主城区 若即若离若即若离 渝沙高速通车后 南川距离重庆主 城区约四十分钟路程 将变为日益膨胀 的重庆主城区 800 万城镇人口对旅游 房地产 三产业综合消费的直接市场需 求区域 并直接促动南川金融 建材 餐饮 商业 运输等行业的发展 纵观重庆市域山地类 休闲度假类项目 神龙峡旅游区 若即若离 的区 位优势特征突出 即 项目区离开主城而又不远离主城 一方面主城周边的山 地类 休闲度假类项目仍然处于主城高密 压抑 嘈杂的环境氛围中 难以达 到彻底放松和休闲之目的 另一方面 众多远离主城的山地类 休闲度假类项 4 目因客观山地交通距离的影响 不适宜常态性的休闲度假 二 旅游区位 处于重庆山水都市旅游圈范围内 二 旅游区位 处于重庆山水都市旅游圈范围内 神龙峡坐落于重庆市南川区范围内 南川区坐落在重庆南部 重庆市至长 沙高速公路 与南川相接 距离约 56 公里 南川 区位于重庆 一小时经济 圈范围 神龙峡 在金佛山以 西 地处金佛山山脉边沿 位于重庆东南部南川市的金佛山 总面积 1300 余平 方公里 拥有全国重点风景名胜区 国家森林公园 国家级自然保护区 全国 首批科普教育基地四项国家级 桂冠 并被列入我国申报世界自然遗产的预备 清单之中 其丰富多样 配置得当 独具特色的旅游资源 在重庆地区具有相 当的代表性和一定的垄断性 为生态旅游的发展提供了极佳的本底条件 分析 神龙峡坐落于重庆市南川区范围内 远离重庆市 长江三峡 重庆 市 大足石刻 重庆市世界级精品游线 神龙峡旅游区位于具有四个国家级称 号金佛山旅游区的西厕 整体处于重庆市的山水都市旅游圈内 该旅游圈整体 表现出以重庆市及其周边市区为主要客源市场的特点 5 二 近期 二 近期 金佛山金佛山 神龙峡神龙峡 山地峡谷游线组合山地峡谷游线组合 南川 神龙峡 南坪镇 红山厂 里隐坝 神龙峡谷 入口 旅游公路建设 南川 神龙峡 金佛山 南川 贵州的盘山公路 下路 口 花果园 里隐坝 神龙峡 金佛山 旅游公路 三 中远期 三 中远期 金佛山金佛山 神龙峡神龙峡 黑山谷黑山谷 大的旅游景区环大的旅游景区环 线线 通过神龙峡东侧山地公路建设 实现 金佛山 神龙峡 黑山谷 大 旅游环线的构成 通过神龙峡谷西侧山地公路建设 实现 黑山谷 神龙峡 南川区 旅游环线的形成 6 二 旅游资源分析与评价二 旅游资源分析与评价 7 本章旅游资源分析与解读摒弃常规的自然 人文资源分类别分析 而是根 据项目区实际 在调查和分析的基础上 从资源单体 资源组合和资源意境系 统角度解读其资源价值 单体资源着力于比较分析 找出其资源独特卖点 组 合资源着力于分析单体资源系统结构耦合度 从而判断满足游客需求的程度 意境资源则强调游客的直观印象和感知 是重要的形象认知资源 一 资源对比分析 一 资源对比分析 1 1 峡谷资源 峡谷资源 资源概况资源概况 地形 神龙峡谷底海拔高度为 680 米 高出重庆市区约 400 多米 两侧峡 壁陡峭 垂直高度平均在 600 米左右 峡壁险峻 峡谷两侧均为金佛山的第一 台阶 海拔高度都在 1300 米以上 峡谷 最宽处大淌河坝约为 100 米 最窄处 苏家岩约为 10 米 谷底林木茂盛 溪流成河 瀑布有磨子洞瀑布 飞龙瀑布 碧泉映月瀑布 神龙洞瀑布等 谷底小溪自然形成小岛有大淌河坝约 15 亩平地 共两块 三王洞约 8 亩小坡地 峭壁 绝壁景观包括 归龙谷鱼鳞岩 猫啄大 绝壁 神龙洞绝壁 火烧岩等 植被 峡谷两岸植被多为灌木林 刺竹林 植 物较为丰富 气候 夏季平均温度在摄氏 24 度 冬季有霜雪期 雪期最长可达 一个多月 资源对比资源对比 表 2 1 重庆市主要峡谷旅游资源概况 景区景区资源概况资源概况 天生 三桥 世界上最大的天生桥群 三座天生石拱桥 天龙桥 青龙桥 黑龙桥 横跨于洋水河大峡谷 之上 前后距离全程仅 1 公里 气势磅礴 规模宏大 平均桥高在 200 米以上 桥面跨度均超过 400 米 景区内桥连桥 洞生洞 桥桥相连 洞洞相通 洞与洞之间又有天坑见光 桥洞下飞涟漪 河谷中央小桥流水 一峡 两坑 三桥 四洞 五泉形成景区独有的特色 庙峡 神谷 两岸峻峰耸峙 峭壁如削 峡内猿猴攀援 鸳鸯嬉戏 古栈道依稀可见 峡中的 白龙过江 瀑 布 撞石飞越宽近 100m 的大宁河 汹涌壮阔 七彩斑斓 形成 飞瀑峡中过 舟从瀑下行 的 天 下奇观 是国家一级景点 庙峡水碧 峡幽 峰奇 瀑绝 黑山 谷 黑山谷风景区地形独特 风景绝殊 山 水 峡 林 洞 瀑 泉齐全 构成了千姿百态的自 然奇观 特别是重庆与贵州交界的界河鲤鱼河 因地质作用形成强烈下切的 V 字型峡谷 两岸悬 崖峭壁 水流湍急 林木森森 分布有原始森林和次生林近 10 万亩 动植物资源丰富 被誉为 渝南生物基因库 其中黑山方竹笋被称为中国西南一绝 占地 1 万余亩 8 卧龙 潭 金佛山脚的峡谷景区 面积约为 15 平方公里 依山傍水 沟壑纵横 秉承了金佛山原始古朴 神秘 幽远的自然风光特色 以峡谷幽深起伏 山水清秀为景区特点 卧龙潭峡谷的山俊秀挺拔 水更 是碧莹翠绿 能与九寨之水比肩 卧龙潭风景区由金佛 柏枝 菁坝三山组成 原始森林占三分 之一 游览区域 264 平方千米 