估价理论与方法练习.doc

应大家要求放弃休息时间,再为大伙服务一次.估价理论与方法一、单选题：1.楼面地价=土地单价（）A建筑层数；B.建筑履盖率;C.绿地率;D.建筑容积率.2.某一房地产价格水平的高低,主要取决于()供求状况.A.本地房地产的;B.全国房地产的;C.本地区本类房地产的;D.本类房地产的.3.完好房的成新度一般为().A.十成新;B.九到十成新;C.八到十成新;D.七到十成新.4.其他条件相同,期房价格一般().现房价格.A.高于;B.低于;C.等于;D.不可比.5.用市场比较法评估房地产价格时,通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、（）、个别因素修正。A环境因素；B.质量因素;C.区域因素;D.新旧程度.6.对比较实例价格进行交易日期修正时,最适宜采用().A.一般物价指数;B.建筑材料价格指数;C.房地产价格指数;D.定额调理整系数.7.用成本法估价时,房屋现值=()A.房屋重置价格-折旧年限尚可使用年限;B.房屋重置价格-年折旧额耐用年限C.房屋重置价格成新度;D.房屋重置价格-年折旧额.8.用成本法评估新建房地产价格的基本公式为:新建房地产价格=取得土地费用+()+正常利税.A.拆迁费用;B.建造建筑物费用;C.公共设施建设费用;D.市政设施建设费用.9.土地价格=房地产净收益-()土地还资本化率A.土地净收益;B.建筑物价格建筑物资本化率;C.建筑物总收益;D.房地费用.10.从理论上讲,获取净收益的可靠性越低,选用的资本化率应().A.越高;B.越低;C.不变;D.越可靠.11.某房地产正常年净收益为6000元,当前银行利率为10%,购买年为8年,估价应为()元.A.54000;B.32010;C.48000;D.60000.12.收益法公式为V=a/r1-1/(1+r)n成立的条件是().A.a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零；B.a每年不变、无限年期、r第年不变且大于零；C.a每年变化、有限年期、r第年不变且大于零；D.a每年不变、有限年期、r第年变化且大于零；13某临街深度30.48米(即100英尺)的矩形宗地,总价为100万元,根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格为（）万元。A50；B.70;C.30;D.40万元.14.某房地产1992年1月1日的价格为1000元/平方米,1992年到1995年年平均上涨10%,用长期趋势法评估,该房地产1996年1月1日的价格应为()元/平方米.A.1611;B.1331;C.1464;D.1400.15.同一建筑物若使用性质不同,其年折旧额由大到小的排列顺序为().A.一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房；B.非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房；C.腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房；D.非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房。16房地产的供给增加，需求不变，其价格会（）。A.上升；B.下降;C.不变;D.升降难定.17.残余法是依据()价格.A.土地收益求取土地;B.建筑物收益求取建筑物;C.房地收益求取房地;D.房地收益单独求取土地或建筑物.18.用成本法评估某宗房地产的价格时,应选取()成本作为评估依据.A.该宗房地产的实际;B.类似房地产的客观;C.类似房地产最高;D.类似房地产的最低.19.有甲、乙两宗面积形状都相同的的相邻地块各值50万元，若将两宗地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人索要的交易双主都是公平合理的正常价格应为（）。A50万元；B.55万元;C.60万元;D.60万元以上.20.理论上“八项因素”构成的房租通常称为（）。A市场租金；B.商品租金;C.理论租金;D.成本租金.21.用成本法评估新开发土地价格的基本公式为():新开发土地价格=取得待开发土地费用+()+正常利税.A.拆迁安置补偿费;B.基础设施建设费;C.公共设施配套费;D.开发土地所需费用.22.()限制了估价报告书的用途.A.估价方法;B.估价目的;C.估价原则;D.估价日期.23.在路线价法中,()只需根据深度百分率即可计算地价,不必制定相应的修正率.A.一面临街矩形地;B.一面临街三角地;C.一面临街梯形地;D.一面临街不规则形地.24.在评估期房价格时,().A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的状态;B.