住宅设计阶段成本优化与控制

住宅设计阶段成本优化与控制 2010 09 影响住宅开发成本的因素 项目前期策划定位 种类 经济适用房 安置房 低端商品房 中档商品房 高端商品房 项目所在地理位置 风荷载 地震烈度 工程地质条件等 项目方案设计阶段 方案设计 户型与立面设计等决定了结构平面是否规则 竖向剪力墙柱是否连续 住宅层高对成本的影响 项目施工图设计阶段 施工图设计阶段是产品在图纸上的具体体现 是工地工人生产住宅产品的依据 设计阶段对成本影响比较大 而且是属于可以主观控制的 比如 不同方案的基础选型常常造成上千万的造价差别 不同的设计结果会导致建筑物每平方米含钢量差别达五公斤甚至十来公斤 20万方小区如果含钢量每平方差5公斤 则总价差1000吨X4400元 吨 440万 项目招投标阶段项目施工阶段 施工阶段对开发成本影响也不可忽视 施工队 施工方案的好坏都直接影响成本 按照住宅开发过程中阶段划分 施工图设计阶段成本优化与控制 总图专业 总图专业为各个专业服务 总平面图 内容有各栋楼定位 正负零标高 道路消防车道等等 建筑专业 地下室平面图 剖面图 各栋单体平面图 立面图 剖面图 节点大样图 结构专业 桩基图 地下室底板 顶板结构 墙柱图 单体墙柱图 各楼层板筋图 梁配筋图 节点大样图 设备专业 给排水 强弱电 暖通 景观专业 景观好坏很大程度决定楼盘档次 1 施工图设计阶段按各专业划分 控制好项目成本 将是房地产企业应对市场恶化的必备手段 做好设计阶段成本优化 是控制好项目成本的必修内功 教材引 2 施工图设计阶段按各专业成本优化与控制 总图专业a 场地总平面图设计成本控制b 场地道路设计成本控制c 场地竖向设计成本控制d 场地管线综合设计成本控制 对于山地建筑 总图专业显得尤为重要 对造价影响很大 对于平地上建筑 如果大地下室能适当往上抬 则能减少开挖深度 减少土方量 减少基坑围护费用 降低地下水头压力 这些直接影响项目成本造价 少则几百万 多则上千万 建筑专业建筑专业决定了户型 立面 层高 线角大样等等 建筑专业对成本的影响表现在两个方面 建筑本身对相应结构的成本影响 例如 同样面积的平面形状不规则的高层比规则高层更费 同样的楼 下面如有商铺需要转换 通过转换梁将上部的剪力墙抬起来 使得下面有大空间使用 则有转换的楼含钢量大大超过没有转换的楼 2 9米层高与3 1米层高楼含钢量差5 10 左右 地下室层高的影响等等 建筑专业自身对成本的影响 例如 各种材料 包括防水材料 保温材料 门窗 石材 精装修等等 规避国家面积政策 采用偷面积来增加效益 虽然要增加投入 但是投入远小于产出 设备专业机电设备系统的组成如下 空调2 采暖3 给排水4 消防5 强电6 弱电7 电梯机电设备系统的选择对于大型公建项目 体育馆 车站 机场 商场 酒店等项目有着至关重要的影响 特别是当今世界大力倡导节能建筑 绿色建筑的口号 机电设备系统也是项目成本里除土建成本外的比较大的成本之一 而且其产生的效果直接影响到人们日常居住 办公 购物 出行等等 机电系统工作理念 教材引 设计阶段优化分析招标阶段严格控制施工阶段认真挑剔运行阶段 客户 老板满意上面四点理念同样适用房地产开发过程中的土建 景观等 结构专业结构专业虽为建筑专业的辅助作用 但是结构设计成果的好坏对成本有着很大的影响 随着房地产行业的持续发展 成本控制开始被越来越多的地产公司所重视 由于结构成本占据了相当大的一部分成本 国内95 的房地产企业忽视 结构成本优化 而5 的房地产企业通过 结构成本优化 建立成本领先优势 所以如何优化控制结构成本 成为了时下地产业内普遍关心的话题 教材引 看业内同行 学习对方 万科地产万科作为最大房地产开发商 有很多值得别的房产开发公司学习的地方 不管是施工质量控制 成本控制等 而对于设计阶段成本优化与控制更让人影响深刻 控制每个开发项目的含钢量 苛刻的设定限值 不得超过限值 对于各地城市公司 如果有超过 则不发项目开工令 直到能达到目标要求为止 结构专业设计阶段控制什么成本 对一楼盘 影响土建成本几个可控制的宏观因素结构的含钢量由于钢筋价格较贵 一般一吨为4500元左右 一个20万平方的楼盘钢筋用量约1 5万吨 则所需钢筋费用为6750万元 桩基的造价高层建筑中 一般为桩基础 其造价也比较高 同上面面积规模的楼盘 