峡谷内生活着几种十分珍稀的动物 有目前全国体积较大的大鲵 娃娃鱼 有 200 多只野生猕猴 另外还人工饲养了中华鲟和雅鱼 游人在欣赏美丽自然风光的同 时 还能于林间与猕猴嬉戏 于山涧逗群鱼玩耍 在溪流石缝中捉螃蟹则是孩子们喜欢的游戏 卧龙潭景区不仅山美水美 更有农家风味的佳肴 香喷喷的老蜡肉 酥脆的炸螃蟹 金刀 峡 保持着原始风貌的神奇峡谷 以上亿年的峡谷幽壑景观为主 以岩溶景观为辅 兼有大量地质 上称作壶穴的碧玉串珠的深潭绝景 地势雄伟 以峡著险 以林见秀 以岩称奇 以水显幽 长 约 6 2 公里 分上下两段 上段由于喀斯特地质作用 地面切割强烈 金刀神工般形成了独特的峡 谷沟壑 石壁如削 两山岈合 垂直高度超过百米 上有古藤倒挂 下有潺潺流水 下段由于流 水侵蚀力的作用 有洞穴群生 潭潭相连 飞泉瀑布层层叠叠 石钟乳 石笋 石柱更是千姿百 态 变化万千 堪称全国之最的十里峡谷栈道 让人惊赞不已 被誉为 中国第一险峡 石夹 沟 景区 山 林 泉 洞 瀑 湖 潭 峡 坑 一应俱全 旅游资源极为丰富 谷底奇石叠垒 溪流淙淙 千尺三叠瀑直挂绝岭 飞泻而下 气势壮观 蜿蜒一千六百多米的青天峡地缝冠绝天 下 两壁峭崖仅隔数尺 直插云端 统景 统景峡由温塘 桶井 老鹰三峡组成 当地俗语云 十里温塘河 九曲十八弯 清乾隆年间巴县 知县王尔鉴定 桶井峡猿 为巴渝十二景之一 并在 小记 中描摹曰 至峡口 两岸攒锁 潺潺溪 水从峡出 登小舟 溯流而入 曲折宛转 忽暗忽明 两壁峭削 窥天仅一线 溪边淙竹森蔚 两崖古木虬蟠 瞥见溪波跳涌 疑是水怪出没 谛视之 石洞猿挂树之倒影也 忽穿峡 舍 舟登岸 四望烟云层叠 几不能复识 其桃源别景欤 神龟 峡 神龟峡水深数十米 两岸山高 50 多米 沿途悬崖壁立 奇峰突兀 两岸风光原始古朴 神龟峡 全程有 27 个弯 有神门 天门 人门等 28 个门 水绕山转 蜿蜓盘曲 弯道之多 实属罕见 真可谓 船到崖前疑天路 调转船头又一弯 沿峡谷而下 途中有 20 余处别开生面的自然景观 三龙抢宝 天桥 宝顶 美女峰 红岩 等美景各具风采 分析 从神龙峡峡 谷资源的 峡谷 地形 峭壁 植被 等元素构 成来看 神龙峡旅游区 的峡谷资源禀赋与重庆 其他峡谷旅游区相比较 不具有代表性 不具有 独特竞争优势 但总体 生态环境特征良好 单 纯从峡谷资源禀赋而言 对于国内外中远程客源市场的吸引力不大 其峡谷旅游产品的市场定位很难融 入进重庆市现有的 大足石刻 长江三峡 国际级旅游线路中 鉴于此 神 9 龙峡谷旅游区应定位于重庆市的城市居民及其周边区域的城镇居民 其峡谷旅 游资源的开发应纳入进金佛山旅游区的范围内 形成 金佛山 神龙峡 的 旅游环线内 并结合神龙峡旅游区内的其他旅游资源 将神龙峡旅游区打造成 为一个复合型生态旅游度假区 2 2 山林资源 山林资源 资源概况资源概况 山地 神龙峡旅游区内的山地平均海拔高度在 1100 1300 米之间 山地景 观资源具有观赏价值不多 但是可供开发建设的土地资源众多 而且山脊线相 对平缓 适宜以山地景观为环境依托 开展各种山地休闲度假游憩项目 景观 豹子岭 金钟扑地等独立的山地景观具有很大的景观价值 从此登高望远 俯 瞰千仞峡谷 远眺黑山群峰 环视四周盆地 林相 其他山头山势地形比较单 调 林木幼小 可供观赏的林木不多 山上林相相对较差 气候 具有夏凉冬 雪的典型高山气候特征 这对煎熬于 火炉 之中的重庆市民无疑是极好的纳 凉避暑地 另一方面 随气候而形成的多雨多雾天气让游客深感不便 分析评价分析评价 分析 从 山形 用地 景观 林相 几个方面来看 神龙峡的山地资源 与金佛山相比 山林景观品味 景观层次 自然资源都不及金佛山丰富 仅从 资源禀赋本身角度而言 不具备开发山地观光产品的开发条件 但神龙峡谷两 侧的山体景观非常适合开展山地户外运动 健康休闲 避暑旅游项目 首先 神龙峡旅游区内的两侧山地资源开发应从以山地 坡地 农田 溪 流 林地 气候等环境要素出发 从特色旅游项目的设计与旅游线路的设计中 入手 通过 规划设计新的特色项目或者人造景观 来加强山地旅游的吸引力 其次 从构建神龙峡旅游区内的 山地 峡谷 的旅游环线的角度出发 进行旅游线路的设计 再次 神龙峡旅游区内的山林耕地属于国家政策执行的退耕还林用地 农 户将全部按国家政策自行拆迁 原有耕地面积广阔 可作为旅游开发储备用地 10 相对于重庆市其他的山地旅游区用地有限而言 具有相对优势 3 3 温泉资源 温泉资源 资源概况资源概况 神龙峡谷旅游区内红山厂的地质地貌属于喀斯特地貌 经专业人员勘测 探明红山厂的温泉资源储量丰富 现已发现一个自喷式的温泉泉眼 具有较大 的开发潜力 此外 红山厂是原来的红山铸造厂厂址 因产业调整该厂已搬迁 剩下 53600 平方米的建筑 厂区占地面积约 185 亩 现有建筑有厂房车间 职 工宿舍 学校医院 剧院球场等 并配备有供电 供水设施 排污系统 以及 小区自备公路 是一个自成一体的生产和生活小区 资源对比资源对比 表 2 2 重庆市温泉旅游资源概况 景区景区景区概况景区概况 东泉 国家 4A 级旅游区 距离重庆市 50 公里 山 水 泉 林 洞 峰 峡 瀑 