估价对象状况为估价时点(现在)的状态,房地产市场情况为未来某时点的状态;C.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态;D.估价对象状况为未来某时点的状态,房地产市场状况为估价时点(现在)的状态.25.一般损坏房的成新度为()A.4-6成;B.5-7成;C.4-5成;D.5-6成.26.一宗房地产交易能够达成的充分条件是()A.买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格;B.买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格;C.买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格;D.买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格;27.某宗房地产,建筑层数5层,各层建筑面积相等,建筑覆盖率为50%,楼面地价为100元/平方米,则其土地单价为()元/平方米.A.500;B.200;C.250;D.100.28.某宗房地产的总价值为100万元,其中土地价值30万元,通过抵押获得贷款60万元,.若投火灾保险,则其投保价值应为()万元.A.100;B.70;C.60;D.40.29.某建筑物,经实地勘察预计尚可使用30年,无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为（）%。A40；B.60;C.50;D.67%.30.某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为（）万元。A323；B。275；C.273;D.258.31.某宗房地产,净收益每年50万元,建筑物价值200万元,建筑资本化率为12%,土地资本化率为10%,则该宗房地产的总价值为()万元.A.417;B.500;C.460;D.450.32.某类房地产通常抵押贷款占70%,抵押贷款的年利率为10%,购买者自有资本要求的年收益率为12%,则该类房地产的资本化率为()%.A.10.6;B.11.4;C.11.2;D.10.8.33.某宗房地产正常情况下年总收益140万元,年总费用40万元,资本化率12%,出让时的土地使用权年限为50年,现已使用5年,则该宗房地产的现时总价为()万元.A.833.33;B.830.45;C.828.25;D.827.64.34.某前后临街总深度为30米的矩形宗地,前街路线价为2000元/平方米,后街路线价为1000元/平方米,若按重叠价值估价法,其前街影响深度为()米.A.10;B.15;C.20;D.30.35.对同一宗房地产而言,()A.房地价格=土地价格+建筑物价格-建筑物折旧;B.建筑物价格=房地价格-土地价格;C.土地价格=房地价格-建筑物价格-建筑物折旧;D.房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物折旧.36.开发商在开发某别墅区时,产了增加利润提高了建筑密度和容积率,但结果反而使别墅的价格下降,这是因为().A.市场不景气;B.该别墅区的环境条件变差;C.该别墅的单位开发成本降低;D.开发商可获得满意的利润即可.37.购买某类房地产,通常抵押贷款占七成,抵押贷款年利率为9%,若该类房地产的资本化率为10.8%,则自有资本要求的年收益率为()%.A.15.0;B.15.7%;C.12.6%;D.11.6.38.选取可比实例时,应注意所谓地点的同一性或类似性,是指所选取的可比实例与估价对象处于().A.同一地区;B.同一城市;C.同一供求范围内的类似地区;D.A或C.39.某建筑物,政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年N与该建筑物的经过年数t、尚可使用年限n之间的关系为（）。A.N=t+n;B.Nt+n;D.A、B、C都可能。40.房地产价格实质上是房地产()的价格.A.开发成本;B.权益;C.物质实体;D.B和C41.甲土地的单价为2100元/平方米,建筑容积率为7,乙土地的单价为1500,建筑容积率为5,该两块土地的总价相比().A.甲的等于乙的;B.甲的高于乙的;C.甲的低于乙的;D.难以判断.42.用成本法估算建筑物折旧时,折旧注重的应是建筑物价值的().A.收回;B.摊销;C.减损;D.补偿. 43.某宗房地产,其建筑物的各层建筑面积相等,建筑层数为5层,建筑密度为50%,土地单价为2500元/平方米,则其楼面地价为()元/平方米.A.500;B.2500;C.1000;D.1250.44.房地产开发成本的增加,()房地产的价格.A.必定提高;B.必定降低;C.不一定提高;D.不一定降低.45.路线价估价的第二个步骤为().A.设定标准深度;B.求取路线价;C.编制深度百分率表;D.划分路线价区段.46.