桩基造价一般为3000万左右 跟地质条件关系很大 相对应桩型的选择 混凝土含量按上面规模的小区 混凝土用量约为11万立方 按照一立方米350元的价格 则混凝土总费用约为3900万元左右 综上所述 上述三者占造价很大部分 也是结构设计阶段要重点控制的部分 结构专业设计阶段怎么控制成本 1 结构专业设计的特点a 规范的客观约束性 国家 地方的各种结构设计规范是结构设计的基础和根本 桩基规范 建筑地基基础设计规范 建筑结构荷载规范 高层建筑混凝土结构技术规范 混凝土结构设计规范 建筑抗震设计规范 砌体结构设计规范等等 b 结构设计的主观性 在配合建筑 设备专业过程中 结构专业的设计人有相当大的主观性 不同的设计院 不同的设计者对同个项目有不同的结果 包括桩型选择 底板顶板布置 主楼的剪力墙和柱布置 各种构件的配筋等等 这些导致了不同的设计结果 不同的经济指标 不同含钢 混凝土量 所以这是结构专业设计阶段重点控制的部分 也是最能产生效益和浪费的阶段 设计单位的管理及质量控制方面方面 设计人员的能力和素质方面 下面表格为华润置地设计导则里结构含钢量的控制标准 2结构专业设计阶段成本管理的方法 下面为讲课的结构老师提到的方法 3住宅结构专业设计阶段成本的优化与控制 前面已经阐明钢筋成本占土建投资的很大部分 而且对于不同的项目 其不同部分 桩基 地下室 主楼 含钢量会在一个数字区间 优化的目的是在满足规范 法规前提下 保证结构安全条件下 在设计过程中将钢筋 混凝土 桩基等尽可能的降低用量 以减少造价 结构设计理念 好钢用在刀刃上 材料用得不在于多而在于合理 安全适用 技术先进 经济合理 方便施工 不应是规范里的一般条文 而应该是一个优秀设计师的强制性条文 3 1一般高层住宅钢筋比例分布规律 一般高层住宅结构构件构成及钢筋比例板梁剪力墙 柱楼梯 节点 过梁 GZ柱8 14kg m 13 20kg m 17 25kg m 2 5 4 5kg m 16 20 20 30 40 48 5 8 从上表可知 一般高层住宅中 钢筋混凝土剪力墙内的钢筋占的比例最大 可以占到总钢筋含量的40 48 这是由于高层住宅需要用竖向钢筋混凝土墙来承受高层风荷载及地震荷载水平力的作用 而梁 板作为水平构件 占的含量比较接近 一般梁钢筋大于板钢筋 其它辅助构件如楼梯 节点构件 过梁 构造柱加起来占了一小部分 3 2一般高层住宅结构优化设计方法与内容 3 2 1找到最合理经济的结构布置高层住宅结构中 最重要的结构布置为剪力墙布置 剪力墙布置的是否合理 经济 对含钢量有着决定性的影响 所以 有必要经过多次计算 比较各种不同布置方法 确定一种最经济合理的墙布置 某项目一栋主楼剪力墙结构优化例子 某33层高层住宅 位于7度抗震区 优化示意见cad图纸所示意 某楼优化设计图在住宅结构中 梁板结构布置形式也有多种选择 不同布置法有不同的经济指标 在设计过程中 要善于比较对比 总结 才能找到最好的布置方法 3 2 1 1剪力墙优化要点混凝土墙的厚度 在满足规范及保证构造配筋的前提下 尽可能选择较薄厚度的砼墙 一般情况下 二三十层的建筑200mm厚即可 除小高层结构外 尽量避免短肢剪力墙 剪力墙布置时尽量采用长墙肢 减少剪力墙小墙垛的数量和长度 尽量不采用短肢剪力墙构件和短肢剪力墙结构 墙柱布置间距 数量 长度应合适 墙柱轴压比尽可能与规范接近 避免因墙柱过密过长而造成浪费 剪力墙箍筋形式要最大限度减小重叠部分 允许用拉筋处尽量不用箍筋 且采取外大箍内小箍的方式 剪力墙竖向分布筋 在满足规范要求的前提下 配筋若非计算要求 满足规范的最小要求即可 一般情况下 砼墙为200mm厚时 水平筋 可取为 8 200 HPB235 竖向筋 底部加强区或层高 4m时 可取为 10 8 200墙体拉结筋直径间距按规范最低要求取值 3 2 1 2梁板布置优化要点板跨不宜太小 建议能不布梁尽量不布 即使有小降板或有隔墙 要充分发挥楼板作用和钢筋强度 板跨取值3 4 5m较合理 对于小板块 如板上砌有隔墙 在板厚及配筋值不变的前提下 可以不设置两根加强筋 板钢筋设计方法分两种 分离式和拉通式 分离式比较节省钢筋 拉通式便于施工及对裂缝控制有点好处 地方规定 个人把握等地下室顶板对于不同柱跨 不同的梁布置方法也导致不同经济性 见例子图所示 结论 最好在某个具体项目在设计过程中 对各种布