岛等自然景观 一应俱全 楼 台 亭 阁 宝刹 古寺 传统文化 历史遗迹遍布 尤以丰富的地热资源 独领风骚 景区内有大小泉眼 48 处 主泉日流量 1229 多吨 热洞尤为奇特 洞中水常年保 持 40 水温 系碳硫性 热医疗效用明显的优质矿泉水 被赞为亚洲奇观 天然桑拿浴 西泉 位于铜梁县西泉山谷中 泉水自天然的溶洞中溢出 顺流流入两旁的池子中 温泉的水温约 有 32 摄氏度 水质中含有硫 钙 镁等元素 南泉 重庆市南郊南温泉风景名胜区内 距市中心 18 公里 中心游览面积 20 公顷 其中水面 7 公 顷 绿地 16 公顷 分为四大景区 大泉景区 铧园景区 仙女洞景区 竹石苑景区 有植物 品种 121 科 269 属 344 种 园内还有多处抗战文化遗址 主要景点有 南塘温泳 花溪垂 钓 虎啸悬流 峭壁飞泉 五湖占雨 三峡奔雷 仙女幽岩 小塘水滑 建文遗址 石洞探 奇 弓桥泛月等景点 北泉 北泉风景区位于北碚区 北濒嘉陵江 南倚缙云山 公园依自然地形而建 楼台亭阁错落有 致 园内景物以四大殿为中心 四大殿东有古香园 石刻园 观鱼池 荷花池 北有乳花洞 五潭印月等景点 东方温泉 大世界 分五期完成 第一期已竣工投入使用 总投资约 1 2 亿元 建设占地 500 亩 位于重庆市巴 南区自然环境优美 具有传统裸浴民俗的温泉风景古镇 东泉镇揽胜半岛 景区由中心广 场 樱花园度假别墅区 温泉度假村和温泉浴池等组成 配套设施齐备 具有同时接纳 400 人旅游度假 会议 商务 游乐 温泉浴等综合性服务功能 中心广场宽广宏伟 占地 5000 平方米 古典式大门 雕龙刻凤的金水桥 高 7600 厘米的青石镂空雕刻龙柱以及世界名人雕 塑错落于假山瀑布与草坪间 充分突出了以温泉为主体 包含历史底蕴的设计理念 人造曲 溪河蜿蜒徜徉于广场各景区间 小桥亭台散落于大橡树 香樟树等珍贵树木掩映中的整个景 区 幽静典雅的樱花园别墅区面积 2100 平方米 回廊 亭阁匠心独韵 拥有各类标准间 101 间 套房 13 间有夜总会 酒吧等娱乐场所 古朴自然的温泉浴池清澈浪漫 可同时接待 300 余人沐浴 分别设有高温池 低温池 儿童乐园池 老人健身池 男女裸浴池等满足不同宾 客的要求 国家 3A 级旅游景区 天赐温泉位于重庆市九龙坡区含谷镇 源于地下 3000 米深处 水温高 达 57 经国家权威部门鉴定 温泉水富含硫 锶 锂 氟 钙等有益人体健康多种微量元 11 分析 温泉旅游资源广泛地分布于重庆市的各个县区内 随着重庆市打造 五方十泉 建设 温泉之都 发展战略的实施 神龙峡谷内的温泉资源无论 从开发规模 投资力度等方面 都难以与其他温泉相媲美 因此 神龙峡旅游 区内的温泉资源应注重自身的特色 从红山厂区域的 军工文化 温泉资源 服 务功能 几个角度综合考虑 依托现有的厂房 宿舍 服务设施 加以主题型 温泉度假区的开发 建筑设施利用方式的转化以及内部空间的概念性设计 三 线军工文化 使其具备独特的文化主题 再通过旅游服务配套设施的功能完善 素 被国家矿管及卫生部门命名为 医疗性热矿泉 园区温泉 有飞流直下形成的温泉瀑 布 天赐泉 有供千人戏水的 众生泉 可美容的 养颜泉 等 更多的温泉池在花树丛 中时隐时现 温泉区内融山 石 林 泉 瀑布 花草于一园 移步一景 美不胜收 泡温 泉 使人疲劳尽除 烦恼全消 特别到了夜晚 闭目养神 万籁俱寂 流光溢彩的灯光照射 在植物上 恍如身在蓬莱仙境之中 让人用心灵感觉 明月松涧照 青泉石上流 的美妙意 境 统景温泉 统景温泉属硫酸钙矿泉类 对治疗风湿 关节炎 肩周炎 皮肤病 妇科病 外伤后遗症等 均有良好疗效 医疗保健效果极佳 故而又有 统景温泉甲天下 的美誉 梨树湾温 泉 在 五方十泉 的温泉项目中 投资最大的是梨树湾温泉 由香港融汇国际投资控股有限公 司投资 35 亿元修建 由于在主城区中心 该温泉在区位上有天然优势 拟占地 3500 亩 该 项目包括温泉文化主题公园 温泉运动主题公园 温泉公寓 温泉商业文化街等 拟在 2008 年接待 80 万人次 海棠晓月 温泉 大规模的高档星级温泉旅游度假区之一 重庆第一个 户户通温泉 的小区 中央半岛 温泉 距各主城区均在 30 分钟车程以内 150 米的临江水面 占地 43 亩 总投资达 2 1 亿多元 建 筑面积 1 万平方米 该温泉日出水量为 1800 吨 水温保持在 49 左右 温泉通过国际高水 准的运输管道 从南山汲取温泉水 由室内温泉水疗区 保健休闲区以及 23 亩室外主题式园 林景观特色温泉乐园三部分组成 淋漓尽致地展现出融山 抱水 伴桥的绝版景致与巴渝特 色的园林温泉美景的完美结合 桥口坝温 泉 位于重庆巴南区百节镇和一品镇之间 桥口坝泉眼多处 水温达 41 度 日流量达 5000 多 吨 现已开发桥口坝温泉泳乐中心 桥口坝温泉浴疗中心 华清池 佳鑫居 金馨园 谢三 绝温泉休闲村等温泉旅游娱乐项目 并开发兴建了重庆欢乐世界和重庆新世界温泉度假中心 两个大型文化旅游项目 中华龙温 泉旅游度 假区 中华龙温泉日涌 5000 立方米 恒温 42 属硫酸钙镁型优质医疗恒温热矿水 地热专家 认为是西南地区最具开发价值的恒温热矿水 