房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为（）。A四类；B.五类;C.六类;D.七类.47.新建筑物的的价格=()+建筑物建造费用+正常利税.A.征地费;B.拆迁安置补偿费;C.地价款;D.零.48.某类房地产1994年到1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米。按平均增减量趋势法去估计，该类房地产于1999年的价格为（）元/平方米。A.2390;B.2410;C.2430;D.2450.49.某建筑物已使用8年,经实地勘察,估计尚可使用32年,残值率为5%,则建筑物的成新率为()%.A.76;B.80;C.81;D.84.50.甲房地产尚可使用年限为50年,单价为1050元/平方米,乙房地产尚可使用60年,单价为1100元/平方米,资本化率均为8%,实际上甲房地产的价格()乙房地产的价格.A.高于;B.低于;C.等于;D.B或C51.某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为820、850和900万元，若赋予权重分别为0.5、0.3和0.2,则该宗房地产的最终评估价格为()万元.A.850;B.845;C.869;D.857.52.假设开发法中预期开发后的楼价不可用()法求取.A.市场比较法;B.收益法;C.成本法;D.长期趋势法.53.一宗土地用途假设开发法评估其价格:在商业用途下的估算结果为800万元,在居住用途下估算的结果为1000万元。根据城市规划既可以作为商业用途也可作为居住用途，则该宗地的评估价格应为（）A800万元;B.1000万元;C.900万元;D.1800万元.54.按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98,则期依据为()A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2%;B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2%;C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2.04%;D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2.04%;55.某宗房地产已使用5年,现土地价值为50万元,建筑物重置价格为80万元,每年房地产净收益为11万元,土地资本化率为8%,建筑物资本化率为10%,该宗房地产的价值为()万元.A.130;B.119.2;C.117.5;D.120.056.某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易,买方付给卖方2325元/平方米，应缴纳的税费均由买方承担，则该宗房地产的正常交易价格为（）元/平方米。A2487.75;B.2500.00;C.2511.00;D.2152.25.57.路线价法特别适用于()需要对大量土地进行估价的场合土地经济评价；土地课税；土地收益测算；土地定级58.直线趋势法公式y=a+bx中,x表示().A.价格;B.常数;C.价格变动率;D.时间.59.在市场比较法中,土地使用权年期个修正属于()修正.A.交易情况;B.交易日期;C.区域因素;D.个别因素.60.有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为50元/平方米，不含物业管理费；乙写字楼的建筑面积租金为59元/平方米，含有物业管理费。该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积10元。甲、乙写字楼的租金相比（）。A甲高于乙；B.甲低于乙;C.甲等于乙;D.不可比.61.甲、乙两宗房地产，在物质实体方面皿好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比（）A.甲大于乙;B.甲等于乙;C.甲小于乙;D.不可比.62.有一空置写字楼,目前不仅无收益,而且要缴纳房产税等,其收益价格可采用().A.类似写字楼的客观收益;B.市场比较法;C.该写字楼的实际收益;D.无法估算63.某种房地产采用市场比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应（）A取三者的平均值；B。取三者的中间值；C。任选其中之一；D。在三者的基础上综合分析决定。64评估某种房地产价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会（）。A越高；B.越低;C.不变;D.符合客观实际65.