同时 温泉水随矿物质的分泌量不同常呈蓝 绿 紫 无色等多种颜色变化 素有 彩色温泉 之称 这里有大小不同 功能各异可容上 千人同时享用的泡池 有高标准的游泳池 会展中心 龙舞广场等设施 能同时接待 900 人 就餐 400 人住宿和 500 人的会议 可停车 250 辆 景区内有岳洋宾馆 金龙湾度假区 祥 龙居度假区 都各自拥有室内室外泡池 还具备接待食宿 会议的功能 中安非翠 湖 中安翡翠湖设立了重庆罕有的座落于别墅区的高档会所群 包括一期的已投入使用的玉岛 会馆 位于 传承 组团在建的二期会所群 以及规划中的温泉度假酒店 一期玉岛会馆分 休闲会所 运动会所以及商务会议室等几大功能 玉岛餐厅 雅致包间 茶楼 咖啡馆 生 活体验区 温泉泳池 健身中心 二期会所群位于 传承 组团的最北端 分休闲 运动 等区域 运动区域设置了足球 网球 篮球等各类球场及露天游泳池 12 使其成为神龙峡旅游区近期开发的现实落脚点 4 4 田园乡村 田园乡村 资源概况资源概况 农田 里隐坝四周山地环绕的三千亩大田 很有特色 在巴渝大地上地无 三尺平的地方 能看到千亩良田平整地摆放在一起 非常不容易 特别是油菜 花开的时节 稻子成热要收割的时节 千亩大田一片花香 一片金黄 好不醉 人 河流 千亩大田中有一条湍流不息的木渡河横穿而过 河水浅河面较宽 农家放养的鸭鹅一群群在河边戏水啄食 小石桥跨过小河两岸 桑树沿河岸站 立 三三两两的农民在田间劳作 是一幅非常美的田园风光画 农家 里隐坝 沿木渡河一带 分布着众多的农家院落 资源评价资源评价 分析 里隐坝的三千亩田园景观属南方典型田园景观 无特殊观赏性 但 是其田地的规模性 四周山地环抱的盆地田园景观及其项目所处的区位条件 形成了神龙峡旅游区内的一个非常重要和独特的视觉空间和中转空间 首先 里隐坝本身的 田园风貌 河流农家 在重庆地区具有一定的代表性 和唯一性 从旅游资源的价值来看 保留 发掘 推广那些城市居民向往的那 种田园牧歌式的 世外桃源 乡村旅游产品 将会成为改变里隐坝农业生产 农民生活方式的有效途径 其次 里隐坝位于红山厂与神龙峡的中端位置 形成 平原丘陵 田园 农家 峡谷山地 过渡中转站 与神龙峡旅游区相邻的区位条件 为神龙峡 的峡谷旅游区的开发创造较好的前提条件 5 5 其他 其他 宗教文化宗教文化 龙台山宝象寺是重庆地区知名的上千年古刹 具有特殊的宗教地位和较广 泛的知名度 但体量偏小 功能单一 空间狭窄 无法满足大量的朝觐需求 宝象寺现有寺庙建筑遗存吸引力不强 很难吸引游客的到来 可以从 重庆市 13 最早的寺庙之一 这一卖点入手加以包装 融入现代佛教养生禅修理念 通过 举办庙会 法会等佛教活动 扩大寺庙建筑规模 扩大其在重庆市的影响力 突出 风水文化 养生文化 禅修文化 等现代佛教文化内涵 使其成为神龙峡 旅游区内的一个特色亮点 原始森林原始森林 暂略 二 资源组合分析 二 资源组合分析 峡谷 山林 温泉 田园 寺庙 厂房 乡村 构成了神龙峡旅游区的 多元化要素 既包括了自然元素 也包括了人文元素 表现出一个复合型旅游 区的开发条件和资源禀赋 从其单体资源禀赋来看 这些资源在整个重庆市及 其周边的区县内都具有同质性 换句话说 这种资源禀赋的特点目前不具备针 对国内外远程市场开发旅游项目和产品 而是应充分发挥其资源复合型 多样 化 综合型的特点 针对重庆及其周边区县的市民开发近郊游 周末游 短途 游的特点 1 1 资源空间组合特征 资源空间组合特征 从空间组合特征看 疏朗适度 开阖有致 变化丰富 组合有序 极富美 感 非常适于多层次的空间格局体系打造 2 2 资源时间组合特征 资源时间组合特征 从时间组合特征看 夏凉 风 水 冬热 温泉 资源组合极佳 景观 气候变化丰富 体现较明显的时间变化性和四季连续性 适于四季旅游 3 3 资源类型整合特征 资源类型整合特征 从资源类型内容组合特征看 森林 村落 山川 水景 田园 寺庙 旧 厂址的和谐组合 显示了大自然和人工创造物的完美相处 适于面向多层次市 14 场 打造多系列旅游休闲产品 建设综合性旅游目的地 神龙峡旅游区表现出一个复合型旅游区的开发条件和资源禀赋 针对开发 神龙峡旅游区的投资开发主体可以开展多元化的投资模式 具有很强的吸引力 和多样化商业盈利空间 但是针对游客而言 神龙峡的个性特征不十分明显 因此 神龙峡旅游区面临的一个核心问题是 神龙峡神龙峡 你的个性是什么 你的个性是什么 三 个性挖掘 三 个性挖掘 核心问题 核心问题 供大于求的同质性资源开发背景下 神龙峡 你的个性在哪里 个性挖掘 个性挖掘 神龙第一峡 百瀑水中峡 清凉欢乐谷 神龙第一峡 通过 见龙在田 潜龙在渊 亢龙有悔 飞龙在天 等文化 概念包装 赋予神龙峡谷旅游区的 龙 文化内涵 形成以 龙文化 为特色 一系列的标志性景观 文化景观 标识景观系统 充分彰显 山不在高有仙则 灵 水不在深有龙则灵 的文化内涵 百瀑水中峡 充分依托神龙峡谷内现有的瀑布 溪流 河流等水体景观 通过人工化的开发建设 形成 高峡 平湖 飞瀑 溪流 峡谷自然景观 充 分表现神龙峡谷的 百瀑峡 水中峡 等自然景观特色 增加神龙峡谷旅游区 的自然魅力 形成 虽由人作 宛如天开 的自然境界 清凉欢乐谷 摒弃传统峡谷景区以观光游览为主 而是开发和设置各种 亲水 嬉水 滨水 乐水 享水 等游憩娱乐项目 成为重庆市内最具快乐 15 氛围的清凉谷 快乐谷 16 空间扩展 一脉连三地 空间扩展 一脉连三地 木渡河 神龙入海 17 三 旅游市场分析与预测三 旅游市场分析与预测 18 一 重庆市民旅游消费分析 一 重庆市民旅游消费分析 1 1 旅游偏好分析 旅游偏好分析 表 3 1 2000 2005 年重庆市民旅游偏好统计 资料来源 依据西南大学赵毅教授领导的 重庆市市民旅游消费行为演变研究 课题组于 2000 年 2003 年 2005 年分别通过定点 分散发放问卷 在重庆市部分主城区 主城外城镇 农村及主要景区 对市民进行了随机抽样调查 发放问卷数量总计 4000 份 回收 3600 份 其中有效问卷 3432 份 回收率 为 90 0 有效率达 95 3 本文选取其中的旅游偏好 旅游目的 出游方式等作为研究对象 分析 1 1 总体偏好自然风光 总体偏好自然风光 一方面反映重庆市民在选择旅游目的地时对 自然环境的偏爱 另一方面也表明受经济背景和文化素质的制约 重庆市民旅 游需求处于较低层次的观光娱乐旅游产品上 旅游出行以满足身体感官的愉悦 为主要目的 2 2 对文化景观类旅游目的地的兴趣有所下降 对文化景观类旅游目的地的兴趣有所下降 3 3 更加偏好海滨 更加偏好海滨 沙滩和草原森林 沙滩和草原森林 2000 年重庆市市民旅游偏好统计 自然风光名胜古迹民俗风情公园园林城市商业文化娱乐其他 60 人51 人33 人21 人20 人16 人0 人 43 37 24 15 14 12 0 2003 年重庆市市民旅游偏好统计 山水风光海滨沙滩民俗风情历史遗迹草原森林宗教圣地主题公园其他 209 人117 人95 人91 人40 人28 人28 人9 人 34 19 15 15 6 5 5 1 2005 年重庆市市民旅游偏好统计 自然山水民俗风情海滨沙滩历史遗迹草原森林都市景象主题公园宗教圣地其他 1325 人614 人501 人470 人477 人136 人133 人128 人47 人 35 16 13 12 12 4 3 3 1 19 2 2 旅游动机变化 旅游动机变化 在 2005 年的调查问卷中 课题组列举了 观光游览 休闲度假 探亲访友 会议 商务 宗教朝拜 学术交流 其他 等八项 让被试者在其中选择最符 合其实际情况的旅游动机 统计发现 将 度假休闲 作为旅游动机的人最多 占被测试总人数的 36 2 其次是选择 观光游览 的人 占总人数的 35 9 这一比例大大低于 2002 的 74 5 排在后几位的旅游动机依次为 探亲访友 占 12 0 商务活动 占 3 6 会议 占 2 3 学术交流 占 2 5 宗教朝拜 占 1 7 其他动机占 5 8 分析 以度假休闲为目的的旅游者或潜在旅游者人数已经超过以观光游览 为出游动机的人数 人们在经历了以观光游览为主要特征的较长时期之后 逐 步将目光投向休闲旅游 度假休闲逐渐上升为重庆居民外出旅游的主要动机 传统的观光旅游在人们心目中逐年下降的趋势 但 35 9 仍然是一个很大的比 重 仍将占有较大的市场份额 此外 在对重庆市民家庭经济收入细分进行统 计后还发现 家庭人均月收入在 1000 元以下的群体明显倾向于观光旅游 高于 1000 元的则大多偏爱度假休闲旅游 20 2002年重庆市民出游时间选择 4 42 40 14 1天2 4天5 7天7天以上 2005年重庆市民出游时间选择 8 41 35 16 1天2 4天5 7天7天以上 3 3 出游方式变化 出游方式变化 1 1 市区周边旅游成为新的亮点 市区周边旅游成为新的亮点 2005 年的问卷调查中 旅游者选择周边游的比例高达 76 9 国内游降为 56 8 海外游迅速降至 5 9 随着游客日趋成熟 短途周边游逐渐升温 主 要原因包括 旅游者选择旅游目的地时更加理性 不再随潮流 随着周 边景点吸引力的不断增强 旅游者自然会转移视线 到周边景点旅游 当然不 会 舍近求远 重庆市近几年努力打造周边旅游精品线路 突出休闲娱乐性 逐渐被旅游者所接受 长途旅游较周边旅游而言 费用较高 而且 30 一 50 的费用用于交通 对于以经济消费型为主的重庆旅游者来说 是一笔不小的开 支 因而在旅游目的地的选择方面更加慎重 在旅游功能相似的情况下 更趋 向于选择周边游 随着周边游的发展 以汽车为主要交通工具的城市周边游 方式也大幅度增长 2 2 短期旅游成为人们的主要选择 短期旅游成为人们的主要选择 表 3 2 重庆市民一次性出游时间对比 出游天数2002 年2005 年 1 天4 8 2 4 天42 41 5 7 天40 35 7 天以上14 16 在 2002 年的调查中 选择黄金周出游的占 25 选择在休假期间出游的占 39 选择寒暑假出游的占 19 选择其他时间出游的占 10 选择周末出游的人占 7 相比之下 2005 年选择黄金周出游的人数下降了近一半 只占被调查总人 数的 14 而选择周末出游的人数比例上升了近一半 由 7 上升为 12 从一 21 