某写字楼预计持有两年后出售,持有期的净收益每年216万元,出售时价格5616万元,资本化率为8%,则该写字楼目前的收益价格为()万元.A.4858;B.5200;C.2700;D.6264.66.某宗房地产1999年2月25日的价格为1000美元/平方米,汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.5%,则其1999年10月25日的价格为()元人民币/平方米。1999年10月25日汇率假定为1美元=8.29元人民币.A.7935;B.8260;C.8290;D.7964.67.某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元,此后每年分别逐年递增2%和1%。该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（）万元，.100;B.42;C.63;D.77.68.有一宗房产交易,成交价格为3000元/平方米,付款方式是首付10%,余款在1年内按月等额付清,假设月利率为0.5%,其一次支付的成交价格为()元平方米A.3000;B.2700;C.2914;D.2500.69.与市场比较法关系最密切的房地产价格形成原理是()A.均衡原理;B.预期原理;C.竞争原理;D.替代原理.70.某城市的房地产交易中,卖方、买方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/平方米，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元平方米。2660;B.2294;C.2425;D.2427.71.某办公楼的土地面积为3000平方米,建筑面积为10000平方米,该办公楼出租正常月净收益为18万元,建筑物重置价格为2000元/平方米,成新率为80%,土地和建筑物的资本化率分别为7%和8%,则该办公楼的土地正常价格为()万元.1257;B.1571;C.800;D.130072.某可比实例的价格为2000元/平方米,区域因素直接比较得出的相关数据如下表,则区域因素修正后的价格为()元/平方米.区域因素123权重0.50.30.2估价对象100100100可比实例90100125A.2000;B.1900;C.2100;D.1905.73.现对某期货房地产进行估价,在此估价中,估价对象状况应为未来某时点的状态,房地产市场状况应为()时点的状态.A.现在;B.未来;C.过去;D.B和C74.某地区某类房地产2002年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2001年1月1日为100)。其中有一房地产2002年6月1日的价格为2000元/平方米，对其作交易日期修正到2002年10月1日的价格为（）元/平方米。A.1367;B.2308;C.2558;D.1055.75.按房地产的()来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A收益性；B.用途;C.市场性;D.地段.76.最能说明土地价格水平高低的价格是().A.土地单价;B.基准地价;C.楼面地价;D.标定地价.77.决定某一房地产价格水平高低的,主要是()的供求状况.A.本地区的房地产;B.全国房地产;C.全国本类房地产;D.本地区本类房地产.78.比较法的理论依据是().A.适合原理;B.替代原理;C.最高最佳使用原则;D.均衡原理.79.基本完好房的成新度一般为()五至六成新;B.七至八成新;C.六至八成新;D.六至七成新.80.用年限法计算建筑物每年折旧额的计算公式(Di=D=(C-S)/N中的N是()A.建筑物尚可使用年限;B.建筑物已经使用年限;C.建筑物经济寿命;D.土地的使用年限.81.有两宗房地产,A房地产使用年限40年,单价96元/平方米,B房地产使用年限70年,单价100元/平方米,资本化率为8%,则A单价与B单价的关系为()A.A单价高于B单价;B.A单价低于B单价;C.A单价等于B单价;D.无法确定.82.某房地产的第一年净收益为20万元,预计以后每年净收益可递增1%,该类房地产的资本化率为10%,使用年限为无限年,则该宗房地产的价格为()A.200万元;B.222万元;C.182万元;D.191万元.83.某房地产1998年1月1日的价格为1000元/平方米,2002年1月1日的价格为1400元/平方米,用平均发展速度趋势法,预测房地产2003年1月1日的价格应为()A.1480元;B.1500元;C.1523元;D.1533元.84.收益法公式V=a/(r-s)成立的条件是().A.纯收益等比级数递减,无限年期,r每年不变,且rs;B.纯收益等比级数递增,无限年期,r每年不变,且rs;C.纯收益等差级数递增,无限年期,r每年不变,且rs;D.纯收益等差级数递减,无限年期,r每年不变,且rs;85.运用市场比较法评估地价时,用来比较的可比实例与估价对象土地应具有相同的().A.