次旅游的出游人数对比中也可以发现 选择一次旅游时间在 4 天以内的人数超 过 50 两组数据对比说明 人们在出行时间的选择上已经变得理性和成热起 来 不再是选择旅游黄金周一拥而上 而是根据自己的时间灵活安排 重庆市 民的旅游选择正在逐步从传统的黄金周观光旅游向分散的短期休闲旅游转变 3 3 出游方式发生巨大变化 出游方式发生巨大变化 选择自助旅游的人越来越多 在对市民进行旅游方式选择的测试时 我们 列举了 通过旅行社出游 通过单位组织 团体出游 自助旅游 三个选 项 2002 年 选择通过旅行社出游的人占被试总人数的 21 6 选择自助旅游 的人占 52 7 选择通过单位组织 团体出游的占 25 7 2005 年选择自助旅 游的人增加到 67 5 而选择通过旅行社出游的人降低到 16 8 汽车是人们外出旅游的首选交通工具 在交通工具的选择上 汽车成为人 们外出旅游的主要交通工具 2005 年 37 4 的被调查者选择乘坐汽车外出旅游 选择乘坐火车的占 28 7 乘坐飞机的占 18 8 乘坐轮船的占 7 7 选择自 驾车出游的最少 占被调查总人数的 7 4 与 2002 年的数据相比 愿意乘坐 火车旅游的人数不断减少 乘坐飞机人数增长了两倍 自驾车旅游的人数有大 幅增长 4 4 小结 小结 综上所述 重庆市民的旅游消费行为越来越趋于理性化 多样化和个性化 大多数人都选择休闲度假旅游 在出游方式的选择上 选择自助旅游的人占了 很大的比重 这是广大市民经济收入有所提高 知识水平不断增长 眼界不断 开阔的必然结果 传统的观光旅游必然会朝着个性化的自助旅游 度假旅游方 向发展 人们越来越倾向于短期周边旅游产品的消费 22 二 影响旅游两大客观因素 二 影响旅游两大客观因素 如图所示 收入和闲暇时间是制约人们外出旅游的两大主要客观因素 游客出游的影响因素 42 34 5 10 9 时间收入身体健康状况家庭负担其他 1 1 假期制度改革 假期制度改革 2008 年我国实行了假期制度改革 法定假期共 11 天 元旦 1 天 春节 3 天 4 月 4 号清明节 1 天 5 月 1 日国际劳动节 1 天 6 月 8 日端午节 1 天 9 月 14 日中秋节 1 天 十一国庆节 3 天 共有 11 天 此外 一年还有 52 周的周 末休息日共计 104 天 目前每年的假期总数达到 115 天 占全年总天数的 1 3 可供人们自由支 配的休闲游憩时间越来越多 2 2 可自由支配收入增加 可自由支配收入增加 表 3 3 2002 年 2006 年重庆城市居民人均可支配收入 单位 元 年份城市居民人均可支配收入城市居民人均消费性支出 2002 年7238 076360 20 2003 年8093 677118 06 2004 年9220 967973 05 2005 年10243 998623 29 2006 年11569 749398 69 资料来源 2007 年重庆市城市统计年鉴 23 2002 年 重庆市民的旅游消费日益呈现大众化特征 旅游者的组成以中低 收入为主 总体特征表现为经济消费型 表 3 4 2002 年旅游支出调查数据 在 2005 年的调查中 每年的旅游消费支出细分为每年的出游次数和每次的 旅游支出两项进行调查 通过统计 得出 重庆城市居民每年出游两次 的人最多 占 35 2 计划每年出游 1 次的占 25 5 在一次性旅游支出 中 愿意支付 1000 2000 元的最多 占 31 5 其次是 300 1000 元 占 28 2 以 2006 年全国人均数据为参照 重庆市城市居民人均可支配收入低于全国 人均标准 11759 元 而重庆市城市居民人均消费性支出又远远高于全国人均 标准 8697 元 以上对比说明 重庆市民的经济水平虽然在在国内处于中游水平 但是市 民的消费欲望强烈 敢花钱 愿意花钱 因此 在重庆周边针对本市居民开发 中低端的休闲 娱乐 餐饮等消费性项目 将有着良好的市场支撑和消费潜力 每年的旅游支出人数比例 200 元以下4 4 200 1000 元18 5 1000 2000 元36 0 2000 5000 元14 4 5000 元以上7 6 不清楚19 6 4 18 36 14 8 20 200元以下200 1000元1000 2000元 2000 5000元5000元以上不清楚 12 28 32 21 7 100 300元300 1000元1000 2000元 2000 4000元4000元以上 24 三 客源市场定位 三 客源市场定位 客源市场定位客源市场定位客源市场定位客源市场定位 家庭旅游市场家庭旅游市场家庭旅游市场家庭旅游市场 学生旅游市场学生旅游市场学生旅游市场学生旅游市场 专项旅游市场专项旅游市场专项旅游市场专项旅游市场 第二居所市场第二居所市场第二居所市场第二居所市场 大众旅游市场大众旅游市场大众旅游市场大众旅游市场 25 1 1 家庭旅游市场 家庭旅游市场 1 1 按可支配收入分组 按可支配收入分组 表 3 5 重庆城市居民家庭平均每人全年收入及构成 2006 年 资料来源 2007 年重庆市城市统计年鉴 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 系列1 12548 91 5290 817335 629283 5511465 49 14334 46 17966 79 27694 36 总平均 最低收入 户 低收入户 中等偏下 户 中等收入 户 中等偏上 户 高收入户 最高收入 户 总平均最低收入 户 低收入户中等偏下 户 中等收入 户 中等偏上 户 高收入户最高收入户 教育娱 乐文化 服务支 出 元 1449 49709 0 1 846 6 9 1091 051240 661556 302043 813462 25 全年总 收入 元 12548 915290 817335 629283 5511465 4914334 4617966 7927694 36 26 表 3 6 重庆市按可支配收入分组的城市居民家庭情况 2006 年 200 元以下200 400 元400 600 元600 800 元800 1000 元1000 150 元1500 元以 上 比重 0 33 712 622 123 027 011 3 资料来源 2007 年重庆市城市统计年鉴 0 5 10 15 20 25 30 比重0 33 712 622 1232711 3 200元以下 200 400 元 400 600 元 600 800 元 800 1000 元 1000 1500元 1500元以 上 2 2 自驾车旅游市场 自驾车旅游市场 据重庆市交管部门统计 截至 2007 年底为止 重庆市私家车 不含摩托车 保有量达到了 36 3 万辆 这一数据比上年增加了约 4 5 万辆 自驾车游客在旅 游中的分量越来越重 2007 年 十一 黄金周期间 到重庆市各景点的自驾车 旅游车辆达到 36 79 万车次 自驾车旅游者为 176 58 万人次 占黄金周出游总 人数的 34 07 资料来源 网上资料下载 27 2 2 户外休闲市场 户外休闲市场 1 1 重庆户外休闲市场 重庆户外休闲市场 表 3 7 重庆市户外俱乐部名单统计 序号序号俱乐部名称俱乐部名称 1重庆酉阳户外行走俱乐部 2重庆市万州区穿行者户外休闲协会 3重庆导航户外俱乐部 4重庆 69 户外俱乐部 5爱屋重庆户外休闲俱乐部 6重庆镭战户外活动俱乐部 7重庆布洛户外休闲俱乐部 8重庆挑战者户外休闲 9重庆野马户外休闲俱乐部 10重庆大学生户外休闲俱乐部 11重庆银河极限户外休闲俱乐部 12重庆阳光行户外交友俱乐部 13重庆驴友会 14九州汽车俱乐部 15重庆市永川区狩猎者户外休闲俱乐部 16重庆远山户外用品店 俱乐部 17重庆山鹰户外探险俱乐部 资料来源 网上资料 2 2 户外运动群体特征 户外运动群体特征 性别结构 户外休闲活动男性 54 略大于于女性 46 可见性别对户 外休闲活动影响不大 年龄构成 25 岁以下 15 25 35 岁 36 36 45 岁 42 46 岁以上 7 可 见 25 45 此年龄段是户外运动市场的主要 客源 此年龄段具备一定的经济实力 且 比较成熟 是户外休闲旅游消费的潜在主体 性别构成 54 46 男性女性 28 年轻人是主力军 平均年龄为 39 岁 其中 20 39 岁这一人群的比例超出 6 成 而这部分人正是社会的主流人群 收入较高 对旅游消费有较大的承受能力 超过 40 岁的人群中 随年龄增大在基民 队伍中的占比呈递减 其原因是年龄越大 收入和承受风险能力都可能逐步降低 文化程度 大专 8 5 本科 53 硕士 22 3 硕士以上 15 3 本科和硕 士占了很大比例 这类人有活力 有思想 积极进取 热爱生活 职业构成 基本呈 白领 高级管理 人员 自由撰稿人或记者 三分天下的局 面 出游喜好 摄影 15 探险 15 野 营 30 探索 40 时间构成 出游时间以周末居多 其 次是国家的法定假期 出游方式 基本上团队 这里的团队 是指 3 5 人以上的团体组织 而非传统意 义上的旅行社团队 通常由户外运动俱乐 部 民间团体 社会单位或网上论坛自发组织 个人独自出行的情况较为少见 停留时间 游客每次出游在景区的停留时间多为一天至两天 野营多停留 时间多在 2 3 天 资料来源 网上资料 年龄构成 15 36 42 7 25岁以下25 35岁36 45岁46岁以上 文化程度 9 54 22 15 大专本科硕士硕士以上 职业构成 34 33 33 白领高级管理人员自由撰稿人或记者 出游喜好 15 15 30 40 摄影探险野营探索 29 3 3 户外休闲市场定位 户外休闲市场定位 目前神龙峡景区处于户外休闲旅游初期阶段 神龙峡旅游区应在编制规划 的进程中加大对这一户外运动这一市场的旅游线路设计 营地活动项目设计等 内容 实现户外运动旅游更 加有序 规范和安全 并加 大对户外运动俱乐部的营销 力度和赛事活动 增加神龙 峡旅游区的市场影响力 吸 引重庆市民的眼球 神龙峡景区户外休闲市 场可根据不同的标准进行划 分 根据客源地距离可分为 重庆 重庆周边大中城市 国内其他城市 根据户外休闲类型可分为探险 穿 越 野餐 野营 科普 摄影 交友 休闲等 根据假期可分为一日游 周末 游 多日游 3 3 学生旅游市场 