利用方向;B.具体利用方式;C.利用结构;D.利用价值.86.某类房地产1998年9月1日的价格为1000元/平方米,1998年至2001年年平均上涨10%,用长期趋势法评估该类房地产2002年9月1日的价格应为()元/平方米.A.1611;B.1331;C.1464;D.1400.87.用成本法求得的价格,通常称为().A.成本价格;B.积算价格;C.购买价格;D.收益价格.88.房地产估价中的折旧,是指房地产由于其实体、功能或经济等方面的原因使房地产（）的数据。A.价值增加;B.价格增加;C.价值减少;D.价格减少.89.由于建筑物本身以外的各种不利因素带来的减价称为().A.有形损耗;B.无形损耗;C.功能折旧;D.经济折旧.90.房地产交易中的替代原理,导致了在同一市场中效用相同等的房地产之间,其价格应当()A.完全相同;B.剧烈变动;C.差距加大;D.应当相近.91.由于房地产具有(),导致了房地产市场成为不完全市场.A.多样性;B.生产性;C.不可移动性;D.数量有限性.92.购买某类房地产,通常抵押贷款占六成,贷款利息率为10%,自有资本要求的收益率为15%,则该类房地产的资本化率为()10%;B.12%;C.15%;D.18%.93.有一宗房地产,土地面积1000平方米,其价格为1500元/平方米,建筑面积5000平方米,其重置价格为1200元/平方米。该房地产价格为1250元/平方米，则该建筑物的单价为（）元/平方米。A950；B.1000;C.1200;D.1250.94.城市中需拆迁而未拆迁的土地的价格称为().A.生地价;B.熟地价;C.毛地价;D.拆迁补偿安置价.95.从理论上讲,公平市场价格与理论价格高低的关系是().A.大于;B.小于;C.等于;D.难以判断.97.市场比较法中的交易情况修正是对()价格本身是否正常的修正.A.交易实例;B.可比实例;C.估价对象;D.标准化实例.98.抵押价格评估时,().A.抵押价格=市场价格;B.抵押价格=市场价格-处置税费;B.抵押价格=预期价格-处置税费;D.抵押价格=预期价格99.有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时,采用()为好.A.重建成本;B.重置成本;C.完全成本;D.重新建造成本.100.比准价格是一种().A.公平市价;B.评估价格;C.市场价格;D.理论价格.101.运用长期趋势法评估房地产价格,必须估价对象房地产或()的历史资料.A.类似房地产近期;B.不同房地产的较长期;C.类似房地产的较长期;D.不同房地产近期.102.现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。A建筑技术；B.土地权利设置;C.相信邻关系;D.土地使用管制.103.一厂房建成八年后被改建为超级市场,并补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为40年,建筑物经济寿命为50年,则该建筑物折旧的经济寿命应为()年.A.40;B.42;C.48;D.50年.104.按建筑面积分摊方法,计算土地占有份额的公式为()A.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积总建筑面积;B.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积土地总价总建筑面积;C.某部分占有的土地份额=土地总价该部分享有的地价额;D.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积总建筑面积土地总价105.建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数,它们之间关系为().A.有效经过年数等于实际经过年数;B.有效经过年数短于实际经过年数;C.有效经过年数长于实际经过年数;D.有效经过年数可能长于或短于实际经过年数106.甲土地的楼面地价为2000元/平方米,建筑容积率为5,乙土地的楼面地价为1500元/平方米,建筑容积率为7,若两宗地的土地面积等其他条件相同,其总价相比有().A.甲等于乙;B.甲大于乙;C.甲小于乙;D.难以判断.107.甲房地产的建筑物建于1993年,乙房地产的建筑物建于1998年,假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2001年该两座建筑物的年功能折旧额并加以比较，则（）。A甲大于乙；B.甲小于乙;C.甲等于乙;D.难以判断.108.标准深度是道路对地价影响的转折点,由此接近道路的方向,地价逐渐升高;由此远离道路的方向,地价().A.逐渐降低;B.逐渐升高;C.可视为基本不变;D.为零.109.现房房地产与期货房地产估价的不同点是().估价时点不同;B.交易日期不同;C.估价目的不同;D.,估价对象的状况不同.110.