学生旅游市场 1 1 重庆大学生市场规模 重庆大学生市场规模 2005 年 全国在校大学生人数约 1400 万人 人数位居世界第一 数据来 源 新浪网 在中国教育在线公布的全国普通高校名单中 重庆市有 38 所高校 保守估 计按照平均在校人数 10000 人计算 重庆在校大学生规模可达到 38 万人 表 3 8 重庆市普通高校名单统计 序号序号高校名称高校名称 1重庆大学 2西南大学 3重庆工商大学 4重庆医科大学 5西南政法大学 6重庆文理学院 7重庆三峡学院 核心圈层 重庆户外爱好者 重庆户外俱乐部 中小学生训练营 周末休闲的上班族 发展圈层 拓展圈层 其他地区户外俱乐部 周边大中型城市户外俱乐部 30 8重庆交通大学 9重庆邮电大学 10重庆工学院 11重庆科技学院 12重庆师范大学 13涪陵师范学院 14四川外语学院 15四川美术学院 16重庆电子科技职业学院 17重庆电力高等专科学校 18重庆工业职业技术学院 19重庆电子职业技术学院 20重庆工程职业技术学院 21重庆警官职业学院 22重庆社会工作职业学院 23重庆职业技术学院 24重庆机电职业技术学院 25重庆城市职业学院 26重庆水利电力职业技术学院 27重庆三峡职业学院 28重庆工商职业学院 29重庆医药高等专科学校 30重庆三峡医药高等专科学校 31重庆财经职业学院 32重庆青年职业技术学院 33重庆光彩职业技术学院 34重庆工贸职业技术学院 35重庆海联职业技术学院 36重庆民生职业技术学院 37重庆巴渝职业技术学院 38重庆正大软件职业技术学院 数据来源 旅游是学生开阔视野 学习知识 认识世界 陶冶身心的重要方式 越来 越多的学生将旅游作为课余的重要生活内容 大学生旅游市场潜力巨大 从重庆一家大型旅行社的两次市场调查显示 大学生在黄金周里有出游意 愿的在 90 以上 而近 70 的大学生有过出游经历 然而 没有一人参加过专 门针对大学生的旅游 重庆商报 2005 5 5 神龙峡可抓住这一市场空缺 针 对这一独特的消费群体开发旅游产品 必能在市场上先发制人 31 2 2 重庆大学生市场消费特征 重庆大学生市场消费特征 有一定消费能力 乐于接受新事物 是新产品和市场的主导者 个性化 休闲化旅游是他们追求的热点 不满足于一般的旅游景点 更喜欢去一些带有探险性质的 超常规 景 点 可自由支配时间较多 包括寒暑假 国家法定节假日 周末等长中短假 期 旅游消费水平普遍偏低 能够承受的旅游费用多在 500 元 1200 元之 间 3 3 学生市场开发策略 学生市场开发策略 神龙峡旅游开发要注意学生好动 活泼的特点 除了解决共性问题外还要 积极开发这类市场特点的产品 例如 与各个高校建立长期稳定的密切联系 对学生进行有组织的大规模旅游 旅游产品设计突出趣味性 教育性和健康性 了解当地学生的兴趣 开发小消费的项目 旅行周期设计尽可能符合学生的假期安排 在寒暑假 国家法定节假日等学生假期策划各项主题游活动 4 4 第二居所市场 第二居所市场 1 1 住宅类房地产项目 住宅类房地产项目 表 3 8 重庆市住宅类房地产开发基本情况 单位 10000sq m 资料来源 2007 年重庆市城市统计年鉴 据表可知 重庆市住宅类房屋竣工面积约占施工面积的 25 5 仍有大量 年份房屋施工面积 住宅 房屋竣工面积 住宅 房屋销售面积 2006 年6655 001700 05 32 在建住宅项目 因此 神龙峡旅游区从区位条件 市场环境以及供给状况三个 方面分析 神龙峡旅游区近期不宜发展地产项目 应将现有的用地资源作为中 远期的土地储备资源 2 2 中高档住宅出现供大于求的趋势 中高档住宅出现供大于求的趋势 表 3 9 重庆市中高档住宅项目 别墅 高档公寓 销售情况和空置面积 单位 10000sq m 年份实际销售面积空置面积空置一年以上 2005 年108 7118 303 87 2006 年115 2620 736 50 资料来源 2007 年重庆市城市统计年鉴 据表可知 从 2005 2006 年重庆市中高端住宅项目的销售情况和空置面 积来看 别墅 高档别墅等中高档住宅项目空置率分别为 16 8 和 18 0 呈现 出供大于求的局面 而国际公认的警戒线为而国际公认的警戒线为 10 10 同时空置面积和空置率有着 逐年增长趋势 中高档住宅在近几年面临着潜在的住房过剩风险 3 3 小结 小结 根据以上对重庆市住宅类房地产市场两大板块 住宅类房地产项目与中 高档住宅项目的分析 可以得知 重庆市住宅类房地产项目供给充裕 仍有大 量项目在建 同时 中高档住宅出现供大于求的趋势 这些因素对于神龙峡旅 游区开发住宅类房地产项目来说是利空消息 第二居所市场向普通住宅类发展 在近期不会有太大增长空间 但是 事物总是两面性的 在普通住宅类项目供大于求的市场环境下 以 景区为依托的景观房产 主题房产 度假房产 产权房产等特色型旅游地产项 目留下了较大的市场空间 神龙峡旅游区应该抓住这一市场机会以及重庆人敢 花钱 乐花钱 追求生活品质的消费特点 依托自身资源环境条件集中精力发 展特色型旅游地产 如山地度假小镇 温泉社区 为第二居所市场提供更丰富 更优质的选择 33