用收益法评估某宗房地产的价格时,除有租约限制的以外,应选取()净收益作为估价依据.A.类似房地产的客观;B.似房地产的实际;C.类似房地产的最同;D.类似房地产的最低.111.购买某类房地产,通常抵押贷款占七成,抵押贷款的年利率为6%,自有资本要求的收益率为9%,则该类房地产的资本化率为()%6.0;B.6.9;C.8.8;D.9.0.112.估价上折旧注重的是().A.原始取得价值的减价修正;B.原始取得价值的摊销与回收;C.重置价值的摊销与回收;D.价值的减价修正.113.某套建筑面积为100平方米,每平方米建筑建筑面积2000元的住宅,其付款方式为首付5万元,余款向银行抵押贷款。贷款期限为5年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5%。该套住宅的实际价格为（）万元。A18.25;B.20.00;C.21.58;D.22.00.114.收益法中运营费率是指().A.运营费与潜在毛收入之比;B.运营费与总收益之比;C.运营费用与净收益之比;D.运营费用与有效毛收入之比.115.在评估投资价值时,折现率是().A.投资者要求的满意收益率;B.收益法中的资本化率;C.社会一般收益率;D.投资者要求的最低收益率.116.区位是指地球上()空间方位和距离上的关系.A.某一事物;B.某房地产;C.某一事物与其他事物;D.各种事物.117.特殊工业厂房适宜采用的估价方法是().A.成本法;B.假设开发法;C.收益法;D.比较法. 118.房地产估价的合法原则是针对于()来讲的.A.估价对象;B.估价人员;C.估价对象;D.估价方法.119.预计某地区某类房地产的需求不变,但开发成本趋升,供给量趋增,则预计其价格会().A.上升;B.下降;C.不变;D.升降难定.120.收益乘数法是将估价对象一年的某种收益,乘以相应的()来求取其价值的方法.A.资本化率;B.收益率;C.收益乘数;D.利息率.121.建筑物的所有权可以分为独有、共有和（）三种。A.区分共有;B.区分所有;C.公有;D.私有.122.某宗地50年使用权价格为1000万元,现探测到其地下有铜矿资源,该铜矿资源价值为500万元。若土地资本化率为7%，则该宗地30年使用权的价格为（）万元。A899；B.1000；C.1349;D.1500.123.预计某房地产未来第一年的净收益为18万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1万元,该类房地产的资本化率为8%,该房地产的价格为()万元.A.225.00;B.237.50;C.381.25;D.395.83.124.某宗房地产,已知建筑物的重置价格为为1000元/平方米,成新率为70%,房地产年净收益为140元/平方米,土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%,则该房地产的价格为()元/平方米.A.1700;B.2000;C.2100;D.2400.125.人们常用距离来衡量房地产区位的好坏,。下列距离中越来越受重视的是（）。A空间直线距离;B.交通路线距离;C.交通时间距离;D.至市中心距离.126.为评估某宗房地产2002年10月13日的价格,选取可比实例甲,其成交价格为3000元/平方米,成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/平方米。A3214;B.3347;C.3367;D.3458.127.房地产估价中的价值,一般是指().A.使用价值;B.交换价值;C.投资价值;D.帐面价值.128.有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相同的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。A该建筑物的价值低于拆除费用;B.该估价结果肯定有误;B.甲土地的价值肯定高于乙土地的价值;C.不可能出现这种情况.129.某宗地规划容积率为3,可兴建6000平方米的商住楼,经评估总地价为180万元,该宗土地的单价为()元/平方米.A.100;B.300;C.600;D.900.130.某商业大楼建造期2年,建成8年后补办了出让手续,土地使用年期为40年,建筑物的经济寿命为35年,评估时建筑物的折旧年限应取()年.A.35年;B.45;C.48;D.50.131.已知某临街深度为30.48米(100英尺)、临街宽度为15米的矩形地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米(150英尺)、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一法则，其总价为（）万元。A109；B.117;C.124;D.130.132.估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见().A.应作为估价资料归档;B.不应作为估价资料归档;C.由估价机构决定是否归档;D.依委托人的意见决定是否归档.133.假设开发中,开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是().A.开发结束的时间;B.购买待开发房地产的时间;C.开发期间的某个时间;D.全部租售出去的时间.134.直线趋势法公式中的常数a、b是由（）决定的。A房地产的历史价格资料；B.房地产的未来价格资料;C.房地产的现时价格资料;D.估价人员选取的价格资料.135.某住宅小区附近新建了一座酿酒厂,由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于()A.物质折旧;B.功能折旧;C.经济折旧;D.会计折旧.136.一宗2000平方米的工业用地,容积率为0.8,楼面地价为690元/平方米,现按规划拟改为商业用地,容积率为5.1,楼面地价为950元/平方米,理论上应补地价(单价)为()元/平方米.A.552;B.3519;C.4293;D.4845.137.两宗房地产的净收益相等,其中一宗房地产获取净收益的风险较大时,则该宗房地产的().A.资本化率应较高,价值较低;B.资本化率应较低,价值较高;C.资本化率应较高,价值较高;D.资本化率应较低,价值较低.138.估价时点应与()的日期相一致.A.签订估价合同;B.开始估价作业;C.完成估价报告;D.估价结果所属.139.某办公楼经过改造后,其实际成新率通常()用直线折旧法计算出的成新率.A.等于;B.大于;B.小于;D.无法判断.140.现有一宗规划用途为商住综合的城市土地,采用假设开发法估价,假设按纯商业用途的估算结果为800万元,按纯居住用途的估算结果为1000万元。该土地的评估价格应为（）万元。A800；B.1000;C.1800;D.8001000.141.判定某可比实例的成交价格比正常交易价格低6%,则正常交易情况修正系数为().A.0.060;B.0.940;C.1.060;D.1.064.142.某宗土地取得成本为1000万元,开发成本为1500万元,管理费用为75万元,销售费用为35万元,投资利润率为12%,则开发商利润为()万元.A.180.0;B.300;C.309.0;D.313.2.143.某可比实例的成交价格为2400元/平方米,建筑面积100平方米,首期付款12万元,其余半年后支付8万元,一年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/平方米。A2290.91;B.2326.41;C.2344.16;D.2308.66.144.现有某总建筑面积为15000平方米的在建工程,已知土地使用年取为40年(自开工之日起算),计划开发期为3年,现已进行1.5年。估计建成还需1.5年,投入使用后年净收益为480万元,资本化率为8%,折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折现到现在为（）万元。A3939.61;B.4433.88;C.4768.50;D.5652.09.145.某宗房地产的收益年限为40年,预测未来3年的净收益为17、18、19万元，从第四年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为（）万元。A195；B.210；C.213；D.217.146.同类房地产的市场价格之所以相互牵掣,是因为相互之间有一定的().A.互补性;B.权益差别;C.替代性;D.外部环境差异.147.某房地产商以2000万元购置一幢写字楼,当时年通货膨胀率为2%。一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，则该写字楼的增值了（）万元。A.40;B.100;C.160;D.200.148.某宗收益性房地产,预测未来3年的净收益为100万元/年,3年后出售价格会上涨12%,届时转让税费为售价的6%,资本化率为9%,。该房地产目前的价值为（）万元。A923；B.1111;C.1353;D.1872.149.有效毛收入乘数是估价对象房地产的()除以其有效毛收入所得的倍数.A.售价;B.租金;C.潜在毛收入;D.净收益.150.评估房地产投保火灾险时的保险价值,通常包括().A.重置成本+土地使用权价值;B.重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失;C.有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失;D.建筑安装工程费+建造期的经济损失.151.当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建